家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

アーク賃貸保証のすむなび、アンドロイドアプリだそうな

皆さんご存知なように保証業界はIT化が遅れています。保証業界が遅れているというよりも不動産業界が遅れている(二極化が凄まじい)ので保証業界も遅れているという方が正しいのかもしれません。

保証会社でITに強いといえば、真っ先に思い浮かべるのはCasaです。色々と先進的ですが、それ以外にITっぽい保証会社は思いつきません。WEB審査とか会員登録とかさせるのがせいぜいです。

しかし、アーク賃貸保証は、なんと、アンドロイドアプリを作っている。びっくりしましたよ。保証会社では相当進んでいるように思えます。

おお!すごい!と思ってアプリの詳細を見てみると・・・更新日2018年3月13日 インストール10+だそうです。

更新日が公開日と同じかどうか分かりませんが、半年以上経過しているのにインストール数は10+。かなしいかな、全くはやっていないようです。

アークらしく、東北6県の地元不動産情報を検索できるようですが、そもそも東北では人口も物件数も絶対的に違います。しかも、大都市に比べアプリで検索する必要性があまりないように思えます。

企画はすばらしいと思います。保証会社もアプリを作る時代になったわけですから。しかし、認知が進まないのは残念です。

東北の方、すむなびを応援してあげてください。このまま終わるのはあんまりです。どことなくいえらぶグループのキャラクターに似ているような気がしましたが、実際に見てみると全く似ていないフォルムが愛らしいです。

一方suumoは100万超えであった・・・


suumoのアプリは100万超ですが、リクルートとでは土台が違います。
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養育費保証をする保証会社

昨日10月13日付けのヤフーニュースに面白い記事を見かけました。ニュースタイトルもずばり、養育費からの「逃げ得」による子どもの”養育放棄”を許さない 兵庫県明石市の社会実験に注目。

保証会社の記事ではありますが、今回は家賃債務保証会社のことではございません。詳細は記事を読んでいただければ分かるのですが、少々長い記事ですので概要をご説明すると、シングルマザーが子供を育てていて、元夫が養育費を払わなかった場合、明石市が保証会社への保証料を負担するので、一定額は母親の手元に入るというものです。元夫の逃げ得を許さない点と母親への福利厚生という点では評価できると思います。

保証会社の私の視点では、明石市が年間1万円しか支払わず、契約は母親というところに何かを感じますが、他の地方自治体は全く対応していないことを考えると明石市はかなり先進的なのだと思います。

記事では単に保証会社としか書いておらず、どこの会社が対応するのか分かりませんが、この記事を読んですぐに思ったのは、イントラストが養育費保証をしているという事です。

イントラストは東証一部に上場している家賃債務保証会社ですが、家賃債務以外にも医療費用保証、介護費用保証、養育費保証を行っている総合保証会社です。そのため、家賃債務保証会社とも言い切れず、比べるにしても単純比較ができないという点では特殊な保証会社です。

なお、記事には少々気になることも書かれていました。
元夫にしてみれば、元妻に取り立てられるよりも、保証会社に取り立てられたほうが「こわい」。
こわい、というだけでは真意は分かりませんが、元妻からの取立ての方が怖いと思います。なぜなら元妻、元夫の関係では上下もなく、個人間だからです。経験上、元妻は元夫に遠慮がないことが多い。保証会社が入ると怖く・・・はないと思うんだけどなぁ。

しかし、保証会社からの取立てを行うことで元妻側の心理的負担は相当軽くなるでしょうから、やはり回収のプロに任せるというのは賛成です。

元妻がこわいか、保証会社がこわいか・・・


記事では養育費のことを触れていましたが、家賃債務にしても養育費にしても結局は、払わないといけないものを当然のように払わない人が多くなってきたから出てきたビジネスなんですよね。そう考えると悲しくなります。

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賃貸借契約の更新料と保証契約の更新料

最近、賃貸借契約の更新料の問い合わせが増えています。それとは別に保証契約書についての調べている方の来訪も増えているようです。質問がたびたび来ては同じような回答をしていますので、いっそまとめてみます。

賃貸借契約の更新料について
まずは賃貸借契約の更新料ですが、東京では2年ごとに賃料の1か月分というのが一般的です。金額は地域によって違いますし、管理会社や家主によっても違います。2年ごとではなく毎年更新料が発生するという契約もあります。地域によってはそもそも賃貸借契約の更新料なんていう制度がないという方もいますので上京してきて戸惑うという方もいらっしゃるようですね。

なんとか払わないでおこうと考えている方もいるようですが、基本的に賃貸借契約の更新料は契約書に記載の内容ですから支払わなければなりません。契約当初からの約束ですから当然です。それでも更新料を払いたくないという方は更新期日を迎える前に引っ越すしかないです。

しかしながら例外はあります。賃貸借契約を更新するということは現在の内容をそのまま継続するか、新しい内容で賃貸借契約(地価の上昇に伴い家賃が上がったなど)を結びなおすかということです。それは入居者が現在の環境に納得している場合に限った話です。設備不良がある状態で何度も報告しているのに管理会社が全く対応しない等という状況でそのままの条件で更新できるはずがありません。

そこで入居者と管理会社で揉めることがあるのですが、揉めたまま両者折り合いが付かずに更新期日を迎えた場合には賃貸借契約の法定更新を迎えます。一般的には入居者も管理会社も納得して賃貸借契約を結びなおしているので、単に更新と言ったり、合意更新と言ったりします。合意更新に対して、期日を迎えても更新手続きが終わらなかった場合には、入居者が住んでいる状態なので自動的に更新手続きが完了したという状態になり、これを法定更新と言います。

法定更新の場合、更新手続き(契約書の結びなおし、更新料の支払い)が完了していない状態での更新ですので、賃貸借契約の更新料を払っていない状態です。だからと言って、更新料の請求が来ても無視していれば払わなくて済む、というものではありません。悪用は厳禁です。住む時に賃貸借契約を結んでいるわけですから、疑問点は最初に聞いて解消しておくべきです。最初に約束しておいて、それを反故にするようでは契約の意味がありません。

賃貸借契約の更新料を払わない方法を検討されている方がたびたびいるようですが、本当に払いたくないなら更新前に引っ越すか、今すぐに管理会社に相談した方がよいです。

そして、面倒なのが賃貸借契約の更新に保証会社が絡んできた場合です。賃貸借契約の更新料が支払われない場合には管理会社は保証会社に立替依頼をする事があります。本来、保証会社が立て替える更新料は合意更新の場合ですが、保証会社には合意更新なのか法定更新なのか分からない場合も多く、基本的には管理会社から滞納報告があれば立て替えます。

そのため、賃貸借契約の更新のことで揉めている最中に保証会社から更新料の請求が来るということは実際にあります。保証会社が管理会社側の不手際があると認めれば請求を取り下げることは考えられますが、管理会社は保証会社のお客様なので管理会社寄りの考え方をするのが普通です。

その状態で放っておくと、支払った家賃を更新料に充当し、替わりに家賃の未納があったと保証会社から請求される可能性が高いです。こう書くと管理会社側が悪いことをしているようにも見えますが、こういう状態になるのは普段から家賃を遅れている人か意図的に悪意があって更新料を払わない方が多いです。

いずれにしろ、入居時に自分で確認して結んだ賃貸借契約です。疑義があるなら管理会社と掛け合いましょう。

保証会社の更新料について
次は保証会社の更新料についてですが、一般に保証会社は毎年更新手続きをとります。金額は安いところでは1万円から賃料の何%と定められているところがほとんどです。更新料は保証会社の生命線とも言うべき売り上げですので、保証会社の更新料を払わないということはできません。上記であげた賃貸借契約の更新料は場合によっては法定更新が認められているので法的にも払わなくてもよい場合がありますが、保証会社の更新料は法的に払わなくてよい根拠がありません。

保証会社の更新料を払わない場合には家賃同様、即保証会社からの連絡があると思ってください。それだけ保証会社にとっては重要です。

更新手続きも奥が深い


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ジェイリースのSDGs(持続可能な開発目標)とは何なのか

SDGsってご存知ですか?私は何の略だか分からなかったです。

ジェイリースのホームページはたびたびテコ入れをされていて、見ていると変化が面白い。目立つところでは最近、トップページのロゴの横に見慣れないカラフルな輪が出てきた。LGBT的な?と思いましたが、あのリングはSDGsのマークのようです。

Sustainable Development Goalsの略でSDGsだとか。意味は持続可能な開発目標だそうで、下記の17の目標を定めているのだとか。

  1. 貧困をなくそう
  2. 飢餓をゼロに
  3. すべての人に保健と福祉を
  4. 質の高い教育をみんなに
  5. ジェンダー平等を実現しよう
  6. 安全な水とトイレを世界中に
  7. エネルギーをみんなに、そしてクリーンに
  8. 働きがいも経済成長も
  9. 産業と技術革新の基盤をつくろう
  10. 人や国の不平等をなくそう
  11. 住み続けられるまちづくりを
  12. つくる責任つかう責任
  13. 気候変動に具体的な対策を
  14. 海の豊かさを守ろう
  15. 陸の豊かさも守ろう
  16. 平和と公正をすべての人に
  17. パートナーシップで目標を達成しよう

SDGsの公式ホームページかwikiに詳しく載っているので詳細を知りたい方はそちらにどうぞ。

ジェイリースはこのほかにもhunger free worldというNGO団体やIPPO IPPO NIPPONという団体にも関わっているようです。保証会社はジェイリースに限らずいろんな団体を支援しているところが多いですが、ジェイリースは特にそういう支援が多いように見えます。上場しているから見せ方が大事というのもあるでしょうし、保証会社のイメージ向上というのもあるでしょう。ただ、理由はともあれ自主的にこういうところに参画するところはやはり大手という感慨を覚えます。

しかし、まぁ、逆に利用する保証会社もありそうで、有名無実にならないことを祈るばかり。

to be or not to be ,that is a question.


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北と南が手を組んだ。ほっと保証×グランドゥース

何をどう手を組んだのかがよく分かりませんが、家賃債務保証会社のほっと保証(北海道)民泊運営のグラントゥース(福岡)が提携したようです。

民泊はAirbnbの一人勝ちで残りはそんなに儲かってないと思います。そもそも民泊が儲かりづらいのに代行会社が流行っているのがよくわかりません。推測ですが、民泊のオーナーは儲かっていなくても代行会社は手数料をしっかり抜いているので代行会社だけは薄利多売で利益が出ているのではないかと思います。オーナーが稼ぐには賃料を上げるか、そのほかのサービスに付加価値をつけるかなのだと思います。

私は民泊については素人ですが、業界人として民泊には興味があります。民泊は不特定多数が出入りしますし、寝泊りします。ホテルとは少し違いますが、法的な話を抜きにするとまるっきりホテルとか旅館と同じ扱いです。

さて、そんな民泊に保証会社がどうやって絡むのか。ほっと保証のホームページにはニュースがあるだけです。グランドゥースのホームページには何も書いていません。全く分かりませんが、保証会社がホテルに絡むのは実は難しいんです。

民泊とホテルは全く違いますが、ホテルと保証会社の話をしてみましょう。

ホテルは部屋を数日間貸すサービスです。1泊だったり、2泊だったりも多いので入ってもすぐに出て行きます。そうすると仮に保証会社が間に入ってホテル代未払いがあっても未払い客を追いかけづらいんですね。ホテルでは電話番号も住所も書きますが、本当のことを書いているかどうかはホテル側は普通そこまで気にしません。仮にホテル代5,000円、保証料500円みたいなプランがあったとして、保証会社は踏み倒す気満々の客相手にどこまで回収できるか分かりません。そもそもホテルは支払いがないということが家賃以上に稀なので保証会社を入れる必要がないし、実はホテル業界は薄利多売な業界ですので1泊5,000円の部屋の利益なんて高が知れています。保証会社を入れて利益を削る、もしくは料金を上げるなんてもってのほかです。

要するにホテルと保証会社は相性が悪い。ある意味では保険の意味合いで超安価で保証会社が入って(1泊5,000円に対して50円とか)、圧倒的多数の契約を取るというビジネスはあるかもしれませんが、賛同するホテルがあるのかは考え物です。

民泊の話に戻します。ホテルと民泊は法的には全く別ものですが、仕組みはかなり似通っています。1泊いくらで不特定多数が出入りするという意味で考えると保証会社が出る幕はない・・・ように思えるのですが。

出る幕がないと思うところに出るからビジネスチャンスやイノベーションがあるのかもしれません。もしかしたらほっと保証はすごいことをやろうとしているのかもしれない。

あるいは、単に保証ではなく別のサービスを提供するのかもしれない。

民泊が稼げるというのは神話です。


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