家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

住宅ローンをする場合、変動金利以外の選択肢はない!

最近、仕事で住宅ローンが絡むことが多くなりました。お前、保証会社の従業員ちゃうんかい、って思う方、ちょっと待ってください。所属と業務は必ずしも完全一致しません。ましてや、小さい会社ともなれば、しかも系列が合ったりすればなんでもありっていうのが業界です。だから不動産投資の話しとか書いているわけだけどね。

そんな中、ちまたでは住宅ローンを組む際には、変動金利が得なのか、固定金利が得なのかとまた話題にしています。なぜこうも同じ話しを定期的に繰り返すのかは分かりませんが、人間の性は簡単には直らないようです。

そして、毎回同じ話しをします。固定金利のメリットは、一度決めたら金利が変わらないので長期的に考えて支払い計画がぶれないこと、デメリットは変動金利に比べて高いこと。変動金利のメリットは、固定金利よりも安いこと、デメリットは将来的に金利が変わり、固定金利よりも高くなる事が想定されること。毎回同じ話しなので聞き飽きました。

私が答えを出します。変動金利にしてください。固定金利はいらないです。

もし固定金利を勧められた人がいたら、相手が何のためにあなたに固定金利を勧めてきたのか考えてください。銀行の利益になるからです。変動金利を勧められた人がいたら、相手が何のためにあなたに変動金利を勧めてきたのか考えてください。銀行の利益になるからです。

どっちも同じじゃないか。そうです、同じです。どっちを選んでも銀行の利益になります。そもそも住宅ローンは毎月金利を払ってくれるありがたいお客様です。しかも20年とか30年とか長期的に銀行にお金を入れ続けてくれる超ありがたいお客様です。正直、固定だろうが、変動だろうが住宅ローンを組んでくれた時点で銀行はうれしいわけです。売るほうも慣れていますから、相手をみて、あなたが変動金利を勧めたら喜ぶだろうと思ったら変動金利を勧めます。逆なら固定金利を勧めます。だって買ってくれたらどっちでも良いからです。

そんな・・・お客様の事を考えてプランを組んでくれるのが本当のプロじゃないのか。そんなのは稀です。

ただ、日本人はリスクを極端に恐れる民族なので、固定金利と言うと何故か安心する人が多いです。変動金利は確かに上がるリスクはありますが、上がり続けるわけではないし、下がるかもしれないし、変わらないかもしれない。そもそもが固定金利よりも安いので多少上がったところで固定金利よりも安い可能性が圧倒的に高いです。変動金利を選んだら金利が上がって上がって上がり続けて、30年ローンの後半15年くらいがずっと固定金利よりも高くなる、しかも自分には繰り上げ返済なんて絶対できない。本気でそう思う方がいれば固定金利を選んでください。そう思う方はもはや説得不可能だからです。固定金利を選んだほうが幸せになります。なるほど、お金で幸せは買える!

はっきり言いますが、調べても、考えても、誰かに聞いても答えは出ません。変動金利の方が得です。掛けてもよいです。

my homeとは言うが決してour homeとは言わない。一人で住むのかな

ただし、掛けに負けても責任は負えません。
なんじゃそりゃ。
ご意見は info@hoshokaisha.jp まで


家賃保証会社が考える。賃貸 VS 持ち家 part2

家賃保証会社が考える。賃貸 VS 持ち家 part1では持ち家の方がトータルでは良いといいましたが、当然、賃貸の方が良いケースもあります。独り身の場合や結婚していても子供がいない場合、賃貸の方が良いです。

賃貸の良さはなんといっても動きやすさです。何かあればすぐに引っ越せます。更新料払いたくないという理由で引っ越すくらいです。単純な金銭面を考えれば家賃1か月分の更新料を払って住み続けた方が引っ越すよりも得なのに、気分を変えたいとか、更新料を払いたくないという理由で引っ越します。それだけ動きやすいんですね。

賃貸の場合、月々の支払いが高くつきます。物凄く感覚値ですが、家賃で10万円の部屋を25年とかのローンで買えば月々の支払いは5万円くらいじゃないでしょうか?半分は言い過ぎかもしれませんが、だいたいそんな感じです。持ち家は金利が取られますが、そもそも賃貸の方が月々の支払いは圧倒的に高い。

それでも独り身や子供がいない夫婦は賃貸をお勧めします。将来、結婚相手ができた時や子供ができた時に引っ越そうと思っても持ち家だと引っ越せないからです。これに尽きます。ときどき、独り身でマンションを買って、引っ越すときには貸せばよいとか言う人いますが、お勧めしません。なぜかと言うと、自分が住むので買った場合には金利が住宅ローンとして優遇されますが、人に貸す場合には投資とみなされるので住宅ローンではなく、投資用のプロパーローンという扱いになるからです。つまり、支払い計画が購入当初と変わる上に、どの程度変わるかが読みづらいからです。マンション購入時に将来的に貸すことまでを不動産屋と話して購入したなら良いですが、そういう方は稀なはずです。下手をすれば投資どころか負債です。

part1では保険になるとも書きましたが、独り身であれば生命保険は不要です。将来的のために積んでおくのは良いですが、「生命」保険は不要です。そして、子供がいない夫婦の場合でも生命保険が必要かどうかは怪しいです。何のための保険か考えたほうが良いです。その意味では持ち家ではなくとも良い。

もう1つ。引っ越しやすいということは隣人トラブルの回避が容易ということです。持ち家で隣人トラブルがあると悲惨です。

だがマイホームという夢を見せるのは政府の罠だった

つまるところ、賃貸借契約を結んで保証会社にお金を落とせということです。
ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

家賃保証会社社員が考える。賃貸 VS 持ち家 part1

まずもって、最初に。賃貸 VS 持ち家の議論が定期的にありますが、この議論に意味はありません。どちらの言い分が正しく、どのように生きたいかで結論が異なります。短距離走者の筋肉と長距離走者の筋肉でどちらの筋肉がより優秀か、みたいな感じで優劣がありません(どういう例えだ・・・)。ただ、考える点はいくつかあります。

賃貸のメリット
・ライフスタイルに合わせて、広さ・場所を変えられる
・高いところにも安いところにも、収入にあわせて住める
・隣人が嫌なときには引っ越せる
・物件の瑕疵は家主に文句が言える
・引越しが楽しい!?

賃貸のデメリット
・単月では高い
・自由度が低い(壁に穴とか空けられない)
・家賃が遅れると保証会社の社員がうざい!?

持ち家のメリット
・自由にリフォームできる
・夢のマイホーム
・単月では安い

持ち家のデメリット
・隣人が嫌いでも引っ越しづらい
・支払いが遅れると銀行がうざい!?
・固定資産税とかリフォーム代とかが超高い
・全部自己責任
・町内会とかマジうざい

要するに持ち家の方が安くてよいが、賃貸は家主に文句を言えて、嫌なら出て行けるということです。隣人トラブルはかなり大きいポイントです。保証会社の立場からすると賃貸が少なくなると保証料、つまり保証会社の売上も下がるので賃貸が良いといいたいところですが、トータルで言えば持ち家の方が良いと思います。

持ち家の方が良いと思うというのは、保証会社の社員の立場というよりは、保証会社の回収部隊をしている私個人の考えと言えますが。持ち家っていうのは、多くは家族がいる人が買います。独り身でマンションを買う人も大勢いますが、感覚では家族で住みますので。回収の経験から言うと、子供がいるとお金がない。別に子持ち家庭を悪く言うつもりは全くありません。でも経験則に言わせると圧倒的に子供がいる家庭で家賃延滞が多い気がします。具体的な数値が出せなくて申し訳ないのですが、それだけ子供にお金が掛かるということなのでしょう。悲しいことです。何とかしてよ、政府。

逆に圧倒的に遅れないのは夫婦共働きで子供がいない家庭。これは家賃が遅れませんので私たちとは縁がない家庭です。家賃延滞の確率で言えば、一人暮らしでも様々な理由でたくさんいます。単純な比率では一人暮らしの方が多いように思えますが、私が言いたいのは、ローンを組んで家を買えるくらいなら買っておいた方が絶対得。持ち家には家賃という概念がないので全て自己責任。もし支払いが遅れるようなら銀行が出てきてお察しくださいとなるだけなので、そうならないように必死で支払うはずです。賃貸物件では家賃が遅れると、悪いやつは居住権とか、人権とか、基本的人権とかを振りかざして裁判に持ち込まないといけないくらい入居者の立場が強い。

それに持ち家の強みは、何かあれば団体信用保険があるし、最悪売却すればなんとかなるケースも多いです。売却してローンが残ると悲惨ですが、まとまった資金が入るのでよく・・・ないですね。

だがマイホームという夢を見せるのは政府の罠だった

part2に続く。

家賃が遅れて欲しくないということです。でも買えるんなら買った方が良いと思わなくはない。
ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

スルガ銀行がやらかし過ぎて不動産投資が流行っていない!?

本当かどうかは分かりません。不動産投資の方の家賃保証(サブリース)担当者からの情報ですが、スルガ銀行がやらかし過ぎた所為で不動産投資が順調には伸びていないそうです。

かぼちゃの馬車の問題で現在でもスルガ銀行は話題になっていますが、概略を改めてお伝えするとスマートデイズという不動産会社が家賃保証(サブリース)で売りまくっていて、その際に使っていたのがスルガ銀行だった。でもスルガ銀行に審査を通るためにスマートデイズが審査書類を改ざんしていて、スルガ銀行も改ざんに加担していたのではないか、というお話し。

概略すぎますが、ウィキペディアのスルガ銀行に詳細が書かれていますので読みたい方はそちらにどうぞ。

スルガ銀行が審査を通す際に審査が甘すぎた。深く審査していれば融資しなかった、融資しなかったらオーナーが買えなかった、オーナーが買えなかったらスマートデイズが破綻した時にも被害が小さかった、という流れなのでしょう。でもですよ、スルガ銀行が書類改ざんに加担していたなら問題ですが、単に緩い審査だっただけであればそれは経営方針の問題で、むしろ緩い審査は不動産会社にもオーナーにもありがたい話しなのではないでしょうか?だって本来買えない不動産がスルガ銀行のお陰で買えるわけですから感謝こそすれ、非難することではないと思います。ま、それで回収できなくて銀行として利益がでなかれば投資家の被害が大きくなりますけど。

で、スルガ銀行が問題になりすぎた所為で、かぼちゃの馬車とは一切関係ない不動産会社がサブリースで売ろうとしても銀行の審査が事件前よりも厳しくなっていて審査に通らなくなっているそうです。銀行はお金がある人にしかお金を貸さないところなのである意味では正しいのでしょうが、かぼちゃの馬車前後で対応を変えるというのは元々他の銀行も本来よりも審査が緩かったという可能性もあります。表になっていない問題が正されたのか、二の舞を踏みたくない銀行が審査を厳しくしすぎているのか。貸し渋りって20年くらい前に話題になりましたけど、あんまり良いことはない気がしますけどね。

そういうわけで投資用の不動産が以前よりも売れなくなっているそうです。全てサブリースの担当者からの情報ですので真偽は分かりません。この担当者の成績が悪いことの言い訳かもしれません。

ま、私は家賃保証会社と言っても家賃債務保証会社ですので、不動産投資には関わっていますが直接は関係ないですけど。

不動産投資の銀行融資はしぶっているのか

いよいよメルアドが廃止になるので変更手続きをとらないといけません。最近更新頻度が増えていますが諸々の事情により書けと言われたり、手続き上の問題と関わったりします。同情するならネタをくれ。いや、ネタはあるので、同情するなら時間をくれ。

Time is Money
ご意見、質問は hoshokaisha@excite.co.jp まで

毎月プラスですけど不動産投資しませんか?

最近また投資用マンション買いませんか?っていう連絡がきました。買わないって言ってるのに不動産会社の方はガッツがありますね。あんまり書くと怒られますが、多少の誤解があるかもしれませんが、せっかくなので投資用マンションについて書いてみます。

投資用マンションっていうのはいわゆるサブリースっていうやつ。一棟丸ごとっていうイメージがありますが、1部屋からでもあります。仕組みは簡単で、
1.不動産屋が仕入れる。
2.不動産屋がサラリーマンに売りつける。サラリーマン、大家に。
3.仕入れた不動産屋がそのまま不動産を借りる。
4.不動産会社が客をつける。
5.入居者から入った家賃を不動産会社が受け取って、手数料を引いて大家に支払う。

ちなみに不動産屋は仕入れた物件を2割、3割増し(多いと5割増し)とかで売ってくるので要注意してください。不動産会社も仕入れ担当(物件調達または物件調査、略して「物調(ぶっちょう)」といいます。)も時間がないので不動産屋を頼ったりしますが、そうすると手数料が上乗せされます。それに更に手数料を乗っけて売ってくるので買うときには結構な金額が上乗せされています。しかし、サラリーマンは忙しいですし、物件を探すノウハウがないですし、見つけて買っても運用するノウハウが無いのでやはり不動産会社を通して多少のマージンを支払うのは仕方ないでしょうね。問題は乗せ方がえげつないです。不動産会社は何も知らないサラリーマンに高額で売りつけるのは普通ですから気をつけてくださいね。

で、売った時点で不動産会社には利益が出ますが、そのまま物件を借りてサブリースを行います。このとき物件が空室だと入居者が入るまでの家賃は不動産会社の手出しですので大変ですが、売ったときの利益がありますから、そこで賄います。入居者が入ると家賃が入ってきますので安心です。仮に家賃が10万円だとすると、大体手数料1万円を引いて家主には9万円ほど支払います。家主はこの9万円でローンを支払います。だから入居者がいる限り不動産会社には毎月、何もしなくても1万円入る仕組みです。ではどうしても入居者が付かなかったら?その時には家主に家賃を下げてないてもらいます。例えば、10万円の家賃を90000円に下げて、手数料を引いて81000円を家主に支払います。すると家主は81000円からローンを支払います。ここで払えれば問題ありません。

それでも不動産投資しますか?

別に不動産投資をするなと言っているわけではないです。悪い不動産会社が多いので気をつけてくださいといっているだけです。そして、何も知識もないのに、裏も取らず、確認もせず、理解もせずに買うなと言っているのです。

今回私に見せてきた物件は家賃13万円の都心のマンション。まだ築年数も浅く、場所も良好。物件借り上げで毎月1万円の収入があるそうです。一見美味しい話ですが、そのマンションの別の部屋で相場を見てみると家賃85000円。どういうこっちゃ。

①現在13万円で借りている人がいる。
②まだ借り手はいないが13万円で貸し出す予定。

①だった場合。
新築で家賃が高い時に入居して、その後引越しせずにずっと住んでいる方がいる、という事が考えられます。この場合は買ってすぐは問題ありませんが、現在の入居者が引っ越した場合、新しく貸すときには家賃が一気に8万~9万まで下がります。でないと入居者が付かないので当然です。家主はこの時点でクラッシュします。

②だった場合。
現在入居者がおらず、13万円で貸しに出します。それで入居者が付かなければその後家賃を8万~9万に下げます。
最初13万でサブリースを行って、手数料10%を引いて毎月117,000円を家主に支払います。サブリース契約での家賃見直しは大体2年ですので、入居者が付かなくとも117,000円×24ヶ月(約281万円)我慢すれば家賃見直しができます。最初に物件を売るときに300万円上乗せしていれば十分に可能な計算です。私に提案してきた物件は3500万円でしたので、3000万円で仕入れて私に3500万円で売りつけてくるのは十分にありうる話しです。その後、2年経過して家賃見直しできるようになった時点で家賃を8万円~9万円にします。すると、元々入ってきた117,000円で1万円のプラス収支だったわけですから、家賃が8万~9万になると即赤字です。クラッシュします。

あー、買わなくて良かった。

もう一度言います。

それでも不動産投資しますか?

不動産投資でも若干のお力にはなれます。
ご質問はhoshokaisha@excite.co.jp まで。