家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

家賃保証会社のコンプライアンス

昔はまったく気にしていなかったコンプライアンスですが、現在では結構どこの家賃保証会社も気にしているようです。そもそもコンプライアンスなんていうのは作らなくても当たり前の行動を取っていれば良いだけだと思うのですが、会社としてこういう取り組みをしていますというアピールというのもあるのではないかと思います。

だからなのかは分かりませんが、ホームページリニューアル前のジェイリースはコンプライアンスを徹底していることを売りにしていましたが、現在ではまったくアピールしていません。既に当たり前になっているのでしょう。

たびたび家賃保証会社の従業員による悪質な取り立てが問題になったりしますので、そういう意味では厳守してほしいですよね。

そんなコンプライアンスは結構、公開されておりません。だから各社独自に取り組んでいるのでしょうが、公開しているところがありました。鹿児島の家賃保証会社アルファーです。名称はマニフェストですから、私たちはこうします、これはしませんという宣言書という意味合いなのでしょう。

なかなか面白い内容なので紹介しましょう。

1.張り紙をしない
他にも文書掲示、書類の投函は中身が見えないように封をするともあります。

2.電話、FAX、訪問の時間帯
午前8時から午後8時まで。
原文には午後20時とありますが、そんな細かいところを突っ込んでいけません。

3.連絡先
連絡が取れるのに勤務先やその他の居所に電話、電報、FAX、訪問をしない

4.声を荒げない
他にも粗暴な対応をしない、脅迫と取られるような言動をしない

5.ドアを叩かない。大声を出さない

6.窓、扉を開けない

7.ポストの中身を持って帰らない。開封しない

8.部屋に入らない。
単独で入室しない、玄関扉を閉めて交渉しないとあります。

9.覗き見しない

10.帰れと言われても帰らない

11.物件に入らない

12.ドアロックしない
水道なども閉めない

13.勝手に解約しない

14.勝手に荷物を搬出、処分しない。

15.契約者の荷物を預かる際に、保管に責任を負わないと約定しない。

アルファーのマニフェストの原文でもそれなりに分かりやすいのですが、やや法的な書き方をしていましたので更に分かりやすく書き直しました。

すごいですねー。どこかの大手保証会社に読ませたいくらいです。全部当たり前のことなんですが、とある家賃の保証会社ではまったく守ってないですからね。恐ろしいですね。

玄関の扉を閉めて交渉しないというのは、ドアを閉めて交渉すると、場合によっては監禁罪に問われる可能性があるので排除したものと思われます。契約者の家ではありますが、所有権は家主にありますし、自宅であってもドアを閉めた状態で玄関に保証会社の社員が立ちふさがっていれば監禁罪になる可能性は確かにありそうです。

ではドアを開けていれば立ちふさがっていいのかと言われるとダメですが、ドアが空いているか閉まっているかで裁判になった際に大きく変わったはずです。

他にも不退去罪、暴行罪、脅迫罪、威迫罪、器物破損罪などなどもろもろの法律違反をカバーしている内容ですね。すばらしい。他の保証会社も公開すればよいのに。

ちなみに、連絡と訪問の時間ですが、アルファーは朝の8時から夜の8時までと設定していますが、入居者によっては朝型の方、夜型の方、様々ですのでこの時間帯でできるのは結構すごいです。

先ほど保証会社の各社公開はしていないと書きましたが、では、団体はどうかと見てみると賃貸保証機構と家賃債務保証事業者協議会には自主ルールという似たような項目がありました。しかし、どちらもコンプライアンス的なものではなく、最低限これだけは守ってね、というような内容です。

どうもコンプライアンスの流行は終わっているらしい。

どうでも良い話ですが、家賃債務保証事業者協議会の自主ルールは普通ですが、賃貸保証機構の自主ルールはひどいです。

何がひどいかと言うとホームページに公開されているPDFのファイル名がMicrosoft Word - draft_業務適正化に関する自主ルール改定案_20160914となっています。

ワードで作っていることは良いとして、ドラフトとか改定案とかばっちり書いてあります。

ドラフトだったけど、これで決まったということですよね?

まだ自主ルールも決まっていないけど、とりあえず公開しているとかじゃないですよね?

最後の20160914という謎の8桁の数字は天からの声で2016年9月14日と聞こえるのですが、まさか2年間もドラフトのまま放置しているということはないでしょうから、ファイル名を書き換えなったのでしょう。

sato という方がbullzipというソフトでワードから変換したそうです。

ネットって怖いね。なんでも分かりますね。そんな情報を公開しているLGOすごいですね。

ルールのことをru-ruと書くとカワイイですよね


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家賃保証会社の更新料を無視せず、合法的に払わない方法

家賃保証会社の更新料に対する意見が多く出ています。

家賃保証会社の更新は1年に1回です。だから毎年更新料を払う必要があるのですが、これが負担だ、という方は多いですね。普通の入居者にしてみれば家賃が遅れることはありませんから、保証料は無駄なお金に見えるのでしょう。それも分からなくもないです。保証会社の更新料は安いところで1万円、高いところでは家賃の1か月分を請求するところもありますから、1年に1度、家賃と保証会社の更新料であわせて2か月分支払う必要が出てきたりします。

更に、2年に1度賃貸借契約の更新料が発生しますので、契約して2年経つと家賃+保証会社の更新料+賃貸借契約の更新料を支払う月があるわけです。そう考えると更新するのが馬鹿らしくて引越しを考える人がいるのも分かります。

私も賃貸に住んでいた頃には2年以内に引っ越していました。更新料が高いというのもありますが、今では初期費用もそれほど高くないので気分転換というか、新しい風を入れようと思ってです。

もうお気づきかもしれませんが、家賃保証会社の更新料を支払わない方法は更新の前に引っ越すことです。当然ですが、更新の前に引っ越せば更新料を支払う必要はありません。というよりも、更新の時期を迎えても請求を無視し続けたら請求が続きます。

たとえ家賃が遅れていなくとも保証会社の大事な収入源ですので余程のことがない限りあきらめません。稀に更新料を無視し続けた結果訴えられたということもあります。更新料ごときで本気になるなよ、とか思うかもしれませんが、そう思っているのは入居者側であって、保証会社は超必死です。

私の場合、2年以内に引っ越すと書いている通り、1回目の保証会社の更新料は払い、2年経った時の賃貸借契約の更新をせずに引越しをしています。どのタイミングで引っ越すかは自由ですが、2年経った時点が料金的には一番お得だと思います。場合によっては家財保険または火災保険も更新しなくて済みますし。

実は、賃貸借契約の更新料を請求する法的根拠はないんです。ほとんどの場合、慣習で請求しているだけです。では違法な請求かと言うとそういうわけでもなく、裁判の判例では賃料に比べ高額すぎるということがなければ認める、という趣旨のものがでています。

要するに法的根拠はないけど、裁判所も認めているし、契約時に説明している内容なんだから払ってくださいということです。保証会社の更新料も似ています。私は家賃保証会社の更新料についての判例を知りませんが、保証会社の更新料系の裁判でダメとは言われておらず、現段階では認められていないわけではないはずです(判例を知っている人は連絡をください)。だから基本的には保証会社の更新料も払わなければなりません。それが契約というものです。

注意すべきなのは、更新の前に引越しをしなければならない点です。通常の賃貸借契約は退去の1ヶ月前に解約の申請をする必要があります。そのため、ぎりぎりになってから解約の申請をすると、解約申請は更新前だけど、契約期間は更新時期を過ぎていた場合には住んでいないのに更新料が発生します。たとえ数日であってもその期間の保証をしていますし、原状回復費用の保証もしている場合があるからです。そのため、もし更新前に引っ越そうと思っているなら、解約申請の時期は非常に重要です。

更新前に引っ越したら、初期費用が掛かるから結局損をすると考える方もいます。確かに黙って払って住んでいるよりはお金が掛かるかもしれませんが、冷静に考えるとそれほど悪くない選択肢です。

2年経って更新をする場合には、家賃+賃貸借契約の更新料+保証会社の更新料です。賃貸借契約の更新料は1ヶ月分のところが多く、保証会社の更新料は最大で1か月分、更に火災保険の更新や更新時の事務手数料を考えると3か月分近くの出費がでる可能性があります。

一方、今では敷金1ヶ月、礼金0円で部屋が探せる時代です。仲介手数料も0円の不動産屋もありますので安く済まそうと思えば、敷金+家賃+火災保険料+引越し代+保証料で済みます。敷金は前の物件の分が返ってきますし、保証料は家賃の30%~50%程度、引越し代は数万円です。そうすると言うほど損でもないです。

ちなみに、解約申請をするなら今の時期がちょうど良いです。今解約をすると引越しは12月中旬です。ばたばたする時期ですが、年を明けると賃貸業界の繁忙期になり物件が見つかりづらくなりますし、家賃が高くなりやすい時期です。更に今の時期に引越しをすると大掃除をしなくて済むという特典が付いてきます。

引越しをイベントと捉えると意外に楽しい!


以前も書きましたが、更新料は保証会社の生命線なので、できれば更新してほしいです。それでも引っ越すのであれば次も同じ保証会社を使ってくれると保証会社はとても喜びます。この喜びは入居者に伝わる方法が皆無に近いのが残念ですが。

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あんしん保証の平成31年3月期第2四半期決算短信がでました。

みんな大好き、あんしん保証の平成31年3月期第2四半期決算短信がでましたね。

上場企業はこういう情報を定期的に出すから良いですよね。

経営成績(平成31年3月期 → 平成30年3月期)
営業収益 12億6900万円 → 15億7800万円
営業利益 3400万円 → 1億500万円
経常利益 6900万円 → 1億3200万円
四半期純利益 3800万円 → 7400万円

第2四半期ですから、単純計算で2倍、つまり売上で30億円は超えそうです。不動産賃貸の繁忙期は1~4月ですから、その意味ではもっと伸びる可能性が高いです。しかし、しかしです。私はこの数字を見て驚きました。

純利益、少なすぎないか?

今年の6月にも昨年度の通期の決算短信についてコメントしていますが、そのときも同様に純利益が少なすぎないかとコメントしています。一般的な会社の売上と純利益の比率は知りませんが、家賃保証会社として他社を見ると利益率が圧倒的に低すぎるように見えます。

これは会計上の処理でそうなっているのか、現段階でも設備投資に費用を当てているので利益が出ていないのか、単純にビジネスモデルが甘いのか。自己資本比率は60%超ですから、あまり投資に費用をかけている感じでもないように思えます。

う~ん、毎度あんしん保証の決算短信を見ると不安になる。しかし、利益が出ているのは間違いありませんし、本当にダメなら上場廃止になるはずなのできっとそのあたりは監査がうまくやってくれているのでしょう。

考えようによっては赤字を出さずに継続できているだけでも十分にすごい会社ですから。

一時1,000円近くまで上がったのは期待だったということか


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福岡・熊本限定でオフィスの敷金が無料になるサービス

日本商業不動産保証が福岡と熊本限定でオフィスの敷金が無料になるサービスを始めたようです。元々、敷金が安くなるサービスを展開していましたが敷金が無料と聞いて驚きました。

サービス名はカリヤス。カリヤスの特設サイトを見てみるとオフィスの敷金を0~1ヶ月に、連帯保証人は不要、原状回復費用は無料、保証委託料は無料と来ています。

保証委託料が無料だとすると、いったいどこから利益を出しているのか。サイトを読み進めると、保証委託料はビルオーナーが負担するそうです。更新料については記載がないものの、なんとなく、ビルオーナーが負担しそう。すると、企業としてはオフィスを借りる際に費用の手出しがほとんどなくなるんじゃないかな。

福岡、熊本限定としているのは地方創生とかそういうやつだろうか。悪い言い方をすれば、東京には放っておいても企業が進出してくるので、地方に活を入れ、呼び込むためにはここまでする、ということかもしれない。

提出資料に決算書3期分とあるということは審査はしっかりして、支払いに問題のない企業に貸しているようです。う~ん、日本商業不動産保証って社員数でいうと大したことないはずなんですが、代表がすごいのだろうか。最近、ガツガツやってますよね。

しかし、気になったのは原状回復費用が無料という内容。重過失とか意図的に破損があれば当然、テナントが原状回復するのでしょうが、通常使用では原状回復費用が掛からない前提のよう。ここは、後々揉めないとよいが・・・。

なお、日本商業不動産保証は家賃債務保証会社ではないので、そういう意味では競合ではないんですが、敷金保証会社なので十分に競合になりうる会社なので、業界的には脅威といえば脅威です。

家賃が遅れる可能性が低く、他との差別化で入居率を高めたいなら敷金保証。
家賃が遅れる可能性があり、リスクを減らして入居率も高めたいなら家賃債務保証。

のように住み分けがされるようになるのかもしれない。

敷金を保証するか、家賃を保証するか、それが問題だ


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家賃保証会社でも電子申込みができる!

昨日のことですが「キマ Room! Sign コネクト」のニュースを見つけました。

どうも家賃保証会社でも電子申込みができるようになるらしい。不動産業界人でないと今更感があるのかもしれませんが、これは不動産関連業界に居る身としてはすごいことですよ!

超大手不動産会社ならいざ知らず、一般的に不動産会社は零細企業が多いのでITという点ではものすごく遅れています。そんな業界ですから完全に紙文化です。昔から日本はなぜか、やったらめったら印鑑を押したがりますからね。それが全部WEBで完結するなら非常に大きいです。

今回は申し込みとありますが、これは法的な絡みがあるからだと思います。不動産業界は面倒な業界で、一部の手続きは書面で手続きをとらなければなりません。これは法律で決まっているのでどうしようもありません。

しかし、逆を言えば法律で決まっている事以外は書面でなくてもよいわけなので、ほとんどの業務は電子化できる可能性があります。つまり、契約書を保管しなくてもよいことになります。契約書を探すのは結構面倒なので全てパソコンの中に入るのはかなり便利です。

しかし、しかしです。パソコンのスペックが追いつかなかったりします。良いパソコンは常に課題のような気がします。

それはさておき、大きな可能性を秘める、久々に(?)良い話題な気がします。導入進まないかなー。

記事ではオリコフォレントインシュアしか社名が出ていませんでしたが、画像を見る限り、以下の10社も導入するみたいですね。

・フォーシーズ
・エルズサポート
・ジェイリース
・エポスカード
・アーク
・ナップ
・日本賃貸保証
・全保連
・アプラス
・クレデンス

セイルボートという聞いたこともない会社ですが、11社の家賃保証会社が導入していることを見ると結構使い勝手が良いのかもしれない。

確か、クラウドサインとか、イマオスとかも同じようなサービスをやっていたはず。

誰か違いを教えて下さい。

ITのことをイットとは言わないの!


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