家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

【質問】家賃が遅れそうです。どうしたら良いですか?信用情報に傷がつきますか?

関東では台風ですね。皆さん、台風の影響はどうでしょうか?いつだったか、大雪は回収チャンスと記事を書いたことがありますが、台風だとどうだと思いますか?

正解は、台風では回収できない、です。危ないから外には出ません。だから回収はできません。大雪は大雪で危ないですが、外に出て行動できるレベルです。台風は外に出てはいけないレベルです。台風があると田んぼを見てくる、船を見てくると言って外に出た方が被害に出ますが、家賃回収も同じです。家賃滞納者が家に居るからと回収に行くと被害に遭います。

そんな中、家賃が遅れているがどうすればよいか、クレジットカードなどの信用情報に傷がつかないかと気にされている質問が届きました。話しを詳しく聞くと、仕事が変わって給料日の関係で家賃が遅れそう。今月(7月末支払いの8月分)は支払っていて、来月9月分(8月末支払い)は支払いができるが貯金を切り崩すことになる。10月分(9月末支払い)は遅れそう、との事です。しっかりしていると言えばしっかりしている方です。普通、再来月の家賃のことまで気にしませんから。と、言うよりもそんなことを気にしないでお金を使って遅れてしまう方が多いので、この業界が役に立っているわけですが。最終的には、家賃の支払日を遅らせることができますか?という質問でした。

結論から申し上げますと、管理会社によるのでなんとも言えない。ただ、交渉の余地はある、と言ったところです。家主や管理会社に相談して、OKが出ればそれはそれで良いです。ただ、今は契約の7割は保証会社を使っています。契約に保証会社が絡んでくると免責の関係で、どこまで待てるのか、という問題が出てきます。

保証会社が入っていると、入居者の家賃が遅れても保証会社が立て替えてくれるから安心、なんて思っている方もいると思いますが、家賃が遅れた際には管理会社から保証会社に「この方、家賃が遅れました」という届出をする必要があります。この届出がないと家賃を立て替えません(収納代行とかクレジットカード払いとかはありますが、ここでは割愛)。この届出には期限が定められているので、管理会社からすると家賃が遅れている入居者の言い分だけを聞いて待つというのは相応のリスクを伴います。

仮に、入居者の言い分を100%聞いて、支払いを待ったとして、約束の日に入金がなく、保証会社の免責期間を過ぎていた場合には管理会社は家主に支払うお金を手出しにしないといけません。回収も自分たちでやらないといけません。そもそも家賃の支払期限は過ぎているので遅れた時点で保証会社に立て替え依頼をすれば余計な手間はなかったんです。良い人すぎると自分の首を絞めることにもなります。

では、なぜ保証会社は免責期間を設定するのか?これは早く立替をしたいからです。早く立て替えると早く回収に動けます。例外は多いですが、基本、家賃回収は初動が全てです。家賃が遅れるというのは結構重大です。これが入居者から連絡が来たならまだしも、保証会社から連絡をして支払期日を設けるような方、つまりお金に対してだらしのない方には詳しく話を聞いて支払い計画を立てないと、状況が悪化したり、立て直しが難しくなったり、夜逃げに発展したりします。保証会社も好きで連絡したり、家まで行っているんじゃないんです。入居者からの連絡がないから仕方なく連絡したり、家まで行っているんです。

そんな感じなので、家賃滞納の経験のある不動産屋なら保証会社にすぐに話を投げたいはず。だから交渉の余地があるとすれば
 1.必ず自分から連絡する
 2.具体的、現実的な支払い計画を出す
 3.ちゃんと謝る
の3つくらいは守ってください。そうしないと不動産屋も話しを聞いてくれません。

1.必ず自分から連絡する
時々いるんですが、家賃が入ってなかったら連絡しろよ、とか平気で言う入居者がいます。本当にいます。これ、かなりNGです。入るはずの家賃が入っていないからどうしたの、と電話してこんなこと言う人の信用力は0です。ナッシングです。賃貸借契約で支払日が書いてあるわけで、その内容に納得したから署名しているわけで、契約を破った方から連絡して然るべきです。むしろ、遅れると分かった時にすぐに連絡すべきです。この連絡は早ければ早いほど信用できます。

2.具体的、現実的な支払い計画を出す
結構います。給料が入ったら今月分と来月分をまとめて払います、と言う方。本当に払えますか?家賃2か月分って結構高いですよ?これが払えるなら良いんです。でも不動産屋も馬鹿じゃないので、いくら入って、生活費がいくらなので、家賃がいくら払えます、くらいは言わないと信用できません。普通は1か月分に少し上乗せして支払うのは数ヶ月で追いつくとかが妥当な線です。不動産屋はそもそも待つ必要がないわけで、支払いを待って欲しいならこのくらいは言わないと駄目です。ちなみに、5万の家賃で毎月6万円支払い(1万円上乗せ)で5ヶ月で追いつく。この計画をきちんと守れて5ヶ月で本当に追いつく人は稀です。それができないので家賃は遅れ続けるという方が圧倒的大多数です。それくらい追いつくのは難しいです。

3.ちゃんと謝る
当たり前なのですが、契約を破っていますので謝罪の言葉があるのが普通です。こんな事、言わなくても・・・分からなかったか・・・そうか、うん、そうだよね。そこまで言わないと分からないよね。ごめんね、伝え方が悪かったよ。あのね、人として当たり前だからね。

次、信用情報に傷が付くか、です。よく勘違いされますがクレジットカードで支払いが遅れるとブラックリストに載るとか言いますけど、嘘ですから。カードの支払いができないと、この人は過去にカードで支払いを遅れたことがあるよ、という記録が残るだけです。これを俗にブラックリストに載ると言っているようですが、クレジットカードの話しはクレジットカード、家賃支払いは家賃支払いなので関係ありません。関係があるのはクレジットカードを使って家賃を払っている場合とか、オリコとかエポスとかのような信販系(要はクレジットカード会社)が保証会社になっている場合です。いわゆる保証会社は保証の際にクレジットカードの信用情報まで見に行きません。一部の保証会社は見ているようですが、これは信販系だったり、支払い方がカードだったりと特殊なケースだと思ってください。

そして、遅れてクレジットカードの信用情報に傷が付くのが嫌なら、借りてでもお金作ってこいって話しです。別に借りろと言っているわけではないです。そんなに気になるなら優先度を上げろと言っています。自分の信用情報がどうなっているかは自分で問い合わせれば調べられます。ただ、追えるのは5年だったか7年だったかまでだったはず(この辺は記憶が曖昧です)。だから傷がついてもその内なくなります。そんなに気にするな、という事です。

実は直接会う事で信用力はアップします

信用情報が傷つくことよりも、家賃が遅れたという事実を気にしてください。
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【質問】フォーシーズ VS ケーシーズ 解説してください

フォーシーズ VS ケーシーズとは、家賃保証会社VS消費者団体の争いのことです。フォーシーズはこのブログでも度々取り上げていますので知っている方も多いと思いますが、大手保証会社で業界随一の審査率の高さを誇ることから、他の保証会社のお断りがあっても受けてくれる最後の砦とまで言われている保証会社です。一方、ケーシーズは非特定営利活動法人消費者支援機構関西の通称です。消費者被害の未然防止、拡大防止・被害回復を主な活動としている団体で、一見すると保証会社と被害者代理のようにも見えますが、解説していきます。

ただ、私は保証会社の社員であって、法律の専門家ではありません。発言に責任を持たないとは言いませんが仕事柄、法律にちょっと詳しい人、程度の解説しかできません。そして今回私なりに調べましたので、調べた範囲でのお答えにしかできません。予めご了承ください。

2016年まで遡ります。ケーシーズからフォーシーズに保証契約書の条文に法律違反があるとして修正を求めたところから始まります。その後、やり取りが数回あったようですが、フォーシーズ側が話し合いに応じたにも関わらず、修正の要求が通らず、ケーシーズ側が訴えたようです。
ケーシーズ側の主張は

  1. 申し入れをしたのに無視されたので提訴した。

  2. 家賃滞納があったとき、賃借人が退去していない状態で荷物を出すのは自力救済になる。また、この自力救済に対する損害賠償請求も認めないとするのは無効。

  3. 国民生活センターには102件の被害報告がある。


一方、フォーシーズ側の主張は

  1. 無視はしていない。誠意を持って対応している。面談も行っている。

  2. 条文の曲解をしている。入居者保護のための条文であって、自力救済をするものではない。明示的な退去が無ければ全て裁判を行っている。

  3. 国民生活センターのシステムでは「フォーシーズ」の問合せ件数は分かるが、保証会社フォーシーズのものであるかどうかの特定はできない。


ざっくりと言うとこんな感じです。フォーシーズ側の弁護士が抗議書を作成してHPで公開していますが、弁護士の頭が良すぎて一般人には分かりづらいです。事実がどうなのか、法的にどうなのかは置いておいて(いずれ裁判所が判決を出すでしょう)私見ですがケーシーズ側の主張には無理があります。

1.ケーシーズが申し入れをした後にフォーシーズは無視していない。
フォーシーズが公開している抗議書に記載がありますが、面談までしているようです。そして無視していないと主張している事に対してケーシーズは黙認しているようです。

2.自力救済と損害賠償請求を認めない、わけがない。
抗議文には詳細には書いているのですが、雑に言うと「誰がどうみても、どこをどう判断しても入居者が退去したことが明らかであればそれは退去とみなし、荷物は預かる。退去が明らかではない場合には建物明け渡し訴訟を行う」という内容です。部屋を占拠していると家賃が発生しますので、無駄な家賃発生を抑える事を意図としているともあります。条文をよくよく読むと荷物を預かる費用についても言及していますので入居者負担という意味では相当入居者目線です。また、損害賠償請求を認めない条文の意味が分かりません。損害賠償請求をしたければいついかなる時でも請求可能です。請求が通るかどうかは別問題です。条文に書いているかどうかは一切関係ありません。きっとこの申出書を作った方は、当日熱でもあったのでしょう。

フォーシーズが本当に任意退去以外を全て裁判をしているかは分かりませんが、売上と訴訟件数(どちらもHPに公開している)、さらに高額帯の賃貸物件がメインである事を考えるとそう考えてもおかしくない内容です。具体的な数値はありませんが、直近の売上は約22億~23億円、訴訟件数は約150件、家賃の延滞率は高めに見積もって10%、更に遅れる人の中の10人に1人を訴訟するとして(これも多めに見積もって)、22億円×10%×10%÷150件=147,000円。仮にフォーシーズの単価が約15万円ならそんなもんです。単価としてはかなり高いですが、高級賃貸とオフィス・店舗を中心である事を考えると十分に有り得る数字です。本当に全部訴訟してそう。

そして何よりも大きいのは、2015年の大阪地方裁判所で保証会社が賃貸借契約の解除権は有効と認めるという判決が出ており、それに対する控訴審(高等裁判所)で賃借人側の控訴を退けている事。高等裁判所が駄目なら最高裁判所で争えばいいじゃないとか思うかもしれませんが、高等裁判所で認められたことが最高裁判所で退けられることはまずありません。これは控訴を退けられていますけど。つまり、争う前からフォーシーズが勝っている可能性が高いです。

3.国民生活センターに102件の報告がある。
これは分かりません。本当かもしれませんし、テキトーな数字なのかもしれません。本当なら根拠が欲しいですし、家賃保証会社フォーシーズではないものが含まれているのかもしれません。

ちなみに、このケーシーズは過去に日本セーフティー、日本賃貸保証、Casa、オーロラ、VESTA、ソフトニーズにも申し入れをしたり、調査の名目で家賃保証会社の契約書の提出を求め、提出しない会社名を公開したりと、中々のアンチ保証会社のようです。

明日は、どっちだ?

質問があっても許可が下りるまで公開しません。
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【質問】 家賃保証会社の更新料を払わなかったらどうなりますか?

払ってください、それが契約だからです。
というのが家賃保証会社側の立場です。では、実際に保証会社の更新料を払わないとどうなるのか。

まず、保証会社の仕組みからですが、保証会社はストックビジネスです。契約したときの保証料と毎年入る更新料が売上です。契約している間は常に滞納リスクがありますので、延滞が多ければ多いほど儲かりません。しかも、10年くらい前から保証料の値下げが止まらず、家賃の30%とか50%とかでやりくりしています。全く足りません。そこで契約を続ける場合には更新料を毎年取ります。契約時の保証料と比べると少額ですが、契約件数に比例して更新料も多く取れますので大変重要な売上です。ぶっちゃけ、30%の保証料だけでは回りません。だから更新料を取るのは保証会社の生命線です。保証会社も利益を出すために必死なんです。

そんな状態で保証会社の更新料を払わずに無視し続けるとどうなるか?
1、請求が続きます。
2、未納の事実が残ります。
3、引越し時に保証会社の審査が通らなくなります。
4、場合によっては裁判になります。

1つずつ見ていきましょう。

1、請求が続きます。
上でも書きましたが更新料は保証会社の生命線ですので、必死で請求してきます。基本的には家賃の回収と同じルーチンで来ると思ってください。電話だけで家まで来ないだろ、と思っている方。甘いです。ガンガン訪問してきます。回収部隊は普段家賃の回収で外を回っていますから、近くに寄ったついでに訪問する事はよくある話しです。これが回収するまで続くと思ってください。

2、未納の事実が残ります。
つまり延滞歴が残るということです。カードの支払いができないとカードの信用情報に傷がつきますよね。それの保証会社verです。えぇ!?保証会社の履歴に未納が残っても全然怖くない?それってつまり

3、引越し時に保証会社の審査が通らなくなります。
ということです。Aという保証会社の更新料を払わずに引っ越しました(逃げちゃいました)。その後、引越しの際に保証会社を使うことになって、その時にはA社には通りません。もし、A社が所属している団体が(団体は3つしかありませんが)情報を共有していた場合、A社が所属している団体の中の保証会社も延滞歴を知ることになります。この時に、果たしてその保証会社は審査を通すでしょうか?これはつまり、住みたい物件に住めない可能性があるということです。2018年時点で賃貸物件の家賃保証会社利用はだいたい50%~60%と言われています。民法改正の後押しもあって、今後ますます需要がある業界だと言われていますので、将来的に保証会社が利用せざるを得ない時が来る可能性が高いです。ただし、団体によっては(少なくとも今は)情報共有をしていませんし、更新料だけで絶対通さないとも限りません。連帯保証人だけで入居できるケースもあるでしょう。ですので、将来的に住みたい物件にスムーズに入居できないかもしれません、にとどめておきます。

4、場合によっては裁判になります。
更新料だけで裁判になることなんてあるはずが無い。そんなことやって回収しても赤字でしょ。と思うのが普通です。ケースバイケースですが、赤字覚悟で裁判をする事はあります。金額や回数にもよりますが、あんまりふざけた対応をする方には裁判するしかありません。それでも払わなければ差し押さえをします。普通はここまではやりませんが、SNSとかに保証会社の更新料ブッチしてやったZE、うぇーい。とか書く人が出てくるので、そんな舐めた奴への見せしめの意味合いもあると思います。普通は更新料だけで訴訟はありえません。悪質な方に対しての最終手段です。でも、意図的に払わないというのは契約という約束事を破っている方ですから、進退を考えた方が良いです。

なんにせよ、入居した時点で分かっているはずですから、家賃保証会社から更新料の請求が来たら素直に払いましょう。

更新料も遅れないでね。
ご意見・質問は hoshokaisha@excite.co.jp まで

お前ら(家賃滞納者)に告ぐ

いきなり「お前ら」だなんてぶっきらぼうですが、要するに家賃を遅れている方にお伝えです。

家賃が遅れましたどうしたらよいですか?

とか送ってこられても困ります。具体的な解決方法の出しようがありません。話はもっと具体的に出してください。メールで送られた方の相談には乗りますので。

ブログを開設して早1年。様々な方が読んでいるのだなと思います。同業者、不動産会社、入居者、家賃滞納者、入居検討者、就職活動中の学生、入社したばかりの保証会社新入社員(!?)。最後のは俺に相談するなよ、と思ってしまいますが皆さん、大切な読者です。頂きましたメールには誠意を持って対応しますのでよろしくお願いします。

さて、脱線しましたが、家賃が遅れました、どうしたらよいですか?ですが、中身が無さ過ぎるので家賃を遅れている方全体に対してですが、これをやってください。

・朝起きたら顔を洗う、朝ごはんを食べる、歯を磨く
・定職に付く
・ギャンブルをやめる
・毎月少しで良いので貯金をする
・給料を貰ったら使う前に考える
・人に何かをしてもらったらありがとうを言う
・人に会ったら挨拶する
・夜更かしせずに早く寝る
・部屋の掃除をする、整理整頓する
・休みの日は外に出る(日の光を浴びる)

馬鹿にしてんのか?と思った方、もうやってると思った方、こんなことやっても金は入ってこないと思った方。まずはやってみてください。ここに書いていることが大事なんじゃないんです。ちゃんとしなさいと言っています。色んな意味で、ですが、ちゃんとしている人はお金に困っていても家賃が遅れるレベルにはなりません!もうやっているけど家賃が遅れているという方、本当に実践していますか?ホントに?ホントに?

ただ、悲しいかな、家賃が遅れている人にはこの種の話しを聞こうとしない。中国の格言にこういうものがあります。

腹が減っている人に魚をあげてもその時しか助からないが、
魚の釣り方を教えてあげればその人は一生飢えない。


微妙に違うかもしれませんが、大筋はあっているはずです。魚だけじゃ栄養が偏るだろ、という方。私はそんな話しはしていません!

響くかな?響くかな?響かないんだな~これが。

大事なことなのでもう1つ。私のことをヤクザというのをやめてください。私はヤクザじゃありません。保証会社はヤクザじゃありません。相談でもなしに、ただの非難メールを送ってくるのは意味がないです。

お前らって、誰や!?

家賃滞納時の相談は具体的に
連絡は hoshokaisha@excite.co.jp まで

【質問】おすすめ保証会社はどこですか?

おすすめ保証会社はどこですか?と聞かれる家主がいます。以前、ほぼ同じ内容について回答しているのでそちらをご覧ください。

ただ、それだけで終わるのも不親切ですので、もう少し。お勧めという意味合いでは少し違いますが、よく話せる営業担当者のいる保証会社にしたほうが良いです。正直なところを言えば、保証内容が違ったり、付加価値があったり、保証上限があったりと判断基準は多いですが、基本の基本はどこも同じです。しかも、保証会社の特徴で、入居者の家賃が遅れないとどこの保証会社が使い勝手が良いか分かりません。不動産会社も可能な限り良い方を入居者につけようと頑張りますし、そもそも家賃は遅れません。遅れてもすぐに管理会社に支払えば家主に家賃が遅れたという事実すら伝わらない事もあります。仮に3つの保証会社を使っていたとしても、1案件しか問題化しなければ、その案件の保証会社の対応が一般的な対応なのかどうなのかが判断付きません。当然、営業担当は良いことしか言いませんので違いが非常に分かりにくい。

だからお勧めするのはちゃんと話せる営業担当がいる保証会社を使ってくださいとお答えします。

それでも困ったら、大手でも使えばいいんじゃないでしょうか。大衆心理というか、みんなが使っているから大丈夫理論です。ただ、多くの方が使っているということは家主仲間や不動産会社でも知っている可能性が高いということです。大手とざっくり紹介です。

日本セーフティー
売上高は文句無くNo,1。一番売れてる保証会社と言ってよいでしょう。無借金で経営も磐石。

全保連
売上高100億円超。文句無く大手保証会社。CMも出していて知名度も抜群です。

日本賃貸保証(JID)
こちらも売上高100億円を超えていたはず。超老舗保証会社。最近社長交代がありました。

Casa
家主と直で契約する事を推し進めています。東証二部上場会社。

ジェイリース
売上規模では上の4社に劣りますが、伸びが凄まじい東証一部上場会社。

フォーシーズ
事業用を扱うなら検討したほうが良いです。保証範囲に広く、承認率が抜群に高い。

グローバルトラストネットワークス
外国人を入居させるなら最初に検討すべき保証会社。サービスが手厚いです。

たとえ他社の紹介になろうとも嘘は書きません。
ご連絡は hoshokaisha@excite.co.jp