家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

【不動産投資】 投資用マンションを購入するときのポイントは?

投資用マンションを購入するときのポイントは?

まず最初にはっきりさせておきますと、家賃保証という言葉の意味は1つではありません。

①家賃が遅れた時に保証会社が一時的に立替をする滞納保証
②物件を一棟丸ごと保証会社が借り上げて家賃を保証するもの
③保証会社が物件の借主になって転貸する空室保証

②と③は意味合いが非常に似ています。私たちの業界は①の毎月の家賃が遅れた時の家賃の滞納保証。だから家賃保証以外にも賃貸保証、家賃債務保証と言ったりします。この賃貸保証は投資とは直接は関係がないので(間接的には関係があります)賃貸保証会社は投資用マンションを扱いません。ただし、投資用マンションを扱っている不動産会社が賃貸保証会社だというケースはあります。ややこしいですね。

要は、賃貸保証会社は投資用マンションと関わりありません。

ただ、私は私で関わっているのでちょっとだけ。

投資用マンションを購入するなら、何を言ってもまずは信用できる不動産会社を選ぶことだと思います。大手とか広告がたくさん出ているとかは関係ありません。別に大手が悪いとか広告をたくさん出す事が悪いと言っているんじゃないんです。不動産会社は売ることの専門家ですから、下手をすると押し売りレベルで売ってくる担当者がいます。本来、マンション投資というのは高額な買い物ですからオーナーになる人はじっくり考えて、話しをよくよく詰めて、自分にとってのメリットとデメリットを完全に理解してから買うべきです。そうなると必然的にオーナーの事をよくよく考えて提案して、話しをしっかり聞いてくれて、その上で納得して買ってもらうのが不動産会社の営業の仕事です。でも、成績のためなのか、自分へのマージンのためなのか、必死に売ってくる担当者はいますね。

購入する際には
・話しを何度でも理解するまで付き合ってくれる
・物件の提案後、即断させない(考える時間をくれる)

この2つは最低条件だと思っています。私が前に不動産会社から営業を掛けられた際には提案後3日以内に結論が欲しいと言われました。話しを1回しただけでです。1回でマンション投資の話し、メリット、デメリットが100%理解できる人ならそれでもかまいません。でも高い買い物ですから何度でも話しを聞いたほうが良いです。相手の言うことになんでもはいはいと答えてしまう方、断ることのできない性格の方、数字の理解が弱い方、相手の話を聞かない方はそもそもマンション投資をしないほうが良いです。不動産会社の営業は本当に必死な人もいますから、意志が弱いと相手の言うままに印鑑を押させられます。私の時も電話が凄かったですね。お前暇なのか?っていうくらい電話してきます。押し売りに近いものを感じたのでそのときは丁重にお断りしましたけど。

運よく話しを理解するまで付き合ってくれる、即断させない良い担当者と今後の話もよくよく詰めてから決めてください。そうしないと損するのは自分ですよ。

ちなみにですが、私が聞いたときには売った物件の●%が自分の懐に入るみたいですね。●%って結構凄いインセンティブじゃないですか。100万円の●%が●万円だから、仮に1億円売ったら●00万円が担当者の懐に。実際には社内調整してもらった担当者にもお裾分けするそうで、完全に●%が自分に入るわけじゃないそうですが、売れる担当者は稼げるわけです。その分安くしてくれないかなと思いましたね。未経験からスタートして1年目でも年収1,000万円と謳っている不動産会社がありますけど、こういう事なんですね。

【質問】 家賃が払えません。どうしたらよいですか?

家賃が払えません。どうしたらよいですか?

家賃が本当に払えない場合どうなるのか。本当に本当に頑張っても払えない場合には自主的に退去して下さいとなります。普通に考えて家賃を毎月○日に支払うと約束していてそれが守れないのだから部屋は使わないでねという理屈です。でも果たしてそれができるのは別問題です。

まず最初に考えるのは親、兄弟を頼ること。妥当な線ですね。でも一度家賃を親に払ってもらっても次はどうするのか、追いつけるのかという問題が残ります。1回限りであればこれでも良いです。友人に頼るのもありですがお勧めしません。お金が絡むと友情関係に傷が付きます。消費者金融等から借りるのは全くお勧めしません。借りても金利が付きますから、問題を大きくした上で先延ばしにするだけです。ヤミ金から借りるのは全く駄目です。お勧めしないどころか今後が破綻します。というよりも具体的にヤミ金に連絡を付ける手段を教えて欲しいくらいです。私はヤミ金からお金を借りる方法を知りません。

職場に相談するのもお勧めしません。給料の前借りだなんて話しをするだけ生活環境を疑われますよ。職場の人も余程のことが無い限り都合をつけてくれません。それが普通です。

じゃあどうするのか。本当に家賃が支払えない場合には役所に相談しましょう。もしあなたが”本当に”家賃を支払えないほど生活に困っているなら助けてくれるはずです。生活保護という方法もあります。生活保護、制度としては昔からあるんですけど一時期人気芸人の親族が生活保護を不正受給しているとかで問題になりましたよね。そういったことが度々問題になるので敬遠、というよりも差別されがちですが、きちんとした国が作った弱者救済制度です。ありがたいことに日本は本当に困っている人は国が助けてくれる制度があるんですね。生活保護という制度が悪いわけではないんです。制度を悪用する悪い人が世の中に多すぎることが悪いんです。日本のモラルも低下したもんですね。

住宅費の補助がある市町村もあります。新婚だからという理由で補助が出る市町村もあると聞いたことがあります。お金が入り用になる方にはどこかの市町村で補助があると思って良いです。自分が住んでいる場所の制度は知っておいても損はないですから困ったときには役所に相談して下さい。

では役所に相談した、生活保護も受けられないという場合はどうしたらよいか。それはもう国からは”本当に”困っているわけではないと判断されたわけですから自分で考えてどうにかするしかないです。そういう困った方を支援する団体もありますから、そういうところに相談するのも良いのかもしれません(これについては私は全く分からないですが、看板では支援する事を全面に出していますよね)。厳しいようですけど家賃保証会社も待てる範囲と待てない範囲があります。待てないという事は訴訟するということです。訴訟するということは自主的に退去しないと裁判後に強制退去になる事も考えられます。

だから家賃を遅れてはいけない。

【質問】 家賃が遅れたらどうなりますか?強制退去ですか?

家賃が遅れたらどうなりますか?強制退去ですか?

まず、家賃はきちんと払ってください。そして最終的には強制退去ですけど、普通その前に話しがつきます。

家賃が遅れたら、まずは管理会社と保証会社に電話して下さい。どちらか片方だけでは駄目ですよ。必ず両方ですよ。そして支払いの話しをして下さい。可能であれば何故遅れたのか、支払いはいつできるのか、次回からはどうなるのか(追いつくのか、しばらく遅れ続けるのか、遅れ続けるならいつ追いつけるのか)まで話して下さい。遅れた理由が何故いるのか。保証会社は遅れる人と毎日話していますから、遅れた人を見ると本当に大丈夫かと疑って掛かっています。言い方は悪いですけど疑うのも仕事のうちですから。そうすると必然的に色々聞いてその上で解決策を提示するのが普通です(ですが、この普通ができていない人が多すぎる)。だから聞かれる前に答えておくことで心象が良くなります。そうなると後の話がスムーズです。

では家賃が送れて放っておくとどうなるのか。まずは保証会社から電話が来ます。電話が来て出て話せればまだ良いです。すぐに折り返しがくれば良いのですが、電話に出ないと保証会社から訪問されます。ここで話しができればまだ良い方です。でも居留守を使ったり、本当にいないにしても連絡しないとどうなるか。毎日電話が着ますが、訪問の頻度も増えます。このあたりから完全に悪質な方と見られます。それでも賃貸借契約は解除まだ解除されません。

家賃滞納が1ヶ月でも連絡を無視している時点で十分悪質ですが、賃貸借契約を解除はできないんです。目安は滞納3ヶ月。面倒な話しは置いておきますが、家賃が3ヶ月滞納すると「信頼関係の破壊」が起きて賃貸借契約が解除できるようになります。その賃貸借契約を解除したという内容証明が届きますが、普通ここまで無視し続けた人は自分から部屋を出て行きません。居座る気だったり、払えないものは払えないと開き直っていたり、忙しいから電話できなかったんでという独自の理論を展開したりととにかく出て行きません。だからこの時点で訴訟を行います(建物明け渡し訴訟)。

この建物明け渡し訴訟を行うと家主側は100%勝ちます。家賃が遅れている以上入居者側に勝つ要素がありません。(本当に例外的に、合理的に考えて入居者が家賃を払わなくても良いような相当特殊な状況があれば別です。)だから判決で退去しないと出ます。だから出ないといけないのですが、ここでも居座るとどうなるか?

ここで初めて強制退去になります。強制執行という言い方をしますが、部屋の中の荷物を合法的に、強制的に全て出す事ができます。中に入居者が居座ろうが、バリケード作ろうが、強面の面子を揃えて脅そうが強制的に退去させられます。正直、何をしても無駄です。だから強制退去って言うんですけど。

ちなみに強制退去する人の都合は聞きませんので、行くところがなかろうがお金がなかろうが関係なく出されます。もはやどうにもなりません。だからこうなる前に保証会社としても話し合いで解決したいのです。

でも、ですよ。普通ここまでならないですよね。そもそも家賃を遅れる人は圧倒的に少数派です。まともな神経を持っている人は遅れても支払う意思がありますので連絡して支払います。訪問されればさすがに対応します。裁判になれば反省して出るなり支払うなりします。それすらできない人が強制退去になるんです。ちなみに訴訟は大体半年前後掛かりますのでその間ずっと払わないような人が強制執行になるんです。

家賃が遅れるのは悪いです。でも普通は強制退去にはならないです。だからって遅れるのは駄目ですよ。

【質問】 保証会社が潰れるの?儲けてないの?

保証会社は過去にいくつも潰れています。儲けているかどうかは尺度によりますが利益をしっかり出しているところもあります。過去に倒産している(もしくは逃げちゃった)保証会社はざっとこんな感じです。

・リプラス
・リアルコ
・八丁堀保証(S-net)
・さわやか保証(スピードネット)
・VESTA(MAG)
・ウィル賃貸保証
・明幸賃貸保証
・ソフトニーズ
・kabukume
・スタンホープ

探せばもっとあるはずです。潰れた家賃保証会社以外にも撤退したり買収されたりと、保証会社はとにかく無くなります。2008年から2010年くらいに一気に淘汰された印象がありますね。最近は落ち着いたのかなとも思います。

稼げるかどうかは保証会社の体質に大きく依存すると思います。家賃を立て替えて回収するまでしっかりやる保証会社もあれば、営業で件数を確保して売上を確保するけど回収は微妙でジリ貧な保証会社もあると思います。大手は結構HPに決算を出しているので見てみると損益が分かってよいんじゃないかな。

基本的に保証会社の売上は入居するときに払う保証料と更新する時の保証料だけです。家賃を全く遅れない優良な入居者は売上に貢献してくれるありがたい方。一方家賃が遅れる人は立替手続き、回収手続きがあるので手間が掛かるし、家賃が遅れるような人なので連絡が付かない、支払いが遅いととにかくルーズ。回収の際に損害金をとっても完全に赤字です。だから遅れた時点で保証会社にとっては赤字です。更に悪い入居者になると家賃が遅れた挙句逃げちゃう。でも荷物は残ったままだから訴訟するしかない(勝手に処分できない)。訴訟するとべらぼうにお金が掛かるので全く割に合いません。

そして家賃が遅れない優良な入居者は毎回更新のたびに保証料を入れてくれるので保証会社には神様みたいな人です。家賃が遅れる人でもなんだかんだと更新の保証料を払ってくれるのはありがたいことです。訴訟になるような人は更新の保証料なんて払うわけないので本当に赤字です。

だから保証会社としてはどれだけ優良な入居者を抱えるかが非常に大きな問題です。とはいえなんでもかんでも受け入れると不況が来たときに一度に多額の家賃を立て替えるので回収ができないと駄目。とはいえ保証会社としては受け入れないと不動産会社から愛想を尽かされるので高い承認率を維持しないと駄目。そしてそれだけの資金がないと駄目。過去に倒産した保証会社を見ると売上は相当規模の大きいところも多いです。営業力で売上を確保したものの、一度に立て替える額も多くなってしまい、それに回収が伴わなかったのだと思います。あとは訴訟のノウハウがないと駄目。訴訟しているということは家賃は全く回収が望めないという事。つまり毎月家賃が出て行く一方で全く回収できない債権になっているという事。だから訴訟は極力短く終わらせる必要があります。訴訟件数が多い保証会社と危ないとか事情も知らない人がネットで書いていますが、実態は訴訟件数が多いから危ないのではなく、うまい訴訟のやり方を知らない保証会社は危ないが正しいです。

そういうわけで保証会社に必要なのはこんな感じ。

・売上(保証料)を確保する営業力
・高い承認率を維持できる経営力
・立て替えるだけの資金力
・回収ノウハウ
・訴訟ノウハウ

全部じゃねーかと思う方。その通りです。だから流行っているからと参入してくる会社は撤退するんですよね。餅は餅屋に任せればよいという事かな。だから保証会社はなかなか稼げない。黒字にしているというのならともかく、稼げているのは全国に150社あると言われている保証会社でも本当に上位だけだと思いますよ。

民法改正で連帯保証人制度はどうなるか。家賃保証会社はどうなるか。

どうも、がじょまるです。

昨日の業界紙にも載っていましたけど民法改正で今後、家賃保証会社はどうなるのか、気になりますね。民法改正で連帯保証人制度が大きく変わります。連帯保証人に限度額が定められるようになるというから驚きです。だって不動産賃貸では契約者が家賃を払わなかったら連帯保証人が支払うのが当たり前。契約者が毎月払わなかったら毎月連帯保証人が支払うのは当たり前。5年でも10年でも契約者が払わなかったら連帯保証人が支払うのは当たり前。つまり事実上限度額がないのが当然でした。これが限度額が定められる時点で連帯してないよね、制限されているよね、と思ってしまいます。実際には賃貸借契約っていうのは1年とか2年が多いから家賃の12か月分とか24か月分とか、加えて原状回復費用とか諸々含めて多めに限度額を定めるのだろうけど、連帯保証人なのに上限をつけるという考え方が驚き。昔は連帯保証人にはなるなと言われたものですが、民法改正により連帯保証人になっても安心。なわけではないですが、大きく考え方が変わったのだと思います。これも時代の流れか。

つまるところそれだけ世の中の連帯保証人が支払いができなくなっているケースが多くなっているのだと思います。連帯保証人が問題なく支払いができていたら世の中に連帯保証人制度を変えよう、上限を設けようなんて考えは出てこないわけですから。連帯保証人が家賃の支払いができないということは家賃保証会社の出番ですよ。もしかしたら将来的には連帯保証人をつける賃貸借契約はなくなるかもしれませんね。国土交通省による家賃保証会社の登録制度も始まるようだし、ここ数年で世の中の流れが大きく変わるかも。これは期待できる半面、世の中が大きく動くと参入してくる企業も増えるかも。で、結局やりきらんで徹底すると。

【質問】 保証会社の審査に通りません。どうすればいいですか?

家賃保証会社の審査に通らない。こういう話よく聞きます。保証会社の審査に通らないと何が困るかって、部屋が借りられないから困る。保証会社なんて使わなきゃいいじゃんと思う方は恵まれている方です。世の中には連帯保証人を用意できないので保証会社を使わないといけない人もいっぱいいるんです。でも、最近は管理会社とか家主の指定で保証会社を付けることは必須になりつつありますけどね。

さて、本題。
保証会社の審査に通りません。どうすればいいですか?
この手の質問は困りますね。話しの具体性が無い。だから何を答えればいいのかが分からない。漠然とただ通らない、だけだと答えが多すぎて返答に詰まります。でも見直す点はいくつかあります。

・身分証などの必要書類がそろっていない
・本人確認できない(電話番号を持っていない)
・家賃が収入に対して高額すぎる
・連帯保証人をつけているが支払い能力が無い
・連帯保証人の確認ができない(電話番号をもっていない)
・緊急連絡先がいない、又は連絡がつかない
・収入が無い

ざっと書きました。基本的なところですが見直してみて下さい。上は本当に基本的なところで、家賃保証会社というよりも不動産屋との契約に際に必要なことという意味合いが強いです。保証会社も審査は各社違いますけど、審査通過率はそんなに低くないです。だから通らないのであれば

1.本当に基本的なところで駄目
2.収入が無い
3.その保証会社の対象外案件

この3点が大きいと思います。本当に基本的なところというのは、申込書に未記載箇所があるとか、書き間違えてるとか、審査をする必要書類がそろっていないとか。収入が無い、という事については例外があります。学生とか未成年の場合は親に収入があって保証人になってくれればそれで大丈夫です。最後の対象外案件というのは、保証会社によってはこういう案件は一切受けないというスタンスの会社あります。それに引っかかった時ですね。

よく勘違いされますけど借金があるとか、カードブラックだとか、過去に家賃を送れたことがあるとか、破産したことがあるとか、アルバイトだとか、生活保護だとか、母子家庭、水商売、風俗、外国人、高齢者など一切関係ありません。不動産会社の審査は分かりませんけど保証会社の審査は通ります。

なので通らない、ではなく通る方法を考えるか、違う保証会社を使う方法を考えましょう。もし不動産会社で保証会社を指定していた場合、他の不動産会社に行けば別の保証会社が使えることが多いです。まあ、なんにせよ、相談する場合には具体的な話しをお願いします。

【質問】 管理費を払っていないのですが、これだけで退去と言われました

駄目です。両方とも駄目です。まず入居者、管理費は払ってください。次、保証会社、退去は無理でしょ。

賃貸借契約書の約束事ですから支払うべきものは支払いましょう。家賃以外にも管理費、町会費、駐車場代、更新料など最初に金額が分かっているものが多いです。そういうものは支払うべきです。管理されていないから支払わないという方が時々いますけど、本当に管理されていないならまずは管理会社に文句を言って下さい。次に、管理されていないのではなく、入居者視点で管理が甘いだけではないですか?管理会社の仕事がテキトーならそれはそれで問題ですが、全く管理していないという事はないはずです。つまり管理はされています。理屈上の話しかもしれませんがちゃんと払う。で、仕事をしていない管理会社にはちゃんと言う。あと、管理費を払っていないのに「これだけ」はないでしょう。管理費を払っていないというのは重大です。

管理費の滞納を理由には通常は退去させられません。他の理由があれば別ですけど。ただし、管理費の滞納が長期化すれば話しは別です。じゃあ何ヶ月、何年くらい管理費を滞納すれば退去なのか、これは案件、額によりますので一概には答えられません。でも普通に考えてですよ、1ヶ月の管理費滞納で退去はないです。そして10年管理費滞納してお咎め無しっていうのもないでしょ。そんなにためる前に話し合いで解決して下さいって話しです。

本当に管理会社がまともな仕事をしてなくて、これで管理費を取るのかよ!?っていう場合には家賃を丸ごとを供託(きょうたく)をして下さい。供託っていうのは、簡単に言うと色々な理由で支払うべきところではなく法務局にお金を預かってもらう制度です。仮に管理会社が管理をしていなかったとして、そしてあなたが管理していないんだから管理費は払いませんと言ったとして、賃貸借契約上は払っていないから管理費の滞納です。滞納するのはよくありません。じゃあ入居者は泣き寝入りかというとそうでもなくて、支払うお金はあるけど管理会社に払うのは納得していないので法務局に払うことができます。すると管理会社にはお金が入りません。でも法務局には払っていて、法務局から管理会社にお金を預かっている通知が届くので滞納にはなりません。滞納にはならないので保証会社が立て替えることもありません。もし立て替えていたら後は管理会社と保証会社で話すべきことです。管理会社にはお金が入りませんが、法務局に取りに行くことはできます。そして法務局を通じて受け取るということは、入居者から法務局に預けるにもちゃんとした理由があるのでそれを法務局が認めたということで、そもそもの供託した理由を認めることになります。つまり入居者の意向が通じたということです。

供託もしない、支払いもしないでは理由はともかく滞納ですから、管理会社から保証会社に家賃が遅れているという報告が届きます。そうすると保証会社は立て替えて、保証会社から入居者に連絡がいきます。そもそも供託していれば普通は管理会社から保証会社に連絡がいきませんし、既に保証会社で立て替えをしていたとしても供託していますと言えば話しは解決します。だって遅れていませんから。

今回は管理費の話しですが、他にも支払わないことについて”正当な”理由がある場合には近くの法務局(全国にいっぱいあります)に聞いて供託して下さい。それがあると私たちも助かります。

【質問】 家賃保証会社の取り立てって厳しいの?

厳しいわけないです、普通です。と言いたい所ですが実態はそうでもなかったりします。最初に言っておきますけど家賃が遅れちゃ駄目です。貸主との契約ごとですから理由に関わらず遅れちゃ駄目です。遅れる事を正当化する人いますけど(結構多い)話になりません。でも実際には遅れる人もいますし、その相談には乗ります。当然家賃保証会社として家賃の立て替えはしますし、支払いの相談には乗れます。でも会社としてやっている以上、譲れない境界はあります。だからいつまでも待つというわけにはいきません。

もう1つ、家賃が遅れている側と家賃を回収する側の立場の違いによって感じ方が違います。だから家賃の支払いを相談するスタンスで話していても、遅れている人は厳しく感じることが多いです。

更にもう1つ、実際に厳しい人はいます。厳しいの内容によっては完全にアウトだったり、それは厳しくて当然というのがあります。案件次第です。

さて、ここまで書いていて「厳しい」というのをどう感じるかですが、「テメー、この野郎、払えオラー!!」ってのを想像した人は遅れる側の人です。「いやー、さすがにそこまでは待てないですよ。○○日までに支払っていただけないですか」ってのを想像した人は回収する側の人です。立場が違うと文字だけでここまで感じ方に差が出ます。

で、家賃を遅れる側の言う厳しいですが、もし仮に「テメー、この野郎、払えオラー!!」って言われたら警察を呼んでください。これは駄目です。完全にアウトです。他にも「出ていけ」と言ったり、ドアに張り紙したり、ドアを殴ったり蹴ったり、暴力を振るったり、全部駄目です。よく掲示板とかにあの会社はヤクザだ、などと書いている人がいます。私は本物のヤクザの回収は知りませんが、某ウシジマくんがやっている事は完全にアウトです。帰って下さいと言って帰らなかったら不退去罪。出て行け、強制退去だなどと迫ってきたら威迫罪。部屋に勝手に入ったら不法侵入。暴力を振るったら暴行罪、ドアを蹴ったら器物破損。こんな感じで法律に縛られているのでこういう行為はできません。やっているという噂の会社はいくつかありますが、普通に考えて即逮捕です。時代と共に消えていくはずです。こういうことをする人は業界から消えて欲しいです。

次、回収する側の言う厳しいですが、保証会社は慈善事業じゃないので立て替えた家賃を回収しないと会社が無くなります。だから回収スタッフが頑張って動くわけですが、取り立てというよりも相談をするのが本来です。家賃が何故遅れたのか、じゃあどうするのか、いつまでに支払うのか。それが話せて約束が守られれば回収スタッフの仕事は終わりです。でもお金にはシビアに考えますから支払いを待つにしても期限を定めます。それが守れないようなら退去を促します。これを追い出し行為という人もいますが、保証会社も入居者の事を考えていますから今家賃が遅れている、しかも期限までに支払えない、今後も支払い目処が立たないということであればその人の負債を無駄に増やす事に繋がりかねない、だから契約を解約にした方が最終的には入居者の為だ、という話しをします。でも家賃が遅れている人の多くは将来のことよりも今のことしか考えていなくて、お金がないから引っ越せない、出て行けだなんて横暴だ、日本では自力救済は禁止されているはずだ、お客様は神様でしょ、などと途中で話しをせずに自分の殻に篭もる傾向が強いです。途中で話しをしなくなるのでこちらも裁判にするしかなくなります。結果、合法的な手段で強制退去となります。その後の結果は悲惨ですよ。それが分かっているので家賃保証会社はその前に支払いサイクルを戻そうとします。

同じ「厳しい」でも立場によってここまで見え方が違うという話でした。

【質問】 どこの保証会社が良いですか?

どこの保証会社が良いですか?またはお勧めの保証会社はどこですか?
出たよ、これ。まず第一に保証会社の社員に聞く質問ではありません。「当社です」と答えるに決まっています。それにどこが良いかってそれは基準が人によるでしょ、としか言えません。他社は薦めたくない、でも嘘はつきたくない。一般的に言う基準はありますのでちょっとだけ。

・立て替える
・逃げない

これだけです。当たり前だろ、と思う方、当たり前じゃないから困る。本当に困る。同じ業界人として。

家賃保証会社っていうのはストック型ビジネスです。一度契約すると解約にするまでずっと保証料(毎年の更新料)が取れます。だから家賃が遅れなければ非常に美味しい業界です。実際には家賃が遅れますし、遅れるどころか払わないで逃げる人もいます。全国に150社程あると言われる保証会社ですが磐石と言えるのは上位数社だけなんじゃないかな?過去にも大手家賃保証会社が倒産したことがあります。上場していたリプラスなんかは有名ですが、それ以外にも明幸賃貸保証、ウィル賃貸保証、VESTA、さわやか保証とか。家賃が遅れると回収部隊が動きますが、ここで人件費が掛かります。回収できたとしても売上がプラスになるわけじゃないです。遅延損害金は取れますが雀の涙。焼け石に水です。家賃の遅れが続くと訴訟をするのですがここでまたお金が掛かります。物凄く掛かります。頭が痛くなるほど掛かります。だから健全な契約者をどれだけストックするかに掛かっています。でも健全だと思っている契約者も本当に健全かどうかは契約が終わるまで分かりません。だから売上が上がるほど(契約数が増えるほど)保証会社が抱える潜在的なリスクは増えていきます。そこで問題になるのがどれだけお金を持っているかです。

社長が億万長者で会社が傾いたら救済してくれる会社ならお金は気にしなくて良いです。銀行から無限に借り入れが出来る会社もお金は気にしなくて良いです。普通に考えてある程度借入金があると追加融資は厳しいでしょ。だから借入金が少ない方が良いです。もっと言えば借入金がない方が良いです。他の業界なら借入金があっても設備投資に使うから、とか理由がありますが、この業界は(保証業界も不動産業界も)お金が無くなったら立て替えなくなって逃げますからね。そうするとあっという間に信用が無くなって、管理会社と喧嘩して、売上が激減して、お察し下さい、となります。そういう意味では自己資本比率を見るのもいいかもしれない。本当はあまり意味が無い数字なんですけどね。指標の1つとしては良いかも程度です。ちなみに私が知る限り無借金を公言している保証会社は2社しかありません。3社以上あるよ、って言う人は是非教えて下さい。

売上が業界上位だからとか、有名だからとか、保証料が安いからとか、CM出してるからとか、昔からやっているからとか、全国展開しているからとか、検索して上にくるからとか、上場しているからとか、昔からのお付き合いだからとか、営業に来るお姉さんが美人だからとか(おい!)で保証会社を選んではいけませんという話しでした。でもこういうのも大事です。借り入れがない、少ないだけでは結局判断材料になりませんから、良い営業担当とよく話せるところが良い保証会社じゃないでしょうか、とオチを付けてみます。

【質問】保証会社ってヤクザなんでしょ?

保証会社ってヤクザなんでしょ?
んなわけあるかい。この誤解、何故かよくあります。保証会社に限らず、不動産屋もヤクザだとか、ヤクザと繋がっているとか、ケツ持ちがいるとか。いるわけありません。関係ありません。逆に情報の出所を教えて欲しいです。誰か見たことあるんでしょうか。私は本物を見た事が無いのでよく分かりません。

一応言っておくと、噂には実はそうだ、という不動産会社はあると聞いたことはあります。でも私はそういう方にあったことがないので実態は分かりません。私が気付かなかっただけ、私が幸せなだけかもしれませんけど、少なくともその手の方は圧倒的に少数派です。遅れた家賃がどうなったのか聞きに行くだけでヤクザだ、なんだと騒ぎ立てる人がいますが、意味が分かりせん。そもそもアンタ、本物に会った事あるんかい、って言いたくなりますね。人のこと散々言うわけですから、きっと余程知っているんでしょうね、逆に怖いですねえ。

ただ、やり方が強引な会社があるのは多分本当。多分というのは全部なんて分からないし、会社の方針は全く違っても隠れてやっている人はいるでしょうし、家賃の回収という仕事の特性上駆け引きはあるでしょうし。でもそういう段階にまで進むのは余程だと思うけどなあ。こちらから言わせると連絡を全く無視しておいて家賃を踏み倒そうとしている滞納者の方がよっぽどヤクザですよ。

ちなみにですが、だいぶ前ですが偶然他社の保証会社の社員が訪問するのを見たことがあります。結構強めにドアを叩いていましたね。新宿スワンの龍彦みたいな髪型してて目がぎょろぎょろしていましたね。見た目は怖いですが、正直この程度なら町のチンピラでいるでしょっていう感じ。ヤクザじゃないね。真面目なサラリーマンって感じでもないけど、これが特殊な例かな。

あと保証会社の社員は元消費者金融の社員が多いっていう情報もあるけど、これもどうだだかなあと思う。中途で入った人で消費者金融出身の方はいるにはいます。でも多いっていうほどじゃないですね。どう考えても少数派。会社によっては構成比率は違うと思いますけどね。

ヤクザは怖いが役に・・・立たない

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