家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

家賃保証会社社員が考える。賃貸 VS 持ち家 part1

まずもって、最初に。賃貸 VS 持ち家の議論が定期的にありますが、この議論に意味はありません。どちらの言い分が正しく、どのように生きたいかで結論が異なります。短距離走者の筋肉と長距離走者の筋肉でどちらの筋肉がより優秀か、みたいな感じで優劣がありません(どういう例えだ・・・)。ただ、考える点はいくつかあります。

賃貸のメリット
・ライフスタイルに合わせて、広さ・場所を変えられる
・高いところにも安いところにも、収入にあわせて住める
・隣人が嫌なときには引っ越せる
・物件の瑕疵は家主に文句が言える
・引越しが楽しい!?

賃貸のデメリット
・単月では高い
・自由度が低い(壁に穴とか空けられない)
・家賃が遅れると保証会社の社員がうざい!?

持ち家のメリット
・自由にリフォームできる
・夢のマイホーム
・単月では安い

持ち家のデメリット
・隣人が嫌いでも引っ越しづらい
・支払いが遅れると銀行がうざい!?
・固定資産税とかリフォーム代とかが超高い
・全部自己責任
・町内会とかマジうざい

要するに持ち家の方が安くてよいが、賃貸は家主に文句を言えて、嫌なら出て行けるということです。隣人トラブルはかなり大きいポイントです。保証会社の立場からすると賃貸が少なくなると保証料、つまり保証会社の売上も下がるので賃貸が良いといいたいところですが、トータルで言えば持ち家の方が良いと思います。

持ち家の方が良いと思うというのは、保証会社の社員の立場というよりは、保証会社の回収部隊をしている私個人の考えと言えますが。持ち家っていうのは、多くは家族がいる人が買います。独り身でマンションを買う人も大勢いますが、感覚では家族で住みますので。回収の経験から言うと、子供がいるとお金がない。別に子持ち家庭を悪く言うつもりは全くありません。でも経験則に言わせると圧倒的に子供がいる家庭で家賃延滞が多い気がします。具体的な数値が出せなくて申し訳ないのですが、それだけ子供にお金が掛かるということなのでしょう。悲しいことです。何とかしてよ、政府。

逆に圧倒的に遅れないのは夫婦共働きで子供がいない家庭。これは家賃が遅れませんので私たちとは縁がない家庭です。家賃延滞の確率で言えば、一人暮らしでも様々な理由でたくさんいます。単純な比率では一人暮らしの方が多いように思えますが、私が言いたいのは、ローンを組んで家を買えるくらいなら買っておいた方が絶対得。持ち家には家賃という概念がないので全て自己責任。もし支払いが遅れるようなら銀行が出てきてお察しくださいとなるだけなので、そうならないように必死で支払うはずです。賃貸物件では家賃が遅れると、悪いやつは居住権とか、人権とか、基本的人権とかを振りかざして裁判に持ち込まないといけないくらい入居者の立場が強い。

それに持ち家の強みは、何かあれば団体信用保険があるし、最悪売却すればなんとかなるケースも多いです。売却してローンが残ると悲惨ですが、まとまった資金が入るのでよく・・・ないですね。

だがマイホームという夢を見せるのは政府の罠だった

part2に続く。

家賃が遅れて欲しくないということです。でも買えるんなら買った方が良いと思わなくはない。
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なぜ家賃保証会社の契約に連帯保証人が必要なのか?

たびたびネットで質問を目にします。保証会社なのに、なんで連帯保証人がいるのか?連帯保証人が頼めないから保証会社なんじゃないのか?連帯保証人つけるなら保証会社とは契約したくない。

お答えします。
保証会社が連帯保証人を要求するのには主に2つの理由があります。

1つ目、連帯保証人を付けることで初回料が安くなります。これは連帯保証人がいなくても契約できるケースです。連帯保証人がいなくても契約はできるけど、もし連帯保証人を付けることができるなら最初の保証料を減額する、こういう場合に一度通った保証会社の審査に対して、改めて連帯保証人を請求するケースです。良い入居者に対するサービスの意味合いもあります。

もう1つ、保証会社をつけているのに、連帯保証人が必須な場合。この場合にも2つのケースが考えられます。1つはそもそも連帯保証人を付けることが必須な保証会社である。もう1つは入居者を審査した結果、連帯保証人をつけなければ保証できないケースです。

これは入居者が未成年である場合も含まれますが、多くは保証会社でも保証しきれない案件です。収入だったり、職業だったり、国籍だったりと理由は様々ですが、保証会社側でリスクが高いと判断し、入居者単体では受けられないと判断した時に連帯保証人を要求します。だから、一度保証会社の審査を通して、駄目だったけど補足で連帯保証人を付けてくれればと言われた場合には、何かしらの理由で保証会社の審査に引っかかった場合です。

さて、話しはこれで終わりません。ここまでを読んで「ん?」と思った方は鋭い方です。私が今話したのは保証契約に連帯保証人を要求する場合です。では他に何があるのか?賃貸借契約に連帯保証人を要求し、保証契約への加入も必須とする場合です。これは家主または管理会社側の指定でそうなっているので、保証会社側にはどうにもなりません。

では、なぜ家主は保証会社への加入を必須とした上で連帯保証人も要求するのか?ずばり、リスクヘッジです。保証会社は各社サービスが違います。よくよく比べると分かりますが、毎月の家賃以外の保証内容には差がありすぎます。しかも、毎月の家賃の保証にも上限があることもあります(最大24ヶ月、最大48ヶ月など)。

基本サービスを言うと保証会社が立て替えるのは毎月の家賃です。だから入居中に家賃が遅れた場合には保証会社が立て替えるので家主も安心ですが、家賃以外が遅れた時に家主が窮地に追い込まれる場合があります。保証会社が保証していない可能性があるのは、賃貸借契約の更新料、原状回復費用、ハウスクリーニング費用、鍵交換費用、建物明渡裁判費用、弁護士費用、強制執行費用、荷物搬出費用、荷物保管費用、荷物処分費用、入居者死亡時の特殊清掃費用、入居者死亡による家賃下落費用、入居者死亡による空室および入居者が付かない月の家賃、問題があった場合(部屋で殺人事件があった等)の近隣住民引越し時の空室家賃 etc etc。考えればキリがありません。

もちろん、上記の内容で保証会社の保証範囲もあります。ですが、保証範囲にないものは家主が泣くしかありません。でもこの時に連帯保証人が付いていれば保証会社の保証範囲外の部分を全て請求できます。それで払うかどうかは別にしても請求先があるかどうかは家主側としては非常に重要なことです。

マンション経営をしていく上ではリスクヘッジが肝です。このリスクヘッジに重きを置く家主は賃貸借契約に連帯保証人を必要としてきます。入居率を上げることに主眼を置いている家主は連帯保証人を不要にして保証会社を使います。

要するに、保証会社付き賃貸約契約を申し込んだから、最初から連帯保証人が必須になることもある、ということです。

連帯保証人っていうのは大変だ

しかし、民法改正で様々な契約が見直されるかもしれない。
疑念があれば info@hoshokaisha.jp まで