家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

毎月プラスですけど不動産投資しませんか?

最近また投資用マンション買いませんか?っていう連絡がきました。買わないって言ってるのに不動産会社の方はガッツがありますね。あんまり書くと怒られますが、多少の誤解があるかもしれませんが、せっかくなので投資用マンションについて書いてみます。

投資用マンションっていうのはいわゆるサブリースっていうやつ。一棟丸ごとっていうイメージがありますが、1部屋からでもあります。仕組みは簡単で、
1.不動産屋が仕入れる。
2.不動産屋がサラリーマンに売りつける。サラリーマン、大家に。
3.仕入れた不動産屋がそのまま不動産を借りる。
4.不動産会社が客をつける。
5.入居者から入った家賃を不動産会社が受け取って、手数料を引いて大家に支払う。

ちなみに不動産屋は仕入れた物件を2割、3割増し(多いと5割増し)とかで売ってくるので要注意してください。不動産会社も仕入れ担当(物件調達または物件調査、略して「物調(ぶっちょう)」といいます。)も時間がないので不動産屋を頼ったりしますが、そうすると手数料が上乗せされます。それに更に手数料を乗っけて売ってくるので買うときには結構な金額が上乗せされています。しかし、サラリーマンは忙しいですし、物件を探すノウハウがないですし、見つけて買っても運用するノウハウが無いのでやはり不動産会社を通して多少のマージンを支払うのは仕方ないでしょうね。問題は乗せ方がえげつないです。不動産会社は何も知らないサラリーマンに高額で売りつけるのは普通ですから気をつけてくださいね。

で、売った時点で不動産会社には利益が出ますが、そのまま物件を借りてサブリースを行います。このとき物件が空室だと入居者が入るまでの家賃は不動産会社の手出しですので大変ですが、売ったときの利益がありますから、そこで賄います。入居者が入ると家賃が入ってきますので安心です。仮に家賃が10万円だとすると、大体手数料1万円を引いて家主には9万円ほど支払います。家主はこの9万円でローンを支払います。だから入居者がいる限り不動産会社には毎月、何もしなくても1万円入る仕組みです。ではどうしても入居者が付かなかったら?その時には家主に家賃を下げてないてもらいます。例えば、10万円の家賃を90000円に下げて、手数料を引いて81000円を家主に支払います。すると家主は81000円からローンを支払います。ここで払えれば問題ありません。

それでも不動産投資しますか?

別に不動産投資をするなと言っているわけではないです。悪い不動産会社が多いので気をつけてくださいといっているだけです。そして、何も知識もないのに、裏も取らず、確認もせず、理解もせずに買うなと言っているのです。

今回私に見せてきた物件は家賃13万円の都心のマンション。まだ築年数も浅く、場所も良好。物件借り上げで毎月1万円の収入があるそうです。一見美味しい話ですが、そのマンションの別の部屋で相場を見てみると家賃85000円。どういうこっちゃ。

①現在13万円で借りている人がいる。
②まだ借り手はいないが13万円で貸し出す予定。

①だった場合。
新築で家賃が高い時に入居して、その後引越しせずにずっと住んでいる方がいる、という事が考えられます。この場合は買ってすぐは問題ありませんが、現在の入居者が引っ越した場合、新しく貸すときには家賃が一気に8万~9万まで下がります。でないと入居者が付かないので当然です。家主はこの時点でクラッシュします。

②だった場合。
現在入居者がおらず、13万円で貸しに出します。それで入居者が付かなければその後家賃を8万~9万に下げます。
最初13万でサブリースを行って、手数料10%を引いて毎月117,000円を家主に支払います。サブリース契約での家賃見直しは大体2年ですので、入居者が付かなくとも117,000円×24ヶ月(約281万円)我慢すれば家賃見直しができます。最初に物件を売るときに300万円上乗せしていれば十分に可能な計算です。私に提案してきた物件は3500万円でしたので、3000万円で仕入れて私に3500万円で売りつけてくるのは十分にありうる話しです。その後、2年経過して家賃見直しできるようになった時点で家賃を8万円~9万円にします。すると、元々入ってきた117,000円で1万円のプラス収支だったわけですから、家賃が8万~9万になると即赤字です。クラッシュします。

あー、買わなくて良かった。

もう一度言います。

それでも不動産投資しますか?

不動産投資でも若干のお力にはなれます。
ご質問はhoshokaisha@excite.co.jp まで。





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