家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

利用率75%!ここまで上がった家賃保証会社

昨日の不動産ニュースです。家賃保証会社の利用率が75%まで来たそうです。

調査したのは日本賃貸住宅管理協会(通称:日管協)。会員、つまり不動産会社約1500社に対してインターネット調査を行ったそうです。でも回答数は306件。パーセンテージでは20%弱。それだけ不動産会社は協力的ではない。でも、ま、大体こんな感じです。母数がそれなりにあるので一定の信用はできる数です。

もともとは賃借人だけで住めるはずだったのに、家賃を遅れる人がでるもんだから連帯保証人が必要になった。でも連帯保証人も連帯保証しきれないので家賃保証会社が登場した。だから家賃が遅れても保証会社が立て替える。でも、原状回復とかまでは保証対象外だったりするので連帯保証人も必要、なんていう家主と不動産会社の都合により、今や賃貸物件を借りるのには賃借人、連帯保証人、家賃保証会社が必要です。などと思っていたら時代は更に進んで民法改正があって連帯保証人の支払い額に上限が出来てしまった。だから賃借人+連帯保証人では支払いが全うできない。じゃあやっぱり保証会社を付けるしかないね、っていうのが2018年。ちなみに現在では原状回復費用を保証する保証会社もたくさんあります。

誤解がないように書いておきますが、そもそも連帯保証人が必要になったのも、家賃保証会社ができたのも元をたどれば家賃を払わない人がいるからだからね。記事によると

家賃保証会社だけ利用・・・50%
家賃保証会社+連帯保証人・・・20%
連帯保証人だけ利用・・・14%
家賃保証会社が連帯保証人を付加・・・5%

数字は丸めています、かつ、小数点以下は切っています、重要ではないので。すると保証会社の利用は75%、賃借人だけで入居できるのは11%ということです。4番目は賃貸借契約には連帯保証人がいないのに、保証契約には連帯保証人を要求されたケースだと思います。だから家主と管理会社にとっては連帯保証人はいません。でも保証会社には連帯保証人がいるので家賃とか原状回復費の遅れがあった際には即請求が連帯保証人へ行きます。保証会社も食いっぱぐれないのように必死ですね。おそらくですが、将来的には賃貸借契約には連帯保証人っていう制度がなくなります。理由は単純で、連帯保証人をつけてもどうせいざという時に払わなく意味が無い上に保証会社がついているから家主の被害が小さくなるから。そして連帯保証人をつけなければ貸さないよ、というスタンスから保証会社を付ければ誰にでも貸すよというスタンスの時代が来るから。ありていに言えば連帯保証人を用意する手間を掛けさせて機会損失させるよりも連帯保証人なんていう紙面上の役に立つかどうか分からないものよりも保証会社という実態のあるものの方が安心です。

そしてこの記事はここからが面白い。
保証会社を選択する上で最も重視した点は

保証会社の経営が安定している・・・64%
保証範囲が広い・・・7%
自社のグループ会社である・・・6%

私の昨年4月のブログ【質問】 どこの保証会社が良いですか?に書いていますが、保証会社を選ぶ際には

1.立て替える
2.逃げない

この2点を挙げています。要するに経営が安定しているということです。1年経って私が言っている事が不動産会社の言っている事と同じだと証明できました。めでたし、めでたし。ま、業界にいれば当たり前のことです。保証範囲が広いというのも当然です。

分からないのは3番目、自社のグループ会社である。多分言いたい事は、賃貸借契約を結ぶ際に保証会社を入れると保証会社から不動産会社に手数料が入ります。不動産会社にすれば毎回保証会社を入れることにより、手数料売上が増え、しかも貰える手数料が馬鹿にならないのでどんどん保証会社を使う。そのうち、自社で保証会社を立ち上げれば保証が取れるし、更新料が取れるし、手数料が自社に入るし、儲けるんじゃね?とか考える不動産会社が出てきました。更に追い討ちを掛けるにように不動産会社に保証会社をやってみませんかとか営業をする会社まで出てきました。だから自社のグループ会社の保証会社を使うと言っているのでしょう。アンケートの回答数が約300社ですから、18社は保証会社を持っている不動産会社なのでしょう。日管協に所属している、保証会社を持っている、不動産会社。どこでしょう。特定できそうですね。

不動産会社に保証会社をやってみませんかとか営業をする会社はこう言います。大丈夫だから、大丈夫だから、君は保証会社を経営できるから、準備はこっちでするから、足りないものは援助するから、自立するまでサポートするから。こう言いながら手数料を抜きます。さて、最初は手数料も保証料も更新料も入って収入増だと言っていた不動産会社ですが、保証会社はその性質上、売上が上がれば上がる程リスクも増えます。リスクが最頂点まで来たときにリーマンショックでも来たら一気に瓦解する恐れがあります。だって回収のノウハウもリソースもないから。餅は餅屋に任せておけって話しです。

ただ、この手の話しは必ず成功している人が話しをするので上手く聞こえます。でも成功している人は物凄く努力した人か物凄く運の良い人です。広告とかで見る「私はこうして株で1億円稼いだ」とか言うのは本当かもしれないけど真似は出来ないからね。

最後に、あっさり書いて流していますが賃借人だけで入居できる物件がまだ1割はあるという事です。保証会社をつけなくても、連帯保証人をつけなくても借りられます。年々難しくなってきていますが、まだ、可能な範囲ですね。

ご質問は hoshokaisha@excite.co.jp まで

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