家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

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賃貸借契約の更新料と保証契約の更新料

最近、賃貸借契約の更新料の問い合わせが増えています。それとは別に保証契約書についての調べている方の来訪も増えているようです。質問がたびたび来ては同じような回答をしていますので、いっそまとめてみます。

賃貸借契約の更新料について
まずは賃貸借契約の更新料ですが、東京では2年ごとに賃料の1か月分というのが一般的です。金額は地域によって違いますし、管理会社や家主によっても違います。2年ごとではなく毎年更新料が発生するという契約もあります。地域によってはそもそも賃貸借契約の更新料なんていう制度がないという方もいますので上京してきて戸惑うという方もいらっしゃるようですね。

なんとか払わないでおこうと考えている方もいるようですが、基本的に賃貸借契約の更新料は契約書に記載の内容ですから支払わなければなりません。契約当初からの約束ですから当然です。それでも更新料を払いたくないという方は更新期日を迎える前に引っ越すしかないです。

しかしながら例外はあります。賃貸借契約を更新するということは現在の内容をそのまま継続するか、新しい内容で賃貸借契約(地価の上昇に伴い家賃が上がったなど)を結びなおすかということです。それは入居者が現在の環境に納得している場合に限った話です。設備不良がある状態で何度も報告しているのに管理会社が全く対応しない等という状況でそのままの条件で更新できるはずがありません。

そこで入居者と管理会社で揉めることがあるのですが、揉めたまま両者折り合いが付かずに更新期日を迎えた場合には賃貸借契約の法定更新を迎えます。一般的には入居者も管理会社も納得して賃貸借契約を結びなおしているので、単に更新と言ったり、合意更新と言ったりします。合意更新に対して、期日を迎えても更新手続きが終わらなかった場合には、入居者が住んでいる状態なので自動的に更新手続きが完了したという状態になり、これを法定更新と言います。

法定更新の場合、更新手続き(契約書の結びなおし、更新料の支払い)が完了していない状態での更新ですので、賃貸借契約の更新料を払っていない状態です。だからと言って、更新料の請求が来ても無視していれば払わなくて済む、というものではありません。悪用は厳禁です。住む時に賃貸借契約を結んでいるわけですから、疑問点は最初に聞いて解消しておくべきです。最初に約束しておいて、それを反故にするようでは契約の意味がありません。

賃貸借契約の更新料を払わない方法を検討されている方がたびたびいるようですが、本当に払いたくないなら更新前に引っ越すか、今すぐに管理会社に相談した方がよいです。

そして、面倒なのが賃貸借契約の更新に保証会社が絡んできた場合です。賃貸借契約の更新料が支払われない場合には管理会社は保証会社に立替依頼をする事があります。本来、保証会社が立て替える更新料は合意更新の場合ですが、保証会社には合意更新なのか法定更新なのか分からない場合も多く、基本的には管理会社から滞納報告があれば立て替えます。

そのため、賃貸借契約の更新のことで揉めている最中に保証会社から更新料の請求が来るということは実際にあります。保証会社が管理会社側の不手際があると認めれば請求を取り下げることは考えられますが、管理会社は保証会社のお客様なので管理会社寄りの考え方をするのが普通です。

その状態で放っておくと、支払った家賃を更新料に充当し、替わりに家賃の未納があったと保証会社から請求される可能性が高いです。こう書くと管理会社側が悪いことをしているようにも見えますが、こういう状態になるのは普段から家賃を遅れている人か意図的に悪意があって更新料を払わない方が多いです。

いずれにしろ、入居時に自分で確認して結んだ賃貸借契約です。疑義があるなら管理会社と掛け合いましょう。

保証会社の更新料について
次は保証会社の更新料についてですが、一般に保証会社は毎年更新手続きをとります。金額は安いところでは1万円から賃料の何%と定められているところがほとんどです。更新料は保証会社の生命線とも言うべき売り上げですので、保証会社の更新料を払わないということはできません。上記であげた賃貸借契約の更新料は場合によっては法定更新が認められているので法的にも払わなくてもよい場合がありますが、保証会社の更新料は法的に払わなくてよい根拠がありません。

保証会社の更新料を払わない場合には家賃同様、即保証会社からの連絡があると思ってください。それだけ保証会社にとっては重要です。

更新手続きも奥が深い


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ジェイリースのSDGs(持続可能な開発目標)とは何なのか

SDGsってご存知ですか?私は何の略だか分からなかったです。

ジェイリースのホームページはたびたびテコ入れをされていて、見ていると変化が面白い。目立つところでは最近、トップページのロゴの横に見慣れないカラフルな輪が出てきた。LGBT的な?と思いましたが、あのリングはSDGsのマークのようです。

Sustainable Development Goalsの略でSDGsだとか。意味は持続可能な開発目標だそうで、下記の17の目標を定めているのだとか。

  1. 貧困をなくそう
  2. 飢餓をゼロに
  3. すべての人に保健と福祉を
  4. 質の高い教育をみんなに
  5. ジェンダー平等を実現しよう
  6. 安全な水とトイレを世界中に
  7. エネルギーをみんなに、そしてクリーンに
  8. 働きがいも経済成長も
  9. 産業と技術革新の基盤をつくろう
  10. 人や国の不平等をなくそう
  11. 住み続けられるまちづくりを
  12. つくる責任つかう責任
  13. 気候変動に具体的な対策を
  14. 海の豊かさを守ろう
  15. 陸の豊かさも守ろう
  16. 平和と公正をすべての人に
  17. パートナーシップで目標を達成しよう

SDGsの公式ホームページかwikiに詳しく載っているので詳細を知りたい方はそちらにどうぞ。

ジェイリースはこのほかにもhunger free worldというNGO団体やIPPO IPPO NIPPONという団体にも関わっているようです。保証会社はジェイリースに限らずいろんな団体を支援しているところが多いですが、ジェイリースは特にそういう支援が多いように見えます。上場しているから見せ方が大事というのもあるでしょうし、保証会社のイメージ向上というのもあるでしょう。ただ、理由はともあれ自主的にこういうところに参画するところはやはり大手という感慨を覚えます。

しかし、まぁ、逆に利用する保証会社もありそうで、有名無実にならないことを祈るばかり。

to be or not to be ,that is a question.


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北と南が手を組んだ。ほっと保証×グランドゥース

何をどう手を組んだのかがよく分かりませんが、家賃債務保証会社のほっと保証(北海道)民泊運営のグラントゥース(福岡)が提携したようです。

民泊はAirbnbの一人勝ちで残りはそんなに儲かってないと思います。そもそも民泊が儲かりづらいのに代行会社が流行っているのがよくわかりません。推測ですが、民泊のオーナーは儲かっていなくても代行会社は手数料をしっかり抜いているので代行会社だけは薄利多売で利益が出ているのではないかと思います。オーナーが稼ぐには賃料を上げるか、そのほかのサービスに付加価値をつけるかなのだと思います。

私は民泊については素人ですが、業界人として民泊には興味があります。民泊は不特定多数が出入りしますし、寝泊りします。ホテルとは少し違いますが、法的な話を抜きにするとまるっきりホテルとか旅館と同じ扱いです。

さて、そんな民泊に保証会社がどうやって絡むのか。ほっと保証のホームページにはニュースがあるだけです。グランドゥースのホームページには何も書いていません。全く分かりませんが、保証会社がホテルに絡むのは実は難しいんです。

民泊とホテルは全く違いますが、ホテルと保証会社の話をしてみましょう。

ホテルは部屋を数日間貸すサービスです。1泊だったり、2泊だったりも多いので入ってもすぐに出て行きます。そうすると仮に保証会社が間に入ってホテル代未払いがあっても未払い客を追いかけづらいんですね。ホテルでは電話番号も住所も書きますが、本当のことを書いているかどうかはホテル側は普通そこまで気にしません。仮にホテル代5,000円、保証料500円みたいなプランがあったとして、保証会社は踏み倒す気満々の客相手にどこまで回収できるか分かりません。そもそもホテルは支払いがないということが家賃以上に稀なので保証会社を入れる必要がないし、実はホテル業界は薄利多売な業界ですので1泊5,000円の部屋の利益なんて高が知れています。保証会社を入れて利益を削る、もしくは料金を上げるなんてもってのほかです。

要するにホテルと保証会社は相性が悪い。ある意味では保険の意味合いで超安価で保証会社が入って(1泊5,000円に対して50円とか)、圧倒的多数の契約を取るというビジネスはあるかもしれませんが、賛同するホテルがあるのかは考え物です。

民泊の話に戻します。ホテルと民泊は法的には全く別ものですが、仕組みはかなり似通っています。1泊いくらで不特定多数が出入りするという意味で考えると保証会社が出る幕はない・・・ように思えるのですが。

出る幕がないと思うところに出るからビジネスチャンスやイノベーションがあるのかもしれません。もしかしたらほっと保証はすごいことをやろうとしているのかもしれない。

あるいは、単に保証ではなく別のサービスを提供するのかもしれない。

民泊が稼げるというのは神話です。


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保証会社の審査に通りそうもない場合には誠実な人柄をアピールすれば通る・・・わけねえだろ!

面白い記事を見かけました。面白いというか私に言わせるとふざけています。ただし、誠実です。

ガジェット通信の9月27日付けの記事に「借金を抱えていても入居審査は通る? お金を借りている人が賃貸物件を借りる時の注意点」という記事があります。

それっぽいことを書いていますが、たぶん、書いている人は不動産のド素人です。プロが書く内容じゃない。保証会社の審査に通らなかった、だから部屋が借りられないという人は、探す保証会社を間違っています。保証会社の仕事は入居者を保証する事なので、通らないということは普通ありません。それでも確かに保証会社の審査に落ちる人はいます。

落ちる人というのにも2種類います。保証会社の審査に通らない人とそもそも審査に通らない人です。

保証会社の審査に通らない人というのは、保証会社の敷居が高い場合もありますし、そうでなくとも総合的に家賃のしはらい能力に欠けるような人です。収入が0では保証できません。しかし、多少の収入があって家賃もそれなりであれば通る可能性は非常に高いです。

通らないと思っているのは通らないような保証会社の審査を出しているからです。状況次第で通る、通らないはありますが、あなたを保証してくれる保証会社は必ずあります。

決して、誠実な人柄をアピールしても保証会社の審査には通らないので気をつけましょう。

もう1つ、あなたが保証会社の審査に通らなかったと言われた場合、実は保証会社の審査には通っていて管理会社や家主の審査に通らなかった場合が考えられます。管理会社や家主の審査に通らなかったと面と向かって言いづらい仲介会社が「保証会社の審査に通らなかった」と言うことがありますので、ご自身が通らなかった理由はよくよく考えたほうがよいです。

保証会社が審査で重視するのは過去の延滞歴(自社で過去に遅れて支払いが残っていた場合には審査に通らない)と現状の支払い能力です。細かいところを言い出すと会社によって違うのでこの2つだけは注意してください。しかし、この2つさえ注意していれば通る保証会社は必ずあります。

借金がある、カードブラックである、破産歴がある、アルバイト、生活保護、外国人、障害者などでも一切関係ありません。必ず通る保証会社はあります。

詳しくは【質問】 保証会社の審査に通りません。どうすればいいですか?をご一読ください。

そして、この画像は写真ACで「誠実」で検索して探した


最後に、この記事の何が誠実かというと、文章の最後に株式会社YOSCAと会社名が書き手の名前と一緒に出ている点は評価できます。YOSCAというのはWEBライティング会社ですので、保証会社に詳しいのではなく依頼されて調べたライターが頑張って書いたのだと思います。

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いえらぶパートナーズ、通訳サービス始まる

始まると言ってもニュースリリースは9月1日ですので1ヶ月も前の話です。最近、外国語対応増えてきましたね。少し前まで外国語対応といえばグローバルトラストネットワークスくらいだったんですけど、ほっと保証が外国語対応始めたな~くらいに思っていました。

そうこうしているうちに全保連はGTNと組むし、いえらぶパートナーズも外国語対応始めました。資料を見るとなんと11カ国も対応している。これって、本当に自社でまわしているの?英語があるのに米語がない、とかどうでもよいことを考えてしまいました。米語を入れれば12カ国語なのにね。

前々から思っていたんですが、いえらぶグループのいえらぶって何なんでしょう?家を選ぶと家Loveをかけているんでしょうか?英語で書くとIeloveなんですね。Iとl(アイとエル)が紛らわしいです。

さて、どこもかしこも外国語対応しているというのは、今後のインバウンドを考えてのことだろうか?新しい市場を開拓してのことだろうか?東京オリンピックに感化されてのことだろうか?

いずれにしてもサービスがよくなるのはよいことです。

しかし、利用条件はいただけない。いえらぶパートナーズを利用しているのは当然として、毎月の利用を約束させて、他の保証会社とのお付き合いを禁じています。

毎月のお付き合いはまぁ、そんなもんでしょう。しかし、不動産会社、家主にすれば全ての案件を1つの保証会社に任せるのはリスクヘッジになっていない。1つの保証会社に任せると管理は楽ですが、心理的には2つ、3つと付き合っておきたいはず。囲い込みできればよいでしょうが、それは黙っておいて営業で話せばよいと思います。

それにいえらぶパートナーズの審査承認率はどれくらいでしょうか。全ての案件を受けるくらいの気概がないと保証会社1つにはとてもできないのではないかと思います。仮に審査が厳しすぎるのであればそれは保証会社としての役目を果たしていない、と思いますよ。

JIDから離反してできた保証会社ですが、今後どうなるのでしょうか。

Ieloveはるるぶに読めなくも・・・読めなかった・・・


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