家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

危険度S級!?現職の保証会社社員からの情報リーク

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現職の保証会社社員と名乗る方から連絡が届いております。頂いたメールをそのまま掲載して欲しいという要望でしたが、内容がクリティカルすぎますので抜粋し、一部を伏せさせていただきます。


私は【大手保証会社】に勤めております。
【大手保証会社】に【個人名】さんと言う方がいるのですが、その人がひどいんです。社員を罵倒し、パワハラセクハラは当たり前。人権侵害のような事を言ってきます。過去には社員を飛び込み【伏字】未遂させるぐらい追い込んでいたこともあります。今現在でも督促をする男性の退職する9割以上がその人が原因です。

社内でそういう人がいるからこそ督促が厳しいとか、やくざとか言われるんだと思います。
この現状を世の中に伝えてください。
このままだと付け上がる一方です。
あなただから出来ることなのです。


まずは送っていただいたあなたに感謝いたします。本当は会社名と個人名、何をしたかが具体的に書いてあったのですが、内容の危険度が高いと判断し、私の方で勝手に伏せています。その点は申し訳ございません。

なぜ私が伏せたかというと危険すぎるからです。送ってくる内容が事実かどうかの判断が私にはできません。しかも、相手側の話しも聞かずに一方の話を全面的に信用するには情報が足らなすぎるからです。しかし、情報発信をしてくださいという内容ですので、読者の要望にも答えたい。そんなギリギリのラインで頂きましたメールを抜粋して、伏字にして公開しています。

そして、もう1点、申し訳ないことがあります。このメールを読んで、最初に私が思ったのが、あー、私の会社でなくて良かった、なんです。【伏字】未遂とまで書いているので相当なことなのでしょうが、私は最初に保身に走ったのです。できるだけ中立に、公平に記事を書こうとしていますが、結局は自分が中心なのだと思い知らされました。その点も申し訳ございません。

内容の危険度が高いのでコメントはしません。でも、こういう保証会社が実際に世の中にある、少なくとも、そう感じている社員がこの世のどこかにいる、ということです。悲しいかな、これが現実か。

このメールをいただいて私が思ったのは、先週の@DIMEの記事、衝突や対立を繰り返す社員に苦しめられている人のベストな対処法(2018.06.12)です。コメントはしませんので、興味のある方は私の意志を汲み取っていただけますと幸いです。

パワハラ、いけない、社員折れる

パワハラはいけません!
ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

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最大30ヶ月保証!事業用物件に特化した店舗保証システム「デポレント」

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事業用に特化した保証会社といえばフォーシーズで有名ですが、今回テンポアップがデポレントという商品の代理店を募集している記事を見かけました。テンポアップっていうのは普通の事業用不動産屋だったはずが、いつの間にか保証会社として名乗り上げて、国土交通省の登録制度にまで出て来た珍しい不動産屋。前々から名前は聞いたことがありましたが、何故かABC店舗とか、レスタンダードとか、テンポイノベーションみたいに居抜き系の不動産会社だと思っていましたが、HPを見ると売買、賃貸仲介、物件管理を行うっていうごく普通の不動産会社のようです。きっとABC店舗とテンポイノベーションみたいに名前に店舗がつくとそれっぽいということなのかもしれない。

ただ、事業用の不動産会社とはいえ、事業用特化型の保証会社をやるのは珍しい。不動産屋の子会社で保証会社を持つことはよくありますが、事業用はなかなかないです。ほかにはSFビルサポートアース賃貸保証くらいだろうか。

今回のテンポアップのデポレントの特徴は最大で30ヶ月保証することにあるようです。ちなみに前述のSFビルサポートでは最大18ヶ月、一般住居であっても最大で24ヶ月の保証会社(日本セーフティー、全保連、Casa、ジェイリースなど)が多い中の30ヶ月です。事業用は賃料が高いので回収しきれないと会社として厳しくなります。それができるのは元々事業用物件を数多く受けることで1件あたりの単価を高く保てるから。これは、テンポアップ凄いんじゃないかな!?

と思ったのですが、記事を良く見ると
賃料等の滞納が発生した場合、賃料等の代位弁済・原状回復費用(上限あり)・督促費用・明け渡しに伴う裁判費用(弁護士費用含む)などを併せて月額賃料の最大30ヶ月分を保証いたします。明け渡し後には、事業用賃貸業界で最大手クラス、株式会社テンポアップが新しい入居者様のご紹介もいたします。
とあります。原状回復費用、裁判費用、弁護士費用を合わせて30ヶ月保証となると実際の賃料保証はどの程度なのか、そのあたりを詳しく聞きたい。

テンポアップのやってやるぞ、という気迫を感じます

事業用賃貸事業で最大手クラスは言い得て妙。
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ジェイリース、ストップ高。前日比+53円(+7.61%)

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東証一部上場のジェイリースが本日ストップ高でした。前日比で7.61%上がったわけですから結構すごいですね。100万円入れていれば1日で7万円、1000万円入れていれば1日で70万円。上場すると創業者が儲かるわけだ。

さて、業界的にはストップ高かどうかはどうでもいいんです。なぜ注目されたかが重要です。なんでも外国籍の方も対象にした、入院費・医療費の未収リスクに対応したJホスピタルを販売したことが影響しているようです。医療費の踏み倒し対策ということでよいでしょうか?イントラストもほぼ同様のサービスを提供していますが、それの二番煎じ感はありますが、外国人にまで範囲を広げたことに意味があるのかな?最近どこもかしこも外国人に対しての対応を積極的に考えているようです。外国人専門の保証会社としてグローバルトラストネットワークスが有名ですが、将来的にはどこも外国人の受け入れは普通になるのかもしれない。しかし、ジェイリースの商品はJサポートとか、Jウィングとか、直感的ではないのでよくわからない。最近になって事業者用のオフィス・店舗保証としてJ-Akinaiとかを出していますが、名前はダサい気がするのは気のせいでしょうか。しかし、最近の急成長っぷりには驚くばかりです。

ちなみに株価はCasaも大幅に上がっていましたが、理由はわかりません。こっちは最近上がり調子ですが、それだけ期待が大きいということなのでしょう。Casaは今日もHPのリニューアル、というか、トップページを変えています。しょっちゅう変えているのですが、変えるたびにページがバグっているので(毎回変更のタイミングで、パソコンで見てるのにスマホページになる)いい加減担当者はなんとかしたほうが良いと思います。ああ、これがCasaの築く「暮らしの新しいスタンダード」なのか。

ジェイリースのストップ高。う~ん、羨ましい

今日はコメントに毒が入っていますね。
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家賃保証会社が強靭取立てをする4つの理由

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最近でも保証会社の社員で強靭な取立てをしているという話を聞いて傷心気味です。だから現在でも私のブログに「保証会社 ヤクザ」なんて言葉で来る人がいるのでしょう。業界人として悲しいです。

保証会社が強靭な取立てをするのにはいくつか理由があります。
1.回収ノルマが厳しい
2.インセンティブになる
3.訴訟にしない
4.かっこいいと思っている

順番に見ていきましょう。

1.回収ノルマが厳しい
上司から圧力が厳しいと言い換えても良いです。何度も繰り返しますが、保証会社の収益は賃貸借契約締結時の保証料と1年毎の更新料です。ただし、売上が上がる程、立て替えるリスクも増え、一度に立て替える額が大きすぎると会社ごとお亡くなりになりかねません。その為、立て替えた後にどれだけ迅速に回収できるかは非常に重要です。一般に、保証会社で回収部隊の査定には回収率と回収額が絡んできます。これは一般社員もそうですが、上司も同様です。

上司は一般社員として回収率、回収額が高かったので出世したのでしょうが、出世後は下の数字を見ないといけません。自分が数字を出せていたので部下にも同様に数字を求めます。ここまでは一般的ですが、業界内で話しを聞いていると、昇進しているのは数字を出せているからであって上司としての適性はあまり関係ないようです。できる人だから出世したのでしょうが、できる人が部下=(まだ)出世していない人=(まだ)仕事ができない人を管理しないといけません。できる人にはできない人の何ができないのか分からなかったり、分かろうとしなかったりします。自分ができたのだからとそのやり方を勧めますが、(ある意味ではとても正しいのですが)それができないから数字が出せないわけで。

そこで適性が必要になるわけですが、現場たたき上げで、しかも回収業界出身者が上司になるケースも多く、気合型指導をするので、結果強硬姿勢で回収に走るのではないかと。でも気合型指導で数字が出るのは一時的で長続きしないはずです。着いていけないから。各社、社員の継続年数を出さないのは、出せないからではないかと。業界内でも動きはありますので、そのうち淘汰されると思います。社員の勤続年数10年以上が128人(社員数641人)と数字が出せる全保連は凄いです。

2.インセンティブになる
そのものズバリ、インセンティブになるので頑張って回収する。取れば取るだけ返ってくるので社員も頑張ります。ただ、頑張るの目標が数字だけになっているので危ういと言えば危ういです。数字だけを目標にすると会社の信用は二の次です。だって会社よりも自分の方が大事だから!大事の前の小事を履き違えていますね。

ただ、インセンティブを支払える会社というのは結構凄いです。回収部隊は保証会社の立て替えたものを回収するのが仕事です。立て替えたものというのは、本来立て替えるべきものではないもの(賃貸借契約書の支払い期限を守るのが普通)を回収しているということですから、そもそも立て替えたものを回収しても1円の得にもなりません。遅延損害金を取っているから良いだろうというような家賃滞納者の方が時々いますが、話が全く違います。遅れてはいけないんです。遅延損害金で人件費をカバーできるはずありません。ただ、法的にそれ以上は取れないんです。

つまり、通常売上(保証料と更新料)でインセンティブ分を賄っているということです。それだけ潤っている会社ということです。冷静に考えてください。あなたが保証契約を結んで支払っている保証料は、家賃滞納者がいなければもっと安く済んだ可能性があるということです。家賃滞納者が0になることはないですが、もし家賃滞納者が激減した場合、将来的に保証会社への支払い額は少なくなる可能性があります。もっと激減すれば保証会社自体が不要になりますが、それは多分ないでしょう。民法改正も追い風ですが、不動産会社がリスクヘッジで使っていること、審査を保証会社に丸投げしていることを考えるとなくならないです。インセンティブが支払える日本セーフティーは凄いです。

3.訴訟にしない
家賃滞納があると回収部隊が動きますが、回収できないとどうなるか?
普通は建物明け渡し訴訟という裁判を行います。裁判をすれば100%家主が勝ちますし、強制執行をする事で後腐れなくことが運びます。と、いうよりも日本では自力救済が禁止されている以上、回収できない場合には入居者に引っ越すよう説得するか、裁判を起こすしかありません。一部、例外的に引越しでも裁判でもない処理をすることはありますが、例外中の例外です。裁判をすると一般に100万円以上掛かるので家賃が低ければ低いほど裁判を起こしたくないんです。では入居者が引っ越すかというとそれはそれで難しい。

だから回収するしかないんです。家賃が安くて回収できないなら、無駄な人件費を掛けるよりも回収しないで償却したら?と思う方はある意味で鋭い方です。でもそれはできないんです。だって、家賃滞納者がいる物件は売却が難しいから。

家主も投資として不動産を運営しています。キャッシュで買ったり、ローンを組んだり様々ですが、不動産価値が上がったとき、相続のとき、財産処分を進めているとき、不動産屋に巧みに誘導され売却する気になったとき(おい!)とかです。でも売却しようにも家賃滞納者がいるので誰も欲しがらないんです。欲しがるのは「家賃延滞者がいるね。じゃあ残処理はしてあげるからこの物件、安く頂戴よ」と考えている人です。家主からしたら投資のためにマンションを持っているのに、投資どころか負債です。だから保証会社は家主に顔向けできなくなります。より正確には、家主に対して保証会社を選んだ管理会社が顔向けできません。管理会社から嫌われると保証会社は終わりなので、回収に関して白旗はあげられないんです。

でも裁判はしないなら、これは、もう、どうやっても回収するしかない!となるわけです。だから強靭になります。裁判件数までばっちり出しているフォーシーズは凄いです。

4.かっこいいと思っている
アホです。時々います。俺、回収やってる、かっこいい、とか本気で思っている勘違いさん。ウシジマくんの影響を悪い意味で受けすぎです。ごく稀に回収やりたい、回収やってきました、俺かっこいい、とか面接で言う人がいますけど、こういう方はお引取りいただきます。強硬姿勢で回収するのはダサいです。スマートに回収しようとして回収できないから訴訟と判断する人の方が千倍使えます。

不動産投資は大変だ

でも、ウシジマくんはかっこいいです。
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なぜ保証会社はヤクザと言われるのか?

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なぜ保証会社はヤクザと言われるのか。私も結構疑問です。よく言われるのが取立てが厳しいと言われますが、厳しいの意味合いが文章では伝わりにくいです。ドアをガンガン叩き、蹴り、入居者を脅して家賃を回収するのは厳しいですが(犯罪です。普通の保証会社は行いません。)、それがヤクザなのかは分かりません。テレビなどでよくそんな描写がありますが、実際に見た人はいるのでしょうか?ステレオタイプのヤクザですね。実際にそんな回収をしているのは少数派、のはずです。が、最近超大手保証会社からの強硬な取立てがあるとかで私のところに相談が着ているので本当に少数派なのか自信がなくなりつつあります。言っておきますけど、間違いなく少数派ですよ!

そもそもヤクザというのは何なのか。ウィキペディアによると組織を形成して暴力を背景に職業的に犯罪活動に従事し、収入を得ているものらしいです。ポイントは組織、暴力、犯罪でしょうか。生業が暴力などの犯罪で収入を得る組織と言い換えてもよいのかもしれない。

皆さんもご存知の通り、保証会社は入居者の家賃支払い能力を担保する事で賃貸借契約をスムーズに行う手伝いを行う事で手数料を得るビジネスです。雑に言うと、自分が保証人になる事をお金に変えている商売です。そこには暴力も犯罪もありません。ただ、家賃が遅れた入居者に対しての回収を行うときに摩擦が起きるのでヤクザと言われるのでしょう。

上記の通り、保証会社は契約の際の手伝いをする会社ではありますが、あまりにもスムーズに契約が進むので入居者が保証会社の存在を知らないほどです。だから家賃が遅れた時に連絡先も分からないし、保証会社からの連絡も知らない人からの電話だと思って出ない。そうすると突然家に訪れて家賃を払うよう言われるので、最初からマイナスイメージがあるのでしょう。加えて話すうちに払えないなら引越しを検討するようにと言われ、払わない出て行かないなら裁判を行うと言われ、実際に裁判を起こされ、強制執行をされる。家賃を遅れない人は保証会社の存在に気がつかないし、家賃を遅れる人は保証会社にマイナスイメージしか持てない。つまり、入居者の中では保証会社に悪いイメージしか持っていないと言い換えても良いです。

最初からマイナスで始まっているので、何をやってもマイナスに見えるようになります。レイベリング理論にも似ているのかもしれません。そうやってマイナスイメージを広めることによって更なるマイナスを生み出すのではないかと。

はっきり言うと家賃を遅れている人で保証会社をよく言う人は99.9999%いません。そして家賃が遅れていない人で保証会社を知っている人もあまりいません。家賃が遅れない人は保証会社に言及する機会がないので、自然に保証会社のことに言及する際には「保証会社 = 悪」という構図ができるのではないかと思います。

今回、保証会社側を擁護するようにも取れる記事を書いていますが、本当にヤクザだったら警察の出番です。ドアを蹴ったり、叩いたりしたら犯罪ですので即逮捕してもらいましょう。同じ業界人でも犯罪者は不要です。

どうでも良いですが、99.9999%のことを「シックスナイン」というらしいですね。銀河鉄道999(スリーナイン)の亜種か。

ヤクザは怖いが役に・・・立たない

繰り返しですが、保証会社はヤクザではありません。
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日管協短観2017年度下期データ。家賃滞納は全国で6.6%

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昨日13日に日本賃貸住宅管理協会が出している日管協短観の2017年度下期版(2017年10月~2018年3月版)が出ました。この資料は賃貸住宅市場景況感調査という調査レポートで、半年に1回、ああ、日管協、仕事しているな、と実感できる資料です。基本的には不動産会社よりの資料なのですが、国土交通省が家賃滞納白書というようなものを出さないので、保証会社としては家賃保証会社の利用状況や家賃滞納率を客観的な数字で見れる貴重な情報源です。保証会社はどこもこの数字と自社の数字をつき合わせて市況感を見ます。

見れば分かりますが、2016年下期と2017年下期を比較していて、首都圏、関西圏、その他、全国で分けて8つの数字を出してくれています。 なんて親切!?

資料から持ってきた今年の月初時点滞納率 → 月末時点滞納率 → 2ヶ月以上滞納率です。

首都圏 : 7.3% → 2.5% → 1.4%
関西圏 : 7.8% → 3.0% → 1.2%
首都圏 : 5.8% → 3.0% → 1.4%
全 国 : 6.6% → 2.8% → 1.4%

当たり前ですが、月初の時点で家賃が遅れていても月末の段階では結構払っています。大体ですが、家賃が遅れている状態で1ヶ月経過する人は全体の3%程度です。それが2ヶ月以上となると更に減って1.4%です。

さて、皆さん気がつきました?月初から月末に掛けてはパーセンテージが激減していています。その後の減りは少ないように思えますが、最後は2ヶ月以上の滞納なので2ヶ月滞納も、3ヶ月滞納も、それ以上の滞納も全て含みます。数字を見ると家賃が遅れている人も給料が入るとそれで支払えるので1ヶ月での減りが大きいのでしょう。家賃滞納2ヶ月目に入ってもやはり給料が入って払っているので数字としては減っているのでしょう。

感覚で話しますが、上の東京の例で言うと、入居者が1000人いたら、73人は家賃が遅れます。この中にうっかり延滞やお金の使いすぎで支払いができない人、パチンコで遊びすぎた人などが含まれますが、73人の内48人は月内に支払い、25人は月内に支払いきりません。この25人内、2人くらいは2ヶ月目の月内で全部支払います。23人も残ったら2.3%じゃんと思ったあなたは鋭い。この23人のうち10人くらいは1か月分しか払えず、次月で最初の7.3%に組み込まれます(だから最初の73人の中の10人は2回目です)。業界人じゃないと何を言っているのか分からないと思いますが、要するに家賃を遅れた人は遅れ続け、追いつけない。それでも常に1ヶ月遅れという状態である意味では安定しているものの、どこかでそのループから外れて2ヶ月以上延滞、更にその後もループから外れて3ヶ月延滞になります。実は家賃滞納はリピーターがほとんどです。しかも、そのリピーターの遅れ方がえげつない。以前に保証会社は儲けない。理由は家賃滞納が発生した時点で保証会社で回収部隊が動くので人件費がかかり、しかもその人件費が遅延損害金では賄えない事、更に建物明け渡し訴訟を行うと物凄い費用がかかるので儲けが少ないのです。資料の首都圏の月初滞納7.3%というのは不動産屋からのデータなので、保証会社の案件はもしかしたらもう少し高いのかもしれません。首都圏の2ヶ月以上滞納1.4%の中で建物明け渡し訴訟を行うのは更に少ないですから、およそ0.5%~1%程度の方の訴訟費用を残りの99%でカバーしている計算です。99人で1人を支えても儲けが出ない。そんな業界です。

数字分析は資料が命

全然関係ないですが、日本の年金制度は2人の若者で1人の高齢者を支えているそうです。保証会社では99人で1人を支えてなんとか利益が出ている程度だというのに、日本の年金制度といったら・・・。

だから優良入居者をたくさん抱えたい。
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民法改正、18歳で成人に。どうなる保証業界。

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民法の改正により18歳で成人になるようになりました。2022年4月施行を目指すとありますのでまだ具体的にいつかは決まっていないようです。その年は通常の3倍の数の成人が出ると考えてよいのだろうか?成人式も通常の3倍ですか?赤い彗星みたいですね。見せてもらおうか、日本の成人の実力とやらを。

成人になると色々なことができます。

クレジットカードが作れるようになります。元々未成年でももてるクレジットカードはありますが、本人の責任でカードが作れるのは大きいですね。大変便利で良いものですが、18歳になって作ってカードで買い物して、後々請求がズドンと来て支払いに困らないといいですね。家賃は遅れないでね。

キャッシングも出来るようになります。キャッシングと言いますが、要するにただの借金です。消費者金融にも手を出せます。ヤミ金は・・・関係ないか、元々借りれるでしょ、多分。若いうちに借金すると支払いが出来なくて困りますよ。日本人の金融リテラシーの無さは異常だから、本当に。仕事柄よく見てきました。借金しても家賃は遅れないでね。

お酒が飲めるようになります。大学に行く人はどうせ飲むのでしょうが、社会人になる人は大手を振ってお酒が飲めます。若いうちにキャバクラとか覚えて、筍剥ぎに会わないように気をつけてね。お酒を飲んで寝て、お財布とかなくさないでね。財布落としても家賃は遅れないでね。

タバコを吸えるようになります。タバコくらい中学正の頃からトイレで吸っていたって!?とんでもない奴だね。タバコを吸うのはよいですが、病気には気をつけてね。病気で身体を壊して働けなくならないようにね。病気になっても家賃は遅れないでね。

パチンコや競馬ができます。ギャンブルも良いですが、ほどほどにね。勝てるときは大きいけれど負けることの方が圧倒的に多いからね。そもそも利用者が負けるような仕組みになっているから、俺はギャンブルで買っている、とか言う人のことを信じないでね。そういう人は負けたことを忘れているだけか、本当の強運の持ち主だからね。ギャンブルで負けても家賃は遅れないでね。

18歳になってできることが家賃の支払いにしか頭が回らないようです。完全に職業病になっています。

18歳になってできる良いこともたくさんあります。自分で考えて決めて、責任を持つことができますので人生が楽しいです。18歳で就職して、すぐ一人暮らしとはいかないでしょうが、できれば親元を離れて暮らしてみてください。成人になれば一人で部屋が借りられますから。掃除も食事も洗濯も全部自分でやらなければなりません。仕事をしながら家事をすることは大変なことですが、将来的には忙しい中でも効率的に物事を行うことを考える訓練になります。自然と物事に優先順位をつけて効率的にやるようになる癖がつきます。一人暮らしをしていると今まで気がつかなかった家の問題点も見えてきます。レンジとクーラーを同時に使うとブレーカーが落ちるとか、排水溝を洗わないと詰まるとか、蛍光灯が切れたので交換するとか。今までは実家に暮らしていて困らなかったり、お母さんが知らない間にやってくれていたんです。一人暮らしをしたら親御さんに感謝するようになります。人に感謝をするようになるというのはとても大切なことです。時々電話してあげてください、きっと喜びますから。

初めての大人は大変だ

要するに賃貸借契約を結んで保証会社に金を落とせということです。
オチがそれかよ。
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【質問】フォーシーズ VS ケーシーズ 解説してください

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フォーシーズ VS ケーシーズとは、家賃保証会社VS消費者団体の争いのことです。フォーシーズはこのブログでも度々取り上げていますので知っている方も多いと思いますが、大手保証会社で業界随一の審査率の高さを誇ることから、他の保証会社のお断りがあっても受けてくれる最後の砦とまで言われている保証会社です。一方、ケーシーズは非特定営利活動法人消費者支援機構関西の通称です。消費者被害の未然防止、拡大防止・被害回復を主な活動としている団体で、一見すると保証会社と被害者代理のようにも見えますが、解説していきます。

ただ、私は保証会社の社員であって、法律の専門家ではありません。発言に責任を持たないとは言いませんが仕事柄、法律にちょっと詳しい人、程度の解説しかできません。そして今回私なりに調べましたので、調べた範囲でのお答えにしかできません。予めご了承ください。

2016年まで遡ります。ケーシーズからフォーシーズに保証契約書の条文に法律違反があるとして修正を求めたところから始まります。その後、やり取りが数回あったようですが、フォーシーズ側が話し合いに応じたにも関わらず、修正の要求が通らず、ケーシーズ側が訴えたようです。
ケーシーズ側の主張は

  1. 申し入れをしたのに無視されたので提訴した。

  2. 家賃滞納があったとき、賃借人が退去していない状態で荷物を出すのは自力救済になる。また、この自力救済に対する損害賠償請求も認めないとするのは無効。

  3. 国民生活センターには102件の被害報告がある。


一方、フォーシーズ側の主張は

  1. 無視はしていない。誠意を持って対応している。面談も行っている。

  2. 条文の曲解をしている。入居者保護のための条文であって、自力救済をするものではない。明示的な退去が無ければ全て裁判を行っている。

  3. 国民生活センターのシステムでは「フォーシーズ」の問合せ件数は分かるが、保証会社フォーシーズのものであるかどうかの特定はできない。


ざっくりと言うとこんな感じです。フォーシーズ側の弁護士が抗議書を作成してHPで公開していますが、弁護士の頭が良すぎて一般人には分かりづらいです。事実がどうなのか、法的にどうなのかは置いておいて(いずれ裁判所が判決を出すでしょう)私見ですがケーシーズ側の主張には無理があります。

1.ケーシーズが申し入れをした後にフォーシーズは無視していない。
フォーシーズが公開している抗議書に記載がありますが、面談までしているようです。そして無視していないと主張している事に対してケーシーズは黙認しているようです。

2.自力救済と損害賠償請求を認めない、わけがない。
抗議文には詳細には書いているのですが、雑に言うと「誰がどうみても、どこをどう判断しても入居者が退去したことが明らかであればそれは退去とみなし、荷物は預かる。退去が明らかではない場合には建物明け渡し訴訟を行う」という内容です。部屋を占拠していると家賃が発生しますので、無駄な家賃発生を抑える事を意図としているともあります。条文をよくよく読むと荷物を預かる費用についても言及していますので入居者負担という意味では相当入居者目線です。また、損害賠償請求を認めない条文の意味が分かりません。損害賠償請求をしたければいついかなる時でも請求可能です。請求が通るかどうかは別問題です。条文に書いているかどうかは一切関係ありません。きっとこの申出書を作った方は、当日熱でもあったのでしょう。

フォーシーズが本当に任意退去以外を全て裁判をしているかは分かりませんが、売上と訴訟件数(どちらもHPに公開している)、さらに高額帯の賃貸物件がメインである事を考えるとそう考えてもおかしくない内容です。具体的な数値はありませんが、直近の売上は約22億~23億円、訴訟件数は約150件、家賃の延滞率は高めに見積もって10%、更に遅れる人の中の10人に1人を訴訟するとして(これも多めに見積もって)、22億円×10%×10%÷150件=147,000円。仮にフォーシーズの単価が約15万円ならそんなもんです。単価としてはかなり高いですが、高級賃貸とオフィス・店舗を中心である事を考えると十分に有り得る数字です。本当に全部訴訟してそう。

そして何よりも大きいのは、2015年の大阪地方裁判所で保証会社が賃貸借契約の解除権は有効と認めるという判決が出ており、それに対する控訴審(高等裁判所)で賃借人側の控訴を退けている事。高等裁判所が駄目なら最高裁判所で争えばいいじゃないとか思うかもしれませんが、高等裁判所で認められたことが最高裁判所で退けられることはまずありません。これは控訴を退けられていますけど。つまり、争う前からフォーシーズが勝っている可能性が高いです。

3.国民生活センターに102件の報告がある。
これは分かりません。本当かもしれませんし、テキトーな数字なのかもしれません。本当なら根拠が欲しいですし、家賃保証会社フォーシーズではないものが含まれているのかもしれません。

ちなみに、このケーシーズは過去に日本セーフティー、日本賃貸保証、Casa、オーロラ、VESTA、ソフトニーズにも申し入れをしたり、調査の名目で家賃保証会社の契約書の提出を求め、提出しない会社名を公開したりと、中々のアンチ保証会社のようです。

明日は、どっちだ?

質問があっても許可が下りるまで公開しません。
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採用担当 (`・ω・´)キリッ <営業は顔採用をします

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最近外部交流が増えた気がします。同業とか、異業種とかで。そこである会社の採用担当が言っていました。営業を採るなら顔採用をする、と。その人はキャリアコンサルタントという国家資格を持っていて(これって国家資格だったんですね)、以前は大学でキャリアセンターで働いていたとか。

その人曰く、学生には志望動機よりも企業研究よりも、化粧とか笑顔の作り方の方を先にやりなさいと教えていたとか。結構驚愕な事実です。男性と違い、女性の場合、中身がどうよりも綺麗で笑える人の方が採用されるし、そのほうが採用も早いのだそう。営業会社では能力ややる気よりも見た目で採用するそうです。採用する会社も会社で、特に営業会社は見た目で採ったほうが仕事が回るし、数字が取れるし、むしろ見た目がよくないと回らないとか。ぶっちゃけすぎです。

営業会社ではなく、システムエンジニアみたいな技術職の場合は顔はいらないそうですが、やはり笑顔の作り方が上手な方が内定は早いのだそう。顔はいらない、てアンタ・・・。男の場合は知らない、頑張れとも言っていました。キャリアコンサルタントっていうか、ダメナコンサルタントじゃないのか。百歩譲って顔採用はあるとして、顔が駄目でも内定を取れるようにするのがアンタの仕事だろと思います。話しを聞いてて、あのーもしもし・・・状態でした。ちなみにそのキャリアコンサルタントは女性です。今の時代にそういうこと言っちゃうんだ、と思いました。私、間違ってますか?

しかし、思い当たる節ははあります。昨年4月の【質問】 どこの保証会社が良いですか?でも書いていますが、
売上が業界上位だからとか、有名だからとか、保証料が安いからとか、CM出してるからとか、昔からやっているからとか、全国展開しているからとか、検索して上にくるからとか、上場しているからとか、昔からのお付き合いだからとか、営業に来るお姉さんが美人だからとか(おい!)で保証会社を選んではいけません
そうです。営業に来るお姉さんが美人だからという基準で保証会社を選んではいけないのです!わざわざ書いているのは実際にそういう例があるからですよ。大手さんの営業担当(女性)は美人が多い・・・気がします。
※別に大手以外の営業担当が不美人と言っているつもりは全くないです。

が、会社のネームバリューはもうどうしようもないとして、言い訳していても始まりません。数字が取れないのは別の原因を探るべきです。と、営業で最近うまくいっていない私の覚悟表明(?)です。

全然関係ないですが、家賃債務保証事業者協議会フジ・カードサービスが加わりましたね。何が注目かって、ガス会社のグループようです。最近何かとガス・電気+家賃保証っていうのが増えた気がする。

保証会社の営業担当は美人が多い

実はメルアド変わりました。
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スルガ銀行がやらかし過ぎて不動産投資が流行っていない!?

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本当かどうかは分かりません。不動産投資の方の家賃保証(サブリース)担当者からの情報ですが、スルガ銀行がやらかし過ぎた所為で不動産投資が順調には伸びていないそうです。

かぼちゃの馬車の問題で現在でもスルガ銀行は話題になっていますが、概略を改めてお伝えするとスマートデイズという不動産会社が家賃保証(サブリース)で売りまくっていて、その際に使っていたのがスルガ銀行だった。でもスルガ銀行に審査を通るためにスマートデイズが審査書類を改ざんしていて、スルガ銀行も改ざんに加担していたのではないか、というお話し。

概略すぎますが、ウィキペディアのスルガ銀行に詳細が書かれていますので読みたい方はそちらにどうぞ。

スルガ銀行が審査を通す際に審査が甘すぎた。深く審査していれば融資しなかった、融資しなかったらオーナーが買えなかった、オーナーが買えなかったらスマートデイズが破綻した時にも被害が小さかった、という流れなのでしょう。でもですよ、スルガ銀行が書類改ざんに加担していたなら問題ですが、単に緩い審査だっただけであればそれは経営方針の問題で、むしろ緩い審査は不動産会社にもオーナーにもありがたい話しなのではないでしょうか?だって本来買えない不動産がスルガ銀行のお陰で買えるわけですから感謝こそすれ、非難することではないと思います。ま、それで回収できなくて銀行として利益がでなかれば投資家の被害が大きくなりますけど。

で、スルガ銀行が問題になりすぎた所為で、かぼちゃの馬車とは一切関係ない不動産会社がサブリースで売ろうとしても銀行の審査が事件前よりも厳しくなっていて審査に通らなくなっているそうです。銀行はお金がある人にしかお金を貸さないところなのである意味では正しいのでしょうが、かぼちゃの馬車前後で対応を変えるというのは元々他の銀行も本来よりも審査が緩かったという可能性もあります。表になっていない問題が正されたのか、二の舞を踏みたくない銀行が審査を厳しくしすぎているのか。貸し渋りって20年くらい前に話題になりましたけど、あんまり良いことはない気がしますけどね。

そういうわけで投資用の不動産が以前よりも売れなくなっているそうです。全てサブリースの担当者からの情報ですので真偽は分かりません。この担当者の成績が悪いことの言い訳かもしれません。

ま、私は家賃保証会社と言っても家賃債務保証会社ですので、不動産投資には関わっていますが直接は関係ないですけど。

不動産投資の銀行融資はしぶっているのか

いよいよメルアドが廃止になるので変更手続きをとらないといけません。最近更新頻度が増えていますが諸々の事情により書けと言われたり、手続き上の問題と関わったりします。同情するならネタをくれ。いや、ネタはあるので、同情するなら時間をくれ。

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