家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

家賃滞納ゼロを目指す督促

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ポイントは目指すというところです。家賃滞納ゼロを目指す督促と題していますが、若干の矛盾を感じます。家賃滞納がゼロだったら督促しなくていいじゃん、とか。家賃が遅れてもきちんと話し合って次からは遅れないようにするからゼロになるよ、っていう督促のことでしょう、きっと。

何の話かと言うと、家賃保証会社エルズサポートのセミナーの話しです。

いいなー、行ってみたいなーと思いますが同業者はお断りに決まっているので残念です。居住系PM・管理会社向けセミナーとありますから、管理会社としてなら行けなくもないのかな?しかし、居住系って何でしょう?強化系とか操作系とかそういう流れでしょうか?講師の手がサッと動いたときには「恐ろしく早い手刀、俺でなきゃ見逃しちゃうね」とか言えばいいんでしょうか。

どんな話かさっぱり予想できませんが、優しく、しつこく、継続して、が督促の基本です。でもしつこくやるのは面倒でしょ?管理業務大変でしょ?だから保証会社に頼ろうね、とかいうセミナーかもしれません。そもそもタッグを組んでいるリーシング・マネジメント・コンサルティングがかなりアレな会社なので、そう期待もできないかも。

別件ですが、先日の豪雨でシステムに障害が出た保証会社があるようです。どんなシステムなのか興味があります。そして、復旧しましたら、またHPでお知らせいたしますとあるのに28日にニュースアップして、今の時点でまだニュースアップされていないという事は、きっとまだ直っていないのでしょう。こわいね、ゲリラ雷雨。

恐ろしく早いのに気絶させるだけで済む、みたいな・・・

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深夜、早朝の連絡、訪問は違法?

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ときどき、色んなものを知っている滞納者の方がいます。曰く、深夜早朝の連絡は違法。曰く、勝手に部屋に入るのは不法侵入だ。曰く、家主からの退去命令でなければ部屋は出なくても良い。

家賃が遅れている方は、どちらかと言えば情報弱者寄りの方が多いですが、稀に面倒な知恵をつけた方がいます。ただし、知識が中途半端なことが多いです。察するに、知り合いだか、詳しい人から聞いた事を鵜呑みにしているのでしょう。こちらの言うことに耳を貸さない人もいます。

深夜早朝の連絡が違法だというのは
貸金業法にある第21条1項 正当な理由がないのに、社会通念に照らし不適当と認められる時間帯として内閣府令で定める時間帯に、債務者等に電話をかけ、若しくはファクシミリ装置を用いて送信し、又は債務者等の居宅を訪問すること。

の事を言っているのだと思いますが、読んでわかるとおり、正当な理由がないのに、連絡する事です。正当な理由があれば問題ありません。そして、貸金業法が適用される業種以外には関係がない法律です。

断っておきますが、だから何時でも連絡してよいと言っているのではありません。人によって生活時間は違うので、それに合わせて行動する事はあると言っています。日中働いているサラリーマンに、深夜なら連絡つくだろうと夜中に連絡するのは黒に近いグレーです。だって、保証会社に貸金業法は適用されないから。とはいえ、深夜早朝は慎んでいます。

そもそもがそんな状態にしたのは家賃が遅れて無視しているからなんですけどね。

勝手に部屋に入るのは不法侵入です。ただ、安否確認は勝手が違います。人助けですから。安否確認でもないのに部屋の中にいるかもしれないと思って入るのは不法侵入です。事情が違います。

そもそもがそんな状態にしたのは家賃が遅れて無視しているからなんですけどね。

家主に言われないと出て行かないと言っている人は、大抵家主が来ても出て行きません。家主を言いくるめようとします。家主にとって迷惑極まりない方です。保証会社が引越しを提案するのは、そこに住んでいても生活が破綻するからです。家賃の滞納が続くと言う事は家主に迷惑を掛けていると言うことです。負債が大きくなる前に手を打とうとしているだけです。そして、保証会社はどっちみち強制退去はさせられないので、(それを分かってか)出て行かないというのは自分都合すぎます。

こういう方は裁判して強制退去にしても恨み事を言って逃げていくんですが、自分の立場を分かっていない人のようです。

そもそもがそんな状態にしたのは家賃が遅れて無視しているからなんですけどね。
なぜ保証会社にけんか腰なのか


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ジェイリース、代位弁済回収率は95.7%!?

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毎回凄いと思います。ジェイリースは上場企業ですので四半期ごとに資料を公開しているのですが、今回のジェイリースの決算補足説明資料を見ると第1四半期決算概況での代位弁済回収率は脅威の95.7%です。前期は94.7%なので回復と書いてありますが、前期でも十分すごい。債権管理業務の体制化、与信システムによる与信制度向上等の各種取り組みによるとありますが、債権管理業務の体制化って何をしたんでしょうね。完全回収マニュアルみたいなのを作ったんだろうか。与信制度向上とありますが、ジェイリースは元々間口の広い保証会社なはずです。審査が緩いといえば緩い。厳しく審査してしまうと営業に響くので、審査を厳しくして間口を狭くしたのではなく、最初から駄目だと分かっている人の審査をあぶり出しをシステム化したのではないかと。

95.7%の回収率は確かに高いですが、それはつまり約4%は回収できていないという事です。ジェイリースの立て替えは毎月18億円です。18億円の4%は7200万円です。毎月7200万円は回収できていないと考えるとそれもすごい。年間8億6400万円が回収できていない計算です。

ただ、これは計算上の話しで、多分実際の計算では前月以前の未回収分を当月の回収金額に含めていると考えられます。当たり前ですが、回収はやればやるほど成果が出ます。仮に月間100件遅れたとして、回収部隊が動いて最初の月で90件が解決したとします(単純計算で回収率90%)。残り10件は翌月に持ち越しますが、翌月も100件遅れます。そうすると110件になるように思えますが、持ち越しの10件の中に2ヶ月目の方がいますので、実際には110件ではなく、105件とか103件というのが現実です。だから短期的に見れば回収を怠らなければ回収精度はそんなに落ちません。ただ、累積で溜まった件数が物凄いのでどこかで見切りをつけます(でないとやっていけません)。持ち越した105件もどこかで全部回収しようと動きますし、この105件以前の未回収分がどこかのタイミングで回収できるので時に思わぬ高い数字が出ます。

これを全て均すと96%という数字だと考えられます。だとしても高い数字ですね。どうやって回収しているんだろう?

なお、代位弁済発生率は7%とありますから、むしろ滞納は低く抑えられています。いつだったかは保証会社は滞納リスクの高い入居者に対して使うという時期がありましたが、ここ最近は全案件に使ってくれるようになりつつありますので滞納率が低く抑えられているのでしょう。

もう1つ、ジェイリースの概況に面白いことが書いてありました。退職給付制度を終了し、確定拠出年金制度を導入とあります。今まで退職金があるのは日本セーフティーだけだと思っていましたが、ジェイリースにもあったんですね。ただ、確定拠出年金制度に変わるとなると従業員の満足度はどうなるのか、と思ってしまいます。

確定拠出年金はどこまで受け入れられるのか


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家賃が遅れた時の金策方法一覧

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最近、家賃が支払えません系の相談が増えてきました。世間では6月~8月はボーナスと言いますが、ボーナスが関係ない方も世の中には大変たくさんいらっしゃいます(実は私もボーナスが関係ない人種です)。いつだったか、家賃が払えませんがどうすればいいですか?みたいな質問が来て記事にしていますが、もうちょっと具体的に、金策方法を見直して見ましょう。

先に言っておきますが、遅れないようにするのが大前提です。それでも、なお、家賃が遅れる方が世の中にいるのは事実なので、ではどうすればよいのか系の話しです。以下の話は全てお勧めしません。方法論としての一覧です。

1.借りる
2.支払いを先延ばしにする
3.あるものをお金に換える
4.ないところから作り出す
5.理解不能系

1.借りる
借りるとは言ってもどこから借りるかによります。家族が一番相談しやすく、まとまった金額も手に入りやすいです。知人、友人に頼むのも相手次第ではありです。お金は人間関係を悪くしますが、「実は~、今月ヤバくて~。なんか~お金貸してほしい~?みたいな~?」などと言葉巧みに誘導してお金を借りている人は実際にいます。よくそれで借りれるなと思いますが、お金がないのは自分も相手も同じだったりするので、相手の気持ちが分かるのでしょう。(大変失礼な言い方ですが、人間のネットワークは近しい属性の方で固まる傾向が非常に強いです。お金持ちはお金持ちでつるむし、お金を持っていない人の知人もお金を持っていなかったりします。お金は全然持っていないけど知り合いは大富豪ばかり、とか言う人は非常に稀です。)

消費者金融から借りる、キャッシングするという方法もあります。ただし、こちらは金利が付きます。金利は法的にも何も問題ありませんが、結構高いです。これが後々の負担になります。最近では最初の30日間は利息0%と宣伝をしていますし、それは本当ですが、一度借りると借り癖が付きます。簡単に借りれると分かると、何かあれば頼ればよいと考えるようになります。これが終わりの始まりです。消費者金融も売り方が上手くて、最初は利息が取れなくても、つまり利益が全くなくても、次に借りてくれればよいと考えています。それだけ借りてくれる人は美味しいんです。それだけ金利は高いんです。

非合法なことから借りるという方法もあります。いわゆるヤミ金という奴です。まずもって、ヤミ金からお金を借りる方法を私は知りません。非合法ですから正規の広告は使っていないはず。ポストにやばいティッシュとかが投函されていたらそれかもしれません。金利は暴利、かどうかは分かりませんが、暴利じゃなかったらヤミ金じゃないので暴利なはずです。ありえないくらいの金利を請求されるはずですので止めておきましょう。最近では、わざとヤミ金から借りて、でも法的にヤミ金から借りたお金は返さなくても良いと知っているので何かあったら即、警察に駆け込むとかいうヤンチャな方もいるようです。ある意味では頭が良いのですが、大馬鹿者ですのでやめましょう。

保険に入っている方限定ですが、契約者貸付という制度もあります。保険で解約返戻金がある場合、この返戻金を担保にお金を借りる事です。返せないと保険が失効する諸刃の剣ですが、方法としては悪くないかもしれません。要は、生命保険で100万円帰ってくるので、この100万円を担保に10万円借りる、10万円返せなかったら契約がなくなる、みたいな感じです(雑な説明ですみません)。

2.支払いを先延ばしにする
別に大したことはしません。今支払うか、後で支払うかの話です。例えば、既に友人にお金を借りていて、毎月1万円返しているとします。この1万円を今月だけ免除してくれ、と話すだけです。あとは電気、水道、ガス、携帯電話、インターネット、保険料など、毎月支払っていて、まだ滞納していないものを支払わないということです。それって駄目じゃん、と思う方、その通りです。ですが、家賃を遅れている時点で駄目なので、後はどこを犠牲にするかです。当然支払わないと停められたり、強制解約になったりしますが、それは家賃も同じことです。だったら、1ヶ月、2ヶ月待ってくれるところを支払わなければその分、お金が浮きます。

クレジットカードで買い物をしている場合、一括ばらいにしているものを分割払いにするという方法もあります。簡単です。カード会社に電話して分割払いにしたいと話すだけです。ただし、後日、強烈なしっぺ返しが来ます。そう、金利です。分割払いとはすなわちリボルビング払いのことです。金利は消費者金融も真っ青なくらい高いです。リボ払いは金利ばかり払って、本来の支払いが非常に減りづらい支払い方法です。かなりヤバイですが、使い方次第では強力な武器になります。

3.あるものをお金に換える
家にあるものでお金になるものがある場合に使える手段です。例外的に、これはお勧めかもしれません。なんでも良いです。書籍、貴金属、家電、ゲーム、電子機器。ただし、売り先を間違えてはいけません。

例えば、本を売る場合、ブックオフに持っていくのは下策です。決してブックオフを悪くいうわけではありません、私も大好きですが、売る場合には適しません。こういうお店で高く買ってくれるのは、発売して間もない漫画だけだと思ってください。

宝石などの貴金属を売る場合、大黒屋に持っていってはいけません。決して大黒屋を(以下略。こういうお店は貴金属の価値ではなく、金やプラチナのグラム換算や宝石の価値で買い取ります。つまり、ブランド価値を無視します。

もしやるならヤフーオークションやメルカリなどで、本来の価値と同等以上の金額で換金できる場合に利用しましょう。

4.ないところから作り出す
ときどきですが、本当にいます。何もないところからお金を生み出す方。5000円の資金から3万円くらい作り出すパチンコ好きとかよくいますよね。それ系です。ですが、パチンコは勝つときは大きく勝てますが、ほぼ負けます。でないと地方のパチンコ屋の店長で年収1000万円とかいきません。それだけ負けやすくなっています。これは競馬でも麻雀でもすべて同じです。ギャンブル系は全て同じです。裏カジノという方法もあります。東京ではよくあります。もし新宿とかで入り口にカメラがあったら何かを疑ってください。しかし、これも同様に勝てるときは大きく勝てますが、ほぼ負けます。止めておきましょう。

流木を拾ってくる、石を拾ってくる、シーグラスを拾ってくるなどの方法でお小遣いにしている人もいます。センスや方法が問われますが、家が山や海の近くであれば短時間で効率よく稼げる方法かもしれません。世の中、どこにどんな価値があるか分からないものです。ヤフーオークションでは日々、訳のわからないものが高値でやり取りされています。

5.理解不能系
ここまでやるのはすごいです。私には全く理解できないファンタスティック系です。

SNSを活用してお金に換える。例えば、ツイッターを利用して○○するからお金くれ、みたいな感じです。別に女性に身体を売れといっているのではありません。もっと理解できない何かをお金に換えているのでファンタスティック系としています。アマギフ詐欺とかはしないでくださいね。

助けてください、シャア少佐!家賃が払えません系のブログを書いて口座を公開して待つ。もはや書いておいて自分で何を言っているのか分からないですが、実際にあった話しです。それでお金になったかは分かりませんが、そこまでやるのは振り切っていて素晴らしいです。

結局、金策っていうのは上手くいかないものなのよね


多分、市役所の緊急小口融資を利用するとか、それが無理なら休日に短期バイトするとかが現実的だと思います。
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【質問】家賃が遅れそうです。どうしたら良いですか?信用情報に傷がつきますか?

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関東では台風ですね。皆さん、台風の影響はどうでしょうか?いつだったか、大雪は回収チャンスと記事を書いたことがありますが、台風だとどうだと思いますか?

正解は、台風では回収できない、です。危ないから外には出ません。だから回収はできません。大雪は大雪で危ないですが、外に出て行動できるレベルです。台風は外に出てはいけないレベルです。台風があると田んぼを見てくる、船を見てくると言って外に出た方が被害に出ますが、家賃回収も同じです。家賃滞納者が家に居るからと回収に行くと被害に遭います。

そんな中、家賃が遅れているがどうすればよいか、クレジットカードなどの信用情報に傷がつかないかと気にされている質問が届きました。話しを詳しく聞くと、仕事が変わって給料日の関係で家賃が遅れそう。今月(7月末支払いの8月分)は支払っていて、来月9月分(8月末支払い)は支払いができるが貯金を切り崩すことになる。10月分(9月末支払い)は遅れそう、との事です。しっかりしていると言えばしっかりしている方です。普通、再来月の家賃のことまで気にしませんから。と、言うよりもそんなことを気にしないでお金を使って遅れてしまう方が多いので、この業界が役に立っているわけですが。最終的には、家賃の支払日を遅らせることができますか?という質問でした。

結論から申し上げますと、管理会社によるのでなんとも言えない。ただ、交渉の余地はある、と言ったところです。家主や管理会社に相談して、OKが出ればそれはそれで良いです。ただ、今は契約の7割は保証会社を使っています。契約に保証会社が絡んでくると免責の関係で、どこまで待てるのか、という問題が出てきます。

保証会社が入っていると、入居者の家賃が遅れても保証会社が立て替えてくれるから安心、なんて思っている方もいると思いますが、家賃が遅れた際には管理会社から保証会社に「この方、家賃が遅れました」という届出をする必要があります。この届出がないと家賃を立て替えません(収納代行とかクレジットカード払いとかはありますが、ここでは割愛)。この届出には期限が定められているので、管理会社からすると家賃が遅れている入居者の言い分だけを聞いて待つというのは相応のリスクを伴います。

仮に、入居者の言い分を100%聞いて、支払いを待ったとして、約束の日に入金がなく、保証会社の免責期間を過ぎていた場合には管理会社は家主に支払うお金を手出しにしないといけません。回収も自分たちでやらないといけません。そもそも家賃の支払期限は過ぎているので遅れた時点で保証会社に立て替え依頼をすれば余計な手間はなかったんです。良い人すぎると自分の首を絞めることにもなります。

では、なぜ保証会社は免責期間を設定するのか?これは早く立替をしたいからです。早く立て替えると早く回収に動けます。例外は多いですが、基本、家賃回収は初動が全てです。家賃が遅れるというのは結構重大です。これが入居者から連絡が来たならまだしも、保証会社から連絡をして支払期日を設けるような方、つまりお金に対してだらしのない方には詳しく話を聞いて支払い計画を立てないと、状況が悪化したり、立て直しが難しくなったり、夜逃げに発展したりします。保証会社も好きで連絡したり、家まで行っているんじゃないんです。入居者からの連絡がないから仕方なく連絡したり、家まで行っているんです。

そんな感じなので、家賃滞納の経験のある不動産屋なら保証会社にすぐに話を投げたいはず。だから交渉の余地があるとすれば
 1.必ず自分から連絡する
 2.具体的、現実的な支払い計画を出す
 3.ちゃんと謝る
の3つくらいは守ってください。そうしないと不動産屋も話しを聞いてくれません。

1.必ず自分から連絡する
時々いるんですが、家賃が入ってなかったら連絡しろよ、とか平気で言う入居者がいます。本当にいます。これ、かなりNGです。入るはずの家賃が入っていないからどうしたの、と電話してこんなこと言う人の信用力は0です。ナッシングです。賃貸借契約で支払日が書いてあるわけで、その内容に納得したから署名しているわけで、契約を破った方から連絡して然るべきです。むしろ、遅れると分かった時にすぐに連絡すべきです。この連絡は早ければ早いほど信用できます。

2.具体的、現実的な支払い計画を出す
結構います。給料が入ったら今月分と来月分をまとめて払います、と言う方。本当に払えますか?家賃2か月分って結構高いですよ?これが払えるなら良いんです。でも不動産屋も馬鹿じゃないので、いくら入って、生活費がいくらなので、家賃がいくら払えます、くらいは言わないと信用できません。普通は1か月分に少し上乗せして支払うのは数ヶ月で追いつくとかが妥当な線です。不動産屋はそもそも待つ必要がないわけで、支払いを待って欲しいならこのくらいは言わないと駄目です。ちなみに、5万の家賃で毎月6万円支払い(1万円上乗せ)で5ヶ月で追いつく。この計画をきちんと守れて5ヶ月で本当に追いつく人は稀です。それができないので家賃は遅れ続けるという方が圧倒的大多数です。それくらい追いつくのは難しいです。

3.ちゃんと謝る
当たり前なのですが、契約を破っていますので謝罪の言葉があるのが普通です。こんな事、言わなくても・・・分からなかったか・・・そうか、うん、そうだよね。そこまで言わないと分からないよね。ごめんね、伝え方が悪かったよ。あのね、人として当たり前だからね。

次、信用情報に傷が付くか、です。よく勘違いされますがクレジットカードで支払いが遅れるとブラックリストに載るとか言いますけど、嘘ですから。カードの支払いができないと、この人は過去にカードで支払いを遅れたことがあるよ、という記録が残るだけです。これを俗にブラックリストに載ると言っているようですが、クレジットカードの話しはクレジットカード、家賃支払いは家賃支払いなので関係ありません。関係があるのはクレジットカードを使って家賃を払っている場合とか、オリコとかエポスとかのような信販系(要はクレジットカード会社)が保証会社になっている場合です。いわゆる保証会社は保証の際にクレジットカードの信用情報まで見に行きません。一部の保証会社は見ているようですが、これは信販系だったり、支払い方がカードだったりと特殊なケースだと思ってください。

そして、遅れてクレジットカードの信用情報に傷が付くのが嫌なら、借りてでもお金作ってこいって話しです。別に借りろと言っているわけではないです。そんなに気になるなら優先度を上げろと言っています。自分の信用情報がどうなっているかは自分で問い合わせれば調べられます。ただ、追えるのは5年だったか7年だったかまでだったはず(この辺は記憶が曖昧です)。だから傷がついてもその内なくなります。そんなに気にするな、という事です。

実は直接会う事で信用力はアップします

信用情報が傷つくことよりも、家賃が遅れたという事実を気にしてください。
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JID、借金し放題

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なんだかお久しぶりです。2週間だか3週間ぶりです。暑い暑い異常気象が続きますが、皆さん倒れたりしていないでしょうか?外回りには厳しいですね。というよりも、こんな暑い中外回りなんかしたら倒れますね。だから、この異常気象は時間をシフトして動きます。

すなわち、回収部隊は朝動いて、昼前には帰ってきて、夜また出ます。そうすると一番暑い時間帯は室内で過ごせますので倒れるリスクが減らせます。つーか、こんな暑い中、外に出るのが嫌だ。一見、非効率的な動き方に見えますが、倒れる方が100倍非効率です。偉い人にはそれがわからんのです。それに朝早く回収に出る。夜回収に出るということは普通の会社勤めの家賃延滞者と会うには都合の良い時間です。無駄とも言えません。そうすると結局帰るのが遅くなるので更新が止まっていました。まー、大変。それでも読みに来てくれる方には感謝しかありません。このブログは読者の皆様の声が励みで継続できています。

さて、本題ですが、日本賃貸保証(JID)が30億円のコミットメントライン契約を結んだようです。30億円までなら借金させてくれる約束をしたということです。これを吉と見るかどうかは難しいです。普通、企業の借り入れというのは投資です。特にJIDともなれば超大手保証会社ですから、基幹システムにしても本社の維持にしても莫大な費用が掛かるはずです。一般的には企業の借り入れにマイナス要因はないのですが、当然、借金なのでなければない方が良いに決まっています。保証会社の場合、立替に備えて多額のキャッシュを備えておく必要があります。何かの際に一気に使う、手を出してはいけないお金です。普通に考えれば、JIDのコミットライン契約はこの、何かの際、に使うキャッシュです。今後、一気に景気が悪くなって立替が急増する事を見込んでの先手かもしれません。

ただ、様々な噂のある会社なだけに分からない。根も葉もないのに、火もないのに煙が立つような業界です。しかも火がないから煙が立たないと言っているのに、誰も信じてくれないような業界です。ついていない火を消すのも一苦労ですが、その後の方が大変というかいう業界です。う~ん。

銀行はお金のあるところにお金を貸す所です。


そもそもニュースに出すようなことなのか?家主はそれで安心するのか???よくわかりません。金融に詳しい方、教えてください。
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