先日、不動産投資について書いたところ、若干の反響がありました。皆さん、不動産投資好きですね。
しかし、不動産投資が好きでも、隙を見せてはいけません。
隙を見せた瞬間にあっという間に喰われます。
前回はさらっと触れました。今回はもう少しだけ深く触れます。
まず、前回、私はトータルで見れば不動産投資は割に合うと書きました。それは運用の仕方もそうですが、他の投資に比べてリスクが小さい割には当たったときが大きいからです。
これが株投資、国債、FXとかだと失敗したときの被害が甚大です。不動産投資はそういう意味では大きな失敗はあまりしません。
地価暴落の可能性はありますが、最悪でも買った金額とまでは行かなくてもそこそこの金額で売れます。損をしたぶんは勉強代です。他の投資にいきなり数千万円突っ込んでやらかすよりもマシです。
投資がわかっていない方が踏み込むのには、初期投資が少なくてすみ、リスクが小さく、リターンが大きい可能性が高いという意味で割に合うと書いています。
実際に、不動産投資で儲けまくっている方もたくさんいます。しかし、損をしまくっている方もいるのは事実です。
どこが違うのか、不動産投資にもいろいろありますが、以下の6パターンなんかが考えられます。
・新築アパート
・中古アパート
・新築マンション
・中古マンション
・新築戸建て
・中古戸建て
さらに
・ワンルームなのか、ファミリーなのか
・一棟なのか、一部屋なのか
・都心か都心以外か
の2パターン×2パターン×2パターンで・・・48パターン？でしょうか。
都心の駅近意外はすべてダメという人もいる一方、都心を外れると1部屋が超格安で手に入るので利回りはものすごく良いという人もいます。
ワンルームだと値段が手ごろでレッドオーシャン過ぎて優良物件が見つからないという人もいれば、ファミリー物件は人口減少、世帯数の減少があるのでダメと言う人もいます。
一棟買いをするのは高額すぎてリスクが高いという人もいれば、一部屋では空室時のリスクが高すぎるという人もいます。
サブリースは手数料が高すぎて損という人もいれば、集金代行だと空室リスクが担保できないという人もいます。
全部正解で、全部不正解だと思います。
私が思うに、自分で選んだものが正解になるように運用する、が正解だと思います。
何、うまくまとめてんだ！とお思いの方。投資は甘くないので覚悟を決めろということを言っています。
不動産を買って、あとは不動産屋に管理を丸投げして利益だけ出そうなんてうまくいくわけありません。そんな考えなら最初からしない方がマシです。
不動産投資で節税対策になるとか、生命保険になるとか言いますが、嘘とはいいませんが、嘘です！（どっちだよ！）
ですが、これから不動産投資をする方にアドバイスをします。基本は2つしかないと思います。
１．優良物件を見つけて毎月の家賃で稼ぐ
２．優良物件を見つけて高く売る
もっと簡略化します。
・安く買って、毎月の家賃で利益出して、売ったときに大きく稼ぐ
当たり前のことですが、買うときにソロバンを弾かないで買う人が多いように思えます。ちゃんと考えないと損をします。
とはいえ、素人にはそれができないから困っているんでしょうけど、最終的には信用できる不動産会社から買ってください。これを
私は2年前にも書いています。
損をしたら勉強代、信用した自分が悪い。そう思えないなら不動産投資はお勧めしません。
私はそういっています。
ご意見は
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普段は家賃保証会社のことばかり書いていますが、実は不動産投資の話もできるgajomaruさんです。
というか、投資用不動産物件を持っています。得をするか、損をするかはイグジットまでわかりませんが、現状はまーまーです。
素人が手を出すには必ずしも良いとはいえない不動産投資ですが、当然、素人が手を出すメリットもあります。
そんな中、私が注目しているGAテクノロジーズの不動産投資を見かけました。
はじめての方でも成功までサポートだそうですが、何をもって成功とするかは難しいところです。
しかし、今だと年収500万円でマンション経営できるんですね。すごいですね。昔はもうちょっと高い年収層を狙っていた気もします。
たぶん、本音では高い年収層を取り込みたいのでしょうが、不動産会社も多いし、年収が高い人は特定の不動産屋とべったりだし、年収層を下げて下げて500万円まできたのでしょうね。
実は少し前までは（今でも？）年収400万円でも不動産投資ができたらしいですが、スルガ銀行がやらかしまくった影響で不動産評価額を銀行が慎重に見るようになったらしく、年収400万円では厳しいようです。
日本の平均年収を考えると、平均では不動産投資すらできない世の中になったようです。
さて、そんな不動産投資ですが、良い面もあれば悪い面もあります。投資なんだから得をするか損をするかは運用次第です。必ず得をする投資は怪しく、必ず損をするとも限らないのが投資です。
私は投資用不動産も売らないといけない身ですが、必ずしもお勧めしません。得をすると思って買ったお客さんから損をしたとか言われても嫌ですし、損をしたと思っていたら結果的に得をしたなんて話もあります。すべて自己判断です。
私は良い面も知っていますが、悪い面も知っていますので少しご紹介します。
不動産投資の良い面
・インカムゲインがある
・キャピタルゲインがある
・リスクが少ない
・初期費用が少なくて済む
インカムゲインというのは持っていることで入ってくる利益のことです。不動産投資をすると家賃が毎月入ってきます。毎月入ってくるので安定して利益を上げることができます。
入居者が決まらないと利益が入らないとお困りの方は家賃保証（サブリース）を使うこともできます。サブリースをすると不動産屋が入居者となり、転貸しますので必ず、毎月固定費が入ります。キャッシュフローを安定させるという意味では安心です。
キャピタルゲインとは売ったときの利益です。2000万円で買った物件が2500万円で売れれば単純に500万円の利益です。不動産の場合、このキャピタルが結構大きいので買う時期を間違えなければ美味しい話です。
リスクが少ないというのはかなり本当の話です。株やFXを見るとかなり顕著ですが、持っていた資産が半分になるなんてよく聞く話です。株の場合は資産が半分になっても、凍結させればいつかは戻る・・・かもしれませんが、FXの場合には一定額以下になると追証といって、追加でお金を払わないといけなくなるのでキツイです。
不動産投資の場合には短期間で大きな利益を上げるのは厳しいですが、大きな暴落はあまりありません。バブルがはじけるとわかりませんが、バブルがはじけたとしても株取引の暴落っぷりよりはだいぶマシなはずです。そういう意味ではリスクの低い投資です。
初期費用についてはかなり注目です。普通、利益を出そうとするとそれなりの初期投資が必要です。株の場合、100万円の利益を出すには500万円とか1,000万円とかが必要です。10万円の投資で100万円の利益を出したとかいう人は神なので置いておいきます。
FXなら10万円で100万円の利益を出すことは可能ですが、リバレッジを高く設定する必要があるのでリスクがものすごく高いです。
不動産投資の場合には銀行からローンが組めます。自分のお金じゃなくてもはじめられます。問題は銀行からの評価額。投資する物件の評価額に応じて銀行からの融資額が決まります。もし満額でない場合には自分でいくらかの初期投資費用を出す必要があります。感覚的にですが、フルローンを組めない場合には10%～20%程度の自己資金が必要なのように思えます。2000万円の物件で200万～400万円必要ということです。
これを多いと見るか少ないと見るかは人それぞれですが、フルローンを組むことが必ずしも良いわけではありません。他の投資に比べて自己資金が少なくて済むのは不動産投資の良いところです。
不動産投資の悪い面
・不動産屋のカモ
・維持費がかかる
・不動産屋のカモ
・景気や社会情勢に左右される
・不動産屋のカモ
・不動産屋のカモ
・不動産屋のカモ
とりあえず不動産投資の悪い面を7つほど挙げました。3つしか見えない人は眼科に行きましょう。
維持費というのは、特にサラリーマン系の家主があまり見ない項目です。しかし、めちゃめちゃ重要です。極論、維持費しか見なくて良いです、というくらい重要です。
維持費しか、というのは言い過ぎました。
物件購入時に仲介手数料がかかります。さらに不動産取得税がかかります。不動産登記費用もかかります。
そして、毎年固定資産税がかかります。毎月マンションの管理費・共益費・修繕積立金などがかかります。
マンションの管理費は入居者から取ればよい？ですって？とんでもない！家賃を上げると入居率にガチで響きます。玄人大家はリノベやリフォームをしたり、施設を充実させたりして入居者の満足度を維持したまま家賃を上げますが、素人には無理です。
家賃は一度設定したら、よほどのことがない限り上げられません。一方、管理費はともかく、修繕積立金は年を経るごとに上がります。つまり、年が経てば経つほど利益はなくなります。
マンションの設備が壊れた際に修理するのは家主の役目です。エアコンが壊れましたという時に修理するのは通常は家主です。すぐに直さないとクレームになりますが、お金がかかります。年を経るほど設備は壊れやすくなりますので維持が大変です。
これを銀行へのローン返済をしながら行います。銀行の金利は安いとはいいますが、一般的な住宅ローンと比べるとやはり、だいぶ高いです。銀行によってローンの金利はだいぶ違いますが、1.6%～3%程度だとみてください（おおよそです）。
だいぶ違うじゃないか、とお思いでしょうけど、だいぶ違います。よい銀行の審査に通るのは良い顧客です。よい客層でないのに銀行審査を通そうとすると金利は高くなります。銀行はこのあたりはだいぶシビアです。
シビアになれなくて問題になりまくったのがスルガです。
景気や社会情勢に左右されるのも厳しいです。景気は自分ではどうにもなりませんが、景気が悪くなると一部のエリアでは一気に需要がなくなります。また、カジノができるできると言われて地価高騰が期待されているエリアも将来的にカジノの撤退があったときには一気に資産価値がなくなる可能性があります。
駅がなくなるというのは稀でしょうが、都心の駅近くというのはよく言われる必須条件ですので駅がなくなるとかなりヤバイです。
短いスパンではまったく問題にならないのでしょうが不動産投資は長い目で見るのが普通です。そのため、超長期スパンでは予測できないことが起きることはぜんぜんありえます。
また、そもそも不動産投資がそんなに儲かるなら金持ちや投資家が借金してでも買いまくると思います。しかし、実際には市場に投資用不動産物件は出回りまくっています。これは不動産屋が頑張って優良物件を見つけてくるわけではなく、お金を生むためにお金を出す人種にお金がないのにお金を生みたい人種が群がっているからです。
投資用不動産物件には不動産屋の利益が乗りまくっています。買って一番得をするのは不動産屋であることを肝に銘じましょう。
しかし、だからとって自力で投資用の不動産物件を見つけるのは難しいです。
簡単だといっている人は多くいますが、それはプロです。素人には見つける手段さえわからないのが現状です。そういう方には不動産屋にフィーを払って探してもらうのは実際ありだと思います。
ただし、不動産屋を経由した物件は本来であればもっと利益が出たはず、ということだけは忘れないでください。
レインズで探しているなんていう話を聞きますが、レインズは既に手数料がのっているものです。不動産屋がそれを手にするということはさらに手数料がのるということです。
※レインズ：不動産屋だけが見ることができる全国の売買物件の閲覧ツール。操作性が悪く、不動産屋の怒りのボルテージが上がる要因の１つ。
散々書きましたがトータルで見れば不動産投資は割に合う投資です。
銀行ローンを組むということは借金をするということですが、借金というよりは投資です。返済を続ければ資産価値の方がローン残高よりも高くなるのは数年で来ます。
ということは数年ローンを払って、売却すればキャピタルゲインがドッカンと入るということです。
ただし、すべてタラレバの話です。
さて、GAテクノロジーズはどんな投資の話をしてくれるんでしょうか？とりあえず、無料DVDは欲しいですね。
ご興味ある方はどうぞ。
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最近、仕事で住宅ローンが絡むことが多くなりました。お前、保証会社の従業員ちゃうんかい、って思う方、ちょっと待ってください。所属と業務は必ずしも完全一致しません。ましてや、小さい会社ともなれば、しかも系列が合ったりすればなんでもありっていうのが業界です。だから不動産投資の話しとか書いているわけだけどね。
そんな中、ちまたでは住宅ローンを組む際には、変動金利が得なのか、固定金利が得なのかと
また話題にしています。なぜこうも同じ話しを定期的に繰り返すのかは分かりませんが、人間の性は簡単には直らないようです。
そして、毎回同じ話しをします。固定金利のメリットは、一度決めたら金利が変わらないので長期的に考えて支払い計画がぶれないこと、デメリットは変動金利に比べて高いこと。変動金利のメリットは、固定金利よりも安いこと、デメリットは将来的に金利が変わり、固定金利よりも高くなる事が想定されること。毎回同じ話しなので聞き飽きました。
私が答えを出します。
変動金利にしてください。固定金利はいらないです。
もし固定金利を勧められた人がいたら、相手が何のためにあなたに固定金利を勧めてきたのか考えてください。銀行の利益になるからです。変動金利を勧められた人がいたら、相手が何のためにあなたに変動金利を勧めてきたのか考えてください。銀行の利益になるからです。
どっちも同じじゃないか。そうです、同じです。どっちを選んでも銀行の利益になります。そもそも住宅ローンは毎月金利を払ってくれるありがたいお客様です。しかも20年とか30年とか長期的に銀行にお金を入れ続けてくれる超ありがたいお客様です。正直、固定だろうが、変動だろうが住宅ローンを組んでくれた時点で銀行はうれしいわけです。売るほうも慣れていますから、相手をみて、あなたが変動金利を勧めたら喜ぶだろうと思ったら変動金利を勧めます。逆なら固定金利を勧めます。だって買ってくれたらどっちでも良いからです。
そんな・・・お客様の事を考えてプランを組んでくれるのが本当のプロじゃないのか。そんなのは稀です。
ただ、日本人はリスクを極端に恐れる民族なので、固定金利と言うと何故か安心する人が多いです。変動金利は確かに上がるリスクはありますが、上がり続けるわけではないし、下がるかもしれないし、変わらないかもしれない。そもそもが固定金利よりも安いので多少上がったところで固定金利よりも安い可能性が圧倒的に高いです。変動金利を選んだら金利が上がって上がって上がり続けて、30年ローンの後半15年くらいがずっと固定金利よりも高くなる、しかも自分には繰り上げ返済なんて絶対できない。本気でそう思う方がいれば固定金利を選んでください。そう思う方はもはや説得不可能だからです。固定金利を選んだほうが幸せになります。なるほど、お金で幸せは買える！
はっきり言いますが、調べても、考えても、誰かに聞いても答えは出ません。変動金利の方が得です。掛けてもよいです。
ただし、掛けに負けても責任は負えません。
なんじゃそりゃ。
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家賃保証会社が考える。賃貸 VS 持ち家 part1では持ち家の方がトータルでは良いといいましたが、当然、賃貸の方が良いケースもあります。独り身の場合や結婚していても子供がいない場合、賃貸の方が良いです。
賃貸の良さはなんといっても動きやすさです。何かあればすぐに引っ越せます。更新料払いたくないという理由で引っ越すくらいです。単純な金銭面を考えれば家賃1か月分の更新料を払って住み続けた方が引っ越すよりも得なのに、気分を変えたいとか、更新料を払いたくないという理由で引っ越します。それだけ動きやすいんですね。
賃貸の場合、月々の支払いが高くつきます。物凄く感覚値ですが、家賃で10万円の部屋を25年とかのローンで買えば月々の支払いは5万円くらいじゃないでしょうか？半分は言い過ぎかもしれませんが、だいたいそんな感じです。持ち家は金利が取られますが、そもそも賃貸の方が月々の支払いは圧倒的に高い。
それでも独り身や子供がいない夫婦は賃貸をお勧めします。将来、結婚相手ができた時や子供ができた時に引っ越そうと思っても持ち家だと引っ越せないからです。これに尽きます。ときどき、独り身でマンションを買って、引っ越すときには貸せばよいとか言う人いますが、お勧めしません。なぜかと言うと、自分が住むので買った場合には金利が住宅ローンとして優遇されますが、人に貸す場合には投資とみなされるので住宅ローンではなく、投資用のプロパーローンという扱いになるからです。つまり、支払い計画が購入当初と変わる上に、どの程度変わるかが読みづらいからです。マンション購入時に将来的に貸すことまでを不動産屋と話して購入したなら良いですが、そういう方は稀なはずです。下手をすれば投資どころか負債です。
part1では保険になるとも書きましたが、独り身であれば生命保険は不要です。将来的のために積んでおくのは良いですが、「生命」保険は不要です。そして、子供がいない夫婦の場合でも生命保険が必要かどうかは怪しいです。何のための保険か考えたほうが良いです。その意味では持ち家ではなくとも良い。
もう１つ。引っ越しやすいということは隣人トラブルの回避が容易ということです。持ち家で隣人トラブルがあると悲惨です。
つまるところ、賃貸借契約を結んで保証会社にお金を落とせということです。
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まずもって、最初に。賃貸 VS 持ち家の議論が定期的にありますが、この議論に意味はありません。どちらの言い分が正しく、どのように生きたいかで結論が異なります。短距離走者の筋肉と長距離走者の筋肉でどちらの筋肉がより優秀か、みたいな感じで優劣がありません（どういう例えだ・・・）。ただ、考える点はいくつかあります。
賃貸のメリット
・ライフスタイルに合わせて、広さ・場所を変えられる
・高いところにも安いところにも、収入にあわせて住める
・隣人が嫌なときには引っ越せる
・物件の瑕疵は家主に文句が言える
・引越しが楽しい！？
賃貸のデメリット
・単月では高い
・自由度が低い（壁に穴とか空けられない）
・家賃が遅れると保証会社の社員がうざい！？
持ち家のメリット
・自由にリフォームできる
・夢のマイホーム
・単月では安い
持ち家のデメリット
・隣人が嫌いでも引っ越しづらい
・支払いが遅れると銀行がうざい！？
・固定資産税とかリフォーム代とかが超高い
・全部自己責任
・町内会とかマジうざい
要するに持ち家の方が安くてよいが、賃貸は家主に文句を言えて、嫌なら出て行けるということです。隣人トラブルはかなり大きいポイントです。保証会社の立場からすると賃貸が少なくなると保証料、つまり保証会社の売上も下がるので賃貸が良いといいたいところですが、トータルで言えば持ち家の方が良いと思います。
持ち家の方が良いと思うというのは、保証会社の社員の立場というよりは、保証会社の回収部隊をしている私個人の考えと言えますが。持ち家っていうのは、多くは家族がいる人が買います。独り身でマンションを買う人も大勢いますが、感覚では家族で住みますので。回収の経験から言うと、子供がいるとお金がない。別に子持ち家庭を悪く言うつもりは全くありません。でも経験則に言わせると圧倒的に子供がいる家庭で家賃延滞が多い気がします。具体的な数値が出せなくて申し訳ないのですが、それだけ子供にお金が掛かるということなのでしょう。悲しいことです。何とかしてよ、政府。
逆に圧倒的に遅れないのは夫婦共働きで子供がいない家庭。これは家賃が遅れませんので私たちとは縁がない家庭です。家賃延滞の確率で言えば、一人暮らしでも様々な理由でたくさんいます。単純な比率では一人暮らしの方が多いように思えますが、私が言いたいのは、ローンを組んで家を買えるくらいなら買っておいた方が絶対得。持ち家には家賃という概念がないので全て自己責任。もし支払いが遅れるようなら銀行が出てきてお察しくださいとなるだけなので、そうならないように必死で支払うはずです。賃貸物件では家賃が遅れると、悪いやつは居住権とか、人権とか、基本的人権とかを振りかざして裁判に持ち込まないといけないくらい入居者の立場が強い。
それに持ち家の強みは、何かあれば団体信用保険があるし、最悪売却すればなんとかなるケースも多いです。売却してローンが残ると悲惨ですが、まとまった資金が入るのでよく・・・ないですね。
part2に続く。家賃が遅れて欲しくないということです。でも買えるんなら買った方が良いと思わなくはない。
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