家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

登録家賃債務保証業者シンボルマークは流行っているのか?

唐突ですが、皆さんは下記4社の家賃保証会社の共通点をお分かりでしょうか?


国土交通省の登録家賃保証会社だと気づいた方はさすがです。ですが、現在では62社まで増えていますので、4社に限っているのは別の理由があります。

それは公式HPに登録家賃債務保証業新シンボルマークを載せている家賃保証会社です。

2019年5月からシンボルマーク配布されています。世の中はゴールデンウィーク中でしたから家賃保証会社も動いていなかったのだと思いますが、私は法人でもないのに、個人でシンボルマークを使わせてくれと申し出たところ、国土交通省の担当者からメールが届き、シンボルマークを利用させてもらっています。

業界の認知、制度の認知を推進するためのマークです。皆さん、もっと知ってください。

家賃保証会社は誰でもいつでも始めることができる業種ですが、管轄している機関がなく、永らく自由にやっていました。しかし、国土交通省が登録制度を設けたお陰でついに国に認められるということができたわけです。

業界の新しい方は大したことではないと思っているかもしれませんが、業界が始まった当初は営業に行っても保証会社?何それ?とか、連帯保証人がいるから要らないとか、遅れたら出してるから大丈夫!とか言われてよく門前払いを食らったものです。

そして、認知が進んできたと思ったら追い出し屋とか言われる始末。悪いのは業界の一部だけなのですが、報道関係者にとっては格好の餌食になったわけです。

当初は国にも相手にされなかったのでしょうが、世間的にも利用率が高くなりましたのでいつまでも野武士というわけにはいかなくなったわけです。

せっかくある制度なわけですから、このシンボルマークを使っていない=登録されていない保証会社=モグリな保証会社、くらいには認知されたいわけです。

というわけで、何かことがあればシンボルマークの提示にご協力ください。

国土交通省の家賃債務保証業シンボルマーク

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続・家賃保証会社フォーシーズは勝ったのか?最終局面は控訴審!?

6月21日(金)に判決の出た大阪地裁の判決ですが、週を明けた今でもにぎわっているようです。

私も21日(金)、22日(土)と記事を書いていますのでご参照ください。22日分は日付を越えて23日付けになっていますが。

【合法と違法の狭間】フォーシーズの契約条項、一部違法!?果たして追い出し条項なのか!?

家賃保証会社フォーシーズは勝ったのか?負けたのか?


さて、21日(金)に判決が出た影響でしょうが、フォーシーズもケーシーズも、ケーシーズの担当弁護士もコメントしていません。これは仕方ないです。しかし、本日付でフォーシーズ側のコメントが公式HPに出ています

少し長いですが、原文をそのまま引用いたします。

2019.06.24 適格消費者団体特定非営利活動法人消費者支援機構関西(KC's)からの差止請求訴訟の判決について。

去る令和元年6月21日、KC'sから、弊社保証契約条項の一部について、消費者契約法に違反することを理由として使用停止を求められていた差止請求訴訟について、大阪地方裁判所において判決が言い渡されました。
判決内容は、弊社保証契約条項のうち、18条2項2号を除いては、いずれも消費者契約法に違反するとは認められないとしてKC'sの請求を棄却しましたが、唯一18条2項2号については、弊社の不法行為責任の全部を免除するもの(消費者契約法8条1項3号)であるとしてKC'sの請求を認容しました。大部分については弊社の主張及び弊社保証契約条項の正当性が認められたとはいえ、18条2項2号については第1審の大阪地方裁判所の理解を得ることができず、誠に遺憾ではありますが、引き続き控訴審における訴訟活動を通じて上記契約条項の正当性を主張していく所存です。


ところで、一部報道においては、弊社の「追い出し条項」について、違法との判断が出たかのような表現が見受けられますが、弊社契約条項の18条2項2号は、①賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠り、②弊社が合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、③電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃貸借契約の目的たる賃借物件を相当期間利用していないものと認められ、かつ、④賃借物件を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときに限り、⑤賃借人が明示的に異議を述べないことを条件として、弊社において、賃借物件の明渡しがあったものとみなすことができるとするものです。すなわち、弊社契約条項18条2項2号は、かつて問題となったような、賃料滞納等を理由として賃借人の占有を一方的に排除する、いわゆる「追い出し」条項とは異なり、入居者様が連絡なく一方的に退去された場合において、なお賃借物件内に残置物が残されている状況が少なくないことに鑑み、入居者様が間違いなく退去し、かつ、合理的な入居者様の意思としては残置物の処分を望んでいると考えられる状況を想定して、そのような場合に賃借物件の明渡しがあったものとみなすことができるようにするためのものです。


なお、弊社の運用においては、従前、入居者様が連絡なく一方的に退去された場合においても、まずは入居者様に連絡をとるよう手段を尽くし、個別に委任をいただいて残置物を処分するよう徹底しております。今回の判決は、このような弊社の原則的な運用が問題となったものではありません。弊社としましては、引き続き、このような場合においても、入居者様に連絡をとるよう手段を尽くしてまいります。


(参考)弊社契約条項18条2項
2 丁は、下記いずれかの事由が存するときは、乙が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる。
① 〔略〕
② 乙が賃料等の支払を2ヶ月以上怠り、丁が合理的な手段を尽くしても乙本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない乙の意思が客観的に看取できる事情が存するとき。
(乙:賃借人、丁:フォーシーズ株式会社〔弊社〕)


長いので3行でまとめます。

一部報道が違法とか言ってますが、ぜんぜん違います。
普通に考えて何もおかしいことはしていないのでこれからも頑張ります。
応援してね


もしかしたら「一部報道」の中に私のブログも入っているかもしれませんので、私の立場を明確にしますが、フォーシーズ側の味方に決まってます。ケーシーズを味方する理由がありません。

大阪地裁では「一部」を違法としていますが、違法としているのは借主が家賃を2ヶ月以上滞納し、連絡が取れない場合は物件を明け渡したものとみなせることです。

フォーシーズ側の主張とは微妙に違いますが、裁判所としては
  • 家賃2ヶ月滞納
  • 連絡が取れない
  • 明渡されたものとみなす

は認められないということです。

これは法律を考えている裁判所と実務を考えている家賃保証会社側の立場の違いともいえます。

裁判所の考え方



まず、最初に私は法律の専門家ではありません。ただ、業務上、そして立場上、法律(の一部)に少しだけ詳しい人間です。判決文も読んでいないので確かなことは言えませんが、その前提で書いています。

裁判所が上記の家賃2ヶ月滞納で連絡が取れないときに明渡された、というのを認めるとどうなるか?

連絡がつきづらいお客さんが家賃を滞納したときに、わざと請求を遅らせて、2ヶ月滞納の事実を作ってから、連絡がつかないことを理由に明渡されたという認識をして、荷物を運び出すということをやる会社が出てきます。

そんなカバチが通用するか!と思うでしょうし、私もそう思いますが、世の中はそんなもんです。

家賃保証会社は以前に比べるとずっと良くなりましたが、2019年の時点でも体質が変わっていないところはあります。

どう考えても制度の悪用ですから。ダメに決まっています。ですが、判決が確定した場合には法律を同じように解釈することができるので「家賃2ヶ月」、「連絡取れない」をキーワードに追い出しを許しかねません。(許していないんですが)

例外中の例外ケースなのですが、裁判所はこういう例があるから、「家賃2ヶ月滞納で連絡つかないなら解約」を認められないのだと思います。

フォーシーズの考え方



そして、フォーシーズの公式HPの主張を読むと、フォーシーズの考え方は裁判所の見解とはまったく異なります。

フォーシーズは
  • 家賃2ヶ月滞納
  • 連絡がつかない
  • 頑張っても連絡つかない
  • どうやっても連絡つかない
  • 誰がどうやっても連絡つかない
  • 入居者も解約はダメとは主張していない

場合に明渡しされたと認めるという条文を作っています。

要するに夜逃げのことだと思います。

家賃を払っていなくて、連絡がつかなくて、もう帰ってこない状況というのは現場ならわかります。勘といえば勘ですが、9割以上の確率で夜逃げだと思った人は本当に夜逃げです。こういう案件に裁判をするのは時間と労力の無駄なんですね。

だからみんなのために明け渡しをするという方法を取っているようです。

みんな、というのは家主、入居者、不動産屋、家賃保証会社のことです。裁判すると半年~1年かかります。この債権は入居者に請求するものです。夜逃げだから捕まらないと思ったら大間違いで、その人の属性によりますが見つかります。

逃げ切る方法はありますが、覚悟が必要です。

ということは債権が途中で止まるので入居者のためでもあります。というよりも、最後くらいはちゃんとしてください。

そして、フォーシーズの条文で1つ、入居者目線で書いているものがあります。それは条文の乙が明示的に異議を述べない限りの部分です。ここでいう乙は入居者のことです。

つまり、「帰ってきます」と置手紙があれば明示的に異議を述べているので明渡しされません。

※本当に「帰ってきます」のメモを残して法的に有効かはわかりません。それ以前に電話してください。

要するに裁判所は杓子定規に法律の話をしただけだということです。しかし、法律とはそういうところが往々にしてありますので控訴審でどうなるのかは非常に気になります。

一方、現時点でもケーシーズとケーシーズ側の弁護士のコメントはありません。所詮は本気で営業している民間会社とは違うNPO法人だったということです。

法律と言うのは難しい


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家賃保証会社フォーシーズは勝ったのか?負けたのか?

昨日、大阪地裁でフォーシーズの契約条項が一部違法として判決が出ました。

【合法と違法の狭間】フォーシーズの契約条項、一部違法!?果たして追い出し条項なのか!?にもいろいろ書いています。

インターネット上にも判決が気になっている方は多かったらしく、それなりに反響をいただきました。フォーシーズが勝った、負けた、事実上はケーシーズの負けなど様々な意見がありますが、実際はどうなんでしょう?



やはり、一部違法となったことは話題になっています。
しかし、違法となったのは借主が家賃を2ヶ月以上滞納し、連絡が取れない場合は物件を明け渡したものとみなせることに対してなので勝ったのか、負けたのかは難しいところです。



これは少し違いますね。フォーシーズは事業用物件に強い家賃保証会社には間違いないですし、たぶん売上比率は事業用物件だと思いますが、件数は圧倒的に居住用が多いと推測されます。大手家賃保証会社の審査落ち案件をかなり受けているはずなので件数はそれなりに多いはず。

そして、今回の裁判も焦点は居住用、個人向け案件についての条文だと私は解釈しています。

しかし、そこまで借主を保護する必要はあるのか?という点については気持ちはものすごくわかります。昔は家主の立場が強かったですが、今は消費者側の立場がものすごく強くなっています。

本音では家賃が遅れて住めるという事実にふざけるな!と思っている家主も多いはずです。法律に文句を言っても仕方ないんですけどね。



弁護士も気にしている案件のようです。フォーシーズの追い出し条項といいますが、追い出しという言葉が独り歩きしているようにも思えます。追い出し、というか家賃を払っていないから住めない、というだけの話なんですが、法律って難しいですね。

ただ、ツイッターの話なので本物の弁護士なのか、自称弁護士なのかは確認していません。




事実上はケーシーズの負け!?


さて、フォーシーズが負けたのかどうかは法的な意味では微妙です。負けたとも表現できるのは事実だと思います。一部違法と言われてしまったので。

ただし、原告ケーシーズの主張の1つ、3カ月分の家賃を滞納すると一方的に賃貸借契約を解除できる条項は適法だということなのでこの点ではケーシーズは負けています。

痛みわけ、というのが法的な解釈なのでしょうが(たぶん)、民間企業のフォーシーズにとって一部であっても違法というのは痛いことで、NPO法人のケーシーズにとっては正直痛くないが、悔しいというところなのだと思います。




業界的には「頑張れフォーシーズ」が多かったように思えます。

というよりも、本音レベルでは業界的にフォーシーズを味方しない理由がありません。

建前の話をすれば法的にどうとかは言えますが、気持ちの部分ではやはり嘘をつけないのがインターネットのようです。こういう点では匿名っていうのはすばらしいですね。

ちなみにケーシーズ側の弁護士の名前が出ていましたので調べてみたのですが、弁護士増田尚のブログを見ると、今の時点で何もありません。

たぶん、勝ったつもりなのであれば何かしら書いていると思いますので、やはり事実上はケーシーズの負けなのかもしれません。ですが、形式上、控訴をするのはフォーシーズです。

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【合法と違法の狭間】フォーシーズの契約条項、一部違法!?果たして追い出し条項なのか!?

大変なことが起こりました。

過去にも家賃保証会社フォーシーズの契約条項について、ケーシーズ(消費者支援機構関西)が違法と指摘し裁判にまで発展していることを当ブログでも話題に出してきました。

【質問】フォーシーズ VS ケーシーズ 解説してください

結局、家賃保証会社に賃貸借契約の解除権は認められるのか?【大阪高裁平成25年11月13日賃貸借契約解除判決】

過去のものを読み返すと長いので概要だけ説明すると、ケーシーズ側の主張は
家賃滞納があったとき、賃借人が退去していない状態で荷物を出すのは自力救済になる。また、この自力救済に対する損害賠償請求も認めないとするのは無効。
というものです。

フォーシーズの契約書条文はすべて公式HPに公開されています。

お時間のある方は読んでみてください。

私はそれほど違法性を感じませんでしたが、法的なことはわからないことも多く、早く裁判の結果を知りたいなと思っていました。

そして、ついに、毎日新聞から賃貸物件の「追い出し条項」 一部違法判決 大阪地裁という記事が出ました。

ちょっと解説いたします。

家賃保証会社フォーシーズの条項の何が合法で何が違法だったのか?



前述の毎日新聞の記事によると
西村欣也裁判長は、家賃を2カ月以上滞納するなどした場合に明け渡しを可能にする条項は消費者契約法に反すると判断

条項自体を違法と認める判決は異例で、同様の条項を用いる業者に影響を与える可能性がある。

家賃保証会社「フォーシーズ」(東京)は、借り手が家賃を2カ月以上滞納して連絡を絶つなどした場合、物件を明け渡したとみなすと規定。電気や水道の利用状況も勘案し、家具や荷物を搬出できると定めている。

西村裁判長は、賃貸借契約が終了していない段階で勝手に荷物を持ち出すのは不法行為に当たると指摘。撤去されても異議を言えないとしており、消費者契約法の禁止事項に該当すると判断した。


とのことです。

つまり、違法と判断されたのは、家賃を2ヶ月以上滞納した場合に物件を明渡す規定です。

記事にもありますが、3カ月分の家賃を滞納すると一方的に賃貸借契約を解除できる条項は適法としています。

今までも慣例的に家賃が3ヶ月以上滞納があると家主から賃貸借契約を解除していました。一方、家賃滞納が3ヶ月以上続いたとしても家賃保証会社が賃貸借契約を解除できるのはどうなのかという意見もありました。

大阪高裁平成25年11月13日賃貸借契約解除判決では家賃保証会社の賃貸借契約解除を認めていたわけなので、今回の判決はこの判例を踏襲したようです。これは当然といえば当然です。

では、なぜ家賃が2ヶ月以上滞納した場合に明け渡しをしてはいけないのか?



フォーシーズの条文をよく読むとわかりますが、条文には
乙が賃料等の支払を 2 ヶ月以上怠り、丁が合理的な手段を尽くしても乙本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない乙の意思が客観的に看取できる事情が存するとき。

とあります。ここでいう乙というのは契約者(入居者)のことです。

家賃を2ヶ月以上滞納し、どうやっても本人と連絡がつかない場合には乙が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる。 とあります。

要は家賃を2ヶ月以上滞納し、頑張っても本人と連絡がつかない場合には「夜逃げ」と判断するので、裁判をしても時間の無駄。だから家主のためにも、債務を膨らませないためにも、部屋を有効活用するためにも、契約者が明渡したと判断する。

部屋を明渡したのだから、部屋の中の荷物は家主の勝手、この場合は家賃保証会社の勝手。だから荷物を出しますという解釈だと思います。

夜逃げの場合には裁判をすることは100%無駄なので気持ちはものすごく、ものすごくわかります。(法的には裁判をするしかないんですが。)

大阪地裁は3ヶ月滞納で解約は認めるけど、2ヶ月で解約はさすがに無理と判断したようですが、実務ではこの条項はほしいところでした。

もしフォーシーズがこの裁判に勝てれば各社こぞって真似てくる可能性が高いです。この「頑張っても契約者と連絡つかなかったら2ヶ月で明渡し」条項はそれだけ魅力的な条項です。

裁判をしたら半年とか1年とかかかりますからね。その間の家賃は誰が払うのだ!という感じです。

ありがたいことにフォーシーズは控訴するそうですので、今後に期待大です。

法律っていうのは厄介なものです


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オリコフォレントインシュアの営業収益は77億円【前年比+42億円】

オリエントコーポレーションの2019年3月期の決算ハイライトが公開されました。

正直、オリコはどうでもよいのですが、オリコの決算資料にはオリコフォレントインシュア(OFI)に触れているので必須です。しかし、オリコフォレントインシュアの情報っていうのは少ないですが。

決算ハイライトによると営業収益と利益は次の通りです。

営業収益 77億円(前年比+42億円)
営業費用 73億円(前年比+39億円)

びっくりしました。

ジェイリースの2019年3月期の売上高が約60億円ですから、売上高はジェイリース以上です。

2018年3月期の売上は35億円ですから、なんと成長率は・・・+107%・・・でしょうか!?

ですが、オリコフォレントインシュアの情報はこれでおしまい。オリコ本体の家賃決裁保証・売掛金決済保証という枠では次の通りです。

事業収益
2018年 → 2019年 → 2020年(予想)
108億円 → 158億円 → 177億円

オリコフォレントインシュアの営業収益77億円を入れての事業収益が158億円です。もしかして、売掛金決済保証というのはオリコ本体の家賃保証事業ということだろうか?家賃のカード払いって売掛金でよいの?

オリコの決算資料は売上高という言い方をせず、営業収益、取扱高などの用語がでてくるので単純比較が行いづらく、わかりにくい。株主向けに大きい数字を出したいということだろうか?私のような会計に疎い人間には把握が困難です。

ですが、オリコフォレントインシュアが順調すぎるくらいに伸びているのはオリコがすごいのか、リクルート時代がダメだったのか(リクルートフォレントインシュア時代は散々だったはずです)。

オリコと連結しているので数字の把握が困難ですが、オリコフォレントインシュア単体であれば普通の家賃保証会社ですから、オリコフォレントインシュア単体の決算情報を公開してくれれば売上高ランキングとかにも上位表示されると思いますが、公開しないのはオリコの方針だろうか。

カード会社っていうのは独立系家賃保証会社とは違いすぎる


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