家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

【質問】いえらぶパートナーズの設立経緯について

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会社の設立経緯というのはその会社に聞くのが一番だと思いますが、個人で聞きに行っても教えてくれなかったり、正確な情報じゃなかったり、聞いてもいないアピールポイントを聞かされたりするので直接は聞けないこともあるでしょう。

しかし、会社の設立経緯なんて知ってどうするのか、私には分かりません。が、需要があるようなので答えます。

ただし、知っているのは断片的、かつ、噂レベルの集合体ですので、事実と取るかどうかはお任せします。

家賃保証会社いえらぶパートナーズは業界には珍しく、家賃保証会社から独立した家賃保証会社です。元々は日本賃貸保証(JID)の取締役経営企画本部長だった田代望氏が、当時社長の井坂泰志氏(現会長)から当時専務の梅田真理子氏(現社長)に代替わりする際に、会社と揉めて独立したらしいです。

揉め方も良く分からないのですが、どうも、梅田氏が役員になったタイミングで人事が大きく動いたようで、元々いた役員を冷遇し、梅田派の社員を優遇するようになったようです。元々いた社員に圧が掛かったようで(特に関東で、地方はあまり影響がなかったそうです)、社員の流出が始まったそうです。

あるものは他の保証会社に行き(全保連に行く人が多かったそうです)、あるものは不動産会社に身を寄せ、あるものは消費者金融系に行き・・・と、それなりの人数が辞めたと聞きます。この時に田代氏も会社を辞めていますので、想像ですが経営方針が違ったのでしょう。

具体的にどう、というのはありませんが、田代氏は世界平和を提唱する方ですので志は大きいものと思います。JID時代には取締役として講演もされていたのでそれなりに顔も広いはずです。その関係かも分かりませんが、いえらぶグループで家賃保証会社を立ち上げています。タイミングが良すぎる気もしますが、もしかしたらいえらぶは元々保証会社を立ち上げるつもりだったのかもしれない。

この田代氏がなかなかの人物だったようで、一定数の社員は田代氏を慕って移籍したとも聞きます。これがJIDが他の心無い保証会社に潰れる潰れると騒がれていたころです。(同時期、JIDが社債を発行。社員からお金を募っていると社員が更に不安になったとか。)社員が居なさ過ぎて営業スタッフが営業をやらずに赤字補填のため家賃回収行動を取っていたくらいだというから驚きです。

そんなJIDですから、このころ相当な打撃を受けたはずですが、実際の経営はどうでしょうか?無関係な私のところにも「潰れますか?」などと問い合わせが入るほどですから悪い印象があったのは確かでしょう。

考えようによっては5月末にみずほ銀行と30億円のコミットライン契約を結んだのも経営を安定させるためかもしれません。しかし、実際はどうでしょうか?JIDの締めは確か10月末です。本日時点ではまだ、平成29年10月31日付けの決算が出ていますが、近々最新版に変わるはずです。

私の予想ですが、業績が伸びたかどうかは分かりませんが、それほど悪くない数字になっていると思います。家賃保証会社はストックビジネスなので短期的に一気に傾くなんていうのは考えづらいのと、なんだかんだと言ってもまずくなれば会長が出てくるからです。

ここに書いていることは全て確証はありません。ある程度深く知っているのはJIDの関係者や不動産会社からの情報が入ってくるからです。信じるのも信じないのもお任せしますが、少なくともそういう情報が世に出回っているということです。

いえらぶHPのフッターリンクにないのはハブられて・・・更新がまだなんですね!


しかし、個人的に思うのは、家賃保証会社の関係者が独立して同業を立ち上げるというのはいかがなものかと、と思ってしまう。

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【質問】カバチタレ、どう思いますか?

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質問がザックリしすぎていて質問の意図が分かりませんでした。私なりに想像を働かせて回答いたします。

私に聞いているということは、保証会社関係または不動産関係なのだと思います。カバチタレで検索してみるとウィキペディア先生に全部載っています。質問されているのはテレビドラマ、カバチタレの続編、特上カバチタレの第7話「貧乏ビジネス繁盛!!ゼロゼロ物件に潜む悪徳業者!!!実力行使で徹底抗戦カバチする!!!!」のことだと解釈して話を進めます。

私はカバチタレも特上カバチの原作を読んだことも、テレビドラマを見たこともないので、ツタヤで借りてきました。108円なり。質問に対して経費(?)を掛けたのはこれが初めてです。

ドラマの構成とか感想とかはどうでもよいと思いますので、肝心の不動産会社、保証会社に焦点をあてて解説します。ちなみに、特上カバチは2010年の1月~3月に放映されていた内容ですので、今更感がありまくります。もう8年以上前の話だよ。

見たことがない方のために話を説明すると

  1. 入居者が家賃を1日遅れたら鍵を交換された
  2. 不動産屋に電話したら鍵交換代と違約金を請求された
  3. 困ったので法律家(行政書士)に相談に行った

というスタートです。行政書士と契約者で不動産屋に抗議に行ったところ、不動産屋が言うには、貸しているのは部屋の鍵であって部屋そのものはオプション。よって借地借家法には違反しない、というものです。とんでもない屁理屈です。遅れている家賃5万円と鍵交換代15,000円と違約金20,000円を請求する始末です。

どう見てもスマイルサービスです。本当にありがとうございました。

契約書にはきちんと書いているのですが、入居者曰く、そんな細かいところまで読んでいるわけないでしょ、と言いますが、こんな悪徳不動産屋に通じるわけがなく、一旦帰ります。行政書士のアドバイス(?)により、行政書士が鍵屋を呼んで鍵交換し、部屋に骨董品(?)や高級品を置き、カメラを設置します。

案の定、不動産屋が追い出しに来て、部屋にいる入居者を引きずりだして、荷物をダンボールに詰めだします。このときに、高級品が壊れるように設置していたため、カメラにはばっちり、不動産屋が荷物を壊している様子が撮れています。

この動画を元に行政書士が改めて不動産屋に抗議。荷物を壊したことに文句を言うと、不動産屋は賃料を支払わずに荷物撤去を行った際には荷物を壊しても責任を取らないと契約書にあると主張します。一方、行政書士は入居者の私物でないので契約書に違反すると言っています。上のアドバイスの時点で何かがおかしかったのですが、この時点でそろそろのこの行政書士も法律家として危なくなっているような気がします。

そこで不動産屋も一旦、引きますが、保証会社に依頼をかけます。ドラマでは詳しくは語られていませんが、上で荷物を出されたのはごく一部のようで、この後、入居者は普通に住んでいますし、荷物も元通りになっているように見えます。

朝の6時15分、保証会社と名乗る4名、しかも明らかにガラの悪い、ステレオタイプなヤクザがドアをバンバン叩いています。ドアの前で大声で、ドアと反対側に向かって(わざと周囲に聞こえるように)家賃払ってくださいよ!とか言っています。本当にどうでもよいですが、隣の部屋の望月さんが、何が起きているんだろう?という感じでドアから顔だけ出しているのはよくできていますw。

その後、勤務先にも黒い車で数名、本当にステレオタイプなヤクザが来て、入居者の名前を大声で連呼しています。関係のない従業員の襟首とかつかんでいます。やりすぎ。

入居者に別居している妻と子供の名前と住所を意味深に伝えています。そこまで調べたのかよっ!しかも、大至急支払わないと天罰がくだります、とか電報を送り、入居者の母親や親族に弔電を送っています。保証会社、変なところで仕事熱心だな!特上寿司10人前を勝手に注文するとか、昭和の嫌がらせを感じます。

その後、保証会社は日中、勝手に部屋に入って荷物を処分、部屋の鍵は改めて鍵交換されています。荷物を処分されたことに対して行政書士は不動産屋に訪問し抗議、すぐに返すように言っていますが、既に処分したといわれています。当日のことなのに、保証会社、仕事早いな。

これに激怒した行政書士は、自分が弁護士だったら無料で対応してあげるのに・・・などと言っています。この後は不動産屋が行っていることは非弁行為であって弁護士しかできないことをやっている。だから刑事事件として訴える。訴えたら宅建も取り消しですね、嫌だったら鍵を渡して慰謝料100万円払え、と逆に脅しています。

ドラマの概略は以上です。簡潔に書こうとしたら思ったよりも長くなりました。

最初に思ったのは2つです。

1つ目、不動産会社、やりすぎ。
2つ目、行政書士、頭大丈夫か?


ドラマなので多少、面白おかしくやっているところはあると思います。視聴率を取ることを考えれば当然です。ですが、話におかしいところが多いので現実的ではないです。

まず最初に、部屋を貸しているのではなく鍵を貸している、という屁理屈は西新宿に実在したスマイルサービスという不動産会社のことをモデルにしていると考えられます。鍵を貸しているという屁理屈は通じません。部屋を貸していることは明らかで、ドラマでは不動産屋も保証会社も賃料、入居者などのキーワードを使っています。1回だけですが、保証会社が「入居者・・・いや、利用者」と言い直しているあたりは芸が細かい。当然違法です。鍵交換代と違約金は入居者にとって一方的に不利な条文なので消費者保護法という法律により無効です。

不動産屋が入居者を引きずり出し、勝手に部屋に入り、荷物を壊したことについては、明らかに違法です。暴行罪、不法侵入、不退去罪、器物破損罪などが成立します。

保証会社が早朝に訪問し、ドアをバンバン叩き、ドアの前で大声で家賃と連呼する行為も違法です。早朝の訪問は、社会通念上明らかにおかしいとは言いがたいところがありますので保留します。ドアを叩くのは器物破損、脅迫、威迫です。ドアの前で家賃と大声を出すのも脅迫、威迫、名誉毀損などに当たります。ドラマでは6時15分という微妙すぎる時間に訪問しています。これが朝の4時とかだと違法かもしれませんが、時間帯については本当に微妙すぎる。

勤務先に訪問すること自体は違法性はありませんが、大声で名前を呼ぶ必要はありませんし、関係ない社員の襟首をつかむあたりは違法です。どの道、迷惑行為には違いありませんので完全にアウトです。

電報、弔電を送る行為はただの迷惑行為ですので具体的な罪が分かりませんが、アウトです。普通は請求書を郵送するとか、滞納が続いた場合に裁判を見越して内容証明を送るくらいです。

寿司を勝手に注文するのは、確か営業妨害ともう1つくらいの罪(忘れました)になります。

よくもまー、こんな悪いことばかりしたものです。しかしながら、ドラマは2010年くらいですから、○○ー○ー○とか○○○ー○○○ーとか○○○○○○○○ーとかいう保証会社が当時、実際にやっていた手法ですね。笑えません(電報、弔電については分かりません)。

そして、行政書士の対応については非常に疑問です。行政書士は法律家には違いないですが、法律家というには弱く、普通は法律家といえば弁護士です。せいぜいが司法書士です。なぜ相談者が弁護士ではなく行政書士に相談に言ったのか分かりませんが、行政書士の仕事は書類作成です。それ以外の行為、ましてや行政書士が相談者の代理での交渉なんてできるわけがありません。これで自分が法律家とか言っているあたり、この行政書士は法律家として完全に終わっています。

これに対して、ドラマ内で一応の弁明は行っていて、お金を受け取っていない、つまり利益目的で交渉を行っていないからOKなどをぬかしています。ドラマを見れば、行政書士の分際で明らかに弁護士と同等の権利を行使しています。

などと思っていたらウィキペディアのカバチタレの項目の最後には、大阪弁護士会がTBSに抗議している旨が書いています。法律家でもない、法律にちょっと詳しい程度の私が異様に感じたわけですから当然です。

ドラマとして面白いかどうかは見る人の自由ですが、このドラマを見て行政書士でもこんなことができるんだー、などと大きな誤解を生んだことは間違いないと思います。

そして、最後の慰謝料100万円のくだり。処分された家財の金額をどう出したかと精神的苦痛をどう考えるかで金額が変わりますが、多分100万円はいくらなんでも無理だと思います。要するに、相手が悪いやつだから自分も悪いことしてやろうという考えを持っていますので法律家としては致命的です。

最後がドラマの主人公を悪く書いているのでぼかしているように感じてしまいますが、このドラマの保証会社は完全にアウトな部類ですので、もし2018年の現在でもこのようなことを行っていたら即、警察を呼んでください。

こんな取り立て来たら逆に感動するわ!人事優秀すぎw


ちなみにドラマの感想ですが、私は嫌いです。不動産会社にも保証会社にも行政書士にも腹が立ちますし、勧善懲悪なつもりかもしれませんが、見た後の感動もすっきり感もありません。

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【質問】家賃を払わず保証会社から逃げ切れるか!?

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たびたびありますが、家賃保証会社から逃げ切る方法はありますか?と聞かれます。

ズバリお答えしましょう。逃げ切れます!

でも、あえて家賃を払わずに逃げてやろうとするのは悪質すぎます。時々、最初から家賃を払う気がなかったなんていう悪い入居者がいますが、真似はしないほうがよいです。そういう方は家賃を払わないプロ(?)ですから。入居者して敷金、礼金を入れて、そのまま家賃を払わないと裁判になりますが、裁判になっても強制執行まで早くて半年くらい掛かります。家賃10万円だとして、敷金と礼金と保証料、火災保険料などで4か月分(40万円)払ったとしても、半年払わなければ60万円で得、1年粘れば120万円で得、とかいうちょっと特殊な思考回路を持っている人ですから。

では、実際に保証会社の督促から逃げ切ろうと思ったら、次のことを全てやってみてください。

・固定電話、携帯電話を解約にする。
・メールアドレスを変える。
・住民票を移さない。
・連帯保証人、緊急連絡先、同居人、友人、知人に引越し先を明かさない。
・勤務先を変える。当然誰にも次の勤務先を明かさない。
・銀行口座を解約にする。
・ツイッターやフェイスブックなどSNSの登録を全て削除する。

要するに、何も持っていない人からは取れないということです。

電話番号を変えるのは逃げ切るには必須です。メールアドレスを変えるのも必須ですが、気をつけるのはメールアドレスの@よりも前の部分。この部分で情報が割れることがあります。要注意です。

住民票を移さないは逃げ切るためには必須中の必須です。保証会社は住民票の移動を見て追いかけてきます。他人の住民票は合法的に非常に簡単に取れますので。入居するときの書類に住民票とか印鑑証明書とか出していますよね。そこから情報が漏れます。戸籍を出している場合には戸籍の附票を取って追いかけてくる場合もあります。だから、子供がいると逃げ切るのは非常に難しい(学校関連で住民票の移動が必須だから)。

せっかく書類で追いかけられないようにしているのに引越し先を誰かに話してしまうとそこから情報が漏れます。家族とも友人とも関係を完全に断ち切るつもりで逃げてください。

勤務先を変えるのも必須です。正直、会社は社員を守ってくれません。というか、守る必要がない。家賃が遅れていると分かれば[「払ったら?」と言ってくると思いますよ。勤務先に家賃が遅れているとは話しませんが、結構察してくる方はいます。

銀行口座を解約にするのは念のためです。口座を残しておくと逃げ切ろうと考えた時に後々厄介です。

SNSの情報を全て削除するのも必須です。いまやネットから個人情報漏れまくりな時代です。どこから何が分かるか分かったものではありません。フェイスブックのあなたの友人の友人からあなたの勤務先がばれる可能性があるような恐ろしい時代です。

ここまで全てやりきれば結構な確率で逃げ切れると思います。ただ、本当にそこまでやりますか?

保証会社の社員がそこまで公開してよいのか!?とかお叱りを受けそうですが、ここまでやる人はこの方法をとらなくてもどの道家賃を払わない人です。会って支払い方法や時期を聞いているだけなのに難癖をつけて警察を呼んで相手を困らそうとするような方なので構いません。

さらに言えば、そういう輩がいることは最初から想定済みですので全てが回収できないことは保証会社も分かっています。回収率が異様に高いジェイリースでさえ回収率は95%前後です。頑張っても5%は最初から取れない金額なんですよ。

そして、家賃保証会社の回収部隊の方なら上を見て、あれ?1つ足りなくない?と思ったと思います。これは核なので公開しません。逆に言えば上のは核じゃないので公開しています。

もう1つ、保証会社の家賃を払わない場合、同じ保証会社は二度と部屋を貸してくれません。払えば貸してくれるかもしれませんが審査次第です。そして一見関係がない保証会社でも裏側では同じ団体に所属しているとかで繋がっている場合もありえます。また、信販系の保証会社つまりクレジットカード会社で家賃滞納をすると信用情報に傷が付いています。俗に言うブラックリストに載っている状態ですので信販系の保証会社の審査に通らなくなります。

そうこうしている間にどの保証会社にも保証してもらえなくなります。現段階では保証会社を利用しなくても借りれる部屋はまだまだあります。おおよそですが、賃貸物件の2割~3割は保証会社なしでも契約できます。しかし、連帯保証人を用意する必要が出てきたり、保証会社なしの物件を指定すると不動産会社に怪しまれたりといいことは何もありません。

それでも保証会社から逃げ切ろうと思いますか?

素直に保証会社と話して長期分割でもよいので払ったほうが光は見えると思いますよ!

暗闇の中でも動けば必ず光は見える・・・はず!


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【質問】家賃が遅れそうです。どうしたら良いですか?信用情報に傷がつきますか?

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関東では台風ですね。皆さん、台風の影響はどうでしょうか?いつだったか、大雪は回収チャンスと記事を書いたことがありますが、台風だとどうだと思いますか?

正解は、台風では回収できない、です。危ないから外には出ません。だから回収はできません。大雪は大雪で危ないですが、外に出て行動できるレベルです。台風は外に出てはいけないレベルです。台風があると田んぼを見てくる、船を見てくると言って外に出た方が被害に出ますが、家賃回収も同じです。家賃滞納者が家に居るからと回収に行くと被害に遭います。

そんな中、家賃が遅れているがどうすればよいか、クレジットカードなどの信用情報に傷がつかないかと気にされている質問が届きました。話しを詳しく聞くと、仕事が変わって給料日の関係で家賃が遅れそう。今月(7月末支払いの8月分)は支払っていて、来月9月分(8月末支払い)は支払いができるが貯金を切り崩すことになる。10月分(9月末支払い)は遅れそう、との事です。しっかりしていると言えばしっかりしている方です。普通、再来月の家賃のことまで気にしませんから。と、言うよりもそんなことを気にしないでお金を使って遅れてしまう方が多いので、この業界が役に立っているわけですが。最終的には、家賃の支払日を遅らせることができますか?という質問でした。

結論から申し上げますと、管理会社によるのでなんとも言えない。ただ、交渉の余地はある、と言ったところです。家主や管理会社に相談して、OKが出ればそれはそれで良いです。ただ、今は契約の7割は保証会社を使っています。契約に保証会社が絡んでくると免責の関係で、どこまで待てるのか、という問題が出てきます。

保証会社が入っていると、入居者の家賃が遅れても保証会社が立て替えてくれるから安心、なんて思っている方もいると思いますが、家賃が遅れた際には管理会社から保証会社に「この方、家賃が遅れました」という届出をする必要があります。この届出がないと家賃を立て替えません(収納代行とかクレジットカード払いとかはありますが、ここでは割愛)。この届出には期限が定められているので、管理会社からすると家賃が遅れている入居者の言い分だけを聞いて待つというのは相応のリスクを伴います。

仮に、入居者の言い分を100%聞いて、支払いを待ったとして、約束の日に入金がなく、保証会社の免責期間を過ぎていた場合には管理会社は家主に支払うお金を手出しにしないといけません。回収も自分たちでやらないといけません。そもそも家賃の支払期限は過ぎているので遅れた時点で保証会社に立て替え依頼をすれば余計な手間はなかったんです。良い人すぎると自分の首を絞めることにもなります。

では、なぜ保証会社は免責期間を設定するのか?これは早く立替をしたいからです。早く立て替えると早く回収に動けます。例外は多いですが、基本、家賃回収は初動が全てです。家賃が遅れるというのは結構重大です。これが入居者から連絡が来たならまだしも、保証会社から連絡をして支払期日を設けるような方、つまりお金に対してだらしのない方には詳しく話を聞いて支払い計画を立てないと、状況が悪化したり、立て直しが難しくなったり、夜逃げに発展したりします。保証会社も好きで連絡したり、家まで行っているんじゃないんです。入居者からの連絡がないから仕方なく連絡したり、家まで行っているんです。

そんな感じなので、家賃滞納の経験のある不動産屋なら保証会社にすぐに話を投げたいはず。だから交渉の余地があるとすれば
 1.必ず自分から連絡する
 2.具体的、現実的な支払い計画を出す
 3.ちゃんと謝る
の3つくらいは守ってください。そうしないと不動産屋も話しを聞いてくれません。

1.必ず自分から連絡する
時々いるんですが、家賃が入ってなかったら連絡しろよ、とか平気で言う入居者がいます。本当にいます。これ、かなりNGです。入るはずの家賃が入っていないからどうしたの、と電話してこんなこと言う人の信用力は0です。ナッシングです。賃貸借契約で支払日が書いてあるわけで、その内容に納得したから署名しているわけで、契約を破った方から連絡して然るべきです。むしろ、遅れると分かった時にすぐに連絡すべきです。この連絡は早ければ早いほど信用できます。

2.具体的、現実的な支払い計画を出す
結構います。給料が入ったら今月分と来月分をまとめて払います、と言う方。本当に払えますか?家賃2か月分って結構高いですよ?これが払えるなら良いんです。でも不動産屋も馬鹿じゃないので、いくら入って、生活費がいくらなので、家賃がいくら払えます、くらいは言わないと信用できません。普通は1か月分に少し上乗せして支払うのは数ヶ月で追いつくとかが妥当な線です。不動産屋はそもそも待つ必要がないわけで、支払いを待って欲しいならこのくらいは言わないと駄目です。ちなみに、5万の家賃で毎月6万円支払い(1万円上乗せ)で5ヶ月で追いつく。この計画をきちんと守れて5ヶ月で本当に追いつく人は稀です。それができないので家賃は遅れ続けるという方が圧倒的大多数です。それくらい追いつくのは難しいです。

3.ちゃんと謝る
当たり前なのですが、契約を破っていますので謝罪の言葉があるのが普通です。こんな事、言わなくても・・・分からなかったか・・・そうか、うん、そうだよね。そこまで言わないと分からないよね。ごめんね、伝え方が悪かったよ。あのね、人として当たり前だからね。

次、信用情報に傷が付くか、です。よく勘違いされますがクレジットカードで支払いが遅れるとブラックリストに載るとか言いますけど、嘘ですから。カードの支払いができないと、この人は過去にカードで支払いを遅れたことがあるよ、という記録が残るだけです。これを俗にブラックリストに載ると言っているようですが、クレジットカードの話しはクレジットカード、家賃支払いは家賃支払いなので関係ありません。関係があるのはクレジットカードを使って家賃を払っている場合とか、オリコとかエポスとかのような信販系(要はクレジットカード会社)が保証会社になっている場合です。いわゆる保証会社は保証の際にクレジットカードの信用情報まで見に行きません。一部の保証会社は見ているようですが、これは信販系だったり、支払い方がカードだったりと特殊なケースだと思ってください。

そして、遅れてクレジットカードの信用情報に傷が付くのが嫌なら、借りてでもお金作ってこいって話しです。別に借りろと言っているわけではないです。そんなに気になるなら優先度を上げろと言っています。自分の信用情報がどうなっているかは自分で問い合わせれば調べられます。ただ、追えるのは5年だったか7年だったかまでだったはず(この辺は記憶が曖昧です)。だから傷がついてもその内なくなります。そんなに気にするな、という事です。

実は直接会う事で信用力はアップします

信用情報が傷つくことよりも、家賃が遅れたという事実を気にしてください。
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【質問】フォーシーズ VS ケーシーズ 解説してください

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フォーシーズ VS ケーシーズとは、家賃保証会社VS消費者団体の争いのことです。フォーシーズはこのブログでも度々取り上げていますので知っている方も多いと思いますが、大手保証会社で業界随一の審査率の高さを誇ることから、他の保証会社のお断りがあっても受けてくれる最後の砦とまで言われている保証会社です。一方、ケーシーズは非特定営利活動法人消費者支援機構関西の通称です。消費者被害の未然防止、拡大防止・被害回復を主な活動としている団体で、一見すると保証会社と被害者代理のようにも見えますが、解説していきます。

ただ、私は保証会社の社員であって、法律の専門家ではありません。発言に責任を持たないとは言いませんが仕事柄、法律にちょっと詳しい人、程度の解説しかできません。そして今回私なりに調べましたので、調べた範囲でのお答えにしかできません。予めご了承ください。

2016年まで遡ります。ケーシーズからフォーシーズに保証契約書の条文に法律違反があるとして修正を求めたところから始まります。その後、やり取りが数回あったようですが、フォーシーズ側が話し合いに応じたにも関わらず、修正の要求が通らず、ケーシーズ側が訴えたようです。
ケーシーズ側の主張は

  1. 申し入れをしたのに無視されたので提訴した。

  2. 家賃滞納があったとき、賃借人が退去していない状態で荷物を出すのは自力救済になる。また、この自力救済に対する損害賠償請求も認めないとするのは無効。

  3. 国民生活センターには102件の被害報告がある。


一方、フォーシーズ側の主張は

  1. 無視はしていない。誠意を持って対応している。面談も行っている。

  2. 条文の曲解をしている。入居者保護のための条文であって、自力救済をするものではない。明示的な退去が無ければ全て裁判を行っている。

  3. 国民生活センターのシステムでは「フォーシーズ」の問合せ件数は分かるが、保証会社フォーシーズのものであるかどうかの特定はできない。


ざっくりと言うとこんな感じです。フォーシーズ側の弁護士が抗議書を作成してHPで公開していますが、弁護士の頭が良すぎて一般人には分かりづらいです。事実がどうなのか、法的にどうなのかは置いておいて(いずれ裁判所が判決を出すでしょう)私見ですがケーシーズ側の主張には無理があります。

1.ケーシーズが申し入れをした後にフォーシーズは無視していない。
フォーシーズが公開している抗議書に記載がありますが、面談までしているようです。そして無視していないと主張している事に対してケーシーズは黙認しているようです。

2.自力救済と損害賠償請求を認めない、わけがない。
抗議文には詳細には書いているのですが、雑に言うと「誰がどうみても、どこをどう判断しても入居者が退去したことが明らかであればそれは退去とみなし、荷物は預かる。退去が明らかではない場合には建物明け渡し訴訟を行う」という内容です。部屋を占拠していると家賃が発生しますので、無駄な家賃発生を抑える事を意図としているともあります。条文をよくよく読むと荷物を預かる費用についても言及していますので入居者負担という意味では相当入居者目線です。また、損害賠償請求を認めない条文の意味が分かりません。損害賠償請求をしたければいついかなる時でも請求可能です。請求が通るかどうかは別問題です。条文に書いているかどうかは一切関係ありません。きっとこの申出書を作った方は、当日熱でもあったのでしょう。

フォーシーズが本当に任意退去以外を全て裁判をしているかは分かりませんが、売上と訴訟件数(どちらもHPに公開している)、さらに高額帯の賃貸物件がメインである事を考えるとそう考えてもおかしくない内容です。具体的な数値はありませんが、直近の売上は約22億~23億円、訴訟件数は約150件、家賃の延滞率は高めに見積もって10%、更に遅れる人の中の10人に1人を訴訟するとして(これも多めに見積もって)、22億円×10%×10%÷150件=147,000円。仮にフォーシーズの単価が約15万円ならそんなもんです。単価としてはかなり高いですが、高級賃貸とオフィス・店舗を中心である事を考えると十分に有り得る数字です。本当に全部訴訟してそう。

そして何よりも大きいのは、2015年の大阪地方裁判所で保証会社が賃貸借契約の解除権は有効と認めるという判決が出ており、それに対する控訴審(高等裁判所)で賃借人側の控訴を退けている事。高等裁判所が駄目なら最高裁判所で争えばいいじゃないとか思うかもしれませんが、高等裁判所で認められたことが最高裁判所で退けられることはまずありません。これは控訴を退けられていますけど。つまり、争う前からフォーシーズが勝っている可能性が高いです。

3.国民生活センターに102件の報告がある。
これは分かりません。本当かもしれませんし、テキトーな数字なのかもしれません。本当なら根拠が欲しいですし、家賃保証会社フォーシーズではないものが含まれているのかもしれません。

ちなみに、このケーシーズは過去に日本セーフティー、日本賃貸保証、Casa、オーロラ、VESTA、ソフトニーズにも申し入れをしたり、調査の名目で家賃保証会社の契約書の提出を求め、提出しない会社名を公開したりと、中々のアンチ保証会社のようです。

明日は、どっちだ?

質問があっても許可が下りるまで公開しません。
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