家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

【質問】収納代行関係の質問を多数いただきました

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収納代行やそれ以外の質問を多数いただきました。

まとめてご回答いたします。

いただきましたご質問は以下の11。

1 口座設定に1〜2ヶ月かかる為、保証会社の口座に振込をお願いされた場合ですが、引き手は納得できますが、事務手がかかるのが納得できません。口座にお金はあるし家賃滞納な訳でもないからです。

2 家賃上乗せは事前求償つまり架空請求と同じではないのでしょうか?上乗せする際の注意点もご教示頂けたら嬉しいです。

3 保証会社から引落できなかったと言われたので振替不能の理由を聞いても具体的な不備理由は来ていない。不備の書類がきてないかと言うだけです。銀行から保証会社に振替結果のリストが来るのではないのでしょうか?
それか、契約者から銀行に聞けば分かるものなのでしょうか。

4 口座設定でネット銀行は1部不可と言われました。SMBCやJACCS等で取り扱い金融機関は違うのですか??

5 保証会社にもよると思いますが、引落口座は契約者以外の名義でも大丈夫ですか?

6 保証人つけたら保証会社が外せない理由は完璧に家賃滞納リスクを完全に減らしたいオーナーさん都合ですか?

7 複数月家賃滞納してる場合で管理会社か保証会社に債権譲渡?しますと言われました。家賃を債権譲渡する場合なんてあるのでしょうか?

8 友人が契約者の緊急連絡人?になっていますが、保証会社から契約者のお部屋の継続の件の一点張りで、家賃滞納の件かと伺うも、開示許可がないと答えられないと言われ、理不尽さを感じているようです。個人情報保護の同意書があると思うので、保証会社的にも問題ないと思います。保証会社によって運用が違うのですか?

9 よく聞く安否確認ですがどこかの保証会社は居留守を使われたのでその場で安否確認したと噂で聞きました。安否確認なのに許されるのてしょうか?

10 途中から契約者=入居者でなくなる場合、つまりまた貸しの場合はよく名義変更しろと保証会社の人は言うらしいですが、それは何故でしょうか?民法に無断転貸が禁止されているから?それともいざ裁判する時になにか不都合でもあるのでしょうか?

11 督促する上で1番気をつけている事ってなんでしょうか?

1 口座設定に1〜2ヶ月かかる為、保証会社の口座に振込をお願いされた場合ですが、引き手は納得できますが、事務手がかかるのが納得できません。口座にお金はあるし家賃滞納な訳でもないからです。



引き手とは引き落とし手数料のこと、事務手とは事務手数料のことです。

名目がわからないのですが、口座設定に誤りがなかった場合には引き落とし手数料も事務手数料もかからないと思うのですが・・・その家賃保証会社は大丈夫ですか?

もしくは、口座設定に何かミスがあり、本当は家賃が遅れているとかではないですか?

引き落し手数料がかかるのは口座振替をするときにかかるからです。事務手数料は普通は遅れたときにしかかかりません。

もしかして、保証料の年割りを毎月支払っているとかではないですか?書類待ちの段階で本当に引き落とし手数料と事務手数料の両方を取っているのは疑問です。

もしかして、他社ってそういうことやってるの?という感じです。

2 家賃上乗せは事前求償つまり架空請求と同じではないのでしょうか?上乗せする際の注意点もご教示頂けたら嬉しいです。



家賃上乗せはどういう理由でいくら上乗せなのですか?賃貸借契約時に家賃上乗せで契約したわけではなくてですか?

考えられるのは、家賃が遅れた際に上乗せで回収して家賃遅れをなくすということです。

家賃が5万円だとして、家賃が遅れた際に毎月家賃保証会社に55,000円+手数料を支払います。すると5,000円は家賃保証会社にプールされますので10ヶ月間上乗せで支払い続ければ家賃滞納がなくなります。

私は違法だと思います。

その保証会社大丈夫?

ただし、極めて限定的で例外的には行うケースがあります。入居者が明らかにお金の管理ができなくて、入居者がそれを自覚していて同意がある場合です。それ以外は家賃保証会社が上乗せで受け取る理由がありません。

3 保証会社から引落できなかったと言われたので振替不能の理由を聞いても具体的な不備理由は来ていない。不備の書類がきてないかと言うだけです。銀行から保証会社に振替結果のリストが来るのではないのでしょうか?
それか、契約者から銀行に聞けば分かるものなのでしょうか。



現場レベルではわかりません。銀行から家賃保証会社に振替結果のリストが届きますが、不備理由についてはわかっても家賃保証会社の経理担当レベルまでだと思います。回収の現場にはそこまで知る必要もありませんし、不必要なことを知っていると情報漏えいにつながりかねないからです。

契約者から銀行に聞いてわかるかどうかは銀行次第ですが、非常によくあるのは印鑑相違で引き落としができなかった場合と家賃分をぴったり口座に入れていたので、手数料分が足りずに引き落としができなかった場合です。

あとは家賃引き落としの直前に違う引き落としがあって残高不足になったとかが多いです。

4 口座設定でネット銀行は1部不可と言われました。SMBCやJACCS等で取り扱い金融機関は違うのですか??



取り扱い金融機関が違うのは事実だと思います。私もそう聞いています。

ただ、銀行側のことなので詳細は不明です。ネット銀行が一部不可というのも聞いたことはありますが、普通のネット銀行は使えますので、たぶん本当にごくごく一部だけ使えないということだと思います。

5 保証会社にもよると思いますが、引落口座は契約者以外の名義でも大丈夫ですか?



大丈夫です。夫婦で契約者と名義が違うこともありますし、学生で親の口座から支払うということもあります。

6 保証人つけたら保証会社が外せない理由は完璧に家賃滞納リスクを完全に減らしたいオーナーさん都合ですか?



保証人をつけても保証会社が外せない理由、と読み替えます。

基本はオーナーさん都合ですが、保証会社側から契約者単独では契約を受けられないので連帯保証人をつけてくれれば審査を通すということはありえます。

7 複数月家賃滞納してる場合で管理会社か保証会社に債権譲渡?しますと言われました。家賃を債権譲渡する場合なんてあるのでしょうか?



債権譲渡ではなく、立替依頼だと思います。

家賃が遅れた際に最初に管理会社(または家主)から入居者に連絡して、家賃が払えないことがわかってから保証会社に立替依頼することがあります。たぶんそれを言っています。

保証会社は普通、サービサーではないので債権譲渡はできません。

8 友人が契約者の緊急連絡人?になっていますが、保証会社から契約者のお部屋の継続の件の一点張りで、家賃滞納の件かと伺うも、開示許可がないと答えられないと言われ、理不尽さを感じているようです。個人情報保護の同意書があると思うので、保証会社的にも問題ないと思います。保証会社によって運用が違うのですか?



契約者に連絡がつかないので緊急連絡先に連絡が来たけれども、なぜ緊急連絡先に電話が来たのか聞いても教えてくれないということだと思います。

家賃滞納というのは非常に聞こえが悪い、しかも個人情報なので家賃保証会社の口から家賃滞納ということは伝えられません。ただ、お部屋の継続の件ということは単純に家主が契約者に連絡をつけたいことがあって保証会社から連絡を取っているケースや保証会社の更新の件で急ぎ連絡を取りたいことがあるという可能性もあります。

個人情報保護の同意書があるかどうかは保証会社の契約書次第ですが家賃が遅れているというのは普通は話しません。

9 よく聞く安否確認ですがどこかの保証会社は居留守を使われたのでその場で安否確認したと噂で聞きました。安否確認なのに許されるのてしょうか?



居留守を使われたので安否確認した、は許されません。不法侵入の可能性が非常に高いです。

ただ、居留守とはわからず安否確認のために入ったら中に本人がいたというケースはありうると思います。

10 途中から契約者=入居者でなくなる場合、つまりまた貸しの場合はよく名義変更しろと保証会社の人は言うらしいですが、それは何故でしょうか?民法に無断転貸が禁止されているから?それともいざ裁判する時になにか不都合でもあるのでしょうか?



家賃滞納が続いた場合、最終的には裁判をするしかないのですが、裁判をするときには物件の占有者を決める必要があるからです。不特定多数の人が次から次に入れ替わりで部屋を使うと占有者を決めづらいので家賃保証会社は面倒な手続きをしないといけません。

そのため、名義人を確定してほしいからそういっているのだと思います。

住んでいる人と保証会社が契約すると言うのは普通のことですよ。

11 督促する上で1番気をつけている事ってなんでしょうか?



会って話を聞くようにしていることでしょうか。ただ、件数をさばくためにはあまり会えないのも本音です。

入居者の状況を把握するためには実際に会って話すのが一番わかります。

それでも何回も裏切られていますけど・・・

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【質問】続・集金代行の質問を多数いただきました

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前回、集金代行関連の質問を複数いただきましたが、それとは別に複数いただきましたのでまとめて回答させていただきます。

いただきました質問は下記8つです。

Q1.集金代行で解約締め日に間に合わず引き落としかかった場合、かからなかった場合のフローと保証会社の手数料はどのようになるのでしょうか?

Q2.集金代行の引き落とし日が27日として当月27日に入金の約束をする場合なにか注意点とかあるんでしょうか?

Q3.振替かかってない場合ですぐ保証会社に連絡して支払いたいと伝えてもまだダメと言われるのは何故でしょうか?

Q4.保証会社は退去日までの保証が基本みたいですが解約日まで保証するのが今は普通ですか?

Q5.保証料で満了日前に退去すれば払わなくてよいのですか?それとも満了日前に解約すれば不要ですか?

Q6.法定更新だとお部屋の更新料は払わなくてよいのですか?

Q7.代位弁済型から集金代行に変わると借り主になにか不利益はありますか?

Q8.原状回復費を立て替えにあたり普通は敷金精算書だけで保証会社は立て替えますが、同意書も取得しないのですか?敷金精算書が同意書の代わりなのでしょうか?

Q1.集金代行で解約締め日に間に合わず引き落としかかった場合、かからなかった場合のフローと保証会社の手数料はどのようになるのでしょうか?



集金代行で解約締め日、とありますが、これを賃貸借契約の解約日と解釈して話を進めます。質問の趣旨は、最後の家賃を間違って支払った場合のことだと思いますので、そのつもりでお答えします。

つまり、賃貸借契約の解約は1ヶ月前予告があるので、本日(5月27日)に解約申請をすると家賃発生は6月26日までなのですが、手続きをうまく止められなかった場合には6月27日にも家賃引き落としがされてしまう。その間違って引き落とされてしまった家賃の扱いと手数料を聞いていると解釈します。

違ったら再度質問してください。

集金代行で誤って家賃の引き落としがあった場合には、お金の流れは入居者から家賃保証会社、家賃保証会社から家主に流れます。この逆操作が必要ですので家主から家賃保証会社にお金を返してもらい、家賃保証会社から入居者に返金をします。

家賃保証会社では集金代行の手数料が発生しますが、この手数料は、誰が原因で誤った引き落としが起きたかで請求先が異なります。入居者側の手続きミスであれば返金時に手数料差し引きで返金するのが筋です。逆に家主側または管理会社側だった場合には返金時に家主または管理会社に手数料を請求するのが筋です。

筋と書いているのは実際に請求できるかどうかは別問題だからです。あとは家賃保証会社のスタンス次第です。

引き落としがかからなかった場合、特別な手続きはありませんが、次月までにきちんと引き落としを止める必要があります。手数料は上記同様に誰が原因で誤って引き落としをしようとしたか、次第です。

Q2.集金代行の引き落とし日が27日として当月27日に入金の約束をする場合なにか注意点とかあるんでしょうか?



家賃が丸1ヶ月遅れた場合の注意点と解釈します。

5月分家賃(4月27日引き落とし)が遅れて、5月27日に支払うと約束した。しかし、5月27日には6月分家賃が引き落とされるということだと思います。

まず、家賃が遅れて支払い約束をする場合に、支払日が翌月の支払日を重なる場合には、家賃保証会社から次月の家賃はきちんと払えるか?(2か月分支払えるか?)を確認します。

そこで2か月分支払いができて、家賃滞納が解消すれば問題ありません。

次月家賃も遅れるという場合には、その家賃の支払日についても事前に交渉が入るのが普通です。そのため、注意点は2か月分支払いができるかどうか、できない場合には支払いをどうするかをきちんと決めることです。

なお、6月分を先に支払って、5月分の支払日は交渉というのは基本できません。原則、家賃は古い方から支払いをしてもらいます。少し難しい話かもしれませんが、1ヶ月だけでも古い支払いが残って分割払いなんかにすると時効に触れる可能性があるからです。

Q3.振替かかってない場合ですぐ保証会社に連絡して支払いたいと伝えてもまだダメと言われるのは何故でしょうか?



単純に家賃保証会社に請求権がないからです。

振り替えがかかっていないというのは2つ考えられます。

1つ目はまだ振替手続きが完了していない場合です。この場合には家主に家賃を振り込むように通知や案内があるはずです

家賃保証会社は振替をしていないので請求できません。家主から振込みがなかったと家賃延滞の報告があれば立て替えますので請求できます。

もう1つは、振替をしようとしたけれど残高不足などで振替できなかった場合です。この場合には銀行から引き落としできなかったリストを家賃保証会社がもらってはじめて振り替えができなかったとわかるのですが、即時にはわかりません。

そのため、入居者が家賃を支払いたい、だから金額を教えて欲しいと言われても、家賃保証会社側には遅れているという確証(請求できる権利)があるかどうかがわかりません。

だから、「まだダメ」という話になるのだと思います。

ただし、このあたりは家賃保証会社もわかっていることなので、契約者本人から家賃支払いをしたいと連絡が来れば振込先と金額を伝えているところもあります。

これは家賃保証会社のスタンスの違いだと思います。

なお、悪い考え方をすれば「まだダメ」というのは遅延損害金を嵩増ししようとしているとも考えれます。しかし、数日遅れたくらいでは遅延損害金は微々たるものですから、普通はこんなことはありまえん。

Q4.保証会社は退去日までの保証が基本みたいですが解約日まで保証するのが今は普通ですか?



スタンスによりますが、退去日までの保証が基本だと思います。

念のため用語の確認です。

解約申請日:入居者が家主に解約すると宣言した日付。申請してから1ヵ月後が解約日になるのでそれまでに引渡しを完了する必要がある。

解約日:入居者が部屋を利用できる、契約上の最終日。この日までに引越しを追え、不動産屋立会いの引渡しが必要。

退去日:解約日とは関係なく、実際に入居者が退去した日付。普通は解約日よりも前になるが、悪質延滞者は裁判になるので解約日の半年後が退去日になったりします。

何が言いたいかというと、退去日まで保証しないと裁判できないので、普通は退去日まで保証します。

家賃滞納が悪化すると、賃貸借契約の条文に従って家主側から解約にしますが、それでも退去しないので裁判に発展するわけです。この裁判の間の保証を家賃保証会社が保証しないと家主は大迷惑です。

だから、普通は退去日まで保証します。

Q5.保証料で満了日前に退去すれば払わなくてよいのですか?それとも満了日前に解約すれば不要ですか?



保証契約の満了日前に解約すれば支払わなくてよいです。上記と同じで、解約申請日と解約日と退去日は異なります。契約上の話をすると、保証契約満了日の前、というのが重要です。

保証契約は1年単位での契約です。契約上、契約満了日を1日でも過ぎれば、その1日に家賃滞納リスクがある以上、家賃保証会社が保証しています。ですが、契約単位は1年です。必ず契約日を確認しましょう。

契約上、と書いているのは、契約者の死亡時など実際には請求しない可能性があるからです。

Q6.法定更新だとお部屋の更新料は払わなくてよいのですか?



私の立場で言うのは微妙ですが、法定更新の場合には賃貸借契約の更新料は払わなくてもよいことがあります。しかし、入居時に行った約束が契約なので、守ってください。

保証契約の更新料は支払いをしない、法的根拠がありませんので支払いは必要です。

法定更新については過去に詳しく書いていますので、こちらをご参照ください。

Q7.代位弁済型から集金代行に変わると借り主になにか不利益はありますか?



不利益というほどではありませんが、2点注意点があります。

1つ目は振替手数料です。代位弁済の場合には家賃は手渡し、振込み、引き落とし、カード払いがあると思います。家賃を振り込む場合、同じ銀行間では振り込み手数料がかからないことがあります。対して振替にすると200円とか300円プラス消費税がかかります。それが不利益といえば不利益です。

2つ目は振り替えて続きを止めないと解約時に家賃引き落としが起きる可能性があることです。これは家賃の引き落としでも同じことですが、退去しているのに手続きを止め忘れたせいで1ヶ月余計に振り替えられるということがあります。もちろん、お金は帰ってきますが、即日というわけにはいきません。

Q8.原状回復費を立て替えにあたり普通は敷金精算書だけで保証会社は立て替えますが、同意書も取得しないのですか?敷金精算書が同意書の代わりなのでしょうか?



スタンスによります。家賃保証会社によっては独自の原状回復費用の書類への署名捺印が必要です。対して敷金清算書と同意書を求めることもあります。

重要なのは、金額がわかること、契約者が納得していること。この2つがわかれば書類としてはとりあえずOKです。

ですが、本当にスタンスによるので家賃保証会社に確認してください。

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【質問】家賃保証会社の対応が雑なのはなぜなのか?

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質問箱にこんな質問をいただきました。

家賃引き落としができていないから保証会社に電話してと管理会社から言われ、電話するとヤクザみたいな強気の対応でした。原因が何か聞いても銀行に聞け、知らん。と言った感じの態度でした。 後々調べると口座番号が誤って登録されていたことが原因でした。 家賃保証会社は滞納した人間には基本塩対応なんですか?


家賃保証会社の社員が滞納した人間に雑な対応をするというのはよく聞く話です。しかし、家賃保証会社はサービス業ですので客商売です。

家賃滞納者への対応がひどいのは特に回収部隊ですね。

これは是正が必要なのですが、業界に長くいてもまったく直りません。これは家賃保証会社の中でどこかに家賃が遅れることは悪いこと、自分たちはそれを修正しているよい行いのような意識があるように思えます。

家賃が遅れるのは悪いことですが、罪を憎んで人を憎まずです。

そして、家賃が遅れる人の中にも理由はさまざまで、振り込み忘れただけの人、一人暮らしがはじめてで引き落とされると思っていたけど実は振り込みだった人、家賃が引き落としできるように口座にお金を入れていたのに結構前に別れた元奥さんが勝手にお金を抜いていたせいで家賃の支払いができないどころか生活に困った人などいろいろです。

最後のは、なぜキャッシュカードを持っているのか、と思いますが。

すべて家賃が遅れてよい理由にはなりませんが、その人が悪人かというとそれは別問題です。

家賃保証会社の回収部隊はふだんから家賃を遅れている人を相手にしています。全員が悪い人ではないことはわかっていますが、業務の性質上、夜逃げは見慣れていますし、電話も手紙も無視する人はよくいますし、家賃が遅れたのになぜか超強気で文句を言ってくる人がいることも知っています。

完全に家賃を払う気がない人なんてザラです。

そんな中にいると心がすさんでくるのは事実だと思います。心が強いか、ネジが飛んでいるか、良い人じゃないと続かない仕事ですからね。

しかし、それでもヤクザみたいな強気の対応というのはNGです。「銀行に聞け、知らん」なんていうのは雑すぎます。これは塩対応というよりもNGな対応です。

そして、雑な対応の理由はもう1つあるように思えます。

それは家賃保証会社の発祥が地方で、かつ、会社の教育環境が悪いから、です。

例えば、家賃保証会社の中で有名なのをいくつか挙げると、発祥はこんな感じです。

日本セーフティー:大阪
全保連:沖縄
ジェイリース:大分
フォーシーズ:福岡
ニッポンインシュア:福岡
ほっと保証:北海道

どこか特定の会社のこととはいいませんが、業界的な話をすると、北海道は治外法権です。ルールが本州とは違います。沖縄は北海道とは別の意味で治外法権です。大阪はナニワ金融道を思い浮かべてください。福岡は修羅の国です。大分は準福岡です。

家賃保証会社の全身は貸し金という会社も多いです。

そういう特殊環境というか、会社の体質というか、雑になりやすいみたいですね。

特に面白いのは福岡の博多弁です。福岡出身の人に聞いたのですが、家賃が払えないお客さんに対して

そげんことしたら、つまらんて言いようろうが!
耳ついとーとや? きさん、こら!


というそうです。直訳すると

そんなことしたらダメでしょーが!
耳はついていますか? 貴様、このやろう!


東京人からするととんでもない暴言ですが、その福岡出身の人に言わせると意味はぜんぜん違っていて

もー、ダメじゃないそんなことしたら
ちゃんと聞いてくれないと怒るよ、こんにちは


という意味だそうです。このギャップ!

というよりも、「きさん、こら」を「こんにちは」と訳すのはどうなのか???

方言ってこんなに違うのか???

よくわかりませんが、ヤクザみたいな対応で「銀行に聞け、知らん」というのはもしかしたら当人からしたら結構普通なものの言い方だったのかもしれません。

信じられませんが、私も本当に信じられませんが、それくらい言葉の壁は大きいです。

とはいえ、郷に入れば郷に従わなくてはなりません。

たとえ地方出身でも、会社が発祥がどこだろうと、会社の体質がどうだろうと標準対応をしないと、たぶん、令和の時代は生き残れませんという話でした。

記事とは関係ありませんが、朝どこかの保証会社のバイクを見かけました。後ろの大きなボックスには一体何がはいっているのだろうか。

バイクで行動するのは細い路地を想定してのことだろうか


まだ暖かい、近くにいるぞ、なんていうことはしておりませんのでご安心を。

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【質問】家賃保証会社は念書がないと荷物撤去を行わないのか?

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同業の方(家賃保証業界)からご質問をいただきました。

家賃保証会社はどんなときに強制執行を行うのか?
必ず建物明渡訴訟を行うのか?

という内容です。

私の会社の内容はよくよく存じておりますが、書いてしまうと身バレする可能性がありますので、私の知っている一般論と当ブログに寄せられた家賃保証会社の内容を合わせて書きます。

【質問】夜逃げされた部屋の家賃の保証期間はいつまで?強制執行まで保証してもらえる?では、事前に家賃保証会社が入居者から書面を取得していた場合の話を書いていますが、一般的に家賃保証会社はどんなときに建物明渡訴訟を行うのでしょうか。

【質問】夜逃げされた部屋の家賃の保証期間はいつまで?強制執行まで保証してもらえる?でも書きましたが、覚書を事前に取得していた場合には覚書をもとに荷物を出してしまうことがあります。これは事前に入居者の同意を得ているから行えることです。

そして、念書を取得していた場合、若干弱いですが、それでも入居者の同意が得られていると判断できる場合には荷物を出すこともあります。

それは建物明渡訴訟と強制執行に掛かる費用が高すぎるからです。

訴訟まで行くのはレアケースですが、家賃保証会社は普段から家賃が遅れている方を相手にしていますので、もはや訴訟は普通のことです。しかし、それでも訴訟まで行くのは家賃が遅れている方の数%というレベルです。

訴訟になるということは、家賃が数ヶ月遅れているということ、多くは過去の判例をもとに家賃滞納が3ヶ月あれば訴訟するようです。そして、半年で裁判と強制執行が終わることを考えましょう。

すると家賃分だけで9か月分が遅れていることになります。ですが、家賃保証会社の負担は家賃9か月分では済みません。

  • 家賃9か月分
  • 建物明渡訴訟費用
  • 弁護士費用
  • 強制執行申立費用
  • 強制執行費用(荷物搬出費用)
  • 荷物保管費用
  • 荷物処分費用

ざっとこれくらい掛かります。ですが、やはり金額はわかりづらいと思います。

家賃9ヶ月分以外にだいたい100万円かかると思ってください。

部屋の大きさ、荷物量、入居者の状況などでかなり大きく上下しますので100万円というのはまったくアテにならない費用ですが、一般的な住居で10万円ではできませんし、300万円はかかりません。そういう意味での100万円だと思ってください。

もちろん、一般的な住居でも高級物件だと部屋が広い=荷物が多い+取り扱いが面倒な家具が多いなどでさらに高額になったり、事業用として使っている=処分費用に超絶高額費用がかかりまくったりとさまざまです。

100万円は本当に目安です。

だから月額家賃が10万円なら訴訟になったら200万円くらいが家賃保証会社の負担です。こういう案件があるのに1件の保証を月額賃料の50%とかで受けています。10万円の家賃なら5万円の保証料+更新料で受けているわけです。

訴訟が1件あるだけで損益分岐点がおかしくなるレベルで訴訟は高いです。

だから家賃保証会社は訴訟をやりたがりません(当然ですが)。

費用をもうちょっと細かいところまで見ると、建物明渡訴訟費用と強制執行申立費用は対してかかりません。弁護士費用も毎月の顧問料を払っているのが普通ですから一般的な弁護士費用よりは安いです。

金額面で厄介なのは強制執行費用です。荷物搬出する際には執行官の指示のもと、強制執行補助業者という民間の専門会社に依頼しないといけません。

まー、ぶっちゃけ癒着ですよ。執行官にバックがあるかは知りませんが。

執行官がいくつか執行補助業者を紹介、というかここから選べ見たいな感じで言われるので依頼します。すると当日の立会い、搬出する作業員の手配、トラックやダンボールなどの手配など全てをやってくれるのが強制執行補助業者です。保証会社は強制執行の当日いるだけで全てが終わるので大変に便利です。しかし、寡占な上にこちらには拒否権がないので費用は推して知るべし。

そして、入居者が帰ってきて荷物を返して欲しいと言われたときのために保管するように、と執行官に指示されると倉庫を用意して荷物を保管しないといけません。

一定期間が経つと執行官から荷物処分の許可が出ますが、というか、強制執行の当日に何月何日まで保管するようにと指示されますが、処分費用は保証会社持ちです。

処分とはいっても単に捨てるわけにもいきません。ゴミの分別とか処分法方が特殊なものとかがありますし、捨てられないものや換金性の高いものもあります。そういうのを全て保証会社が行います。保証会社ができない場合には荷物の処分を丸ごと外注します。

そういうわけで訴訟が1件出ると保証会社の利益が一気になくなります。ヤバイです。

※ただし、保証会社によって保証範囲や保証する上限金額、保証する時期が異なります。

だからでしょうが、家賃保証会社は支払いが危ないと思ったり、経験上行動が怪しいと思ったりしたら積極的に書面(覚書や念書)を取ることが多いです。

そして、この書面があれば訴訟を行わずに済むことも多いので、取ってりゃよかった覚書。取っててよかった覚書!みたいになるわけです。まるで公文式です。

さて、いつものように前口上が長くなりましたが、本当に家賃保証会社は書面がないと訴訟をしないのでしょうか?

実は家賃保証会社のスタンスによって大きく異なります。家賃保証会社によっては100%すべて訴訟する会社もあればリスク覚悟で訴訟しない保証会社もあります。

100%訴訟する家賃保証会社



100%訴訟するのは保証会社としては一番正しいやり方です。

すべて訴訟をすることで家主のリスクがなくなります。家主としてはリスクをなくして不動産経営ができるわけなのでありがたいのでしょうが、ある意味では悪い入居者を早く出して欲しいのに1年弱待たされるわけなので無理にでも出して欲しいという家主が一定数いるのも事実です。

過去の記事でも少し書いていますが、書面がない場合、フォーシーズはたぶん、すべて訴訟しています。

訴訟しない保証会社



訴訟を一切しないとは飛び道具すぎますが、そういう保証会社もあります。というよりも少なくとも数年前まではありました。今はわかりません。

どんなことがあっても訴訟をしません。それは訴訟する費用が高すぎるためです。

こういう保証会社はかなり無理にでも回収行動に出ます。そして、回収できない場合にはかなり無理な退去交渉をします。交渉に応じない場合には自力救済をします。

つまり、相手が住んでいてもある日突然荷物を出しちゃいます。そして鍵を交換して案件を終了にします。

挙句、勝手に出した荷物を返して欲しかったら貯まった家賃を払えとか言った上に、実際に払ったら支払いが遅かったのでもう処分しました、とか言ってくるヤバイ会社です。

ヤクザとニアリーイコールです。

信じがたいことですが、数年前まで実際にとある保証会社がやっていた手法です。さすがに社名は伏せますので聞かないでください。繰り返しますが、今やっているかはわかりません。

極々一部の家主には支持されていたようです。

手法はかなり間違っていますが、コスト管理とか経営という意味ではある種正しくて、例え訴えられて損害賠償をしたとしても、訴えてこない層(泣き寝入り層)がいることを考えれば訴訟するよりも経営はよくなるのかもしれません。会社としての信用はなくなりますが。

状況次第で訴訟したり、しなかったり



たぶん、一番多いのが状況に応じて訴訟したりしなかったり決める保証会社だと思います。

まー、ぶっちゃけ、全部訴訟なんてやっているというのは経営がよほどうまくいっているか、どこか別のところで利益を出していないと厳しいです。費用がかかりすぎますから。

そこで訴訟しなくてよいものは訴訟しません。

そのために保証会社が検討しているのは主に下記の5点です。

  • 死亡案件
  • 外国人対応
  • 明らかな夜逃げ
  • 弱気な入居者
  • 免責事項


死亡案件



亡くなった案件の場合、正規の手続きでは親族を探します。探す理由は主に2つ。

1.相続していないかを確かめるため
2.荷物を引き取り、搬出をしてもらうため

賃貸借契約は相続対象になりえますので、もしも相続すると言われた場合には責任は相続人にあります。だからこの時点で保証会社は荷物の搬出をしなくて済みます。

相続していなくとも、荷物の搬出を依頼できるケースがあります。長年連絡を取っていない親族でも、亡くなったとなれば話は別、と考えてくれる方は意外に多いです。

死亡案件は基本的に訴訟する必要がありません。訴訟する対象がいないからです。そのため、親族が一切いない場合には保証会社で勝手に荷物を搬出処分することはよくあります。

ただし、本当に親族がいないか確かめないと後々面倒になることが多いのも事実です。

また、相続する方がいる場合、相続人も家賃滞納したとかなると将来的には訴訟するケースはありえます。

外国人対応



外国人の場合、家賃滞納を続けた後に国に帰ってしまうケースがあります。かなり多いです。

経験上、家賃を数ヶ月支払わずに、出入りも数ヶ月ない外国人の場合、戻ってくることはまずありません。お国柄というのもあるのですが、海外では家賃を払わなければ強制的に出される、というのは普通です。日本では非常に消費者保護が進んでいますので家賃を払っていなくても居住権が認められますが、海外ではそんなことはありません。

外国人の場合、この感覚があるので家賃を払わないなら荷物を出されて終わる、くらいの感覚の人もいます。日本人の感覚ではわかりませんが、外国人には結構普通のことです。

日本人だからとか、外国人だからとか言いたくありませんが、外国人の場合、出入りがないなら99%以上の確率で荷物を勝手に処分しても問題ありません。

明らかな夜逃げ



経験的にわかる明らかな夜逃げの場合にも訴訟をしないことがあります。

判断が微妙なのですが、この案件を訴訟するくらいなら荷物を出してしまえ、という場合です。

荷物搬出をして処分するということもありますが、荷物搬出後に保管するというケースもあります。

確率は低いですが、戻ってくることがあるからです。戻ってきたときに、家賃を払っていないので解約にした。ただ、戻ってくる可能性があるので荷物は取ってあります。だから返します。と言うと入居者側に家賃滞納という負い目があるので訴えられる可能性は大きく減ります。

ここで荷物を捨ててしまって入居者が戻ってくると結構厄介です。家賃を払っていないのは確かに悪いが、荷物の中には○○があった、それだけでも返してくれ!みたいな訴えをしてくることがあります。これが貴重品だったりすると裁判に発展することがあります。

そして、プロ延滞者(っていうのか?)は意図的に夜逃げ風に部屋を出て、荷物が搬出処分されたことを見計らって戻ってきて、実際にはなかったのですが、荷物の中には○○があった、などと主張して訴えてくることがあります。これはかなり厄介です。証明のしようがない上に、法的なことを考えれば訴訟をしていない分、保証会社が不利ですから。

弱気な入居者



入居者の性格を考えて訴訟しないケースです。これが良いとはまったく思いませんが、保証会社が実際に行うやり方です。

弱気な入居者の場合、多少・・・というかかなり強気なやり方をしても反論や訴訟をしてきません。

悪い言い方をすれば、相手の弱みを利用しているわけです。

訴訟してこないならやってしまおうということです。

免責事項



これも良いやり方とは思いませんが、実際にある方法です。

保証契約書の免責事項を探す方法です。

契約上、家主がやらないといけないことをやっていなかったと主張して、保証契約そのものを無効にするケースです。

家主からするとある日突然保証契約を打ち切られるので最悪です。しかし、実際に保証会社が行っている方法です。

当たり前ですが、保証契約書はある程度は解釈に幅があります。家主が守らないといけないこと、とはいってもほとんどの場合には守っていなくても問題ありません。それは家主がお客様ですし、契約書というのはそういうものだからです。

しかし、その家主の案件が少ない場合や訴訟したときの保証会社負担があまりにも高額になる恐れがある場合には、信頼を失ってでも保証を打ち切るという強硬手段に出る保証会社も存在します。残念な話ですが。

訴訟するのがよいとは言っても、社会がそれで回るとは限らない


念のため、もう1度書きますが、一般的に書面がない場合、保証会社がどういう行動を取るかを私の知識や当ブログへの情報提供などとあわせて書いています。特定の保証会社の情報ではありません。

ご意見は info@hoshokaisha.jp またはコメントまで。

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【質問】夜逃げされた部屋の家賃の保証期間はいつまで?強制執行まで保証してもらえる?

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下記のお問い合わせを質問箱でいただきました。

こんにちは。 いつも保証会社さんにお世話になっております不動産会社の者です。
入居者の滞納後の保証期間終了に関して、教えて頂きたいのですが、 先日入居者が家賃滞納によって、残置物を残した状態(生活感はあります)で(おそらく)夜逃げしました。

この場合、基本的に残置物の処分は自力救済として禁止されているかと思うので、賃貸人からしてみると強制執行の法的手続きまで家賃を保証して頂きたいのですが、直近で某保証会社さんが滞納入居者から所有権放棄の一筆をとっていたらしく、その場合は強制執行までの家賃保証は難しいものなのですか??


お答えします。

保証範囲、保証期間は家賃保証会社と交わした契約書によるところが大きいため、判断しかねます。家賃保証会社が取得していた一筆の内容次第では強制執行可能です。

解説いたしますが、長いので答えだけ欲しい人は最後の【結論】をお読みください。

まず、通常の流れからご説明します。

通常、家賃が遅れて支払いできない期間が続いた場合、保証会社から入居者に退去を促します。このままだと生活が破綻するから引っ越したら?という意味です。

ただし、99%引っ越しません。遅れているが家賃は払うし、引越しにはお金がかかるし、引越し先もない。頼れる人もいないがもう少し待って欲しい。言い方や内容は違いますがだいたいこんなことを言われます。

そして、それでも払えない期間が続くと裁判を起こします。建物明渡し訴訟です。この裁判は本当に早いと3ヶ月程度で終わります。相手が争ってきたり、書類の準備とか家主の協力が得られなかったりするとどんどん長くなります。

裁判とは言いますが、契約書上払っていない入居者が悪いので、余程のことがない限り100%家主が勝ちます。そして、裁判で決まったから素直に引っ越してねと通知します。ただし、99%引っ越しません。

引越しにはお金が掛かるし、引越し先もない。頼れる人もいないのもう少し待って欲しい。言い方や内容は違いますがだいたいこんなことを言われます。

せっかく裁判で勝ったのに出て行かないので、今度は強制執行手続きを取ります。強制執行の申し立ては大体ですが、早いと1~2週間程度でできます。

強制執行というのは、執行官と一緒に契約物件まで行き、何月何日何時までに部屋を引き払うこと、と通告して、それまでに出て行かなければ本当に強制的に荷物を搬出することができる手続きです。

執行官とともに契約物件まで行って契約者と会えなければ執行官の指示のもと部屋の中に強制執行日を書いた紙を貼り付けかえります。もし契約者と会えれば、その場で執行官から入居者に強制執行の通告をしてくれます。

しかし、入居者はこう言います。引越しにはお金が掛かるし、引越し先もない。頼れる人もいないのもう少し待って欲しい。聞き飽きたわ、と内心思いながら、執行官の横で黙って聞いています。執行官にとって支払日はどうでもよいので一方的に通告して帰ります。

そして、待ちに待った強制執行日。執行官と荷物搬出業者(強制執行補助業者といいます)とともに物件に行って荷物がなくなっていれば何もせずに終了。もし荷物があれば搬出して終了。荷物があって契約者がいたら・・・強制的に荷物も契約者も出します。

入居者は言います。引越しにはお金が掛かるし、引越し先もない。頼れる人もいないので(略)

入居者と別れるときに住まいが決まったら連絡くださいね。貯まった家賃の支払い方は相談しましょう、と言って分かれますが、100%連絡してきません。

支払い交渉で難航しまくって揉めまくった入居者が合法的、かつ、強制的に追い出される姿を見ると、つい「ザマァwww」とか思ってしまいます。私の心は醜いですね。

これにて一件落着ですが。このあとの回収が大変です。住んでいる人は住み続けるためにお金を用意しますが、部屋を出た人には支払わなくてもリスクがないので交渉が難航することが非常に多いです。だから給料とかを差し押さえるんですが。

ここまでが一般論です。

では今回のケースはどうでしょうか?

夜逃げしてしまい、荷物が残っている状態です。夜逃げとはいいますが、実際には長期間部屋を空けているだけで戻ってくるかもしれませんし、本当に帰ってこないのかもしれません。

だから荷物を勝手に出すと自力救済になってしまう可能性があります。つまり、家主が悪者になります。だから裁判するしかありません。

しかし、保証会社が滞納入居者から所有権放棄の一筆を取っているとあります。

この一筆の内容次第では、この書面を元に荷物の搬出が可能です。

考えられる書面は4種類。

1.公正証書
2.契約書
3.覚書(おぼえがき)
4.念書(ねんしょ)

それぞれ違うのでご説明します。

1.公正証書

保証会社と入居者の間ではまず交わさない書面です。公正証書は公証役場に行き、証人立会いのもと保証会社と入居者の間で書面を交わすことで成立します。

しかし、書面の作成にお金が掛かります。
そして、公正証書は判決を同じ効力があると言われていますが、判決と同じ効力があるのはお金の支払いについてです。家賃の支払いについては強制力がありますが、建物明渡しについては強制力がありません。

入居者が高額家賃で滞納額が物凄いときなどに交わすことが稀にある程度です。今回のような所有権放棄という点ではありえません。

2.契約書

入居の際に、家賃保証会社、入居者、家主の3社間で契約を交わしています。これ以後に家賃保証会社と入居者が契約書を交わすことはまずありません。

きわめて例外的に、家賃保証会社と入居者の間で保証契約書を巻きなおすことがあります。この場合でも契約書なので所有権放棄の内容は含まれていますが、所有権放棄のために取得するわけではありませんので、今回は違うと思われます。

3.覚書(おぼえがき)

可能性が高いのは覚書です。

覚書というのは契約書に補足したり、契約書の条文の一部を変更したりする際に交わされる書面です。ただし、ぶっちゃけ、契約書も覚書も大差ありません。タイトルが覚書となっていても実態が契約であればそれは契約書と見なされます。

今回のケースでは、何月何日までに支払いが完了しない場合には部屋を出るので荷物は保証会社で搬出処分して構わない、というような書面を交わしている可能性が高いです。

契約書も覚書も互いの署名捺印がある書面ですので、内容に不整合や無理難題がなければ成立します。

よって、上記のような内容の覚書を保証会社が事前に取得していた場合には、保証会社の権限で荷物搬出ができますので裁判を行わずにすみます。この場合、保証期間は賃貸借契約の終了日または荷物搬出日になると思います。

思いますというのは、保証会社によって契約内容が違いすぎるので私にはわかりません。契約書を読むしかないです。

4.念書(ねんしょ)

こちらも取得している可能性の非常に高い書類です。

念書というのは、約束ごとを書面に残して署名捺印して提出する書面のことです。保証会社の取得した一筆というのは、この念書で、何月何日までに支払いが完了しない場合には部屋を出るので荷物は保証会社で搬出処分して構わない、という内容の可能性があります。

覚書と同じじゃないか、と思うでしょうが覚書と念書では決定的に違う点が1つあります。

覚書は双方の署名捺印が必要ですが、念書は提出した側、つまり入居者の署名と捺印しかありません。

仮に所有権放棄の念書を取得したとしても、誰と誰が交わした書面なのかはわかりません。裁判になったときに、その書類を書いたという証拠にはなりますが、書いてある内容が認められるとは限りません。

慣れている入居者は「念書?あー書きましたねー。それが何か?」とか言ってくる始末です。

よって、保証会社が取得している書面はおそらく覚書か念書ですが、どちらを取得しているかで結果は天と地ほど変わる可能性が高いです。

きちんとした覚書を取得した場合には保証会社が荷物搬出、引渡しを行い、その日までの家賃を保証してくれる可能性が高いです。
念書を取得した場合、保証会社が荷物を搬出すると後々、入居者から家主が訴えられる可能性があります。これは保証会社は賃貸借契約に関わらないので、賃貸借契約の一方的破棄と搬出を指示したのは家主と考えられるからです。

ちなみに、裁判を行った場合、裁判開始から強制執行の終了まで半年近く掛かります。この分の家賃は普通、保証会社の範囲内ですが、支払い時期は各社違います。

【結論】

覚書を取得していれば保証会社で荷物搬出して、家賃保証してもらえる可能性が高い。

覚書を取得していなければ、裁判になるが、強制執行までの家賃を保証してもらえる可能性は高い。ただし、支払い時期がいつかは保証会社次第。

保証会社によっては裁判費用、強制執行費用、弁護士費用、荷物搬出費用、荷物保管費用、荷物処分費用などが保証会社持ちです。保証会社に問い合わせましょう。

裁判はお金がかかってしょうがない。これを保証会社が負担しているんだから儲けが出ないわけだ


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