家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

過払い金は取り戻せるか!?情報弱者は憂うか

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いつだったか触れたことがありますが、家賃が遅れる方はどこかが普通じゃない人が多いです。この普通というのは知識レベルでも一定水準に達していない事が多くあります。例えば、仕事が無くてお金に困って家賃が払えない。生活保護を受けることを検討したのか聞くもそもそもそんな頭が働かない方も相当数います。思いついても生活保護は受けたくないというプライドを持っている方もいますけど。こういう方はさっさとプライドを捨てて、素直にお金がない事を認めて生活を立て直したほうが良いです。自分の悪いところを認められないと良い大人になれません。あ、もう大人か。

この情報が一定水準に達していない方の事を情報弱者っていうらしいですね。ITに始まり、IoTとかフィンテックとか、最近はなんでも情報に結び付く動きがありますが、社会的弱者にまで情報をつけるようになりました。略して情弱。

で、ついこの間あった案件。家賃が遅れているので話しをよくよく聞くと仕事はしていて収入はあるものの昔の借金が残っていてそれを払っているんだと。もっと聞いてみると昔っていうのは本当に結構前に借りたものを未だに返しているらしい。金利から払っているから元本が減らないとかいうやつですね、分かります。で、毎月返済している額と返済している期間を考えるとどうもおかしい。払っている額が多すぎる気がする。そこでアレですよ。一昔前に流行った過払い金ですよ。

過払い金っていうのは消費者金融とかカードローンとかでお金を借りて返済するときに多く払いすぎた場合に、後から請求すればお金が返ってくるという制度(?)です。制度じゃないけど。本来払うべき金利よりも高い金利を払っている場合に発生します。何故こんな事がおきるかと言うと、利息制限法という法律と出資法という法律があって、利息制限法では金利は15%~20%しか取れないのに、出資法では29.2%まで取れます。最大で金利が14.2%も違う。消費者金融で29.2%の金利を払っていた場合には、本来払うべき金額15%~20%で計算しなおして差額が返ってきます。相当大きな額になる事もあるので、昔はどれだけとっていたんだって話ですね。貸し金の人はできるだけ多くの金利を取りたいので出資法(金利29.2%)を盾にしますが、実際には利息制限法(金利15%~20%)を適用しないといけないっていう話です。金融出身の先輩に聞きました。

で、家賃が遅れているので過払い金がある可能性があるので調査したらって教えてあげたんです。50万円とか100万円とか返ってくることもあるくらいなので戻りがあれば家賃延滞もなくなります。生活が立て直せると思ったんです。でもね、家賃延滞者は言うんです。

「借りたのは昔のことだから。家賃はちゃんと払いますから」

借りたのは昔でも払っているのは現在進行形です。そして過払い金請求手続きを数ヶ月の時間が掛かりますから、早く動かないといけないんです。家賃が遅れ続ける人はすぐには生活が立て直せないことが多いので早めに動かないといけないんです。だから教えてあげるです。そしたら家賃延滞者は言うんです。

「どうせ返ってこないよ」

「どうやって調べたらよいか分からないし」

「弁護士に依頼したらお金掛かるし」

お前のことだろ、やってみろよ、と思います。だんだん可哀そうになってきたので調べて教えてあげたんです。弁護士じゃなくて司法書士でもできること、着手金は無料でできるところもあること、成果報酬のところもあるのでとりあえず相談だけはできること、司法書士に全部任せるので実質的な負担はほとんどないこと。そしたら

「忙しいから、時間があるときにするよ」

もうね!ホントね!この情弱が!
★★(情弱よりも過激な表現)が!


とか思うわけですよ。それでも仕事だから司法書士事務所まで調べてフリーダイヤルの番号教えたんですよ。そしたら

「消費者金融に電話したんだけど、返すお金はないと言われました」

・・・この!×××が!(過激すぎるため表現不可能)とか思うわけですよ

これを読んでいる家賃が遅れている方は少なくともこんな対応をしてはいけません。自分のお金ですから、もし借金をしているなら前向きに解決するようにしましょうね。

過払い金でお金が戻るかな

ちなみに、せっかく家賃が遅れている方も読んでいることが分かったので、過払い金があった場合に対応してくれる司法書士事務所を紹介しましょう。

司法書士法人杉山事務所
https://www.saimuseiri-kabarai.info/

なんでも週刊ダイヤモンドでも取り上げられた、消費者金融が恐れる司法書士日本一だそうです。相談、着手金が無料で、成果報酬型なので、自己負担なく調査できるみたいですよ。

それでも家賃滞納者を見捨てません。
ご質問は info@hoshokaisha.jp まで
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障害者.comが良いことを言った

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障害者.comの記事がナイスです。
この記事では次のように書いています(抜粋)。

1日でも賃料の支払いが遅れる事は、一切の事情や言い訳も出来ず、遅延損害金等の支払い義務が発生する約束違反の状態です。相手に対して迷惑をかけているという自覚と、「申し訳ない」という気持ちを持って出来るだけ早く遅れている賃料を支払う事が大切です。

これです。よくぞ書いてくれました。保証会社の回収部隊の総意です。保証会社社員と家賃延滞者の終わりなき戦いもこの心掛けがあれば早期に終結するはずです。実際には支払いを遅れている上に自分都合の言い訳、逃げ、約束の反故を繰り返すので終わりなき戦いになるんですね。こういう記事を保証会社の関係者以外がちゃんと書いてくれるのはありがたいことです。

この記事は更に滞納が続いた先のことまで書いていますが、家賃滞納が続いた際にオーナーが合意解約を迫ること、勝手に荷物を出す事、裁判になる事などを書いています。業界関係者が読めば分かりますが、書いている人は業界に詳しい人ではないです。でも書いていることは至極真っ当なことですので、書いている方の良心による判断なのでしょう。よく分かっています。

診断されている家

どうでもいいことなのかもしれませんが、障害者.comでは「障害」を使っているようです。世間では障害、障碍、障がいと使い分けている(?)人もいるみたいですね。一体何が正しいのか。

情報収集は欠かせません。
情報提供は info@hoshokaisha.jp まで



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利用率75%!ここまで上がった家賃保証会社

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昨日の不動産ニュースです。家賃保証会社の利用率が75%まで来たそうです。

調査したのは日本賃貸住宅管理協会(通称:日管協)。会員、つまり不動産会社約1500社に対してインターネット調査を行ったそうです。でも回答数は306件。パーセンテージでは20%弱。それだけ不動産会社は協力的ではない。でも、ま、大体こんな感じです。母数がそれなりにあるので一定の信用はできる数です。

もともとは賃借人だけで住めるはずだったのに、家賃を遅れる人がでるもんだから連帯保証人が必要になった。でも連帯保証人も連帯保証しきれないので家賃保証会社が登場した。だから家賃が遅れても保証会社が立て替える。でも、原状回復とかまでは保証対象外だったりするので連帯保証人も必要、なんていう家主と不動産会社の都合により、今や賃貸物件を借りるのには賃借人、連帯保証人、家賃保証会社が必要です。などと思っていたら時代は更に進んで民法改正があって連帯保証人の支払い額に上限が出来てしまった。だから賃借人+連帯保証人では支払いが全うできない。じゃあやっぱり保証会社を付けるしかないね、っていうのが2018年。ちなみに現在では原状回復費用を保証する保証会社もたくさんあります。

誤解がないように書いておきますが、そもそも連帯保証人が必要になったのも、家賃保証会社ができたのも元をたどれば家賃を払わない人がいるからだからね。記事によると

家賃保証会社だけ利用・・・50%
家賃保証会社+連帯保証人・・・20%
連帯保証人だけ利用・・・14%
家賃保証会社が連帯保証人を付加・・・5%

数字は丸めています、かつ、小数点以下は切っています、重要ではないので。すると保証会社の利用は75%、賃借人だけで入居できるのは11%ということです。4番目は賃貸借契約には連帯保証人がいないのに、保証契約には連帯保証人を要求されたケースだと思います。だから家主と管理会社にとっては連帯保証人はいません。でも保証会社には連帯保証人がいるので家賃とか原状回復費の遅れがあった際には即請求が連帯保証人へ行きます。保証会社も食いっぱぐれないのように必死ですね。おそらくですが、将来的には賃貸借契約には連帯保証人っていう制度がなくなります。理由は単純で、連帯保証人をつけてもどうせいざという時に払わなく意味が無い上に保証会社がついているから家主の被害が小さくなるから。そして連帯保証人をつけなければ貸さないよ、というスタンスから保証会社を付ければ誰にでも貸すよというスタンスの時代が来るから。ありていに言えば連帯保証人を用意する手間を掛けさせて機会損失させるよりも連帯保証人なんていう紙面上の役に立つかどうか分からないものよりも保証会社という実態のあるものの方が安心です。

そしてこの記事はここからが面白い。
保証会社を選択する上で最も重視した点は

保証会社の経営が安定している・・・64%
保証範囲が広い・・・7%
自社のグループ会社である・・・6%

私の昨年4月のブログ【質問】 どこの保証会社が良いですか?に書いていますが、保証会社を選ぶ際には

1.立て替える
2.逃げない

この2点を挙げています。要するに経営が安定しているということです。1年経って私が言っている事が不動産会社の言っている事と同じだと証明できました。めでたし、めでたし。ま、業界にいれば当たり前のことです。保証範囲が広いというのも当然です。

分からないのは3番目、自社のグループ会社である。多分言いたい事は、賃貸借契約を結ぶ際に保証会社を入れると保証会社から不動産会社に手数料が入ります。不動産会社にすれば毎回保証会社を入れることにより、手数料売上が増え、しかも貰える手数料が馬鹿にならないのでどんどん保証会社を使う。そのうち、自社で保証会社を立ち上げれば保証が取れるし、更新料が取れるし、手数料が自社に入るし、儲けるんじゃね?とか考える不動産会社が出てきました。更に追い討ちを掛けるにように不動産会社に保証会社をやってみませんかとか営業をする会社まで出てきました。だから自社のグループ会社の保証会社を使うと言っているのでしょう。アンケートの回答数が約300社ですから、18社は保証会社を持っている不動産会社なのでしょう。日管協に所属している、保証会社を持っている、不動産会社。どこでしょう。特定できそうですね。

不動産会社に保証会社をやってみませんかとか営業をする会社はこう言います。大丈夫だから、大丈夫だから、君は保証会社を経営できるから、準備はこっちでするから、足りないものは援助するから、自立するまでサポートするから。こう言いながら手数料を抜きます。さて、最初は手数料も保証料も更新料も入って収入増だと言っていた不動産会社ですが、保証会社はその性質上、売上が上がれば上がる程リスクも増えます。リスクが最頂点まで来たときにリーマンショックでも来たら一気に瓦解する恐れがあります。だって回収のノウハウもリソースもないから。餅は餅屋に任せておけって話しです。

ただ、この手の話しは必ず成功している人が話しをするので上手く聞こえます。でも成功している人は物凄く努力した人か物凄く運の良い人です。広告とかで見る「私はこうして株で1億円稼いだ」とか言うのは本当かもしれないけど真似は出来ないからね。

最後に、あっさり書いて流していますが賃借人だけで入居できる物件がまだ1割はあるという事です。保証会社をつけなくても、連帯保証人をつけなくても借りられます。年々難しくなってきていますが、まだ、可能な範囲ですね。

ご質問は info@hoshokaisha.jp まで

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上場している家賃保証会社4社の決算情報

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上場している保証会社、あんしん保証、ジェイリース、イントラスト、Casaの決算情報が出ました。今更ですが。

あんしん保証株式会社 決算短信より

経営成績(平成29年3月期 → 平成30年3月期)
営業収益 23億2300万円 → 27億4100万円
営業利益 2億6400万円 → 8900万円
経常利益 3億2600万円 → 1億6000万円
当期純利益 2億1600万円 → 9600万円
自己資本比率 77.9% → 66.9%

売上は伸びていますね。自己資本比率も業界では高い水準を保っていますが、利益が減りすぎ。売上27億に対して当期純利益1億円以下ってどういうこと!?来年は売上31億円、当期純利益1億7000万円を見越しているようですが、それでも保証会社にしては低い。売上は伸びて利益は確保できていますが、民法改正という追い風、世間の理解が進む中の減収はどうなのでしょうか。世間様は見ています、株価を。

あんしん保証株価2018年6月4日


はい、下がりすぎですね。ちなみに3億円ほど借り入れがあります。投資でしょうか?パンクしそうなんでしょうか?

ジェイリース株式会社 決算短信より

連結経営成績(平成29年3月期 → 平成30年3月期)
営業収益 41億2100万円 → 50億2200万円
営業利益 3億3700万円 → 4億700万円
経常利益 3億1200万円 → 3億5100万円
当期純利益 2億2000万円 → 2億5100万円
自己資本比率 32.7% → 21.2%

伸びてますねぇ。売上50億円超えですから大手の仲間入りでしょうね。年間の申し込み件数は16万8000件という事ですが、肝心の契約数は公開していない。売上は50億ですが、保証料で43億円。このうち更新料は6億円です。大事なことなのでもう一度言いますね。更新料は6億円です。ここ、テストに出ます。

※出ません。

株式会社イントラスト 決算短信より

経営成績(平成28年3月度 → 平成29年3月度)
売上高 27億1300万円 → 29億5100万円
営業利益 6億800万円 → 7億7200万円
経常利益 5億9800万円 → 7億5200万円
当期純利益 4億900万円 → 5億800万円
自己資本比率 64.9% → 69.6%

伸びているのは凄いが一時期に比べると鈍化しているようにも見える。そして事業が多く、家賃保証会社としてどうなのかはイマイチ分からない。売上高に対しての利益は一見高いように見えますが、業界的にはもう少し欲しい。

株式会社Casa 決算説明資料より

経営成績(平成28年3月度 → 平成29年3月度)
売上高 80億2200万円 → 82億9300万円
営業利益 11億6800万円 → 11億6600万円
経常利益 12億6300万円 → 12億1200万円
当期純利益 6億3200万円 → 7億4400万円

売上額が凄いが、実はこれでも業界5番目くらい。100億円超えが日本セーフティー、全保連、JID、オリコ(オリコフォレントインシュア含む)。売上に対して利益が低いように感じるのは多分おのののか、水川あさみにお金を掛けすぎた所為じゃないかと。なんでおのののか止めたんだろうね。水川あさみよりも良かったと思うけど。

売上82億円っていうのもすごいけど、初回保証料45億円、年間保証料(更新料のこと)36億円というのもすごい。解約が無ければ何もしなくても36億円が毎年入るということですね。まぁ、解約するんだけど。

ジェイリースの売上比率と比べるとビジネスモデルの違いが浮き彫りになりますね。ただ、それだけ更新料があるのに利益があまり出ないのはやはり広告宣伝費が高すぎるからなのかな。

なんでこんなに更新が遅いかって?それは本業が忙しいからですよ。
ご質問は info@hoshokaisha.jp まで

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