元・家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

本日の楽待の記事に面白いものがございました。

【実践大家コラム】賃貸保証会社の対応が加速するとき！

この記事に

賃貸保証会社にとって一番いいのは？
（１）もちろん、入居者が毎月、しっかりと遅れることなく、家賃を入金することです。大家さんと同じです。

（２）次は、家賃が不払いが発生して、賃貸保証会社が、入居者の代わりに、家賃を負担するものの、入居者が賃貸保証会社の口座にキチンと家賃相当額を振り込むことです。

（３）最後に、家賃が不払いとなっており、賃貸保証会社は家賃を負担しているが、入居者から賃貸保証会社の口座に振り込みがなく、その上、入居者と全く連絡がつかないことです。

とあります。

良いですね～。一番いいのは家賃が遅れることなく入金すること、とはっきり書いてありますね～。

いつだったかはやったらめったら保証会社が叩かれている時期があって、保証会社の仕事は家賃が遅れた入居者を追い出すこと、追い出せば新しい入居者が入るからそこでまた保証料が取れるなどと、若干寝ぼけた理論をかざす方々がいましたね。

入居者を退去に追い込んだら家主に文句言われますし、新しい入居者を入れて保証料を取るよりも継続して住んでもらって更新料を払い続けてもらったほうがずっと得です。保証会社は基本的にストックビジネスですから。

新規の保証料ばかりを取っていこうとすると必ず自転車操業になりますので危うい状態です。しかし、悲しいかな、そういうのは外部には伝わらないんですよね。

ところの、この記事の中には、N賃貸保証会社という記載があります。いつだったか、保証会社をアルファベット表記するとどうなるのかを試したことがあります。

そこに当てはめると、このN賃貸保証会社は日本セーフティーでしょうか？それともニッポンインシュアでしょうか？大穴はナップです。

記事をよく読むと2ヶ月目で法的手続きを検討し、3ヶ月目に入って訴訟準備（？）をはじめ、退去させて原状回復費用まで立て替えたとのことです。結局訴訟はしなかったように読めます。

私は最初に浮かんだのは日本セーフティーですね。原状回復費用まで保証している点と入居者と何かがあって退去した、というのが引っかかります。N賃貸保証会社というのが本当にイニシャルNの保証会社なのか分かりませんが、日本セーフティーならありうる話です。

しかし、読んだ後、疑問が出ました。この記事を読むと、なんとなく退去した際に家主には退去連絡が保証会社からあったようにも読めます。入居者からの退去連絡かもしれませんが、原状回復費用の同意はどの時点でもらったんだろう？と不思議です。

どういうことかというと、通常、原状回復費用の立替は明け渡しの際に入居者が同意した金額を立て替えるからです。勝手に原状回復費用を立て替えるとトラブルの元です。

私の深読みしすぎなのか、保証会社の原状回復費用保証のオプションが特殊なのか・・・。



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不動産賃貸を借りる際に保証会社に入るよう進められますよね。この際に保証料を払っていると思います。金額の内訳をよく見ていない方や見てもわからないので忘れてしまう方が多いようですが、仲介料や月割り家賃、翌月分家賃、家財保険のほかに保証料という項目があるはずです。

この保証料が保証会社の主な売上です。多くの人は意識していないようです。保証会社の認知があまり進んでいないようでなんだか悲しいです。

さて、その保証料ですが、皆さん、いくらくらいが妥当だと思いますか？安ければ安いほど良い、というのが入居者側の主張でしょう。だいたいですが家賃の30%～100%というのが相場です。相場にしては範囲広いな、と思うでしょうが。これは家賃債務保証会社によって金額設定がマチマチなのでそのように見えます。目安ですが、30%は安く、50%はよくあるケース、100%はちょっと高いです。ですが、100%なのは審査の内容で決まることが多いので、最初から100%と思わずに申し込みをして、100%だったら保証会社の審査が悪かったと判断することもできます。

家賃の30%～100%と書きましたが、家賃が8万円でも共益費で1万円、管理費で1万円とかいう場合には全部で10万円なので30%で計算すると3万円、100%で計算すると10万円です。

さて、この保証料、誰が決めるのでしょうか？

当然、保証会社が決めると思う方が多いでしょう。ほとんどの場合には保証料が保証会社が決めます。不動産屋から保証会社に審査が届くと、内容を判断して保証会社から不動産屋に審査結果を出します。この人は受付できません、とか受付できるので必要書類と○%を用意してくださいとかいう連絡が入ります。

ですが、実は仲介会社が保証料を決める場合があります。

どういうことかというと、先ほどの保証料、例えば家賃10万円で保証料50%で計算すると5万円ですが、この5万円のうち一部が仲介会社にバックされます。バックが10%なら5,000円、20%なら10,000円です。保証会社のバックってそれしかないのかよ、仲介会社儲からないと思うかもしれませんが、仲介会社は入居者から仲介料を50%～100%取った上で、家主からも仲介料をもらっています。

でも、5,000円のバックでも100件やれば50万円です。10,000円のバックなら100件で100万円です。売上の貢献にはなりますよね。だから仲介会社の中には保証会社を選ぶ基準をこのバック率で決めるというところもあるくらいです。

保証会社の営業先は不動産屋ですが、大別すると家主、管理会社、仲介会社です。一番強いのが家主です。家主が保証会社を指定すると管理会社も仲介会社も意見を言えないからです。次に強いのは管理会社です。家主は専門的なことがわからないので全て管理会社にゆだねるということもよくあります。管理会社が保証会社を指定すると仲介会社からは文句は言えません。よって立場的には一番弱いのは仲介会社なのですが、保証会社が一番営業で攻略しやすいのが仲介会社だったりします。

家主はまずまず会えませんし、管理会社は1社固定というよりは複数社を使ってリスク分散しようとします。言い方は悪いですが、仲介会社の中には貸すまでが仕事で貸した後は知ったことではない、などという仲介会社もあるくらいです。

そんな仲介会社ですから保証会社のバックは多ければ多いほど良いです。そこで生まれたのが、保証料は仲介会社が決めて良いよ、というプラン。私は信じられません。まったく入居者目線に立っていない気がするからです。

仲介会社が保証料を決められるというのは、保証会社と仲介会社の中での取り決めでは家賃の50%と定めておいて、あとは仲介会社が取れそうなお客さんに高い保証料をぶつけて払ったら差額は全部仲介会社のものということです。

仮に仲介会社から家賃の80%と言われたとします。家賃10万円なら保証料8万円です。しかし、保証会社が受け取る金額は実は50%の5万円ですから、仲介会社へのバックはなんと3万円です。これは大きいですね。もし家賃の100%と言ってきたら、なんとバックは5万円です。

まぁ、こういうわけで、保証料が高いとなった時に必ずしも保証会社のせいではなかったりします。

いや、そもそもそういうプランを作ったのは保証会社だから、やはり保証会社のせいか。



文章では仲介会社と書きましたが、必ずしも仲介会社だけがバックをもらうというわけでもなく、管理会社だったり、家主だったりというケースはあります。しかし、多いのはやはり仲介会社ですね。

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質問がザックリしすぎていて質問の意図が分かりませんでした。私なりに想像を働かせて回答いたします。

私に聞いているということは、保証会社関係または不動産関係なのだと思います。カバチタレで検索してみるとウィキペディア先生に全部載っています。質問されているのはテレビドラマ、カバチタレの続編、特上カバチタレの第7話「貧乏ビジネス繁盛!!ゼロゼロ物件に潜む悪徳業者!!!実力行使で徹底抗戦カバチする!!!!」のことだと解釈して話を進めます。

私はカバチタレも特上カバチの原作を読んだことも、テレビドラマを見たこともないので、ツタヤで借りてきました。108円なり。質問に対して経費（？）を掛けたのはこれが初めてです。

ドラマの構成とか感想とかはどうでもよいと思いますので、肝心の不動産会社、保証会社に焦点をあてて解説します。ちなみに、特上カバチは2010年の1月～3月に放映されていた内容ですので、今更感がありまくります。もう8年以上前の話だよ。

見たことがない方のために話を説明すると

1. 入居者が家賃を1日遅れたら鍵を交換された
2. 不動産屋に電話したら鍵交換代と違約金を請求された
3. 困ったので法律家（行政書士）に相談に行った

というスタートです。行政書士と契約者で不動産屋に抗議に行ったところ、不動産屋が言うには、貸しているのは部屋の鍵であって部屋そのものはオプション。よって借地借家法には違反しない、というものです。とんでもない屁理屈です。遅れている家賃5万円と鍵交換代15,000円と違約金20,000円を請求する始末です。

どう見てもスマイルサービスです。本当にありがとうございました。

契約書にはきちんと書いているのですが、入居者曰く、そんな細かいところまで読んでいるわけないでしょ、と言いますが、こんな悪徳不動産屋に通じるわけがなく、一旦帰ります。行政書士のアドバイス（？）により、行政書士が鍵屋を呼んで鍵交換し、部屋に骨董品（？）や高級品を置き、カメラを設置します。

案の定、不動産屋が追い出しに来て、部屋にいる入居者を引きずりだして、荷物をダンボールに詰めだします。このときに、高級品が壊れるように設置していたため、カメラにはばっちり、不動産屋が荷物を壊している様子が撮れています。

この動画を元に行政書士が改めて不動産屋に抗議。荷物を壊したことに文句を言うと、不動産屋は賃料を支払わずに荷物撤去を行った際には荷物を壊しても責任を取らないと契約書にあると主張します。一方、行政書士は入居者の私物でないので契約書に違反すると言っています。上のアドバイスの時点で何かがおかしかったのですが、この時点でそろそろのこの行政書士も法律家として危なくなっているような気がします。

そこで不動産屋も一旦、引きますが、保証会社に依頼をかけます。ドラマでは詳しくは語られていませんが、上で荷物を出されたのはごく一部のようで、この後、入居者は普通に住んでいますし、荷物も元通りになっているように見えます。

朝の6時15分、保証会社と名乗る4名、しかも明らかにガラの悪い、ステレオタイプなヤクザがドアをバンバン叩いています。ドアの前で大声で、ドアと反対側に向かって（わざと周囲に聞こえるように）家賃払ってくださいよ！とか言っています。本当にどうでもよいですが、隣の部屋の望月さんが、何が起きているんだろう？という感じでドアから顔だけ出しているのはよくできていますｗ。

その後、勤務先にも黒い車で数名、本当にステレオタイプなヤクザが来て、入居者の名前を大声で連呼しています。関係のない従業員の襟首とかつかんでいます。やりすぎ。

入居者に別居している妻と子供の名前と住所を意味深に伝えています。そこまで調べたのかよっ！しかも、大至急支払わないと天罰がくだります、とか電報を送り、入居者の母親や親族に弔電を送っています。保証会社、変なところで仕事熱心だな！特上寿司10人前を勝手に注文するとか、昭和の嫌がらせを感じます。

その後、保証会社は日中、勝手に部屋に入って荷物を処分、部屋の鍵は改めて鍵交換されています。荷物を処分されたことに対して行政書士は不動産屋に訪問し抗議、すぐに返すように言っていますが、既に処分したといわれています。当日のことなのに、保証会社、仕事早いな。

これに激怒した行政書士は、自分が弁護士だったら無料で対応してあげるのに・・・などと言っています。この後は不動産屋が行っていることは非弁行為であって弁護士しかできないことをやっている。だから刑事事件として訴える。訴えたら宅建も取り消しですね、嫌だったら鍵を渡して慰謝料100万円払え、と逆に脅しています。

ドラマの概略は以上です。簡潔に書こうとしたら思ったよりも長くなりました。

最初に思ったのは２つです。

1つ目、不動産会社、やりすぎ。
2つ目、行政書士、頭大丈夫か？

ドラマなので多少、面白おかしくやっているところはあると思います。視聴率を取ることを考えれば当然です。ですが、話におかしいところが多いので現実的ではないです。

まず最初に、部屋を貸しているのではなく鍵を貸している、という屁理屈は西新宿に実在したスマイルサービスという不動産会社のことをモデルにしていると考えられます。鍵を貸しているという屁理屈は通じません。部屋を貸していることは明らかで、ドラマでは不動産屋も保証会社も賃料、入居者などのキーワードを使っています。1回だけですが、保証会社が「入居者・・・いや、利用者」と言い直しているあたりは芸が細かい。当然違法です。鍵交換代と違約金は入居者にとって一方的に不利な条文なので消費者保護法という法律により無効です。

不動産屋が入居者を引きずり出し、勝手に部屋に入り、荷物を壊したことについては、明らかに違法です。暴行罪、不法侵入、不退去罪、器物破損罪などが成立します。

保証会社が早朝に訪問し、ドアをバンバン叩き、ドアの前で大声で家賃と連呼する行為も違法です。早朝の訪問は、社会通念上明らかにおかしいとは言いがたいところがありますので保留します。ドアを叩くのは器物破損、脅迫、威迫です。ドアの前で家賃と大声を出すのも脅迫、威迫、名誉毀損などに当たります。ドラマでは6時15分という微妙すぎる時間に訪問しています。これが朝の4時とかだと違法かもしれませんが、時間帯については本当に微妙すぎる。

勤務先に訪問すること自体は違法性はありませんが、大声で名前を呼ぶ必要はありませんし、関係ない社員の襟首をつかむあたりは違法です。どの道、迷惑行為には違いありませんので完全にアウトです。

電報、弔電を送る行為はただの迷惑行為ですので具体的な罪が分かりませんが、アウトです。普通は請求書を郵送するとか、滞納が続いた場合に裁判を見越して内容証明を送るくらいです。

寿司を勝手に注文するのは、確か営業妨害ともう１つくらいの罪（忘れました）になります。

よくもまー、こんな悪いことばかりしたものです。しかしながら、ドラマは2010年くらいですから、○○ー○ー○とか○○○ー○○○ーとか○○○○○○○○ーとかいう保証会社が当時、実際にやっていた手法ですね。笑えません（電報、弔電については分かりません）。

そして、行政書士の対応については非常に疑問です。行政書士は法律家には違いないですが、法律家というには弱く、普通は法律家といえば弁護士です。せいぜいが司法書士です。なぜ相談者が弁護士ではなく行政書士に相談に言ったのか分かりませんが、行政書士の仕事は書類作成です。それ以外の行為、ましてや行政書士が相談者の代理での交渉なんてできるわけがありません。これで自分が法律家とか言っているあたり、この行政書士は法律家として完全に終わっています。

これに対して、ドラマ内で一応の弁明は行っていて、お金を受け取っていない、つまり利益目的で交渉を行っていないからOKなどをぬかしています。ドラマを見れば、行政書士の分際で明らかに弁護士と同等の権利を行使しています。

などと思っていたらウィキペディアのカバチタレの項目の最後には、大阪弁護士会がTBSに抗議している旨が書いています。法律家でもない、法律にちょっと詳しい程度の私が異様に感じたわけですから当然です。

ドラマとして面白いかどうかは見る人の自由ですが、このドラマを見て行政書士でもこんなことができるんだー、などと大きな誤解を生んだことは間違いないと思います。

そして、最後の慰謝料100万円のくだり。処分された家財の金額をどう出したかと精神的苦痛をどう考えるかで金額が変わりますが、多分100万円はいくらなんでも無理だと思います。要するに、相手が悪いやつだから自分も悪いことしてやろうという考えを持っていますので法律家としては致命的です。

最後がドラマの主人公を悪く書いているのでぼかしているように感じてしまいますが、このドラマの保証会社は完全にアウトな部類ですので、もし2018年の現在でもこのようなことを行っていたら即、警察を呼んでください。



ちなみにドラマの感想ですが、私は嫌いです。不動産会社にも保証会社にも行政書士にも腹が立ちますし、勧善懲悪なつもりかもしれませんが、見た後の感動もすっきり感もありません。

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定期的に連帯保証人と家賃債務保証会社について記事に取り上げられます。しかし、毎回と言ってよいほど肝心なことが抜けている気がして仕方がありません。今回のマイナビ賃貸のお部屋の契約時に必要な保証人とは？
という記事も残念な出来です。多分、書いている人は不動産業界に詳しくない人です。

賃貸借契約に連帯保証人を家賃滞納リスクを回避するためとか書いている時点で薄いですね。本当に業界人ならもう少し解説してほしいです。連帯保証人は家賃滞納リスクに備えるのはもちろんですが、あらゆる意味で契約者本人の代わりに対応してもらうための人です。

そのため、家賃に限らず原状回復費用や本人が夜逃げした場合の後処理なども全て含まれます。本当は契約者本人以外は賃貸借契約を解約にできないのですが、そうなると契約者が夜逃げした際に契約は続いていて契約者は家賃を支払わないのに毎月連帯保証人が支払い続けなければならないという負のスパイラルに陥ります。だから、結果的には連帯保証人が後処理をすることになります。

保証人と連帯保証人の違いを解説するのは勝手ですが、保証人が賃貸借契約で求められるのは超レアケースなので考えなくてよいです。賃貸物件での保証人といえば連帯保証人と同義と捉えてもらってほぼ間違いありません。賃貸借契約に保証人を求められると書いている時点でお察しくださいという方が書いています。

また、保証会社が出てきたのは連帯保証人がいれば何か問題があったときにはすぐに対応してくれるはずなのに、連帯保証人が連帯保証人として機能していないので保証会社と契約しているというのが正しいです。しかも、今の時期に記事にするのに民法改正について触れていないというのが考えられません。

民法改正により連帯保証人には今後、極度額が設定されます。今までは連帯保証人は契約者が支払わなければ全て連帯保証人が支払わなければならなくなっていました。つまり、契約者がずっと家賃を払わなければ連帯保証人がずっと家賃を支払い続けなければならないということです。これでは連帯保証人の負担が大きすぎるということで、連帯保証人といえども契約時に設定した金額までを保証すればよいという制度ができたということです。

例えば、10万円の家賃に対して100万円の極度額を設定すると10か月分の家賃を払ったらあとは連帯保証人はお役ごめんということで、その後家賃の遅れなどがあっても連帯保証人は支払わなくてもよいということになります。これにて一件落着と思うかもしれませんが、これが不動産賃貸業界ではとんでもないことで、連帯保証人が連帯保証人として本当に機能しなくなる可能性があるということです。

だから、賃貸物件では連帯保証人を取らずに保証会社に依頼することがますます多くなっていくということです。これを追い風といっている保証会社はとても多いです。しかしこれでもやはり問題があり、保証会社の保証範囲に原状回復が入っていなかったり、入っていても金額に上限があったりするので家主としてはリスクヘッジのために、保証会社に入ってもらっているのに連帯保証人を取るようにしています。

本来は連帯保証人1名だけで解決するはずだったのに、保証会社が必要になり、その保証会社だけでも足りない範囲を連帯保証人に求めたのです。

保証会社のことを賃貸保証会社と言ったり家賃保証会社と言ったりすると書いていますが、家賃債務保証会社が抜けています。2017年に国土交通省により家賃債務保証会社の登録制度が始まって以来、家賃債務保証という言葉が広まっています。実はぜんぜん流行っていないんですが。

しかし、単に保証会社というだけでは言葉の範囲が広すぎてしまい、賃貸保証会社という言葉はあまり広がっておらず、家賃保証会社は広がっているものの、不動産用語のサブリースという意味での家賃保証と丸かぶりなので、区別するために家賃債務保証と使っている節があります。

多くの保証会社は家賃保証という言葉を使っていますが、一例ではエルズサポートのようにだいぶ前から家賃債務保証という言葉を使っているところもあります。

そして、極めつけが

保証会社とは、借主が賃料を滞納した際に、一定期間貸主に賃料を払ってくれる会社のこと。

家賃保証会社の仕事は立て替えることじゃない！
家賃保証会社の仕事は立て替えることじゃない！
家賃保証会社の仕事は立て替えることじゃない！

大事なことなので3回繰り返しました。まるで流れ星に願いごとをするように。



マイナビ賃貸ほどのメディアでも業界人の監修を入れずに外部の知識のないライターに書かせているんですね。私と違って影響力の大きいメディアなんですから、もっと正しい情報発信をしてほしいですね。

ちなみに、民法改正による極度額の設定については、プレジデントの民法改正で「連帯保証地獄」が解消されるという記事が分かりやすい。う～ん、さすがはプレジデント、弁護士の監修までつけている。

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イントラストという東証一部上場企業が本日ストップ安になっています。イントラストは家賃保証会社ではありますが、総合保証サービスと自ら名乗っている通り、家賃以外にも保証をしている会社です。具体的には医療費とか養育費とか介護費用とか。

家賃保証会社は民法改正の波に乗って（とみんな言っている）業績を伸ばしているところが多いですが、イントラストの公開情報で業績を下方修正していますね。

通期個別業績で
売上高　34億4000万円　→　31億5000万円
営業利益　9億2500万円　→　8億1000万円
経常利益　9億2500万円　→　8億1000万円
純利益　6億3000万円　→　5億4500万円

う～ん、下方修正しすぎ。しかし、下方修正してもまだ純利益が5億円以上出る計算なんですね。儲かってますね。

肝心の下方修正の理由ですが、公式から引用すると

当第２四半期累計期間におきましては、保証事業につきましては、家賃保証サービスにかかる新規契約は順調に推移したものの、賃貸借契約に係る退去が想定を上回ったことなどにより更新保証料が計画を下回ったほか、医療費用保証サービスについては、想定していた取組みの一部立ち上がりが遅れたことなどにより、保証事業の売上高は対計画比 2％減の 726 百万円となる見込であります。また、ソリューション事業につきましては、受託件数が想定を下回ったことなどにより、ソリューション事業の売上高は、対計画比 12％減の 780 百万円となる見込であります。損益面につきましては、オペレーションに係る人件費を中心に費用を当初計画に対して抑制したものの、売上高の減少による影響をカバーできず、営業利益、経常利益及び四半期純利益についても、当初計画を下回る見込みとなりました。

だそうです。長いので3行にまとめます。

退去が多くて保証料が少なかった。
医療保証サービスの立ち上げが遅れた。
ソリューション事業の受託件数が少なかった。

医療保証サービスについては専門外なので分かりません。単純に立ち上げに遅れてお金にできなかっただけのように思えます。ソリューション事業についても分かりません。分かりませんが、多分Doc-onサービスのことじゃないかと勝手に思っています。勘です。

気になるのは保証料のくだりです。家賃保証の新規件数は増えていたようです。しかし、賃貸借契約の解約が多く、保証料が取れなったということです。この時期に引越しが重なったんだろうか？更新料は家賃保証会社にとって非常に重要な収入源です。例えば、毎年1万円を保証料としてとっているとして、1万件が更新すれば1億円、10万件なら10億円です。

ですが、上を見ると保証事業の売上高は対計画比 2％減の 726 百万円とありますから、保証会社としては7億円程度。ほっと保証（売上高5億円）とニッポンインシュア（売上高10億円）の間くらいの規模間だったんですね。

売上比率を見ると家賃保証会社というよりは本当に総合保証会社ですね。昔は家賃保証会社だったんだけどなー。



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カステラ1番、電話は2番、3時のおやつは文明堂

みたいな感じで言ってみます。

UU1,500、PV10,000、検索順位は31位

検索順位31位というのはgoogleで家賃保証会社を検索した結果の話しです。



最近、急激に訪問数が増えていますが、原因がよく分かりません。ですが、人の目に触れるというのは良いことです。今の自分の位置を把握するために家賃保証会社で見てみましたが、まだ31番目ですのでまだまだ人の目に見られるところではないですね。

しかし、家賃保証会社で私よりも上にいるのは全保連、JID、日本セーフティー、ジェイリースの4社だけという。むしろこっちに驚きです。

大手ではCasaが出てこないのも不思議といえば不思議。

なお、保証会社で見てみると43位というからこっちもまだまだです。しかし、保証会社での検索結果は日本セーフティーよりも上という、もう、訳が分からないよ。



このあたりのロジックに詳しい人はぜひ、教えてください。

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家賃保証会社とゼロゼロ物件なんていう話は少し前に流行りましたが、ゼロゼロ物件どころじゃない低家賃マンションが出てきました。

ビレッジハウス・マネジメントってご存知ですか？不動産会社ですが、2018年6月にレジデンシャル･サービス・ジャパンという名前から社名変更したのでレジデンシャルサービスといえば業界の方には通じるかもしれません。私は初めて知りましたが。

ゼロゼロ物件と言うのは普通、賃貸借契約を結ぶ際にかかる敷金と礼金がどちらも0円なので安く住めるよ、と低家賃をうたい世間でもてはやされる時代がありました。その後、安いかわりに保証会社は必須、賃貸借契約ではなく、部屋の鍵の使用権を貸すだけ、などと理解不能なロジックでドアロックなどを平気で行う業者が横行し、保証会社は追い出し屋などという酷い中傷などもあったもんです。

ゼロゼロ物件のそもそもの思想は良かったと思うんですけどね。

今回のビレッジハウスはそのゼロゼロ物件の更に上を行きます。敷金ゼロ、礼金ゼロ、保証人原則不要、更新料ゼロ。しかも低家賃で引越しサポート3万円付きと信じられない内容です。

これだけ聞くとゼロゼロ物件も真っ青な裏側がありそうですが、ビレッジハウスはソフトバンクグループらしいので、そんな無茶はしないでしょう。

原則保証人不要とありますが、どうも保証会社も不要という噂もあります。

う～ん・・・これが本当ならすごいことだぞ。

情報持っている方、メールいただけないでしょうか？



そういえば昔、ソフトバンクは0円0円とうたっていて国からお叱りを受けていたが、さすがに2度目はないだろう。

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幻冬舎Gold Onlineというメディアがあります。そこに昨日、面白い記事が投稿されていました。

SNSの写真も見ている!? 不動産賃貸「保証会社」の審査基準

タイトルだけ見ると家賃保証会社の審査基準でも公開しているのかと思いましたが、不動産業界と保証会社の変遷のことを書いているようですね。昔は不動産会社が入居審査をしていたが、今では保証会社が審査をしているとか、保証会社の審査内容とか、保証会社社員の横領の話とか、サブリースにも触れていますね。暗にリプラスのことを言っているのだろうか？

家賃滞納時に連帯保証人に請求しても支払いをしない、無視をするということにも触れています。

う～ん、詳しい。業界人か？
と思ったら、未来投資不動産の社長、川嶋謙一さんだった。なるほど、詳しいわけだ。

川嶋さんは少し前に誰も知らない不動産屋のウラ話という書籍を出して話題になりましたね。かなり読みやすく面白い本です。不動産のことではなく不動産屋に焦点を絞ったのも独特。



川嶋さんがすごいのか、川嶋さんを引っ張ってきた幻冬舎がすごいのか。

ちなみに、幻冬舎の記事に書いていることは本当ですが、保証会社裏話的なことをすると、不動産屋の代わりに保証会社が審査をしているのは本当ですが、保証会社が審査をしている裏で不動産屋も同時進行で審査をしていることもあります。不動産屋の審査に落ちた場合には、保証会社の審査で落ちました、と言います。なぜなら保証会社の審査内容は開示していないので保証会社のせいにできるからです。家主の審査に落ちました、と言うと文句を言ってきますが、保証会社が断っているのだから仕方がない、と妙に納得されて引き返す方が多いです。不思議。

記事には書いていませんが、お客さんの名前や連帯保証人、勤務先の名前でgoogle検索をして調べるのもよく使われる手法です。それで何がわかるかと言うと何も分からないこともありますが、フェイスブックやツイッターで何かが見つかる場合もあります。今だとEightとかから何かが分かることもあります。



保証会社の審査に触れましたので裏話をすると、保証会社の審査に別の保証会社の社員が来ることもよくあります。当然、普通に審査しますので通しますが、うっかりでも何でも、家賃が遅れると恥ずかしい思いをします（笑）。

自分の会社は使わないのか！？とか思うでしょうが、物件によっては家主の指定保証会社を使わないといけないので、どうしてもその物件がよければ家主指定の保証会社を使うしかないんです。私もそれで他社に保証してもらっています。

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たびたびありますが、家賃保証会社から逃げ切る方法はありますか？と聞かれます。

ズバリお答えしましょう。逃げ切れます！

でも、あえて家賃を払わずに逃げてやろうとするのは悪質すぎます。時々、最初から家賃を払う気がなかったなんていう悪い入居者がいますが、真似はしないほうがよいです。そういう方は家賃を払わないプロ（？）ですから。入居者して敷金、礼金を入れて、そのまま家賃を払わないと裁判になりますが、裁判になっても強制執行まで早くて半年くらい掛かります。家賃10万円だとして、敷金と礼金と保証料、火災保険料などで4か月分（40万円）払ったとしても、半年払わなければ60万円で得、1年粘れば120万円で得、とかいうちょっと特殊な思考回路を持っている人ですから。

では、実際に保証会社の督促から逃げ切ろうと思ったら、次のことを全てやってみてください。

・固定電話、携帯電話を解約にする。
・メールアドレスを変える。
・住民票を移さない。
・連帯保証人、緊急連絡先、同居人、友人、知人に引越し先を明かさない。
・勤務先を変える。当然誰にも次の勤務先を明かさない。
・銀行口座を解約にする。
・ツイッターやフェイスブックなどSNSの登録を全て削除する。

要するに、何も持っていない人からは取れないということです。

電話番号を変えるのは逃げ切るには必須です。メールアドレスを変えるのも必須ですが、気をつけるのはメールアドレスの@よりも前の部分。この部分で情報が割れることがあります。要注意です。

住民票を移さないは逃げ切るためには必須中の必須です。保証会社は住民票の移動を見て追いかけてきます。他人の住民票は合法的に非常に簡単に取れますので。入居するときの書類に住民票とか印鑑証明書とか出していますよね。そこから情報が漏れます。戸籍を出している場合には戸籍の附票を取って追いかけてくる場合もあります。だから、子供がいると逃げ切るのは非常に難しい（学校関連で住民票の移動が必須だから）。

せっかく書類で追いかけられないようにしているのに引越し先を誰かに話してしまうとそこから情報が漏れます。家族とも友人とも関係を完全に断ち切るつもりで逃げてください。

勤務先を変えるのも必須です。正直、会社は社員を守ってくれません。というか、守る必要がない。家賃が遅れていると分かれば[「払ったら？」と言ってくると思いますよ。勤務先に家賃が遅れているとは話しませんが、結構察してくる方はいます。

銀行口座を解約にするのは念のためです。口座を残しておくと逃げ切ろうと考えた時に後々厄介です。

SNSの情報を全て削除するのも必須です。いまやネットから個人情報漏れまくりな時代です。どこから何が分かるか分かったものではありません。フェイスブックのあなたの友人の友人からあなたの勤務先がばれる可能性があるような恐ろしい時代です。

ここまで全てやりきれば結構な確率で逃げ切れると思います。ただ、本当にそこまでやりますか？

保証会社の社員がそこまで公開してよいのか！？とかお叱りを受けそうですが、ここまでやる人はこの方法をとらなくてもどの道家賃を払わない人です。会って支払い方法や時期を聞いているだけなのに難癖をつけて警察を呼んで相手を困らそうとするような方なので構いません。

さらに言えば、そういう輩がいることは最初から想定済みですので全てが回収できないことは保証会社も分かっています。回収率が異様に高いジェイリースでさえ回収率は95%前後です。頑張っても5%は最初から取れない金額なんですよ。

そして、家賃保証会社の回収部隊の方なら上を見て、あれ？１つ足りなくない？と思ったと思います。これは核なので公開しません。逆に言えば上のは核じゃないので公開しています。

もう１つ、保証会社の家賃を払わない場合、同じ保証会社は二度と部屋を貸してくれません。払えば貸してくれるかもしれませんが審査次第です。そして一見関係がない保証会社でも裏側では同じ団体に所属しているとかで繋がっている場合もありえます。また、信販系の保証会社つまりクレジットカード会社で家賃滞納をすると信用情報に傷が付いています。俗に言うブラックリストに載っている状態ですので信販系の保証会社の審査に通らなくなります。

そうこうしている間にどの保証会社にも保証してもらえなくなります。現段階では保証会社を利用しなくても借りれる部屋はまだまだあります。おおよそですが、賃貸物件の2割～3割は保証会社なしでも契約できます。しかし、連帯保証人を用意する必要が出てきたり、保証会社なしの物件を指定すると不動産会社に怪しまれたりといいことは何もありません。

それでも保証会社から逃げ切ろうと思いますか？

素直に保証会社と話して長期分割でもよいので払ったほうが光は見えると思いますよ！



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私が保証会社といえば家賃保証会社とか、賃貸保証会社とか、家賃債務保証会社のことです。ですが、業界的にはどれも同じ意味なので単に保証会社と言っています。

ですが、同じ保証会社でも業界が違えば言葉が同じなので混合することがあるようです。例えば家賃保証会社といえば私たちのような家賃債務保証会社もあれば不動産サブリースもあります。家賃債務保証会社は入居者が家賃をはらわなかった場合には保証会社が家賃を替わりに払うので（一時立替するので）家賃を保証する、という意味で家賃保証会社です。一方、不動産サブリースというのはまた貸し（転貸）のことです。家主から部屋を不動産会社が借ります。その部屋を不動産屋が入居者を探してきて貸します。そうすると家主には常に不動産会社と契約しているので必ず家賃が入ってきます。そういう意味で家賃を保証しているので家賃保証会社です。

保証会社で同じ言葉でかぶっているのはこれだけだと思ったら意外な飛び道具が出てきました。

オリコやニコスは保証会社だというんです。そりゃそうでしょ。だって家賃保証しているから、と思ったんですが話はやや複雑です。

ここで言う保証会社というのは銀行のローンの保証会社という意味です。銀行のカードローンを組んだ場合、支払いが滞っても銀行は督促の連絡をしません。じゃあどうするかと言うとカードローンを組む際にカードローン用の保証会社を入れるので、支払いに滞納があった場合には銀行は即、保証会社に請求します。すると保証会社が銀行に支払って、保証会社から債務者に連絡、督促が行きます。

三菱UFJ銀行のカードローンはアコムかニコスが保証会社になることが多いですし、みずほ銀行のカードローンの場合にはオリコが保証会社になることが多いです。

一方、オリコもニコスも家賃債務保証を行っています。ニコスの場合には家賃債務保証をしているとは言いづらいですが。

問い合わせに回答していて、オリコ、ニコスが保証会社だ、なんだと言っているから家賃債務保証のことだと思っていたら銀行カードローンの話だったという落ちです。

しかし、業界人でもない普通の人には確かに分かりづらいのかも、と思いました。



そういえば昔、誰かが言っていましたね。戦略と戦術は全く違うのに、どちらも戦という漢字が使われるから混合する。ストラテジーとタクティクスなのに、って。

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