家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

【質問】いえらぶパートナーズの設立経緯について

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会社の設立経緯というのはその会社に聞くのが一番だと思いますが、個人で聞きに行っても教えてくれなかったり、正確な情報じゃなかったり、聞いてもいないアピールポイントを聞かされたりするので直接は聞けないこともあるでしょう。

しかし、会社の設立経緯なんて知ってどうするのか、私には分かりません。が、需要があるようなので答えます。

ただし、知っているのは断片的、かつ、噂レベルの集合体ですので、事実と取るかどうかはお任せします。

家賃保証会社いえらぶパートナーズは業界には珍しく、家賃保証会社から独立した家賃保証会社です。元々は日本賃貸保証(JID)の取締役経営企画本部長だった田代望氏が、当時社長の井坂泰志氏(現会長)から当時専務の梅田真理子氏(現社長)に代替わりする際に、会社と揉めて独立したらしいです。

揉め方も良く分からないのですが、どうも、梅田氏が役員になったタイミングで人事が大きく動いたようで、元々いた役員を冷遇し、梅田派の社員を優遇するようになったようです。元々いた社員に圧が掛かったようで(特に関東で、地方はあまり影響がなかったそうです)、社員の流出が始まったそうです。

あるものは他の保証会社に行き(全保連に行く人が多かったそうです)、あるものは不動産会社に身を寄せ、あるものは消費者金融系に行き・・・と、それなりの人数が辞めたと聞きます。この時に田代氏も会社を辞めていますので、想像ですが経営方針が違ったのでしょう。

具体的にどう、というのはありませんが、田代氏は世界平和を提唱する方ですので志は大きいものと思います。JID時代には取締役として講演もされていたのでそれなりに顔も広いはずです。その関係かも分かりませんが、いえらぶグループで家賃保証会社を立ち上げています。タイミングが良すぎる気もしますが、もしかしたらいえらぶは元々保証会社を立ち上げるつもりだったのかもしれない。

この田代氏がなかなかの人物だったようで、一定数の社員は田代氏を慕って移籍したとも聞きます。これがJIDが他の心無い保証会社に潰れる潰れると騒がれていたころです。(同時期、JIDが社債を発行。社員からお金を募っていると社員が更に不安になったとか。)社員が居なさ過ぎて営業スタッフが営業をやらずに赤字補填のため家賃回収行動を取っていたくらいだというから驚きです。

そんなJIDですから、このころ相当な打撃を受けたはずですが、実際の経営はどうでしょうか?無関係な私のところにも「潰れますか?」などと問い合わせが入るほどですから悪い印象があったのは確かでしょう。

考えようによっては5月末にみずほ銀行と30億円のコミットライン契約を結んだのも経営を安定させるためかもしれません。しかし、実際はどうでしょうか?JIDの締めは確か10月末です。本日時点ではまだ、平成29年10月31日付けの決算が出ていますが、近々最新版に変わるはずです。

私の予想ですが、業績が伸びたかどうかは分かりませんが、それほど悪くない数字になっていると思います。家賃保証会社はストックビジネスなので短期的に一気に傾くなんていうのは考えづらいのと、なんだかんだと言ってもまずくなれば会長が出てくるからです。

ここに書いていることは全て確証はありません。ある程度深く知っているのはJIDの関係者や不動産会社からの情報が入ってくるからです。信じるのも信じないのもお任せしますが、少なくともそういう情報が世に出回っているということです。

いえらぶHPのフッターリンクにないのはハブられて・・・更新がまだなんですね!


しかし、個人的に思うのは、家賃保証会社の関係者が独立して同業を立ち上げるというのはいかがなものかと、と思ってしまう。

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あんしん保証の平成31年3月期第2四半期決算短信がでました。

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みんな大好き、あんしん保証の平成31年3月期第2四半期決算短信がでましたね。

上場企業はこういう情報を定期的に出すから良いですよね。

経営成績(平成31年3月期 → 平成30年3月期)
営業収益 12億6900万円 → 15億7800万円
営業利益 3400万円 → 1億500万円
経常利益 6900万円 → 1億3200万円
四半期純利益 3800万円 → 7400万円

第2四半期ですから、単純計算で2倍、つまり売上で30億円は超えそうです。不動産賃貸の繁忙期は1~4月ですから、その意味ではもっと伸びる可能性が高いです。しかし、しかしです。私はこの数字を見て驚きました。

純利益、少なすぎないか?

今年の6月にも昨年度の通期の決算短信についてコメントしていますが、そのときも同様に純利益が少なすぎないかとコメントしています。一般的な会社の売上と純利益の比率は知りませんが、家賃保証会社として他社を見ると利益率が圧倒的に低すぎるように見えます。

これは会計上の処理でそうなっているのか、現段階でも設備投資に費用を当てているので利益が出ていないのか、単純にビジネスモデルが甘いのか。自己資本比率は60%超ですから、あまり投資に費用をかけている感じでもないように思えます。

う~ん、毎度あんしん保証の決算短信を見ると不安になる。しかし、利益が出ているのは間違いありませんし、本当にダメなら上場廃止になるはずなのできっとそのあたりは監査がうまくやってくれているのでしょう。

考えようによっては赤字を出さずに継続できているだけでも十分にすごい会社ですから。

一時1,000円近くまで上がったのは期待だったということか


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福岡・熊本限定でオフィスの敷金が無料になるサービス

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日本商業不動産保証が福岡と熊本限定でオフィスの敷金が無料になるサービスを始めたようです。元々、敷金が安くなるサービスを展開していましたが敷金が無料と聞いて驚きました。

サービス名はカリヤス。カリヤスの特設サイトを見てみるとオフィスの敷金を0~1ヶ月に、連帯保証人は不要、原状回復費用は無料、保証委託料は無料と来ています。

保証委託料が無料だとすると、いったいどこから利益を出しているのか。サイトを読み進めると、保証委託料はビルオーナーが負担するそうです。更新料については記載がないものの、なんとなく、ビルオーナーが負担しそう。すると、企業としてはオフィスを借りる際に費用の手出しがほとんどなくなるんじゃないかな。

福岡、熊本限定としているのは地方創生とかそういうやつだろうか。悪い言い方をすれば、東京には放っておいても企業が進出してくるので、地方に活を入れ、呼び込むためにはここまでする、ということかもしれない。

提出資料に決算書3期分とあるということは審査はしっかりして、支払いに問題のない企業に貸しているようです。う~ん、日本商業不動産保証って社員数でいうと大したことないはずなんですが、代表がすごいのだろうか。最近、ガツガツやってますよね。

しかし、気になったのは原状回復費用が無料という内容。重過失とか意図的に破損があれば当然、テナントが原状回復するのでしょうが、通常使用では原状回復費用が掛からない前提のよう。ここは、後々揉めないとよいが・・・。

なお、日本商業不動産保証は家賃債務保証会社ではないので、そういう意味では競合ではないんですが、敷金保証会社なので十分に競合になりうる会社なので、業界的には脅威といえば脅威です。

家賃が遅れる可能性が低く、他との差別化で入居率を高めたいなら敷金保証。
家賃が遅れる可能性があり、リスクを減らして入居率も高めたいなら家賃債務保証。

のように住み分けがされるようになるのかもしれない。

敷金を保証するか、家賃を保証するか、それが問題だ


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家賃保証会社でも電子申込みができる!

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昨日のことですが「キマ Room! Sign コネクト」のニュースを見つけました。

どうも家賃保証会社でも電子申込みができるようになるらしい。不動産業界人でないと今更感があるのかもしれませんが、これは不動産関連業界に居る身としてはすごいことですよ!

超大手不動産会社ならいざ知らず、一般的に不動産会社は零細企業が多いのでITという点ではものすごく遅れています。そんな業界ですから完全に紙文化です。昔から日本はなぜか、やったらめったら印鑑を押したがりますからね。それが全部WEBで完結するなら非常に大きいです。

今回は申し込みとありますが、これは法的な絡みがあるからだと思います。不動産業界は面倒な業界で、一部の手続きは書面で手続きをとらなければなりません。これは法律で決まっているのでどうしようもありません。

しかし、逆を言えば法律で決まっている事以外は書面でなくてもよいわけなので、ほとんどの業務は電子化できる可能性があります。つまり、契約書を保管しなくてもよいことになります。契約書を探すのは結構面倒なので全てパソコンの中に入るのはかなり便利です。

しかし、しかしです。パソコンのスペックが追いつかなかったりします。良いパソコンは常に課題のような気がします。

それはさておき、大きな可能性を秘める、久々に(?)良い話題な気がします。導入進まないかなー。

記事ではオリコフォレントインシュアしか社名が出ていませんでしたが、画像を見る限り、以下の10社も導入するみたいですね。

・フォーシーズ
・エルズサポート
・ジェイリース
・エポスカード
・アーク
・ナップ
・日本賃貸保証
・全保連
・アプラス
・クレデンス

セイルボートという聞いたこともない会社ですが、11社の家賃保証会社が導入していることを見ると結構使い勝手が良いのかもしれない。

確か、クラウドサインとか、イマオスとかも同じようなサービスをやっていたはず。

誰か違いを教えて下さい。

ITのことをイットとは言わないの!


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家賃保証会社のインシュアとギャランティー

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家賃保証会社にはインシュア系とギャランティー系があります。ざっくり言うと社名にどちらが含まれているかです。

社名がインシュア系家賃保証会社の例
・オリコフォレントインシュア
・ニッポンインシュア
・オリバーインシュア
・ランドインシュア
・ルームバンクインシュア
・アクアインシュア
・越後屋インシュア

社名がギャランティー系家賃保証会社の例
・SBIギャランティー
・日商ギャランティー
・日本ギャランティ
・プレサンスギャランティ
・アールギャランティ
・ギャランティー・アンド・ファクタリング

【参考】社名が保証系の例
・あんしん保証
・ナップ賃貸保証
・近畿保証サービス
・賃住保証サービス
・日本賃貸保証(JID)
・フェアー信用保証
・グローバル賃貸保証

どれも家賃保証会社です。保証と付けるのはわかります。では保証は英語にするとインシュアでしょうか?ギャランティーなのでしょうか?

家賃の保証会社、DMM英会話に進出!にも少し触れていますが、家賃保証会社は英語ではguarantee companyというらしいです。

insureは保険という意味合いが強い。しかしながら結構な数の会社がインシュアを使っているところを考えると意味というよりはサービスの内容が保険に近しいということを考えてのことだろうか?

日本セーフティーのようにsafety(安全装置)を使うのは意訳でしょうが、ある意味では一番わかりやすいのかもしれません。

しかし、社名に保証もインシュアもギャランティーも使っていない保証会社も家賃保証会社としてしっかり認知されているからすごいよな、と思います。

待てよ?保険はinsuranceか?


ちなみに、ギャランティーは出演料(ギャラ)という意味もありますが、ここでは保証という意味で通しています。

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登録家賃保証会社、いつの間にか増える(現在57社)

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恒例の、国土交通省に登録される家賃保証会社を予想してはずれまくる企画が、また、始まりました。また、外しました。たぶん、もう、私の言うところは登録しないのだと思う。

前回はちょっと前ですが、6月27日に予想が外れたと書いてます。人間、当たればなんでもよいわけではない、毒が当たるとか、当たって砕けろとか。

大手はほぼ、登録し尽したので残りの登録はマイナー保証会社が多いと思います。さっそく見ていきましょう。

・フェアー信用保証
・アドヴェント
・アセット・アイ
・ナップ賃貸保証
・グローバル賃貸保証

普段見てないので気がつきませんが、フェアーとかは6月末には登録されていたようです。

フェアー信用保証は沖縄の保証会社です。特記することは正直ないのですが、沖縄の家賃保証会社は全保連を筆頭に、琉球セーフティー(日本セーフティーの関連会社)、レキオス、フェアー信用保証しかない、と思うので、この4社だけ覚えていれば沖縄通です。一時期、身売りするみたいな噂を聞いた気がしますが、持ち直したんでしょうか。

アドヴェントは審査承認率98%以上を公言している珍しい保証会社ですが、規模が小さく、あまり話題に出ないので詳細が分かりません。顧問弁護士がオーセンスですが、確か、どこか大手保証会社の顧問弁護士もオーセンスだったはず。家賃保証会社ではなく賃貸保証会社といい続けているという意味でも希少。

アセット・アイは長野県の保証会社。地方の保証会社っていうのは専業は珍しいと思います。アセット・アイもグループで建築、賃貸、保証と連携してトータルサポートしているようですね。

ナップ賃貸保証は、たびたび当ブログでも書いたことがありますが、不思議な会社です。公式ホームページをみても株式会社ナップとしかなっていないのに、国土交通省や家賃債務保証事業者協議会にはナップ賃貸保証として届け出ています。もしかして、ナップが親会社でナップ賃貸保証が子会社なのだろうか?

グローバル賃貸保証ほっと保証と同様、北海道の家賃保証会社です。代表の名前が權 喜植というので読めない方、続出ですが、これはクォン ヒーシクと読みます。東京スマイルというエステ系の会社も経営していますが、多分本業はこっち。

多分ですね。もう予想しても当たらないので予想は止めます。

もう57社も登録している。。。


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消費税が上がったから家賃が上がる?だったら払わない! → 結果

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業界的には当たり前のことでも、一般消費者には分からないことって多いですよね。

この消費税問題もそうです。不動産賃貸に関わっている方であれば当然知っている、賃貸住宅の非課税というものがあります。皆さんが住んでいる賃貸住宅には消費税が掛かっていません。掛かっているとしたら賃貸住宅ではなく、賃貸オフィスだと思います。

もし、消費税が掛かると家賃10万円に対して10万8000円を大家に支払うことになりますよね?でも皆さん払っていないですよね。当然です。それが賃貸住宅の非課税です。

だから消費税が8%から10%に上がっても2%分の上乗せを要求される事はありません。

今回の問い合わせは消費税が5%から8%に上がったときと言いますから2014年の話です。いつの話だよ!と思いますが相談が来たのだから仕方がない。

消費税が上がったから家賃が上がるという話をするので相談は入居者からかと思いましたが、大家からかよ!しかも、8%に上がった当時、消費税が上がったから(経費が増えるので)家賃を上げると話したけど、現在でも消費税増額分を払っていないので結構な金額になっていると相談に来ました。

私の分かる範囲を超えている!

う~ん・・・弁護士に相談したほうがよいと思いますが、法律の素人の私の見解です。役に立つかも分かりませんが、yahoo知恵袋で聞いてどこかの素人が専門家の顔して答えている、程度のことしかできませんので生暖かく見守りください。

まず、賃貸住宅なので消費税は掛かりません。そのため、消費税が5%から8%に上がったとしても家賃は変わりません。しかし、例外的に家賃が上がるとすれば、消費税が上がったことによって、本当に部屋を維持管理するための費用が上がったことが証明でき、かつ、賃貸借契約書の更新の際に相手がそれを認めていて、新しい更新契約書がある場合に限ると思います。

つまり、発端が消費税なだけで、いわゆる物価が上がった、地価が上がったことにより更新時に家賃が上がっただけ、と解釈するのが妥当な気がします。

消費税が上がったからといって、それが直接の原因で家賃を上げるのはできないと思いますので、消費税増額分は大家が諦めてください。

そういうと保証会社は大家の味方じゃなかったのか、とか言われそうですが、法的にダメなものはダメです。

ただ、私も回答に全く自信がありません。分かる方、経験のある方、逆に教えてください。

税金が上がっても賃貸住宅の家賃は上がらないので安心です。


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トラスト&グロース、ラクーンフィナンシャルに社名変更

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トラスト&グロースという売掛金保証会社が家賃債務保証も事業としてやっていたのですが、11月に入って社名変更したようです。その名も、株式会社ラクーンフィナンシャル

もともとラクーンホールディングスの子会社でしたが、家賃債務保証をやっているんだよね・・・?くらいの感じだと思っていました。だから私もこのブログではほとんど取り上げたことがありません。意図的に避けていた節はありますが、HPリニューアルに伴い、本格的に家賃保証会社としてやっていくようです。

あるのは羊の皮を被った延滞者と虎の威を借る保証会社で名前が1回出た程度です。

このたび、名前も変わって無事、ラクーンホールディングスの一員らしさが増しましたね。

名前がなんとなくネクストフィナンシャルサービス(現在のエルズサポート)を彷彿とさせますが、きっと保証会社を本格的にやったら思った以上に大変でやっぱり止めたくなって売却した、なんていうことはないと思います。

このラクーンフィナンシャルですが、家賃保証会社とは言っても事業用しか扱わないようです。事業用の家賃保証会社といえば、まず思いつくのがフォーシーズ(ただし、フォーシーズは居住用も広く扱っています)、次にSFビルサポートアース賃貸保証ソモマリン保証アラームボックスとかでしょうか。

競合多いですね。一昔前は誰も事業用家賃保証なんて考えていなかったんですが、どこかのタイミングで急激に増えましたね。上で紹介した保証会社は事業用に特に強い保証会社ですので規模は違えど大体どの保証会社も事業用を扱っていますからね。

例によって、Casaはこっそり事業用のページを設けているあたりは抜け目がない。

ラクーンフィナンシャルですが、HPリニューアルに伴いいろいろと公開される情報が出てきたのでこういうのは良いですね。最近はどの保証会社も情報を隠すようになっているのでさっぱりわからない。多分、競合に見せたくないのとサービスが変わりすぎて統一できないから幅を持たせたいんだろうと思います。

ラクーンフィナンシャルの場合、保証料は業界最安の65%~とありますが、65%が本当に業界最安なのかは少々疑問。最大は100%というからどちらかといえば高い部類ではないかな、と予想します。結局は審査次第なのでしょうが。更新料は賃料の10%というわけなので家賃が100万円なら最初に65万円、毎年10万円がミニマム。まー、こんなもんか。

24ヶ月保証で原状回復費用、訴訟費用、残置物撤去までが保証範囲というのでビジネスにしては広いと思いましたが、訴訟費用は最大100万円、原状回復費用と残置物撤去費用は最大でも1か月分が上限と言いますから、全部保証してくれるというよりは一部補填してくれるくらいの意味合いのほうがよいかもしれません。

というよりも、超高額案件は視野に入れていないように見えますね。超高額オフィスとかの保証はリスクを考えると難しすぎて業界でもほとんど手が出せない領域ですからね。

しかし、訴訟費用、原状回復費用、残置物撤去費用を上限ありで保証しているのに、どこかの保証会社みたいに「うちは全部保証しますから大丈夫ですよ!」などと言葉巧みに誘導し、いざ退去の際に保証が足りなくて大家と揉める、みたいにはならないでほしいですね。どことは言いませんけど。

酷い営業は居住用でしか原状回復費用を保証しないのに、事業用でも原状回復費用保証をしているかのように話して契約をとっているそうですから悪質です。

ラクーンの未来はどうなるか・・・期待です。

ラクーンというのはアライグマのことです。可愛いですね!


どうでもいいですが、バイオハザードの舞台はラクーンシティでしたよね。全く関係ないですけど。

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Casa、東証一部に指定替え

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びっくりしました。10月31日の取引終了後、Casaが東証二部から東証一部に指定替えを発表しています。これで家賃保証会社で上場している4社のうち3社は東証一部ということです。

う~ん、すごい。

C:あんしん保証がいまだマザーズのようだな。

I:奴は家賃保証会社上場4社の中でも最弱。

J:いまだ指定替えできないとは、上場4社の面汚しよ。


と言っているかどうかはわかりませんが、あんしん保証(https://anshin-gs.co.jp/)は低迷しているように見えます。

分かっていると思いますが、上場している保証会社4社はCasaジェイリースイントラスト、あんしん保証のことです。

Casa! 傘! アンブレラ!


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家賃保証会社ダ・カーポ、資本金増資!2,000万円→3,000万円

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家賃保証会社ダ・カーポが資本金増資を発表しましたね。ダ・カーポって何っていう方、マイナーな保証会社ですから知らないのも無理はありません。しかし、国土交通省の保証会社登録制度にも登録されている(国土交通大臣(1)第27号)立派な保証会社です。代表の二木正則さんはBNIというちょっと面白い企画(?)に参画しています。

ちなみに音楽記号のダ・カーポは「はじめから」というなのですが、保証会社のダ・カーポの由来はこれと関係あるのでしょうか?まさか、家賃が遅れた入居者に退去してもらって「はじめから」やり直すという意味、ということはないと思いますが・・・。

このダ・カーポが資本金を増資したそうです。2,000万円から3,000万円に。1,000万円ですから大きいといえば大きいですが、そこまでたいした金額ではありません。私はいつも思います。資本金を増やしてどうするんだろう?

資本金が多いとなんとなく会社としてすごそうですよね。なんとなく安心できますよね。なんとなく大手企業に見えますよね。そんな感じがします。

もしくは、戦略的に銀行から融資を受けやすくする、融資の金額を大きくするために資本金を増やしているのだろうかと思う。なぜか保証会社は資本金を増やしたがる傾向にあるようです。やはり、借り入れだろうか?

一例ですが、大手保証会社の日本賃貸保証(JID)の資本金は下記のように推移しています。

1995年5月 3,500万円
1996年2月 1億円
1998年8月 1億1,470万円
2002年4月 2億1,320万円
2003年6月 3億5,000万円
2005年10月 4億4,225万円
2005年12月 5億2,500万円
2006年3月 7億9,500万円
現在に至る

結構、小刻みに増やしていますね。定期的に出資者が出てきているということだろうか?しかし、JIDの場合、2006年を最後に増資をしていないので、これで十分ということだろうか。経営のことは難しくてよくわからない。

かたや、資本金を増やさない保証会社もあります。日本セーフティーです。売上規模で業界最大手なのに資本金は9,900万円です。私の拙い知識では、資本金が1億円未満であれば税金の面で得をしたはずです。企業努力がこんなところにも。

もう、何もかもはじめからやり直したい。。。みたいな?


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