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11月27日、大きなニュースが出てきました。
東証一部上場企業の
ハウスドゥが家賃債務保証業界に参入するそうです。
公式では家賃債務保証ではなく、賃貸保証サービスと銘打っています。
いいですねー。何がいいかって、上場企業が家賃債務保証会社をやると決算情報を出すので中身が見られるのがよいですね。
というのは冗談で、元々は仲介の不動産会社でしたが、売買・フランチャイズ・リフォーム・ハウスリースバックなど不動産関係を色々扱っている会社ですね。しかも不動産担保金融もやっているので、もしかしたらそちらの回収ノウハウを使って・・・なんてことはないと思いますけど。
不動産会社が家賃保証会社をやると、不動産会社として仲介手数料を得、保証会社として自社でやるので保証料も入って2度おいしいというわけです。手数料目当てで保証会社をやりだすとどこかで一気に延滞が起きたときに対処できないから大変です。
しかし、それでも大企業は長期的に見たら利益が出るとか、回収ノウハウがあるとか、採算が取れなければ売却するとか、ガッツで乗り切るとか手を打っているからすごいですよね。
どこまで本気で保証会社をやるか、だと思いますよ。
ところで、てっきり連結子会社を作って、子会社が家賃保証をするのだと思いましたが、そういうことは書いておりません。
まずは直営店管理物件及び自社保有収益物件を中心に提供を開始し、加盟店へのサービス展開を進めてまいります。
とありますので、最初はフランチャイズ展開しているところが対象なのでしょうが、フランチャイジーが管理管理会社でハウスドゥが保証会社とか、そういうことだろうか？
自社で管理している物件を自社で保証しても意味がないというか、ただの手数料二重取りになるだけのような気がします。
事業用物件も受け付けて原状回復費用も保証範囲とありますが、おそらく上限金額があるはずです。ではないと利益が出ません。
初回保証料は賃料の60%＋月額保証料1%とありますので1年に1度の支払いはないのでしょうが、家賃10万円なら月の保証料は1,000円。年間で保証料は12,000円。家賃が15万円なら月間で1,500円。年間で18,000円ですから、保証会社の更新料1万円というプランがあることを考えると実は月額1%というのはそこまで安くない。
しかし、京滋奈の保証会社には脅威となるかもしれない。
いや、待てよ？京都に支店がある保証会社はともかく、京都の保証会社ってどこだろうか？
エクシブとか？
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ゼロゼロ物件とは少し違うお話です。
初期費用０プランというものが世に出ました。賃貸物件の契約時には前家賃、日割り家賃以外にも様々な費用が掛かります。よく言われるのは敷金、礼金、仲介手数料。もう少し突っ込むと火災保険料、鍵交換代、清掃費用などがあります。更に言えば、引っ越してくるということは前の物件を出る必要があるわけで、前の物件も賃貸物件だった場合には退去費用も掛かります。
今回の初期費用０プランは退去費用まで0円とするらしいので驚きです。
世に出たと書きましたが2015年に導入されたらしいので、なぜ今更ニュースになっているのかは分かりません。また、退去費用0円というのは原状回復費用が0円という意味に聞こえますが、詳細は分かりません。
ですが、この記事のすごいのは
賃貸物件の契約では、敷金・礼金・仲介手数料・家財保険料・賃貸保証料・退去時清掃費用・鍵交換費用等が必要になるのが一般的です。
とあることです。
そうです。賃貸物件の契約では賃貸保証料が必要になるのが一般的なのです。
賃貸保証料なのか、家賃保証料なのか、保証料なのかはどれでも同じ意味です。保証料が一般的名初期費用として認められつつありますね。
最近になってようやく、賃貸物件には保証会社との契約が一般的です、なんて言われるようになりましたが、それでも保証料が初期費用として掛かるのが当然、みたいな記事は、まだ珍しいと思います。
ようやく家賃保証会社が市民権を得てきた、ということでしょうか。
なお、この初期費用0円プランにはリネシスCLUBという、よく分からない月会費が発生しています。そして、謎の早期解約違約金が発生するサービスらしいです。なにそれ、怖い。
初期費用が安くて入居率が上がれば長期的には家主のため、というサービスのようですが、そのためには何かを犠牲にして、何かを得る、トレードオフが必須ということでしょうか。
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携帯電話にしろ、動物園のチケットにしろ、世の中にはどこの世界にも学割がありますが、家賃債務保証会社でも例外はありません。
学生は未成年の場合も多く、収入もないことがほとんどです。一般に未成年が賃貸借契約を結ぶ場合には親の同意が必要で、収入がない方は貯金がある場合や内定がある場合を除いてほぼ審査が通りません。その意味では学生は保証しづらい属性ですが、学生の場合には親が連帯保証人になるのが常なので実はあまりリスクがありません。
大学に行かせるだけの資力がある方の契約なので学生が住むマンションの家賃くらい、普通、どうにかなるものです。
家賃保証会社で学生プランをやっているところでは、公開している情報を参照すると
くらいです。
通常の保証料は30%～50%程度なので学生プランは異様に安いですね。これだけ安いと家賃延滞があった際には即赤字なのですが、それでも大手各社が学割プランを用意するのにはわけがありそうです。
単純に親が支払うので家賃延滞がおきづらいというのもありますが、おそらく学生のうちから保証会社として認知してもらい、社会人になってからも使い続けて欲しいという意図があるのだと思います。
しかし、学生のときに契約手続きを取るのは学生本人ではなく、その親。そして、家賃保証会社の特性上、家賃が遅れなければ会社名が学生の目に触れることすらないのではないかと思います。
若いうちに契約させて囲い込もうとしようとするものの、実際には囲い込みできなさそうです。
考えようによっては、社会人になっても引っ越さずに学生のときに住んでいたマンションをそのまま使い続けるという可能性もあります。その場合、毎年保証料が取れるのでそれを狙っているのかもしれませんが、学生のときのマンションを社会人になってからも使い続けるのは少数派だと思います。
そうなると、学割は・・・社会貢献か？とも思うのですが、多分、そういう意図はありません。
可能性の域を出ませんが、学生のうちから保証会社を使わせることで、親に「今は時代は賃貸物件を借りる際には家賃保証会社を使うのが常識だ」感を植えつけさせるためかもしれません。
もしくは、学生はどうせ遅れても親から回収できるから、損をしないくらいなら取れるうちに取っておこうくらいの気持ちかもしれません。
業界ではあまり学生割引を出している保証会社はありませんね。割り引いてまで契約してもそこまで美味しくないからだと思います。しかし、それでも家賃が遅れれば容赦なく強制退去になるはずです。
もっとも、私の経験上、学生で裁判、強制退去になった方はいませんけど。
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家賃保証会社の社員が刃物を向けられたという事件がありました。ニュースでは刃物ではなく、「模擬刀」となっています。なぜ、刃物ではなく模擬刀と書いたのか、それはキャッチーだからでしょう。
家賃保証会社は家賃の支払い能力を保証する仕事です。その結果、入居者が家賃を遅れたら家主に立替払いします。しかし、家賃保証会社は連帯保証人ではないので支払いをするわけではありません。立替ているだけなので入居者に支払いを求めます。
大体は電話だけで解決するのですが、自分から電話をしない、電話をしても折り返さない、無視するという方は結構問題のある方です。この電話を無視する人が多い多い。多すぎてびっくりするくらい多いです。全体的な割合では少ないのかもしれませんが、母数が多いので1日電話し続けても終わらないくらい電話を無視する人がいます。
そんな電話で解決しない人に電話をし続けても意味がないので、さっさと家まで行きます。家まで行っても無視する人は無視するのですが、会える場合もあります。会うと当然支払いの話をするのですが、言っていることがむちゃくちゃで解決にならない場合には解決する方法ができるまで交渉する必要があります。
家賃は払えないから払えないと言い続ける家賃滞納者、対、払えないのは分かったからいつ、どうやって支払えるのか答えて欲しい家賃保証会社社員の戦いです。いえ、間違えました、戦っていません。交渉です。
だいたい、この手のやり取りは平行線が続くのですが、激高する方は稀です。ですが、激高すると刃物を取り出してくるというのは保証業界ではよく聞く話です。珍しいといえば珍しい話ですが、ぜんぜんあり得る話ですのでさほど驚きません。
ですが、模擬刀ともなれば話はやや別ですね。明確な何かを感じます。
ちなみに、わざわざ模擬刀と書いているのは刀とは明確に違いがあるからです。大きな違いは刃があるかどうか、つまり斬れるかどうかです。要するに見た目だけ日本刀です。叩かれれば痛いですが、刃物ではありません。ですが、先はとがっていますし、刃物ではありませんが、危険なことには間違いありません。何より相手に与える威圧感が普通じゃないです。
今回の事件、家賃延滞者は69歳のおじいちゃんだそうです。場所も川崎市と言いますし、若い頃はやんちゃだったのかもしれません。
ちなみに、ニュースでは模擬刀で脅したということで逮捕されています。この方は家賃が4ヶ月遅れているそうですので普通に考えれば、この後、強制退去になります。
しかし、しかしですよ。私はこのニュースを見て、模擬刀というところよりも注目するところがあります。
家賃保証会社社員の男性（５３）
とあります。53歳です。家賃保証会社の回収部隊としてはかなり高齢な部類です。どうなんでしょうね、こういうの。
ちなみに、話が平行線にならない場合でも相手が激高することはあります。色々ありますが、家賃保証会社側が強靭姿勢を貫き通した場合です。この場合、どっちが悪いとは言いませんが、最終的には、やはり刃物を出したほうが悪いことになります。
さて、今回どこの保証会社とは書いていませんが、川崎市ということもあり、
何かを思い出してしまいます。いや、まさかな・・・とは思いますが。
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世の中はステマで溢れています。ステマで溢れすぎて記事を勝手に作って本当のように書いています。
世の中不思議なもので、家賃保証会社の記事を集めたがる人がいます。記事を集めてまとめて公開するのですが、その情報元が創作だったりするから笑えません。しかも、1記事54円です。たぶん税込み価格なので1記事50円で売買されているようです。
よくもまぁ、労力をかけて50円で書くもんだと思いますし、50円で買えると思ったもんです。それでもやっているということは50円で実際に買えるからやっているんでしょうね。驚きです。
当然、家賃保証会社を推奨する内容よりも家賃保証会社の何かを書く内容を欲しがっています。その方がユーザーに受けるからです。結果、真実ではない、ユーザーが欲しがっている情報が世の中に出回ることになります。
そんなことをして、何の生産性があるのだろうかと思います。
しかし、そういうことをやる方がマーケティングをうまく回せるのでしょうから、やる阿呆よりもやらない阿呆なのでしょう。
私は日々、私なりに書いていますが、これがどこまで響くかも分かりません。ユーザー数は伸びていますが、たぶん、記事を買ってうまく回したほうが閲覧数は伸びるのでしょうね。
皆さん、私の記事も含めてですが、情報は書き手の書きたいことが出てきます。受け手は欲しい情報しか見ません。真実かどうかは自分でよくよく判断して騙されないようにしてください。
冒頭の画像で全保連という文字が見えますが、全保連の記事が欲しいという人は、普通、褒めるか叩くかのどちらかです。極端に褒めぎる記事も極端に叩く記事もどちらも信用なりません。特に全保連がヤクザという記事は信用できません。
業界的には、ある程度大きな保証会社は社員の質次第で、ある程度強硬姿勢はとっていると思います。それが正しいとはまったく思いませんが、割合的にはそんなものです。
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家賃保証会社のホームページリニューアルが止まりません。
今度は
グローバルトラストネットワークス（GTN）です。
元々の白を基調にした赤いサイトのイメージはそのまま、しかし、上下に固定メニューを設置した結果、使いづらくなりました。
SFビルサポートといい、あんしん保証といい（https://anshin-gs.co.jp/）最近はこの手の固定メニューが流行りなのでしょうか。
察するに、スマホユーザーの方が多いのでスマホ向けに作ってPC版はおまけなのか、自分たちのパソコンの画面が大きいのでこれでも使いやすいと思っているか、何も考えていないのかのどれかだと思います。
私のようにパソコンの画面の小さいユーザーにとっては画面の上部に固定メニューが出てくるだけで画面が小さくなるのに、上下に出てくるとなるともはやページを見たくなくなります。
どうも、GTNはワードプレスで作っているようです。ソースに丸出しです。そしてコメントアウトしている箇所が多いので、きっとちょこちょこ変更するつもりのようです。
ん？もしかして、と思って見てみるとあんしん保証もワードプレスでした。時代の波が来ていますね。
そして、残念かな。右上にlanguageとあるので英語と中国語ぐらいは使えるのかな？と思って触ってみると動作しません。
んん？なんで？と思ってよくよく見てみるとコメントアウトされている部分にen、ko、zhの3文字が。これってどう見ても英語、韓国語、中国語ですよね。そして、その直後に
このスクリプトはたぶん不要なのでコメントアウト解除しないでねと書いてあります。
ぜんぜん不要じゃなかったよね。
好意的に解釈しましょう。きっと、まだ、英語も、韓国語も、中国語もページができていなかったんですよ。だったら右上のlanguageごと削除しろっていうのは野暮なもんです。
今日はソースコードの話なので分からない人もいるかもしれませんね。
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家賃債務保証会社の10社に1社が赤字、と書くと保証会社は儲かっていないんだな、と見えますが、情報元は2014年のデータです。
突然、何を言い出したかというと
エルズサポートのLPを見て気になりました。例えばですが、「賃貸保証」でグーグル検索をするとリスティング広告が出てきます。
よくあるLPの形といえばそうですが、やや誤解を招くような表現があります。しかし、嘘は書いていないというような印象です。
家賃保証会社は基本的にそれほど儲かりません。というよりも、儲けるためには圧倒的多数を取り込んで滞納リスクを抑えるか、優良顧客を囲い込んで利益率を上げるかしかないからです。
圧倒的多数を取り込んでいる例では、
全保連は年間30万件以上の申し込みがあります。申し込み数と契約数は一致しませんが、申し込み数がそれだけあるということは契約数、つまり保証料も入ってくるということです。
ただ、申し込み数が多くなると、質のよいお客さんも多い代わりに質の悪いお客さんも多くなります。分かりやすくいえば、家賃を遅れる人も多くなります。しかし、家賃が遅れるだけなら回収部隊が動けばほぼ解決します。問題になるのは裁判しないとどうにもならないような層が一定数いることです。
そうなると困るので優良顧客を囲い込みたいのですが、審査を厳しくすると不動産会社に使い勝手が悪いと見放されてしまうので高い承認率を保ちながら、本当に悪いお客さんだけを篩にかける必要があります。
それができれば苦労はしないんですけどね。
もう１つ、家賃保証会社が儲ける方法があります。家賃延滞時の回収率を高く保つことです。そもそもが立て替えた家賃ですから、回収したところでプラスにはなりません。遅延損害金が取れるとは言っても人件費を考えるとほぼ利益にはなりません。むしろ赤です。それでも回収部隊が優秀なら家賃延滞時のマイナスを抑えられますので会社としては利益が確保できます。
しかし、それができている家賃保証会社はそれほど高くありません。
それでも2014年に比べ、2018年は各社、波に乗っている印象です。基本的に保証会社の売上は右肩上がりです。2018年6月に出た
日管協の短観でも保証会社の利用率は高い水準で維持できています。
不動産会社の需要がますます高まっているころあいです。
しかし、エルズサポートは2014年のデータを取り出しています。なぜか？悪い見方をすれば自社に都合の良いデータを使っているということもできますが、もう１つ、考え方があります。
私は2014年以後のデータが存在しないからだと思います。
悲しいことに、この家賃保証業界は一般的に、誰も、興味を持ちません。
それは家賃が遅れない人には完全に無駄なサービスだと思われていることと家賃が遅れる人には目の上のたんこぶなサービスと感じられているからだと思います。
データを作るほうも作ったところで興味を持っている人が少なくては作り甲斐もないのでしょう。しかし、家賃保証会社の上場も増えてきたことですし、もう1度作ってみてはどうでしょうか？今、家賃保証会社の統計データを本格的に作れば、どこのサイトも参照にしまくりです。作るだけの価値はあると思うんですけどね。
実は統計データがあるけど、私が知らないだけという可能性もありますので、もしご存知の方は教えてください。
エルズサポートのLPの疑問点の2つ目は自己資本比率に注目している点です。一般論では自己資本比率が高いと倒産しづらいといわれているようです。それは間違いではないですが、自己資本比率が低いということはそれだけ投資に使っている可能性も高く、会社としての成長意欲が高い会社と見ることができます。
事実、自己資本比率だけを見ると家賃保証会社の超大手はトップではありません。
エルズサポートは続いて流動比率と当座比率を上げていますので、複数の観点から総合的に判断すべきといっているのかもしれませんが、結局のところは現金さえあれば会社は倒産することはなく、融資枠に対してどれだけ融資されているかだけの問題で、新たな借り入れ先ができれば問題ない話です。
新しい借り入れ先っていうのを見つけるのが難しいという話はありますけど。
何が言いたいかというと、自己資本比率と流動比率と当座比率を見ても良い保証会社かどうかは分かりませんよ、ということです。どうも、このLPは会計に詳しい人が作ったのか、サービス内容を「その他」でくくっているところが不思議です。
そもそも他の会社が公開していないデータでは比較ができないし、営業担当に聞いても多分、分からないと答えてくると思います。家賃保証会社の営業はだいたいそんな感じだから。
ちなみに、無借金経営をアピールしている会社もあります。借り入れは無いなら無いほうが良いに決まっていますが、借り入れがあるのは普通のことです。
過去にも書きましたが潰れない保証会社がよいという結論です。
エルズサポートと結論は同じなのですが、ロジックが違います。
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業界人でなければまったく気にしない家賃保証会社の団体が３つあります。
- 家賃債務保証事業者協議会
- 全国賃貸保証業協会（LICC）
- 賃貸保証機構（LGO）
この中の全国賃貸保証業協会（通称：保証協会、LICC）ですが、いつの間にか正会員一覧が減っています。驚きです。
2017年5月の段階ではLICCの所属数は13社でした。それがいつの間にか11社になっています。公式ホームページには平成30年9月現在と書いていますので、もしかしたら最近更新されたのかもしれません。
現在、登録している11社は下記の通りです。
- アーク
- アルファー
- エルズサポート
- 近畿保証サービス
- 興和アシスト
- ジェイリース
- 全保連
- 賃住保証サービス
- ニッポンインシュア
- ホームネット
- ランドインシュア
うーん、消えた社はどこだ？と思い出してみたところ、思いつくのが2社あります。
オリコフォレントインシュア（2017年10月までの社名はリクルートフォレントインシュア）と
レジデンシャルサービスです。
もっと言うと、以前は
ギャランティー・アンド・ファクタリングも所属していたはずです。
ちなみにレジデンシャルサービスは長谷工ライブネットの子会社です。
なぜ抜けたのか、理由は様々でしょうが、LICCと聞いて最初に思いつくのが保証ブラックです。自分は過去に家賃が遅れているから保証ブラックだとか、ブラックリストに載っているから保証してもらえないと言われる方がいますが、それがこれです。
そもそも俗にいうブラックリストというリストは存在しません。世間でよくいうブラックリストはクレジットカードで引き落としができないことが続くとか、借り入れの返済が3ヶ月滞るとか、自己破産するとか、そういう時に「この人は何年何月にこういうことをしました」という記録が残ります。これを業界では「信用情報に傷がつく」と言い、俗語でブラックリストに載ると言っています。
信用情報機関としてはJICC（日本信用情報機構）、CIC（Credit Information Center）、JBA（全国銀行協会）の３つがありますが、家賃保証会社は、金融系ではあってもいわゆる金融業者ではありませんので、普通はこの３つのどれにも所属しません。そのため、ブラックリストを見ることができません。私がたとえブラックリストに載っていても家賃保証会社の審査には通りますと言っているのはこのためです。
ただし、信販系の家賃保証会社、つまりエポスカード、ジャックス、オリコなどのクレジット会社はこの信用情報機関に所属しているのでブラックリストの方は審査には通りません。
一方、保証ブラックと言うのは、おそらく、LICCが保管している家賃保証会社への滞納履歴の情報のことです。おそらくと書いたのは業界的にも保証ブラックという言い方は普通しません。だから、私に保証ブラックのことを聞かれても分かりませんと答えます。
しかし、現に過去に家賃が遅れた人が「自分は保証ブラックだから」と言っていますので、家賃が遅れたことがある＝滞納履歴が機関に残っている、と知っているのだと思います。もしくは、通常のブラックリストに載っているので家賃保証会社の審査に通らないと勘違いして保証ブラックと言っているか、です。
LICCが保管する家賃滞納者の情報は次の情報です。
氏名、生年月日、旧住所、電話番号、免許証番号等の個人特定番号、保証対象物件名・部屋番号、保証対象物件住所、保証開始日、月額賃料、保証終了日、入金額、代位弁済残高など
相当量の個人情報を保管しますね。
話を戻しますが、上述した脱退した保証会社はこの個人情報を登録・共有することを避けようとして脱退したのではないかと推測されます。単純に登録するのが面倒というのもあるのかもしれませんが、自社の情報を他社に渡したくないのでしょう。
また、
保証会社の仕事は保証することなのに、家賃滞納者の情報を共有して審査に利用するということは、過去に家賃滞納があった人を保証しないということになるので矛盾が生じます。しかし、ある意味では他社で滞納した人を自社でも受け入れないことで優良入居者だけを囲い込み、リスクが減少するので経営が安定するとも考えられます。
このあたりは経営スタンスなのでしょうが、私に言わせると、賃貸物件では家賃保証会社の利用率は7割、8割なのだから、家賃保証会社の審査に通らないと部屋を借りられないとも言える時代です。そういう時代に積極的に保証しないスタンスを取るのはどうなのだろうかと思います。
綺麗事で経営はできないのでしょうが、保証会社の本質は受け入れることだと思っています。
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昔はまったく気にしていなかったコンプライアンスですが、現在では結構どこの家賃保証会社も気にしているようです。そもそもコンプライアンスなんていうのは作らなくても当たり前の行動を取っていれば良いだけだと思うのですが、会社としてこういう取り組みをしていますというアピールというのもあるのではないかと思います。
だからなのかは分かりませんが、ホームページリニューアル前のジェイリースはコンプライアンスを徹底していることを売りにしていましたが、現在ではまったくアピールしていません。既に当たり前になっているのでしょう。
たびたび家賃保証会社の従業員による悪質な取り立てが問題になったりしますので、そういう意味では厳守してほしいですよね。
そんなコンプライアンスは結構、公開されておりません。だから各社独自に取り組んでいるのでしょうが、公開しているところがありました。
鹿児島の家賃保証会社アルファーです。名称はマニフェストですから、私たちはこうします、これはしませんという宣言書という意味合いなのでしょう。
なかなか面白い内容なので紹介しましょう。
1.張り紙をしない
他にも文書掲示、書類の投函は中身が見えないように封をするともあります。
2.電話、FAX、訪問の時間帯
午前8時から午後8時まで。
原文には午後20時とありますが、そんな細かいところを突っ込んでいけません。
3.連絡先
連絡が取れるのに勤務先やその他の居所に電話、電報、FAX、訪問をしない
4.声を荒げない
他にも粗暴な対応をしない、脅迫と取られるような言動をしない
5.ドアを叩かない。大声を出さない
6.窓、扉を開けない
7.ポストの中身を持って帰らない。開封しない
8.部屋に入らない。
単独で入室しない、玄関扉を閉めて交渉しないとあります。
9.覗き見しない
10.帰れと言われても帰らない
11.物件に入らない
12.ドアロックしない
水道なども閉めない
13.勝手に解約しない
14.勝手に荷物を搬出、処分しない。
15.契約者の荷物を預かる際に、保管に責任を負わないと約定しない。
アルファーのマニフェストの原文でもそれなりに分かりやすいのですが、やや法的な書き方をしていましたので更に分かりやすく書き直しました。
すごいですねー。どこかの大手保証会社に読ませたいくらいです。全部当たり前のことなんですが、とある家賃の保証会社ではまったく守ってないですからね。恐ろしいですね。
玄関の扉を閉めて交渉しないというのは、ドアを閉めて交渉すると、場合によっては監禁罪に問われる可能性があるので排除したものと思われます。契約者の家ではありますが、所有権は家主にありますし、自宅であってもドアを閉めた状態で玄関に保証会社の社員が立ちふさがっていれば監禁罪になる可能性は確かにありそうです。
ではドアを開けていれば立ちふさがっていいのかと言われるとダメですが、ドアが空いているか閉まっているかで裁判になった際に大きく変わったはずです。
他にも不退去罪、暴行罪、脅迫罪、威迫罪、器物破損罪などなどもろもろの法律違反をカバーしている内容ですね。すばらしい。他の保証会社も公開すればよいのに。
ちなみに、連絡と訪問の時間ですが、アルファーは朝の8時から夜の8時までと設定していますが、入居者によっては朝型の方、夜型の方、様々ですのでこの時間帯でできるのは結構すごいです。
先ほど保証会社の各社公開はしていないと書きましたが、では、団体はどうかと見てみると賃貸保証機構と家賃債務保証事業者協議会には自主ルールという似たような項目がありました。しかし、どちらもコンプライアンス的なものではなく、最低限これだけは守ってね、というような内容です。
どうもコンプライアンスの流行は終わっているらしい。
どうでも良い話ですが、
家賃債務保証事業者協議会の自主ルールは普通ですが、
賃貸保証機構の自主ルールはひどいです。
何がひどいかと言うとホームページに公開されているPDFのファイル名が
Microsoft Word - draft_業務適正化に関する自主ルール改定案_20160914
となっています。
ワードで作っていることは良いとして、ドラフトとか改定案とかばっちり書いてあります。
ドラフトだったけど、これで決まったということですよね？
まだ自主ルールも決まっていないけど、とりあえず公開しているとかじゃないですよね？
最後の20160914という謎の8桁の数字は天からの声で2016年9月14日と聞こえるのですが、まさか2年間もドラフトのまま放置しているということはないでしょうから、ファイル名を書き換えなったのでしょう。
sato という方がbullzipというソフトでワードから変換したそうです。
ネットって怖いね。なんでも分かりますね。そんな情報を公開しているLGOすごいですね。
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家賃保証会社の更新料に対する意見が多く出ています。
家賃保証会社の更新は1年に1回です。だから毎年更新料を払う必要があるのですが、これが負担だ、という方は多いですね。普通の入居者にしてみれば家賃が遅れることはありませんから、保証料は無駄なお金に見えるのでしょう。それも分からなくもないです。保証会社の更新料は安いところで1万円、高いところでは家賃の1か月分を請求するところもありますから、1年に1度、家賃と保証会社の更新料であわせて2か月分支払う必要が出てきたりします。
更に、2年に1度賃貸借契約の更新料が発生しますので、契約して2年経つと家賃＋保証会社の更新料＋賃貸借契約の更新料を支払う月があるわけです。そう考えると更新するのが馬鹿らしくて引越しを考える人がいるのも分かります。
私も賃貸に住んでいた頃には2年以内に引っ越していました。更新料が高いというのもありますが、今では初期費用もそれほど高くないので気分転換というか、新しい風を入れようと思ってです。
もうお気づきかもしれませんが、
家賃保証会社の更新料を支払わない方法は更新の前に引っ越すことです。当然ですが、更新の前に引っ越せば更新料を支払う必要はありません。というよりも、
更新の時期を迎えても請求を無視し続けたら請求が続きます。たとえ家賃が遅れていなくとも保証会社の大事な収入源ですので余程のことがない限りあきらめません。稀に更新料を無視し続けた結果訴えられたということもあります。更新料ごときで本気になるなよ、とか思うかもしれませんが、そう思っているのは入居者側であって、保証会社は超必死です。
私の場合、2年以内に引っ越すと書いている通り、1回目の保証会社の更新料は払い、2年経った時の賃貸借契約の更新をせずに引越しをしています。どのタイミングで引っ越すかは自由ですが、2年経った時点が料金的には一番お得だと思います。場合によっては家財保険または火災保険も更新しなくて済みますし。
実は、賃貸借契約の更新料を請求する法的根拠はないんです。ほとんどの場合、慣習で請求しているだけです。では違法な請求かと言うとそういうわけでもなく、裁判の判例では賃料に比べ高額すぎるということがなければ認める、という趣旨のものがでています。
要するに法的根拠はないけど、裁判所も認めているし、契約時に説明している内容なんだから払ってくださいということです。保証会社の更新料も似ています。私は家賃保証会社の更新料についての判例を知りませんが、保証会社の更新料系の裁判でダメとは言われておらず、現段階では認められていないわけではないはずです（判例を知っている人は連絡をください）。だから基本的には保証会社の更新料も払わなければなりません。それが契約というものです。
注意すべきなのは、更新の前に引越しをしなければならない点です。通常の賃貸借契約は退去の1ヶ月前に解約の申請をする必要があります。そのため、ぎりぎりになってから解約の申請をすると、解約申請は更新前だけど、契約期間は更新時期を過ぎていた場合には住んでいないのに更新料が発生します。たとえ数日であってもその期間の保証をしていますし、原状回復費用の保証もしている場合があるからです。そのため、もし更新前に引っ越そうと思っているなら、解約申請の時期は非常に重要です。
更新前に引っ越したら、初期費用が掛かるから結局損をすると考える方もいます。確かに黙って払って住んでいるよりはお金が掛かるかもしれませんが、冷静に考えるとそれほど悪くない選択肢です。
2年経って更新をする場合には、家賃＋賃貸借契約の更新料＋保証会社の更新料です。賃貸借契約の更新料は1ヶ月分のところが多く、保証会社の更新料は最大で1か月分、更に火災保険の更新や更新時の事務手数料を考えると3か月分近くの出費がでる可能性があります。
一方、今では敷金1ヶ月、礼金0円で部屋が探せる時代です。仲介手数料も0円の不動産屋もありますので安く済まそうと思えば、敷金＋家賃＋火災保険料＋引越し代＋保証料で済みます。敷金は前の物件の分が返ってきますし、保証料は家賃の30％～50%程度、引越し代は数万円です。そうすると言うほど損でもないです。
ちなみに、解約申請をするなら今の時期がちょうど良いです。今解約をすると引越しは12月中旬です。ばたばたする時期ですが、年を明けると賃貸業界の繁忙期になり物件が見つかりづらくなりますし、家賃が高くなりやすい時期です。更に
今の時期に引越しをすると大掃除をしなくて済むという特典が付いてきます。
以前も書きましたが、更新料は保証会社の生命線なので、できれば更新してほしいです。それでも引っ越すのであれば次も同じ保証会社を使ってくれると保証会社はとても喜びます。この喜びは入居者に伝わる方法が皆無に近いのが残念ですが。
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