家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

ホステス向け保証サービスの嘘とホント

スポンサーリンク
ほっと保証が新しいサービスを打ち出したようです。

その名も、Night Lady Plan(ナイトレディプラン)。新聞にはホステス向けと書いていますが、水商売や風俗店舗で働く女性向けサービスです。

このサービスを見て、色々驚きました。

まず保証料は家賃1か月分というのに驚きました。業界的には月額賃料の30%~100%と言われていますので、100%は高いです。水商売や風俗関係の方は、一般の方に比べると滞納率が高かったり、逃げちゃう率が高いので保証料が高いのかー、と思っていたら・・・

ライフカードを発行すると50%が戻ってくる仕組みだそうです。

家賃は地域によって大きく違いますのでなんとも言えませんが、東京で賃料10万円は普通ですが、ほっと保証の本拠地、北海道なら家賃5万は普通です。25000円バックと言いますが、クレジットカード会社からすると25000円で会員が1名増えるなら儲かりもんです。広告出して会員を増やすことを考えると獲得単価がかなり安い。

ほっと保証は50%で引き受けられるなら普通なので、ライフカード側にメリットがありそうです。

そして、記事には
これまで個別に保証してきた顧客そうだが、商品化することでさらに利用が増えるだろう。独自の審査基準を設け、高通過率を実現する。高い回収率を維持する当社だからこそ提供できる商品だ
とあります。

いろいろ突っ込めます。

これまで個別で受けていたというのは、今まで引き受けていなかったということです。ホステスは確かに滞納率や夜逃げ率は高いですが、今までそれだけの保証ができなかったという裏返しです。家賃債務保証会社の業務は保証することなので、滞納するから保証しませんでは大家のためになりません。むしろ、滞納するかもしれないけど私たちが付いているから安心して貸してください、と大家に言えるのが本当の保証会社です。

と思います。

独自の審査基準と書いてあります。独自の審査基準と言うフレーズはどの保証会社でもよく使うフレーズですが、これは単に審査基準を他と共有していないというだけの話です。例えば、クレジットカードの発行時には信用情報をチェックします。これは共有している審査基準があるから、しかも精度が高く、確立されているからです。一方、家賃保証会社はこういう情報を基本的には共有せず、精度も会社ごとに違い、確立していません。それを「独自基準を設ける」と言っています。別に悪いという意味ではありません。独自基準を設けているからすごい、風な書き方をしているように見えますが、どの保証会社もやっている普通のことです。

高通過率を実現するとあります。ホステス向けのサービスなのに、審査次第では落とすホステスがいるように見えます。

高い回収率を維持と言います。高い回収率がどの程度なのかは気になりますが、普通、家賃が遅れても待てば支払いします。ただ、待つとキャッシュが持たないので保証会社に立て替えてもらいます。つまり、そもそも回収率は低くありませんが、自分たちは高いと言っています。たぶん、どの保証会社も高い回収率を保っていると思います。

というよりも低い回収率な家賃保証会社はもう残っていないと思います。

そして、この記事を見て何よりも思ったことは

ホステスを保証するサービスって既にあるよねー、ということです。「ホステス向け」サービスはありませんが、ホステスを保証してくれる保証会社は既にあります。それをわざわざ言うのはホステスという言葉が目を引くからだと思います。

こういうのは戦略もあるのでしょうし、経営には戦略は欠かせないのですが、なんだかなーと思う次第です。

あー、言っておきますが、私はほっと保証が嫌いなわけではないですよ。ほっと保証がどう言ったか分かりませんが、この記事の書き方が気に食わないだけです。

自分たちも頑張って保証しているつもりなのですが、新サービスです、すごいでしょ感を出されると、もう世の中にあるサービスだし、と思ってしまうだけです。

ホステスっていうことは女性専用サービスだろうか


ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

国土交通省の保証会社登録制度、増えたり減ったり(現在57社)

スポンサーリンク
前回は11月初旬に書いていましたが、そのときは国土交通省の登録制度には57社が登録されていました。

今日見たら、まだ57社ですから変わらないなー、と思ったら・・・1社登録されて、1社削除されていましたから驚きです。

以前、ギャラクティー・アンド・ファクタリング(GAF)の登録は2回目(1度登録されて、別の番号で再度登録されている)と書いたとおり、削除された前例はありますが、GAFは再登録されています。

今回は削除されて、現状はそのままなので、もしかしたら帰ってこないかもしれません。

さて、新規で登録されたのは特定非営利活動法人ワンファミリー仙台です。会社でない登録は一般財団法人高齢者住宅財団、特定非営利活動法人抱樸に続いて3つ目ですね。各地域に1つはありそうなNPO法人です。

そして、削除されたのは、私の手元の資料によるとウィズライフ賃貸保証です。公式HPを持っていないため、実態がまるで分からない会社ですが、私のメモでは2017年10月に設立した会社ですので、まだ設立して1年です。倒産するには早すぎますし、問題を起こしたにしてはニュースに出ていません。

2018年1月には登録されていた会社ですので、設立と同時に申請したのだと思います。

ということは、家賃保証会社をやろうと思って、設立して、登録して、準備を進めていたが、準備が整わないのか、採算が合わないのか、不慮の事故かで早々に撤退した、ということだろうか?

私の記憶ですが、国土交通省の家賃保証会社登録制度に申請するには、従業員に家賃保証業務に精通している人が必要だったはずです。実務3年とか5年とかがあればいい、とかいう結構ゆるいものですが。

推測ですが、不動産会社が家賃保証も視野に入れて設立したものの、うまみがないから撤退、とかじゃないかなと。

ただ、私の予想は外れるのでまったく信用はしないでください。

設立1年で消えてしまったというのは計画的と見るべきか?


ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

家賃保証会社イントラストの売上単価はいくらなのか?

スポンサーリンク
家賃保証会社イントラストのブリッジレポートを見ていて気になることがあります。

果たしてイントラストの売上単価はいくらなのだろうか?

イントラストは東証一部に上場している総合保証会社です。元々は家賃保証会社でしたが、医療費保証や養育費保証など様々な保証事業を展開しているのが特徴です。売上は約30億円ありますが、家賃保証事業の売上は約7億円というのは以前書いたとおりです。

そして、今回のブリッジレポートで興味深い記載を見かけました。

2019年3月期の予想で売上高は1,484件なのだそうだ。

んんんんん???

何かおかしくないですか?

ブリッジレポートにある内容なのでそれなりに信用してよい情報だと思います。

しかし、売上高の単位が「件」なのも普通ではないですが、普通、家賃保証会社は契約件数を公開しません。しかも、1,500件弱というのは少なすぎないですか?

月120件の契約というのは本当だろうか?

そして、もう1つ。記載されている売上高の表には下記のように記載があります。

保証事業 1,484
ソリューション事業 1,666
合計 3,150

最後の3,150はどう見ても売上高31億5,000万円のことにしか見えないので、多分、単位の「件」が間違っているのだと思います。

ブリッジレポートにも間違いってあるんですね。

間違っているとは思いますが、一応、持っている情報で売上単価が出ますので出すだけ出してみましょう。

家賃保証事業の売上は約7億円。契約件数(と解釈します)は1,500件。

すると売上単価は46万円!?

これは高すぎますね。しかし、もう少し考えてみましょう。家賃保証事業の売上7億円の中には契約時に受け取る保証料(初回料)と毎年発生する更新料の2つがあるはずです。

上期末の家賃債務保証関連の契約数は前年同期末比 12.1%増の 316,945 件。内訳は、保証事業が同 6.0%減の 105,486 件、ソリューション事業が同 24.0%増の 211,459 件。


とありますので、現在の契約数は約10万件です。この10万件の中には今年契約した、まだ更新料が発生していない方とこれから引越し(解約)するので更新料が取れない方が含まれています。ざっくり10万件のうち6万件が更新するとしましょう。

イントラストの更新料がいくらなのか分かりませんが、仮に1万円として、なんと、更新料売上6億円。

残り1億円が初回料売上なので1,500件で割ると売上単価は・・・6万6,000円。

現実的な数値ではありますが、そもそもが間違っている(としか思えない)数字を元に、仮定の仮定で出している数字なので、間違っている可能性が非常に高いです。

上の引用にある、契約数10万件というのは新規件数かとも思いましたが、売上7億円で新規契約数10万件では更新料がなかったとしても、売上単価7,000円なのでありえません(低すぎます)。

上の計算だと家賃保証事業の売上7億円のうち、初回料1億円、更新料6億円なので比率がおかしすぎます。

ちなみに、ジェイリースは売上43億円のうち、初回料37億円、更新料6億円。Casaは売上82億円のうち、初回料45億円、更新料36億円です。

ビジネスモデルによりますが、初回料の方が更新料よりも高くなるのが一般的です。

まったく数値を参考にしていない、根拠の無い計算ですが、売上単価は4万円~7万円だと思います。このあたりは更新件数とか、平均更新料とか、更新料回収率とか別の数字が必要です。

更新料が発生しても回収できないと売上になりませんからね。

前提が間違っていると、その後、何をやっても間違っているという例


ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

アレモの買収額は2億7000万円

スポンサーリンク
先日、アレモがラクーングループに買収されたと記事を書きましたが、買収額がわかりました。

なんと買収額は2億7000万円だそうです。手数料を含めても3億円弱で買収できたというから驚きです。思えば、リーガル賃貸保証は1億5000万円で買収されていました。家賃保証会社ってこんなものなのだろうか。

ちなみにアレモの売上は2016年で2億円ちょっと、直近2018年9月のものを見ても2億7000万円弱です。偶然でしょうが、買収額と売上額がほぼ、一致しています。では利益はというと3000万円程度ですので、売上から考えればそんな感じです。1割強の利益はあるわけですから、どこの資本も入っていない独立系という意味ではまずまずです。

今はM&Aなんていうのは普通ですから、家賃保証会社の事業再編も進んでいるのかもしれません。M&Aにも理由によりますが、大企業の進出には違いありませんので、脅威といえば脅威です。

しかし、上場している大企業が参入する、業界が切磋琢磨する、業界がクリーンになる、ということであれば大歓迎です。保証会社が倒産してしまって家主に迷惑をかけてしまうくらいなら事業再編の方が万々歳。

27000万円で買収に対して3000万円の利益なら9年で回収か


さて、今年もあとちょっとですが、今年の最後の大きなニュースはこれでよいだろうか。年末、事件とか起きそうな予感がしますが。

ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

沖縄の家賃保証会社、マーチ家賃保証

スポンサーリンク
今年の10月末に沖縄の家賃保証会社、マーチ家賃保証のHPがオープンしました。会社の設立が2018年7月ということなので本当にできたばかりの会社です。

見てみると分かりますが、今風な感じのする、だけどやっぱり不動産屋っぽい感じのHPです。

このマーチ家賃保証ですが、なかなか粋なことを書いています。引用いたしますと
家賃保証会社は、不動産会社が決めるものだと思っていませんか?
これからは入居者様が家賃保証を選ぶ時代です。
お好みの家賃保証会社を選んで契約する事ができます。

ということです。

家賃保証会社の利用は増えていますが、やはり、家主向けと言いますか、管理会社向けサービス感が抜けません。本当は入居者にも賃貸人にもメリットのあるサービスなんですけどね。

入居者が家賃保証を選ぶ時代、だなんてかっこいいじゃありませんか。

で、WEB仮審査がありますので私もさっそく試してみました。

審査落ちました(笑)

なんで!?と思って条件を色々探ってみると、どうも、このマーチ家賃保証はやちん保証会社なのに保証人必須だそうです。入居者向けQ&Aページにははっきりと保証人条件は必須と書いてあります。

う~ん、残念。

ちなみに、入居者向けのWEB仮審査を始めたのはマーチ家賃保証が最初ではありません。私の知る限り、最初にはじめたのはナップだと思います。ナップの公式にも業界初の文字が見えます。

ナップの仮審査はかなりあっさり通ります。

入居者が家賃保証会社を選ぶ時代を考えると自然と悪質な家賃保証会社は淘汰されていきそうで良い感じですね。現状はどうしても賃貸人向けサービスとしか見られていないので賃借人向けサービスとして世の中に出るようになるといいですね。

ちなみのちなみですが、沖縄の家賃保証会社、あなたは何社思いつきますか?
ざっと思いつくのでこのくらいです。沖縄は面積の割りに家賃保証会社が多い気がしますが、何かあるのでしょうか?

沖縄は常夏って感じでよいですよね~


ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

アレモ、ラクーンホールディングスの子会社になる

スポンサーリンク
家賃保証会社のアレモがラクーンホールディングスの100%子会社になったようです。

ラクーンホールディングスは元々、ラクーンフィナンシャル(旧社名、トラスト&グロース)という事業用の家賃保証会社を持っていましたがアレモの買収により居住用にも力をいれ、グループとして本格的に家賃保証業界に参入するようです。

しかし、残念なのはラクーン本体側のプレリリースです。

何が残念かと言うとラクーンフィナンシャルのことに触れ
同社が提供する『事業用家賃保証』は、オフィスや店舗などの事業用物件において家賃滞納が発生した際に代って支払うサービスです。

と書いていることです。やっぱりラクーンも家賃保証のことを遅れた際の立替サービスだと思っているようで残念でなりません。

遅れた際に立て替えるということは、遅れなければ何もしない、という意味に聞こえます。しかし、実際には遅れていなくとも敷金の礼金の減額や入居審査の簡素化、連帯保証人を用意できない方、用意したくない方への賃貸借契約の簡素化など、実態として見えづらいところで大きく貢献しているはずなのです。

立替サービスとなると、家賃が絶対に遅れない人にはまったく無意味なサービスに取られかねませんが、そうではありません。更に言うと、どんな人でも家賃は遅れる可能性があるから家賃保証会社が入っているはずなのです。以前も書きましたが、家賃が100%遅れない入居者に付ける保証会社は必要ありません。

このあたりは見せ方とか、アピールのやり方でだいぶイメージが変わると思うんですけど、どこもこういうこと書きませんよね。

あんまり家賃保証会社は立替サービスだと連呼すると、家賃は遅れづらい方向け賃貸物件が流行るようになったり、家賃保証会社を利用しない代わりに連帯保証人を付ける風潮が強くなって、わけの分からない連帯保証人代行屋が流行ったり・・・しないと思いますけど、そうなったら嫌だな、と思った次第です。

家賃保証会社の事業統合が相次いでいるような気がします


しかし、何故アレモなのでしょうか?買収するにも安く抑えようと思えば他社の選択肢もあったはずです。アレモは大手保証会社というわけでもありませんのでやりやすかったのかもしれませんが、経営が比較的堅実だったからでしょうか?

アレモは普段はあまり注目される家賃保証会社ではありません。規模がそれほど大きくもなく、特段目新しいリリースをするわけでもなく、情報を公開するわけでもないからです。しかし、1点だけ、家賃保証会社として大きな特徴があります。それはLGOに加盟していることです。

LGOに加盟している保証会社は現在5社しかありません。アレモの他にはCasa、日本セーフティー、フォーシーズ、ハウスリーブです。そのため、LGO関連では何かと見られる会社ではありますが、もしかしたらラクーンの子会社になったことで今後、何か動くかもしれません。

ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

家賃のクレジットカード払いのメリット・デメリット

スポンサーリンク
昨日のマイナビ賃貸の記事にひどいものがありました。タイトルもズバリ家賃のクレジットカード払い、押さえたいメリット・デメリットとは?です。

なんだか前にも同じことあったな、と思ったらやっぱり同じようなことを書いていました。

前回もまったく同じことを言いましたが、改めて言います。

マイナビ賃貸ほどのメディアでも業界人の監修を入れずに外部の知識のないライターに書かせています。

記事を読んだら分かります。業界の知識を持っていない人が書いた記事です。しかも、それでOKを出したということはろくにチェックもしていないか、テキトーか、どちらにしても世に出す内容じゃありません。仮にもマイナビを冠につけているわけですからちゃんと運用しないとお里が知れます。

私なりにクレジットカードでの家賃払いのメリット・デメリットをまとめると
  • メリット1:ポイントが貯まる
  • メリット2:面倒がない
  • デメリット1:カードの維持費
  • デメリット2:実はぼったくり
といったところでしょうか。

メリット1:ポイントが貯まる
これは分かりやすいですよね。クレジットカードで支払うとカードの種類に応じたポイントが貯まります。感覚値ですが買い物の1%程度がポイントです。家賃10万円なら毎月1,000円分、1年間で12,000円分のポイントが貯まる計算です。

そう考えると入居者にとっては実質、家賃の値下げなのでありがたいことです。

ですが、この値下げにはカラクリがある場合もありますのでデメリットで後述します。

メリット2:面倒がない
これは単に家賃の口座引き落としと同じです。毎月振り込む手間がなくなります、というだけです。毎月振り込む場合、今だとスマホで即振り込み、なんてこともできますが、やはり面倒には違いないです。全てを自動化するのは効率的でよいですね。

クレジットカードだから、というわけではなく、現金の手渡しや振り込みではない、という程度の意味合いです。口座振替(引き落とし)が利用できるならクレジットカードでも口座振替でも手間は同じです。

デメリット1:カードの維持費
これは入居前に持っているクレジットカードを利用できる、ということであればまったく問題ありません。しかし、クレジットカードを指定してくるケースがあります。

VISAかMasterを持っていれば通常は対応可能ですが、例外があります。信販系の家賃保証会社が入っていて、その会社指定のクレジットカードを作らされることです。これには通常、年会費が掛かります。

ポイントが貯まりますのでお得です、と紹介されていますが、よほど家賃が高くない限り貯まるポイントよりも年会費の方が高いです。そのため、はっきり言うと入居者は損をします。

持ちたくも無い2枚目、3枚目のカードを作らされた上に料金も高くなるので入居者のメリットは、ほぼ、ありません。

デメリット2:実はぼったくり
これは不動産業界の闇です。

クレジットカードを家賃支払いに使う場合、誰からカード利用手数料を負担しなければなりません。これが支払額の数%なのですが、家賃の場合、一般的な買い物よりも高額なので毎回結構な手数料が発生します。

通常、この手数料は管理会社が負担します。家主が負担することも例外的にあります。顧客確保のために家賃保証会社が負担することもあります。

家主は家賃収入が自分の収入なので手数料は負担したくありません。家賃保証会社が入っていれば負担することもあるでしょうが、家賃保証会社が入らないこともありますし、入っていても負担しないこともあります。

では、管理会社が素直に負担するかというと、素直じゃない不動産会社は自社で手数料を負担する一方、そもそもの家賃を手数料分値上げしています。

これは事実上、入居者にクレジットカードの利用手数料を負担させているのでNGです。しかし、入居者には家賃が値上げされているのかどうかの実態を調べることは困難ですので非常に分かりづらくなっています。

デメリットの1と2を考えると家賃をクレジットカードで支払うことで入居者にとって余計な出費が増えているだけ、ということもありえます。本当は怖い、不動産業界、の話でした。

ちなみに、冒頭で紹介したマイナビ賃貸の記事ではクレジットカードによる家賃支払いの項目のところに
  • 初期費用を分割で支払うことも可能
  • 利用停止になる恐れがある
などという謎の文言があります。

どちらも”クレジットカードによる家賃支払い”の際に関連して覚えておくとよいことではありますが、関係のない項目です。

賃貸借契約の初期費用の分割払いについては仲介会社または管理会社がクレジットカード支払いに対応している場合の話であって、家賃支払いができるかどうかとは一切関係がありません。仲介会社が紹介だけを行って、管理会社が物件管理だけを行って、家主に直接クレジットカードで支払いをする、ということがありうるからです。

利用停止になる恐れについては家賃とは一切何の関連もありません。単に、クレジットカードの引き落とし日に口座の中にお金がなければカード会社からカードブラックにされるだけの話なので、普段の買い物でも同じことです。

たぶん言いたいのは、家賃をカード払いできるところは初期費用もカード払いできるところも多いから聞いておくとよいことがあるかもね。家賃は普段の買い物よりも高額なのでカードの利用上限を超えやすくなったり、思った以上の出費になって口座の金額では不足することが増えるかもしれないので気をつけてね。程度の意味合いです。

でも口座の中にお金がないってことは家賃が支払えないってことなので、カードブラックになるか、保証会社ブラックになるか、管理会社に怒られるかの違いだと思います。

口座の中にお金はないけど、お金は持っているっていう方の場合、口座に入れる手間が必要なのでメリット2の「面倒がない」がなくなります。

結局クレジットカード払いで入居者が得をするのは
  1. 元々持っているカードが使える
  2. ぼったくりでない
場合に限ります。

ところで、今回の記事には2013年10月より、大手賃貸住宅会社がクレジットカードでの支払いを可能にしたとあります。

はて?会社名が書かれていないので大手賃貸住宅会社がどこのことだかは分かりませんが、私の拙い知識では、2013年10月の大東建託が初期費用のカード払い開始、2014年11月の大東建託が家賃のカード払い開始、のことを言っているのだと思います。
しかし、2014年2月には明和不動産管理が家賃のカード払いを開始していますので、大東建託よりも早いです。もし、2013年10月の段階で家賃のクレジットカード払いをしている不動産会社をご存知の方がいましたらご一報いただけますと助かります。

クレジットカードっていうのは奥が深い


そのうち、家賃の仮想通貨払いとか信用払いとか出て・・・いや、ないか。
ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

家賃が遅れられる側の気持ち

スポンサーリンク
家賃が遅れられる側、つまり家主側の気持ちという意味です。

一見、まったく関係なさそうな記事ですが、googleからアドセンスの支払いが遅れたという記事があります。

読んでいただければ大体わかりますが、話の概要は、
  • Googleの広告(アドセンス)の収益が毎月入るはずなのに遅れた
  • 企業の支払いは遅れてはいけない。
  • どうしてもということであればそれなりの理由が必要
  • いつまで待てばよいのかが分からないの信用がなくなる
  • せめて、次のアナウンス時期が欲しい
というものです。

読めばもう、私の言いたいことは分かるかもしれませんが、この話は企業の支払いの話ですが、物凄く一般化できる話なんですよね。入居者が家賃を支払わない場合の家主側の気持ちがそのまま出ています。

話を家賃支払いに置き換えると
  • 家賃が毎月入るはずなのに入っていない
  • 家賃支払いは遅れてはいけない
  • どうしても遅れるのであれば事前に通知が必要
  • いつ支払いができるのかがわからないと入居者の信用がなくなる
  • せめて、次にいつ連絡するのかが欲しい
ということです。

これって、まるっきり家賃回収の話ですよね。以前、家賃が遅れるがどうしたらよいかという記事を書きましたが、ここで書いたこと、そのまんまです。

家賃が遅れるなら
  • 遅れると分かった時点で連絡する
  • 支払日を明確にする
  • 明確にできないなら現状報告して次の連絡日を決める
これくらいはやって欲しいです。

どれもできないようだと、入居者としての信用情報がなくなります。そして、支払いがどうしてもできないようだと住むことはできません。

遅れるということは信用がなくなるということ


ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

  • このエントリーをはてなブックマークに追加