家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

フォーシーズが新サービスをはじめたらしいが、一風変わりすぎて何がしたいのか分からない

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フォーシーズというオフィス系に強い家賃保証会社があります。このフォーシーズ、他の保証会社と比べてもだいぶ特色がある独自路線なのですが、ホームページを見るとまた新しいことをはじめたようです。

倉庫・工場・貸地探しというサービス?なのですが、正直よく分からない。

元々「お部屋探し」と「オフィス・店舗探し」というサービスがあり、家賃保証会社が不動産賃貸業もやっていて、部屋を探せるのかと思いきや、地域から不動産会社を探せるという機能があるだけです。

この機能の趣旨がどこを見ても書いていないので何をしたいのか分からないのですが、おそらく、今の時点でフォーシーズと契約している入居者が次回も使ってもらえるように、提携している不動産仲介を探せる機能なのだと思います。実際、引っ越した際に再度使うことで割引があるとホームページにあります。

しかし、悲しいかな。家賃保証会社を入居者が選ぶようになるのはまだ先の話。実際には不動産会社が家賃保証会社を指定しています。本当は入居者が選べるようになると悪いところは淘汰されるので良いと思うんですけどね。

さて、たぶん、そんな提携不動産会社を調べることができる機能ですが、通常の住居とオフィス系以外に倉庫、工場、貸地も始めたようです。相変わらずマニアック路線です。

倉庫も工場も貸地も普通の家賃保証会社は保証しない分野です。保証しないというよりはリスクが高すぎて保証したくないし、利益が出づらい分野だからだと思います。

一般的には倉庫や工場は家賃単価が高めなので、契約時の保証料は高めです。しかし、一度家賃が遅れた時が大変です。一個人の家賃延滞の場合には一般的には次に給与で払えます。しかし、法人の家賃延滞があったときには、次の支払いがいつになるのか確定しないことが多いからです。

たぶん、戦略的に他の保証会社が取らないところを取ることでリスク分散して多少の延滞があってもプラスになるようにしているのだと思います。そのあたりが功を奏しているのでしょうが、実績ページを見るといい感じで右肩上がりです。

右肩上がりなのは家賃保証会社は大体右肩上がりなのですが、フォーシーズの場合はオフィスや工場などの高額帯を取ってのことだから真似ができない。

そして、工場や倉庫の最大のリスクは訴訟になったときだと思います。一般的な住居では家賃滞納があり裁判をした場合、相手が出ていかなければ立ち退きの強制執行を行います。いわゆる、強制退去です。荷物は専門の業者が運び出して入居者に渡すか処分するかします。

工場の場合、通常では考えられないような備品があったり、什器があったり、薬剤があったりするので、普通、怖くて手が出せない分野です。そのあたりのリスクまで背負っているのでやはり真似できない。

ちなみに冒頭で独自路線と書きましたが、フォーシーズはオフィス系で強いというのはもちろん、家賃の上限額を定めず、家賃の立て替え回数を定めず、審査の承認率は98%以上でいわゆる保証ブラック以外は全て通るとまで噂されている会社です。広告は常人には理解しがたいものを出します。

ちなみに一般的な家賃保証会社の審査承認率は高くても8割~9割です。ほとんどの人は通りますが、それでも割に合わない人は審査に通りません。98%を公言している保証会社のはフォーシーズとアドヴェントくらいです。

ちなみのちなみに無借金経営を前面に出していますが、借り入れはない方がよいけれど、借り入れがあることは何も悪いことではないので、どこまで響くかは微妙です。そういう意味では、他の保証会社とはやり方も主張もまったく違うので独自路線です。

ちなみのちなみのちなみに、ケーシーズという名前が似ていますがフォーシーズとまったく関係ない消費者支援機構と猛烈に揉めているらしいです。

このケーシーズはかなりのアンチ保証会社のようで、今まで日本セーフティー、Casa、JIDなど数多くの家賃保証会社に申し入れという名の申し入れを行い、相手にしていられないので申し入れを受け入れられていますが、両者まったく引く気がないらしく2016年の話を、本日の時点でもまだ争っています。

この争いについては、私も過去に少し触れていますので気になる方はどうぞ。

喧嘩するほど仲がよいとは言いますが、これは完全に仲が悪い例ですね。

戦略的に独自路線なのか、隙間を探して独自路線なのか


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2019年、家賃保証会社はどう変わるか?

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2019年ももう半月が経ちます。家賃保証会社の新年は、年末の支払い不履行の対応に追われることになるのですが、年始早々、管理会社から家賃滞納の報告が続々と届きますので、1月初旬は回収部隊は大忙しです。

そんな新年ですが、2019年に家賃保証会社業界での動きを予想してみます。

  1. 国土交通省の家賃債務保証業者登録制度
  2. 家賃保証会社の統廃合
  3. 電子署名の導入
  4. 家賃保証会社 対 信販会社の激化

1.国土交通省の家賃債務保証業者登録制度
2017年に登録受付を開始し、2018年の1月から登録が徐々に始まりました。現在では58社が登録しています。

もともと登録したところでほとんど意味をなさない形だけという意味合いの強かった登録制度ですが、家賃保証会社は全国で推定150社ですので3割は参加していることになります。大手はほぼ登録していますので、2019年は家賃債務保証事業者協議会と連携(?)して何かしてくれそうです。と期待します。

何かしてくれないと何のための制度なのか分からず、税金の無駄遣い感が出てきます。2018年は登録家賃保証会社を増やす年、2019年から始動、と信じたい。

2.家賃保証会社の統廃合
2018年はリーガル賃貸保証の買収アレモの買収と新しい風が吹きそうな統合が進みました。

また、2018年11月下旬にはハウスドゥが家賃保証業界に参入するなど大きな動きが見られそうです。おそらくこの統廃合や新規参入は2019年も続くと思われます。

家賃保証業界は儲けにくい業界だと思いますが、今は民法改正もあり波に乗っています。そして、期待はでき、市場は非常に大きいはずなのに超大手が参入していません。業界最大手クラスでも売上100億円程度ですから、適当な保証会社数社を買収してシステマチックにお金に変えるIT企業なんていうのが入ってきても不思議ではありません。

また、不動産業界的にも保証会社の認知がだいぶ進んでいますので、普及率という意味では申し分ないです。保証会社がストックビジネスということを考え、初期投資をいくらか入れてブーストを掛けて数年で黒字化、というのはぜんぜんありうる線だと思います。

たぶん、今までのような不動産会社系発の保証会社ではなく、まったく違う業界が目をつけて参入してくると思います。

3.電子署名の導入
不動産業界は完全に紙媒体の業界です。これはIT化が遅れているというのもありますが、法律の縛りがあるのでどうしても紙でしか対応ができないというのがあります。

しかし、家賃保証会社は関係がありません。世間の波に乗ってIT化が進むことは十分ありえます。

2018年11月にはキマRoom!Signコネクトというのが出てきましたが、こんな感じで電子化が進むと思います。家賃保証会社と入居者の連絡がLINEみたいにチャットになったり、クラウドシステムが発達して家賃保証会社と不動産会社とのやり取りが利便性が上がったりというのが考えられます。

というよりも、そうしないと新規参入してきたIT系の保証会社が出てきたときに対抗できなくなります。

4.家賃保証会社 対 信販会社の激化
つまり、クレジットカードでの家賃支払いが普及してくると思われます。

クレジットカード払いはポイントがたまるというメリットはありますが、デメリットもそれなりに大きいです。そのあたりをどうアピールして売ってくるかですが、信販会社からの売り込みは激化し、家賃保証会社のシェアを奪ってくる可能性が高いです。

可能性が高いっていうか、数年前から動きはありますけどイマイチな動きだったように思います。ですが、家賃保証会社側がクレジットカードと保証をセットにして売り出し始めたので信販会社も負けじと新サービスを出すのではないかと。

実際に出すかどうかは分かりませんが、入居者にとって良いサービスが出ることそのものは良いことです。

問題なのはクレジットカードが出てくることで信販会社だけが得をする、不動産屋だけが得をするというのが出てこないかが心配です。

ちなみに、クレジットカードとのセット商品で家賃保証会社の利益はほとんど出ません。それはカード会社の手数料が厳しすぎて利益が出せないからです。この手数料の高さが家賃のカード払いの普及に待ったを掛けていたと思うのですが、最近ではずいぶんと下げているようですので、油断はできません。

IT系の恐ろしいところは出てきたサービスに追いつけないこと


ざっと思いついたのがこんな感じの4つですが、また、面白い情報が入ったらお知らせいたします。

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日管協短観2018年度上期データ。家賃保証会社利用割合は95.33%!機関保証への加入必須割合は78.7%!

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日管協短観2018年上期データが公開されています。

管理会社1,251社に送って戻りが153社(回答率12.2%)ですから戻りは悪いように見えます。しかし、これだけまとまった資料は貴重だな、といつも思います。

この短観を見ると家賃保証会社の利用割合という項目では

全国:97.50% → 95.33%

という数字が見えます。不動産会社はほぼ家賃保証会社を使っているということですね。しかし、2.17%とはいえ利用率が下がっているのは解せません。

私の立場上というのもありますが、家賃保証会社を使ったことのある不動産屋は家賃保証会社を使い続けると思います。もちろん、保証会社を乗り換えることはありますが、どこかしらの保証会社を使うはずです。

なぜならある一定以上の規模になると家賃滞納があった際に1件1件対応しきれないからです。

保証会社を利用せずに家賃滞納をすべて自社で回している管理会社も稀にありますが、審査をきちんとしているために滞納率が極端に低いか、回収専用の部署があるか、根性論で回すかのどれかだと思います。

それだけ家賃滞納がたくさんあると手に負えなくなります。ときどき、家賃滞納まで対応するのが管理会社の仕事だ、という方がいますが、家賃は決められた日までに振り込むのが契約なのに契約違反した方の面倒まで管理会社がみないといけないのがどうかしているのです。

利用率が下がったのを見て最初に考えたのは、不動産屋の高齢化です。夫婦や家族で経営している不動産屋の場合、管理まで手が回らなくなり縮小したり、仲介のみに専念したりするために保証会社の利用がなくなったのではないか。

そしてもう1つ考えたのは、家賃のクレジットカード払いにやられているのではないか、です。

家賃をクレジットカードで支払うとしても家賃滞納が続けばカードでの支払いはできなくなりますから管理会社で対応しなければならないのは変わりません。

しかし、短観によると2ヶ月以上滞納率は1.3%です。入居者の98.7%は家賃滞納しないか、滞納しても2ヶ月以上はたまらないということです。

家賃をクレジットカード払いにしておいて、カード支払いもできなくなってから退去交渉、裁判を自社で回しているだとしたら、考えようによってはありです。裁判のノウハウまであればですけど。

そして、短観には機関保証への加入必須割合が78.7%となっています。家賃保証会社ではなく機関保証という言い方が気になります。クレジットカードのことは機関保証とは言わないと思いますが、保証人代行のことをさしているのだろうか。しかし、どちらにしても78.7%という数字はほぼ家賃保証会社のことでしょうから8割弱は保証会社必須というのは大きいですね。

統計資料というのは貴重です


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リーガル賃貸保証、GAテクノロジー、イタンジの本社が変わるそうです。

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リーガル賃貸保証の本社が変わる、その際にGAテクノロジーズイタンジも本社が変わるそうです。

最初、なぜイタンジ?と何を言っているのか分かりませんでしたが、そういえばGAテクノロジーズは昨年10月1日にイタンジを子会社化、11月1日にリーガル賃貸保証を子会社にしたのでした。

確かに昨年、イタンジがどこかの子会社になったなーとかいう記事を見た気がします。そして、それとは別にリーガル賃貸保証が子会社化していますのでGAテクノロジーズは本気のようです。イタンジは不動産屋向けのバッキバキのIT会社です。家賃保証会社であるリーガル賃貸保証と組んで賃貸業界に変革を起こしそうですね。

確か、目指しているのは賃貸3.0とかいうインダストリー4.0みたいなやつですね。賃貸1.0が紙媒体の不動産広告、賃貸2.0がポータルなどの不動産仲介、賃貸3.0が完全WEB完結でAIとかビックデータとかを活用した不動産ソリューションだった気がします。

不動産業界もですが、家賃保証業界もIT化は進んでいない気がしますので、大手家賃保証会社で対抗できそうなのはCasaくらいかな。

ITソリューションで出口は見えるか


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全保連のCMが相変わらず何を言いたいのか分かりません

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昨年10月にも書きましたが全保連のCMの意味が分かりづらい。

今回は「見つからなかったもの編」だそうです。

何が見つからなかったのかは全保連の新しいCM(1月5日配信)を見れば分かりますが、ざっくり概要をお伝えすると

都会(?)に出たが連帯保証人がおらず部屋が借りられなかった。
だから田舎(?)に帰ってきた。


という内容です。

そんなあなたに全保連、でCMが終わるわけですが、何度見ても私には連帯保証人の代行屋に見えます。

このCMを見てすぐに分かるのは業界人だけのような気がしてなりません。

普通の思考回路では「保証人が見つからなかった」→「そんなあなたに全保連」→「あー、全保連は保証人をしてくれるんだ」となるのではないでしょうか。

ただ、一般消費者にとっては連帯保証人も家賃債務保証会社も同じなのかもしれませんけど。

しかし、不動産屋も不親切ですね。今時の不動産屋なら連帯保証人が用意できないと言うお客さんが来たら家賃保証会社を紹介すると思いますよ。そうしないとせっかくのお客さんが逃げちゃいますからね。家賃保証会社からの手数料も入らないし。

そして私は思うのです。不動産屋は保証会社を紹介しなかったのではなく、この人に部屋を貸したくなかったのではないでしょうか?例えばですが、保証会社ブラック(過去に家賃滞納があってそのまま逃げちゃった人)とか無職とか。

田舎から都会に出る場合、仕事が決まっての上京なら問題なく部屋は借りられますが、仕事が決まっていない場合、つまり無職の方には部屋は貸せません。貸せるのは貯金があって、敷金などを上乗せで支払える場合です。

しかし、敷金の上乗せで借りるというのも最近は聞かなくなった話です。なぜなら家賃保証会社が入るからです。敷金を上乗せで入れても家賃滞納が続けば上乗せしても足りなくなるということは十分に考えられます。そういう意味では家賃保証会社を入れないと怖くて部屋を貸せないというのが貸主側の立場ですから。

仕事がないと部屋が見つからない。部屋が見つからないと部屋が貸せない。

鶏と卵、どっちが先かみたいな話ですが、何も無い状態で上京するのはやめましょう。

CMの意味を深く考えても始まらないが、伝わらないCMに意味はあるのか


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年始の株価の結果【家賃保証会社】

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年始の株取引が締まりましたが各社ボロボロだったように見えます。

ジェイリース
11月中旬と12月中旬の2段階下落

ジェイリースは最高益を更新し続けているのだから順調!と思いきや、先日の貸し倒れ引当金厳格化問題の発生です。

それが原因かどうかは分かりませんが、11月中旬に一度大きく下がった株価が12月中旬になって更にダウン。

傾向だけ見るとダダ下がり。ですが、319円まで下がっています。多少のぶれはあるのでしょうが、これ以上大きく下がることはない!・・・と思うんだけどな。


Casa
上場4社の中では唯一安定・・・か?

上場している4社の中では一番安定しているように見えます。

ITソリューション系も織り交ぜて、更に家主を囲い込んで、更に更に飛躍しそうですが、株価については上がったり下がったり、いわゆるリスクを取ってないからでしょうね。

順調に伸びはしそうですが、一気に伸びる!ということにはならなさそう。

イントラスト
イントラスト株は下がる下がる

下がる下がる下がる。

段階的に下がり続けているような気がしてなりません。

やっていることはおかしくないと思うんですけどね。家賃保証会社としてはよく分からない方向に行っています。今は家賃保証、医療費保証、養育費保証の3本立てでやっていくつもりなのかもしれません。

がっつり家賃保証しています!っていう、いわゆる家賃債務保証会社感はまったくなくなりましたね。

あんしん保証(https://anshin-gs.co.jp/)
年末よりは回復したようですが・・・

みんな大好き、あんしん保証です。

下がって下がって、ついに200円を切るんじゃない?くらいまで下がりました。

200円まで下がったんだからもう下がらないだろう、と思わせて更に下がるのがあんしん保証があんしんできる由縁です。

みなさん、応援してあげましょう。


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リーガル賃貸保証のロゴが変わるそうです

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今年の1月1日のニュースによると、リーガル賃貸保証のロゴが変わるようです。

今までは A というロゴでしたが L になるそうです。

A とは Assurent Company(保証会社)の A だと思いますが、 L は Legal Assurent Companyの L だそうです。

昨年9月にリーガル賃貸保証がGAテクノロジーズに買収されたということを書きましたが、ようやく目に見える形で変化が出てきました。

多分、GAテクノロジーズも力を入れてくる分野だと思いますので2019年は注目です。

しかし、リーガル賃貸保証はギャランティでもインシュアでもなくAssurent(アシュレント?)なんですね。なんとなくですが、保証会社の英語版はギャランティとインシュアだと思っていました。

知っている限り、家賃保証会社でAssurent系なのはリーガル賃貸保証以外にはアレモ(Assurance Lease More)くらいです。

関係ないですがAssurentは保証ですが、Assurantは暗殺者という意味


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