家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

あんしん保証の第3四半期決算短信。短期借入金が5億円増える。

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あんしん保証が第3四半期決算短信を発表しています。

四半期純利益
30年3月期 → 31年3月期
営業収益 18億5600万円 → 22億5200万円
営業利益 5300万円 → 1億6200万円
経常利益 1億600万円 → 2億300万円
四半期純利益 5700万円 → 1億1500万円

通期の予想では営業収益で約32億円、純利益で約1億7000万円まで伸びるそうです。昨年の通期数字は営業収益で27億円程度ですから相当に伸びていますね。これはもしかしたら民法改正の波に乗っているのかもしれません。

しかし、伸びとは別に気になる数字があります。短期借入金が5億円増えています。負債は全部で12億円とありますから、売上32億円に対してはどうなんでしょうか?それでも投資と捉えればぜんぜん問題ありませんが、実際のところどうなんでしょうね。

もう1つ気になるのは、売上に対して利益率が低すぎないか、という点。売上が約32億に対して約1億7000万円の純利益だそうです。うーん、そんなものだろうか・・・?

暗闇の中でも動けば必ず光は見える・・・はず!


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現代ビジネスの、家賃を滞納する若者たち「3つの共通点」を考えてみる

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みんな大好き現代ビジネスに家賃を滞納する若者たち「3つの共通点」という記事があります。

なかなかにおもしろい記事ですのでご紹介します。

記事では若年層の家賃滞納には3つの共通点があるそうですが、その共通点というのがおもしろい。

共通点1.家賃保証会社を使う
共通点2.身の丈を超えた部屋を借りてしまう
共通点3.明け渡しのときに部屋が汚い

とあります。

タイトルだけ読むと、家賃保証会社を使う人は家賃が遅れる人、みたいな印象を受けますが、読んでみるとまったく違いました。

現在では家賃保証会社を使うのは一般的なことです。家賃がちゃんと払える人も家賃保証会社を利用して部屋を借りることも非常に多いはずです。それは1つには連帯保証人がいても連帯保証しなかったり、親族がいなかったり、疎遠だったりと様々な理由があります。

ここで言っている家賃が遅れる若年層というのは家賃保証会社を使わざるを得ない方のことです。今では家賃保証会社の利用率は7割とか8割とか言われていますが、1割2割は連帯保証人だけでも部屋を借りられる物件があるということです。しかし、家賃を遅れる可能性の高い若年層は、社会的信用度合いも低く、連帯保証人だけでは部屋を借りられないことが多いということがあります。

また、家賃保証会社を使えば審査には通りやすくなりますので、自分の支払える限界を超えている場合であっても部屋を借りることができます。これはある意味では家賃保証会社が悪いのでしょうが、「借りたい」を」手助けするのが家賃保証会社の役目ですので一概に悪いとも言い切れないでしょう。

実際、貯金が相当あるので高い部屋に借りたい、しかし審査に通らないので家賃保証会社を利用して借りたというケースはあります。一方、自分の月の給料とほぼ同額の家賃に住みたいと審査を通したところ、後々滞納に繋がったというケースもります。後者は配偶者が働いていて高収入だったので最初は良かったんですが、後々家庭内トラブルから支払い遅延に繋がった場合です。

家賃保証会社がなければ家賃滞納はなかったはずだ、と思う方もいるでしょうし、家賃保証会社のお陰で収入が低いけど預金があるので部屋が借りられたということもあります。どっちが良いと考えるかは考え方次第です。

あと、記事を読んでいて保証会社あるあるを感じたのですが、家賃を遅れる人はきちんとしていない方が多いです。それほど難しいことは言っていません。掃除をしてください。整理整頓してください。それだけで精神状態が落ち着きます。考え方もちゃんとしてくると思います。

過去に、お前ら(家賃滞納者)に告ぐを書いていますので、こちらもご参照ください。

お前らって、誰や!?


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家賃保証会社エルズサポートが70億円のシンジゲート方式コミットライン契約を結ぶ

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家賃保証会社エルズサポートが70億円のシンジゲート方式コミットライン契約を結んだようです。

公式ニュースの記載にはきちんと利用目的もありました。

本契約は当社の行う集金代行サービスに対し、従来はアレンジャーである三井住友銀行との当座借越契約に基づく融資により集金代行業務を行って参りましたが、集金代行サービスの取扱件数・金額増加に伴い、将来にわたって安定的な資金調達を行うために組成いたしました。


家賃保証会社のコミットラインというと思い出すのがJIDのコミットラインです。

JIDのコミットラインは30億でしたが、用途が書いていませんでした。立替金のためだと思いますが詳細は不明です。

一方、今回のエルズサポートのコミットラインでは集金代行サービス用と明記されています。

普通、家賃は管理会社が入居者の銀行口座から引き落とします(管理会社による集金代行)。管理会社で一旦プールして家主に支払います。対して、今回のような家賃保証会社による集金代行サービスでは入居者の銀行口座から家賃保証会社が引き落とします。そのお金を管理会社に送金し、管理会社が家主に送金をします。

家賃保証会社が引き落としをするので、引き落としができなかった場合、つまり家賃延滞が起きたときにはすぐに気がつきます。そこで即座に動けるので家賃保証会社にとってメリットがあります。管理会社からすると家賃が引き落としできなかったときに家賃保証会社への家賃延滞報告をせずに済むのでメリットがあります。

さて、この便利な集金代行サービスですが、引き落としできなかった場合でも家賃保証会社から管理会社への送金が発生します。契約件数が伸びてくると毎月の送金額もものすごい金額になりますので、毎月特定の日にキャッシュが一気になくなります。そこで回収できれば問題ないですが、回収ができない件数が伸びると次の送金ができなくなる可能性があります。

このためのコミットラインだと思われます。

しかしですよ。この、毎月特定の日に一気にキャッシュがなくなるというのは集金代行サービスに限りません。管理会社による集金代行であっても家賃の引き落としができなかった場合には家賃延滞報告が届きますので立替を行います。家賃額は集金代行であっても、なくても変わりませんので、結局、家賃保証会社が立て替えなければならない金額は同じです。

では、なぜ集金代行のときにキャッシュを気にするかというと、過去に家賃延滞報告が届いても立替を遅らせるという家賃保証会社が出てきたからだと思います。家賃延滞報告は届いたらすぐに立て替えるのが当たり前ですが、いろいろな言い訳をしてキャッシュがないので立て替えない、立て替えに優先順位をつける、立て替えを遅らせるということをやってしまった保証会社があります。

対して、集金代行であれば半ば強制的に送金しなければならないのでキャッシュがなければ送金できず、管理会社に「送金できなかった保証会社」として会社名が業界で認知されてしまいます。万が一にもそうなってしまうと保証会社としては終わりなので念を入れて準備をしているアピールをしているようにも見えます。管理会社からすれば最悪でも立て替えはしてくれるという安心材料になるのだと思います。

しかし、そういうこともあって最近は集金代行に銀行信託を使う保証会社が増えていますね。

銀行はお金のあるところにお金を貸す所です。


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東証一部上場企業ジェイリースの決算短信が出ました【2019年3月期 第3四半期】

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東証一部上場企業、ジェイリースの2019年3月期 第3四半期決算短信が出ました。

ジェイリースと言えば、先日いろいろあって、東京証券取引所に改善報告書を出しています。業績にどう影響しているのか注目ですね。

家賃保証会社は一部の例外を除いて、右肩上がりに売上は伸びていますので、売上が伸びているのは想定の範囲です。2018年3月期の売上高が約50億円で、2019年3月期予想が61億円ですので、11億円伸びていることになります。民法改正がプラスに作用していると言われているとはいえ、これはかなりすごいですね。

ただ、通期の純利益予想が9000万円というのはどういうわけだろう?売上高61億円に対して9000万円というと利益率が低すぎるように見えます。昨年比では純利益は+1億6000万円とはいえ、昨年はマイナスでしたからかなり厳しい数字に見えます。

そして、代位弁済回収率は95%を維持しています。相変わらず高い数字ですね。前回、計算方法にカラクリがあったのではないかと指摘しましたが、現段階でも95%と公式で発表しているということは、信じがたい数字ですが正しいのかもしれません。

代位弁済回収率が高い要因としては主に2つ考えられます。
・回収部隊が頑張っている
・審査が厳しい

回収部隊はいつでも、どこでも頑張るものですから、回収行動がマニュアル化されていて、最適化されているか、審査時点で源泉しているので家賃が遅れても回収が比較的容易か、なのだと思います。

しかし、ジェイリースはどちらかと言えば審査が緩い会社だと聞いています。実際はどうなんでしょうか。

ちなみに、短期借り入れ金が26億円もあります。昨年は13億円でしたから更に増えています。売上61億円で純利益9000万円で短期借り入れ26億円というのはどのように解釈すればよいのでしょうか?

会計に聡い方、解説をお願いします。

株価、明日はどっちだ!?


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JIDの売上高、当期純利益が減少している!?だが自己資本比率は上がった!

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いつになるのかずっと気になっていたんですが、ようやく日本賃貸保証(JID)の決算情報が更新されました。

なぜ気になっていたかというと、約1年前にJIDって潰れますか?という質問を受けて記事にしているからです。私なりの答えあわせがしたかったんです。

さて、気になる数字は?

貸借対照表


平成29年10月末 → 平成30年10月末
流動負債 46億300万円 → 46億3600万円
固定負債 27億9000万円 → 29億100万円

負債、増えてますね。

損益計算書


平成29年10月末 → 平成30年10月末
売上高 127億9000万円 → 111億8800万円(-16億200万円)
売上原価 46億5500万円 → 48億8200万円
 (内 保証実行額) 15億4100万円 → 22億6600万円
売上総利益 81億3400万円 → 63億600万円
営業利益 23億8100万円 → 11億3200万円
経常利益 23億1700万円 → 10億9600万円
当期純利益 16億3700万円 → 6億7800万円(-9億5900万円)

びっくりするくらい大幅に減少しています。売上高は128億近くあったのに112億程度まで、約16億円減少しています。どこの保証会社も民法改正の波に乗って右肩上がりの状態ですから、理由があるとはいえこの売上減は厳しいですね。売上原価も増えていますが、割合的には保証実行額が伸びすぎな気がします。

営業利益、経常利益ともに大幅減少していますが、これは売上減があった影響でしょう。

そして、当期純利益が16億円から約7億円まで減少しています。脅威のマイナス9億円です。

平成29年は売上127億円に対して当期純利益16億円ですから、利益は売上高に対して12.5%なので言うほど高くはないですがまずまずです。しかし、平成30年は売上112億円に対して当期純利益9億円ですから、利益は売上高に対してなんと8%しかありません!

こいつはキツイ。

ちなみに、自己資本比率は昨年48.5%だったのに対し、50.1%ですから伸びています。一般的に自己資本比率が高いと倒産しにくい、自己資本比率が40%以上ある会社は安泰と言われていますが、一般論は一般論です。業界によってぜんぜん違うので参考にしかなりません。自己資本比率が低くとも他の数字がよければ全く問題ないはずですが、利益率がちょーっと低いですね。

しかし、JIDってどうですか?潰れるって本当ですか?にも書きましたが、これでJIDが倒産するとは全く思いません。

なぜなら、JIDにはコミットラインがあるからです。現金さえあればどんなに財政が悪くとも会社は潰れません。その間に業績が回復すれば問題ないわけです。

昨年は様々な不幸から、予想通り業績が悪化したJIDですが、まだまだこれから、といったところです。

しかし、それでも売上高100億円はゆるぎないわけだから地盤はそれだけ地盤はしっかりしているということです。

これだけ書けるのもJIDが決算情報を公開しているおかげです。あと決算情報を公開している会社といえば、日本セーフティー全保連ニッポンインシュアフォーシーズほっと保証くらいです。(当然、上場企業は公開していますが。)

ありがたいことです。

JIDはこれからが梅田社長の手腕にかかってくるでしょうね。

表記をちゃっかり平成から西暦に直しているあたり、時代を考えている


知ってることは何でも公開します。
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上場している家賃保証会社の株価は民法改正で上がるか?

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相場の福の神とも呼ばれているらしい藤本氏が言うには、2019年は民法改正の影響で家賃保証会社の株価が上がるかもしれないそうです。

藤本氏が推奨する2倍になるかもしれない銘柄とコメントは以下の3つ。
●イントラスト(東証1部・7191)目標株価 700円
家賃債務保証サービスが中核のビジネスだが、介護・医療費の保証にも手を広げており、高齢化が進む中でこちらの成長にも期待を寄せられる。さらに、離婚後の養育費支払いを保証するサービスも立ち上げるなど、積極的に活躍領域の拡大を図っている
●Casa(東証1部・7196)目標株価 1,400円
金融機関などの系列ではなく、独立系として家賃債務保証サービスを全国で展開している大手で、仲介会社と太いパイプを築いているのが強み。長く保証人不要の家賃債務保証でノウハウを獲得してきただけに、今回の民法改正は絶好のチャンス到来となる
●ジェイリース(東証1部・7187)目標株価 700円
九州(大分市)が地盤だが、東京にも本社を構えて全国に支店を配し、広く住居用・事業用不動産物件の家賃債務保証サービスを展開している。また、近年は外国人向けの賃貸物件仲介にも力を入れており、「外国人就労拡大」というキーワードでも注目される
これを見て何か気づきませんか?

そうです。あんしん保証(東証マザーズ・7183、https://anshin-gs.co.jp/)が入っていません。福の神が言う2倍銘柄ですから、あんしん保証は特需を受けるかもしれませんが、2倍にはならないだろうということでしょう。

ちなみに、家賃保証会社という意味ではあんしん保証とイントラストCasaジェイリースの4社だけですが、上場していて家賃保証会社を子会社に持つ上場企業はざっと以下のものがあります。

  • サンフロンティア不動産(東証一部・8934)
  • オリコ(東証一部・8585)
  • フォーサイド(東証ジャスダック・2330)
  • GAテクノロジーズ(東証マザーズ・3491)

※もっとあります。詳細は上場している保証会社、上場している会社の子会社の保証会社参照。

フォーサイドは日本賃貸住宅保証機構、オリエントコーポレーションはオリコフォレントインシュア、サンフロンティア不動産はSFビルサポート、GAテクノロジーズはリーガル賃貸保証という家賃保証会社をそれぞれ持っています。

このうち、SFビルサポートは事業用専用ということもあり、特需は受けづらいと推測されます。オリコフォレントインシュアは特需の影響を受けるかもしれません。日本賃貸住宅保証機構は微妙でしょうね。

ですが、私が想定するに、2019年、GAテクノロジーズは伸びます(私の推測です。株式を購入して損をしても責任は負いかねます。)

GAテクノロジーズは名前の通り、IT企業です。しかも、いままで家賃保証のノウハウがあったわけではなく、昨年買収によって業界に参入しています。この会社の他社と違う特長として、バッキバキのIT企業というのがあります。完全にWEBで集客する気、満々です。

子会社のリーガル賃貸保証が家賃保証会社としてどこまで伸びるかはわかりませんが、特需の影響や話題性もあって一応は伸びることに加え、GAテクノロジーズが別事業として新規参入してきた不動産部門が急激に伸びる可能性が高いと踏んでいます。2月1日時点の終値で3,300円ですから、買えないというほど高くはありません。

だから、既存の家賃保証会社も負けないようにIT化を進めないとポッと出のITベンチャーに駆逐される可能性があります。

民法改正の何が影響するのか?


業界人でも気にしないのでしょうが、連帯保証人のあり方が変わります。

今までは連帯保証人は契約者と「連帯」していますので、家賃を払わなかったら即支払い義務が生じます。これは何度でも生じますので、契約者が払わなくても連帯保証人から回収できると大家は考えます。最悪、入居者が夜逃げをしても連帯保証にさえ抑えておけば大丈夫という意図もありました。

民法改正後には連帯保証人の「連帯」度合いが限定的になります。極度額と言いますが、賃貸借契約を結ぶ際に、上限○○万円までが連帯保証人の連帯の上限と定められます。現時点では、だいたい家賃の18~24ヶ月分程度が妥当と考えられています。
※この極度額の合理的な金額については諸説あります。

つまり、今までは10年でも20年でも入居者が家賃を払わなかったら、全て連帯保証人が支払わなければならなかったものが、最大でも1年半~2年程度で許されるということです。2年以上の延滞があっても、連帯保証人には支払い義務がなくなります。

これは業界的にはものすごいことです。今まで連帯保証人がいるから大丈夫と考えていた大家、家賃保証会社に保証料を支払うのがもったいないから連帯保証人を用意すると考えていた入居者、どちらも家賃保証会社を利用しないと部屋を貸せない、借りられないということが起こるかもしれません。

これにより家賃保証会社の利用頻度が更に高くなる、つまり、売上が伸びるということを特需と考えているのでしょう。

ちなみに、現時点で家賃保証会社の利用割合は7割~8割ありますので、2~3割は連帯保証人だけで契約できているか、連帯保証人すら使われていないというフロンティアです。単純計算、売上が前年度比で140%なんていうのもありうる話ですから。

せっかく減った株価です、これ以上増やさずに優良な銘柄だけを買う、それ以外にとレーダーの永遠の平和は望めません


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