家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

イントラストの売上の半分は保証業務

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イントラストの個人投資家向け会社説明会のまとめが公式から配信されています。

今まで謎に包まれていたイントラストの売上比率がわかるのか?家賃保証事業の売上はどのくらいなのか?と思って楽しみにして読んでみたら

ヘルスケア分野を含む保証業務が売上高の約半分を占める。主力は、賃貸住宅の契約に必要な連帯保証人を人に代わって会社として保証する家賃債務保証だ


こんな風に書いてありました。

「ヘルスケア分野を含む保証業務」というのがよくわからない書き方ですが、普通に考えれば家賃保証、医療費保証、養育費保証の3つのことだと思います。

主力は家賃保証とありますが、私の推測では主力っていうかほとんど家賃保証だと思います。

2018年3月期のイントラストの売上高は30億円弱ですので、保証業務の売上で約15億。9割くらいは家賃保証事業だと、私は、思っていますので13億~14億円程度が純粋な家賃保証事業の売上だと思います。

9割っていうのは私の推測ですので何の根拠もありません。株主の方は私よりも公式見解を信じてくださいね。

今までは完全にわかりませんでしたが、イントラストの家賃保証会社としての売上は精々15億円。ニッポンインシュアの売上が18期で12億超ですので、ニッポンインシュアよりも少し上か同じくらいの位置づけのようです。

もっとも、イントラストは純粋な家賃保証会社というわけではなく、ソリューション事業が売上の残り半分を担う総合保証会社ですので一般的な家賃保証会社とは比べられないところが多いですけど。

いつもイントラスト(entrust)のことをエントラストって読みそうになる・・・


そういえばイントラストの自己資本比率は70%ほどあります。非常に高くてよいのですが、投資すればよいのに、と思ってしまいます。自己資本比率が高いと倒産しづらい優良企業です、と世間では言いますが、実際には投資すればするほどリターンの可能性上がるので、上場していて株主に対して責任があるのであれば投資は欠かせないと思うんですけどねぇ。

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同業者(家賃保証会社)のブログご紹介

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以前もありましたが、家賃保証会社の同業者の方のブログを見つけましたのでご紹介いたします。

コスモポリタンに誓うBLOG

タイトルからは家賃保証会社感がないですが、家賃保証会社の社員の方が業界のことをブログで書いています。

前回に引き続き、なんだか嬉しかったので共有します。
私のブログよりも読みやすくて、濃いのでおすすめです。


短いけど、これで終わり!今日は月末で締めだから

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フォーシーズとLGBT

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LGBTという言葉が世間に広まってもう数年でしょうか。既に世の中に認知されている言葉だと思っていますが、ご存知ない方も私の周りにいますのでおさらいです。

LGBTとは、レズビアン(Lesbian)、ゲイ(Gay)、バイセクシュアル(Bisexual)、トランスジェンダー(Transgender)の総称です。性の多様性とでもいいましょうか。

ちなみに、レズビアンのことをレズと言ってはいけないらしい。ゲイのことをホモと言ってはいけないらしい。LGBTの方から聞いたことがあるのですが、レズとゲイは蔑称らしいですよ。

突然、何を言い出したのかと思うでしょうが、フォーシーズの丸山社長とJobRainbowの星社長が対談しています。

LGBTとは何か~「誰もが傷つかず、働きやすい職場」を 実現するために

フォーシーズではLGBTを受け入れているらしい。というよりも、今やLGBTを受け入れるのは常識になりつつあるので、これはそんなに驚きません。

驚いたのは結婚祝い金が会社から出るらしい。マジか・・・

記事によるとLGBTに該当する人は8.9%もいるそうです。1割弱、つまり10人いれば1にいてもおかしくはないわけだ。そういえば、先日、うちの会社の採用で履歴書の写真はどこからどう見ても女性ですが、性別欄には男に丸がついているということがありました。ついにそういう時代が来たか、と思ったものです。

まー、でもそうですよね。

最近は1つ増えて、LGBTQなどとも言うらしい


そして、以前も言っていましたが、ここでも言ってくれました。やはり、ぶれないですね。

「家賃債務保証事業」は不動産を賃貸する際、万一の延滞などに備えて家賃を保証する事業です。


延滞に備えて家賃を保証する、というのは入居者を保証するということです。だって、家賃保証会社の仕事は保証することですから。

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家賃保証会社は大事な脇役

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いつも思うのです。

楽侍の記事は濃い内容です。業界に詳しい方が書いているというのがよくわかります。

「大事な脇役」、家賃債務保証会社とは何者か《楽待新聞》
という記事があります。

書き方も言いえて妙。

滞納リスクへの対策として普及している「家賃債務保証」。平たく言えば、滞納が発生した場合、保証会社が入居者の代わりに家賃を立て替えてくれるサービスである。


こんな書き方ができるのは楽待くらいです。

普通は、家賃保証会社は入居者が支払う家賃が遅れたときに、入居者の代わりに家主に立て替える会社とか、家賃保証会社は賃貸借契約において入居者の支払い能力を支払う会社とか書きます。

つまり、会社のことを書きます。

楽待は上記のように、家賃債務保証は~サービスです、というような書き方をしています。若干平たく言いすぎな気がしなくもないですが、業界人でない方が読むことを考えるとこれが一番スマートかもしれません。

うーん、深い。

生命保険会社のことを、死んだらお金を出す会社とは言いませんが、生命保険は死んだらお金がもらえるサービスなら納得ですから。

そして、その後がすごい。詳しい!読みやすくて、端的ですばらしいですね。

多様化する保証会社のサービスの項目では、家賃保証会社が高齢者の見守り、就業支援、食料支援などを行っていると書いています。確かに珍しいサービスですね。

高齢者の見守りはイントラストが行っているサービスですね。確か、エルズサポート(の親会社のホームネット?)も行っていたと思います。

就業支援はたぶん、オリコフォレントインシュアのことだと思います。リクルートフォレントインシュア時代に就業支援をしているとか宣伝していました。

食料支援はCasaとフォーシーズが行っていますね。Casaの食料支援は以前動画になっていることを記事にしています。なかなか勉強になる動画ですので、一度見られることをおすすめいたします。

非常によい記事なのですが、それだけに保証会社と書くべきところを「管理会社」と書き間違えているところがあるのが惜しい。

プロでもこういう間違いあるんですね。

楽待(らくまち)ですよ、楽侍(さむらい)じゃないですよ


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家賃保証会社は借主の債務を保証するのか?

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「礼金・敷金ゼロ」でも初期費用をゼロにできない理由とは?という記事があります。

賃貸物件を借りるときの初期費用の話を記事にしています。そこに家賃保証会社のことが書いてありましたので少しご紹介いたします。

賃貸借契約で発生する借主の債務を保証するシステムとして、現在は「個人の連帯保証人」をたてる方法と「家賃保証会社」を利用する方法があります。

しかし、2020年の民法改正により、賃貸借契約でも「連帯保証債務の限度額」が定められることになるため、今後は「保証内容が明確」な家賃保証会社の利用が増えるのではないかと考えられます。


家賃保証会社の説明にはこのように書いてあります。

果たして、家賃保証会社は賃貸借契約で発生する借主の債務を保証するのでしょうか?

なんとなく、答えは想像がつくと思いますが、家賃保証会社は保証をするのが業務ですが、保証するのは賃借人です。家賃の支払い能力を保証するのがメインです。滞納家賃をはじめ、原状回復費用とか、賃貸借契約の更新料などを保証することもありますが、「賃貸借契約で生じる債務」を保証するとなると少し違う気がします。

まず、債務という言い方が難しい。債務は一般的な言葉ですが、ウィキペディア先生は債務を次のように説明しています。

債務(さいむ、英: debt)とは、ある者が他の者に対して一定の行為をすること又はしないこと(不作為)を内容とする義務をいう。
日常用語としては、借金と同義に用いられることがある。


たぶん、記事では遅れた家賃のことを「賃貸借契約で発生する借主の債務」と表現し、この中に原状回復費用と賃貸借契約の更新料も含めたのだと思います。

あながち間違っていないのですが、賃貸借契約で発生する借主の債務には一般的な初期費用と退去時の費用が入ると思います。

つまり、敷金、礼金、火災保険、鍵交換代、ハウスクリーニング代なども含まれるようにも読めますが、家賃保証会社は一般にここまでは保証しません。

保証するのは遅れた家賃です。プラン内容によっては原状回復費用(の一部)、賃貸借契約の更新料、訴訟費用(建物明け渡し訴訟、強制執行)、荷物処分代なども保証範囲です。

賃貸借契約で発生する借主の債務を保証するという書き方をあまり見なかったのでちょっとご紹介いたしました。家賃保証会社が保証するのは遅れた家賃ではありません。家賃が100%遅れない入居者に付ける保証会社はありません。

よくある誤解は「家賃保証会社とは、入居者が家賃を遅れたときに立て替える会社です」という奴です。私がこの書き方が気に食わないのは、家賃が遅れたら仕事する、家賃が遅れなかったら仕事しない、と読めるからです。

その意味では生命保険に似ていますね。亡くなったら保険が出ます、のことを死ななかったら仕事していない、とは言いませんから。

また、紹介記事にもありますが、「保証内容が明確」な家賃保証会社の利用が増えるは事実だと思います。

ただ、これも読み方が2通りあり、
  • 家賃保証会社の中でも保証内容が明確な会社の利用が増えるのか
  • 家賃保証会社は保証内容が明確なので連帯保証人を使わずに利用が増えるのか

まー、あまり変わらないかもしませんけど、日本語って難しいですよね。

ちなみに、どこが書いているのかと思ったら日刊住まいでした。運営はどこかと思ったら扶桑社でした。

恐れ入りました。

家賃保証会社は家賃債務保証会社ともいいます。つまり、そういうことです。


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あんしん保証の借金が更に増える。負債12億円→22億円

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だんだん心配になってきた、みんな大好き!あんしん保証のお話です。

あんしん保証はもともと賃貸あんしん保証という社名でした。当時(2015年頃まで)はまだぜんぜんパッとしない、いわゆるその他家賃保証会社の1つだったと記憶しています。家賃保証会社と言っても100社以上あると言われていますので(先日紹介した、中間管理職劇場◯◯の女のCasaの記事では200社以上とあります。)ぜんぜん目立っていませんでした。

それが一気に変わったのは2015年です。2015年7月に社名を賃貸あんしん保証からあんしん保証に変更し、2015年11月にマザーズに上場しています。

今では家賃保証会社の上場は普通ですが、家賃保証会社を子会社に持っている会社の上場はあっても、家賃保証会社の上場はありませんでした。リプラスという家賃保証会社はありましたが、2008年に倒産しています。

そのため、家賃保証会社が上場したというのは珍しかったんですね。話題になりました。

しかし、その後、ジェイリース、Casa、イントラストと家賃保証会社が上場し、この3社は今では東証一部上場企業です。一方、あんしん保証は今でもマザーズです。

マザーズが悪いと言っているのではないのです、ただ、どうしても肩書きを見てしまうと見劣りするな、ということです。

そんなあんしん保証です。2月15日の記事で紹介しましたが第3四半期決算短信でいろいろ見えてきました。

通期の売り上げ予想は32億円です。負債は12億円ですので売上に対する負債は多いように見えます。それでも投資と考えれば全く問題ないのですが、イメージはよくないですね。

そして、3月19日にまた借り入れの情報が出てきました。

概要はこんな感じです。
みずほ銀行 6億5,000万円
第四銀行 1億5,000万円
三井住友信託銀行 1億円
あおぞら銀行 1億円
合計 10億円

借り入れ理由についての公式情報です。

「あんしんプラス」(事前立替型自社保証商品)の販売増加による家賃等の立替の増加で、金融機関から資金調達するものです。借入期間は、収納代行会社から口座振替資金が当社に入金されるまでの間で、翌月上旬には口座振替資金が入金されるため、これらの借入は、借入を行った翌月上旬までに全額返済しております。
今後も毎月中旬に金融機関より同程度の金額・条件にて借入を行います。また、資金の状況によって借入を行った当月末日までに一部返済をし、借入を行った翌月上旬に全額返済する場合もあります。


業界的には普通のことを書いていますが、家賃保証業界にいない方、不動産に聡くない方には難しいことを言っているかもしれません。

3行で書くと

お金は借りたけど、毎月にすぐに入ってくるお金だよ
すぐに返すけど、すぐにまた同じ金額を借りるサイクルだよ。
ぜんぜん大丈夫だよ、ホントだよ


ということです。

解説します。

家賃保証会社の家賃立て替えには3つの方法があります。

1つ目は、通常の代位弁済方式です。
これは管理会社(または家主)に家賃が入ってこなかったときに管理会社から家賃保証会社に、誰のいつの分、いくらが遅れたという報告をします。家賃保証会社ではこの家賃延滞報告が届いた分を立て替えます(管理会社に振り込みます)。だから家賃が遅れたとしても管理会社からの家賃延滞報告が届かなければ、家賃を立て替えることはありません。だって、家賃保証会社には家賃延滞を知るすべがないからです。

2つ目は収納代行方式(今回の方式)です。
上の代位弁済方式では、家賃の支払先は管理会社(または家主)です。現金でも、引き落としでも、振り込みでも、カード払いでも何でもよいですが、代位弁済では家賃を管理会社に振り込むかどうかで家賃延滞が決まりますが、この収納代行方式では管理会社にかわって家賃の集金を家賃保証会社が行います。つまり、そもそもの家賃の振込先が家賃保証会社です。

そのため、家賃保証会社は毎月、収納代行方式の契約の入居者の家賃を全て引き落とし、管理会社に送金します。この時に引き落としができなかった入居者に対して回収行動を取ります。管理会社とすると家賃が遅れることがありませんし、家賃延滞報告を送る必要もありませんので手間がなくなります。その意味では非常に便利な方式です。収納代行だと、今度は管理会社側で家賃延滞を知るすべがありません。そのため、家賃保証会社では別の方法で誰の何月分が遅れたのかを管理会社に通知しています。

この収納代行で、入居者から引き落とし、その後に管理会社に送金すれば家賃保証会社の手出しはありませんのでまったく問題ありません。しかし、事前立て替え型の場合には入居者から家賃を引き落とす前に管理会社に送金します。そのため、送金するだけの現金を先に手元に用意しないといけません。送金さえできれば、そのすぐ後に入居者から引き落としができるのでキャッシュフローとしては問題ありません。

ここまで読んで、引き落として管理会社に振り込むだけの簡単なお仕事です、だと思った方もいるかもしれませんが、実際にはそこまで簡単ではないです。なぜなら、引き落とせない入居者も一定割合でいますので、その方に対して回収できない分は完全に家賃保証会社の手出しです。

例えば、10億円引き落として10億円送金する。これは資金という意味では簡単です。転送するだけですから。

では、8億円しか引き落とせなくて10億円送金する。これだと2億円が家賃延滞していますので、この分を回収しないといけません。

今回のように事前立て替え型では、10億円送金して、引き落とし日には8億円しか入らなかった!だから2億円不足、ということです。この最初に送金する10億円の補填のための資金調達が今回の借り入れの理由だそうです。

代位弁済にしても、収納代行にしても家賃が遅れたら立て替えるのは同じなんだからどっちでも同じじゃない?と思うかもしれませんが違います。

代位弁済の場合には家賃延滞報告が届かなければ家賃保証会社は立て替えません。管理会社が自分で勝手に回収した場合、管理会社と入居者で支払日を勝手に調整した場合、管理会社が報告を忘れた場合など、代位弁済には立て替えなくて済む場合がかなり多くあります。

家賃保証会社の立場として、立て替えができない、というのはかなり危ないので(実際に、家賃保証会社が資金不足で立て替えができなかった例は過去に何例もあります。)信用を確保するための資金調達だと思います。

なので、事前立て替え型収納代行のキャッシュフロー安定のための借り入れというのは分かります。

私が疑問なのは、銀行が分散されすぎじゃないですか?という点です。

10億円必要で、借り入れ金利の都合で安いところから優先的に借りて、残りをみずほ銀行から6億5,000万円調達した、とも見れますが、メインバンクのみずほ銀行からは6億5,000万円しか融資審査がおりなかったので、残りの3億5,000万円をかき集めた、とも見れます。
※メインバンクがみずほ銀行かどうかは知りません。

第四銀行とか聞いたこともないので調べてみると本店は新潟にある銀行です。伝手があったのでしょうか?借りられるところを探した結果でしょうか?

短期的にはここのところ調子はよいですが、長期的に見ると・・・


え?家賃保証会社の立て替えの3つ目を話していない?

3つ目はクレジットカード払いなのですが、こちらはゴニョゴニョ・・・興味がある方は自分で調べてみてね♥

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3月にHPをリニューアルした家賃保証会社アルファーとレストソリューション

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3月に入っていつの間にかHPをリニューアルしている家賃保証会社が2社もあります。

鹿児島の家賃保証会社アルファーレストソリューションです。どちらも国土交通省の家賃債務保証業者登録をしている会社です。

まずはアルファーから。リニューアルしてすっかり今風なホームページになっています。あまりに違いすぎてパソコンに向かって「あんた誰?」とか口走ってしまいました。元々の青を基調にしたデザインはそのまま。

アルファーの入居者様向けページにどこかで見たことがある文面を見つけました。

貸した方に保証人がいなくても家賃保証システムが万一の滞納リスクを保証するので安心して部屋を貸せるんです。


どこかで見たことがあると思ったら、私が以前家賃が100%遅れない入居者に付ける保証会社は無い!

家賃が遅れるかどうか分かりません、でも、私が保証するから絶対大丈夫です!って保証会社が言うから家主は安心して貸せるんです。


と書いています。同じとは言いませんが、内容は私と全く同じことを言っているように読めます。私の思いが鹿児島まで通じたようです。よかったよかった。

残念なのが一点。リニューアルして見やすくなって、今風になって、かっこよくなってよいのですが、せっかく公開していたマニフェストがなくなってしまいました。たぶん、家賃保証会社では唯一コンプライアンスを公開していたので非常に貴重だったんですけどね。

ですが、私は見つけました。まだサーバーにはマニフェストが残っているようです。そのうち消されると思いますので欲しい方はお早めにどうぞ。

次。

レストソリューションも3月6日にリニューアルしています。

していますが・・・えーっと。正直どこがどう変わったのかがわかりません。大きく変わっているのはわかるのですが、前のを覚えていません。

全体的にいろいろ変わったのはよくわかるんですが、イマイチ「変わった感」が弱いです。

そして、やらかしたのがこれです。


参照:レストソリューション公式HP


意味、わかるでしょうか?

家賃保証会社のHPによくある家主、保証会社、入居者の図です。不動産会社を入れて4者になることもあります。

たいへん残念なことに、私にはこの図の意味がわかりませんでした。なんとなく察することはできますが、何かが違う気がします。

参考までに正しい3社間図(または4者間図)の例です。

日本セーフティーの例

全保連の例

フォーシーズの例

エルズサポートの例

一例ですが4つほど挙げてみました。どれも意味がわかる図です。レストソリューションの担当者はお腹が痛かったのでしょうか。

ちなみに、アルファーもレストソリューションのどちらもセキュリティー面はあまり意識されていないようで、SSL化がされておりません。せっかくリニューアルしたのにもったいないですね。

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家賃保証会社Casaがすばらしい

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中間管理職劇場◯◯の女というサイトがあります。

名前の通り、中間管理職の女性を紹介しているという今の時代風なサイトです。登場人物の写真がちょっと怖い感じがしますが、コンセプトなのだと思います。強気な姉御な感じといえば伝わるでしょうか。

こちらのFILE18に家賃保証会社Casaの記事があります。これがすばらしい。

何がすばらしいかというと、女性管理職のサクセスストーリーという意味でもそうですが、なによりも

保証会社の仕事は、賃貸物件の入居者様の連帯保証人代わりに家賃を保証すること。


と明言しているところです。

そうなんです!保証会社の仕事は「保証すること」なんです!

どこぞのわけのわからないライターに、

保証会社とは、借主が家賃の滞納などを行った際に借主に代わって家賃を立て替える会社のことだ。


などという記事書かせるよりもずっとか真実を伝えています。

Casaは家賃保証会社としても実績がありますが、東証一部上場企業ですから、発言力があってよいですね。

この記事も結局ライターだろ、とか言ってはいけない


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家賃保証会社の日本あんしん保証(???)が身売りしてる!?

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TRANBIという事業継承・M&Aプラットフォームがあります。

ザックリ言うと事業を売りたい人と事業を買いたい人をマッチングするサイトです。

ここでとある家賃保証会社が身売りをしているようです。(2019年3月17日公開)

2018年で売上高1億円弱、従業員5名以下ということなので大きくはないですね。大阪市で家賃保証会社(賃貸保証会社)及び高齢者身元保証サービスということは・・・!?

もしかして、日本あんしん保証でしょうか?

ぜんぜん分からないのですが、大阪市で身元保証をやっている家賃保証会社となれば日本あんしん保証くらいしか思いつきません。

営業利益が1,000万円~2,500万円で売却希望額は5,000万円~7,500万円ということなので、数年で元は取れる計算ですね。

消えるかもしれませんので、その前にトランビの情報を転載しておきます。

売上高7,500万円〜1億円
営業利益1,000万円〜2,500万円
売却希望価格5,000万円〜7,500万円
所在地近畿
交渉対象個人,法人,M&A専門家


財務情報
会計年度2018
売上高7,500万円〜1億円
営業利益1,000万円〜2,500万円
総資産1,000万円〜2,500万円
負債1,000万円〜2,500万円
従業員数5人以下


案件概要
所在地近畿 >大阪府 >大阪市
譲渡対象資産法人(株式)
売却希望時期半年内
事業内容《家賃保証事業》
居住用住宅の賃貸時に保証会社が連帯保証人としてサポートするシステムの事業。
《高齢者身元保証事業》
高齢者入居者向けの「身元保証」サービスも提供しています。
主な顧客個人客
《家賃保証事業》賃貸物件入居者約2,000人
《高齢者身元保証事業》施設入居者約150人
製品サービス《家賃保証事業》
初期費用:賃料の1か月分
更新費用:10,000円~(1年毎)
《高齢者身元保証事業》
初期費用:賃料の1か月分+25,000円
月額費用:賃料の2%+2500円
事業の強み/差別化ポイント・販売代理店引き継ぎあり
・営業含めた人員の引き継ぎあり
・2000名以上のユーザー保有
・150店舗ほどの不動産会社とのネットワーク(関西圏)
・大手介護グループとの連携
製品・サービスの販売・提供方法売上構成は、
《家賃保証事業》
直接:39%
代理店:44%
《高齢者身元保証事業》
17%
譲渡理由戦略見直しのため
自社事業の選択と集中


ちょっと気になるので有力情報があったらご連絡ください。

また、村が1つ・・・じゃなくて保証会社が1つなくなった


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一方、GAテクノロジーズの株価は続伸しているお話し

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家賃保証会社Casaの株価が1,000円を切ったことは先日書いたとおりです。一方、大幅に伸びている会社もあります。

GAテクノロジーズです。

前年同期比で売上は約2倍ということなので、伸びすぎて怖いです。

GAテクノロジーズは厳密には保証会社ではありません。しかし、イタンジリーガル賃貸保証を子会社したことで、元々不動産業界に力を入れていましたが、更に加速しそうです。

リーガル賃貸保証は家賃保証業界ではそれほどの地位にはいませんが、GAテクノロジーズの力の入れ方次第では今後、かなりの脅威になりそうです。

ハウスリーブが良い例ですが、超大手不動産会社の子会社ということもありバンバン成約しているようで伸びが尋常じゃありません。


GAテクノロジーズは不動産会社ではなく、AIを活用した不動産の総合プラットフォームの開発運用、つまりITソリューション企業ですが案件をうまく引っ張れれば家賃保証でも相当伸びるはずです。

CEOの樋口龍さんはパラダイムシフトが起こるのは、何か問題が起こった時、その後に真のイノベーションが起こると言っているそうです。

うーん、ITソリューション、恐ろしいな。

家賃保証会社の中ではCasaはかなり進んでいるので応援したいですが。

自分はどうなのかといえば・・・ちょっとアレですけど。

パラダイムシフトとは何なのか


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