家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

【質問】家賃保証会社は念書がないと荷物撤去を行わないのか?

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同業の方(家賃保証業界)からご質問をいただきました。

家賃保証会社はどんなときに強制執行を行うのか?
必ず建物明渡訴訟を行うのか?

という内容です。

私の会社の内容はよくよく存じておりますが、書いてしまうと身バレする可能性がありますので、私の知っている一般論と当ブログに寄せられた家賃保証会社の内容を合わせて書きます。

【質問】夜逃げされた部屋の家賃の保証期間はいつまで?強制執行まで保証してもらえる?では、事前に家賃保証会社が入居者から書面を取得していた場合の話を書いていますが、一般的に家賃保証会社はどんなときに建物明渡訴訟を行うのでしょうか。

【質問】夜逃げされた部屋の家賃の保証期間はいつまで?強制執行まで保証してもらえる?でも書きましたが、覚書を事前に取得していた場合には覚書をもとに荷物を出してしまうことがあります。これは事前に入居者の同意を得ているから行えることです。

そして、念書を取得していた場合、若干弱いですが、それでも入居者の同意が得られていると判断できる場合には荷物を出すこともあります。

それは建物明渡訴訟と強制執行に掛かる費用が高すぎるからです。

訴訟まで行くのはレアケースですが、家賃保証会社は普段から家賃が遅れている方を相手にしていますので、もはや訴訟は普通のことです。しかし、それでも訴訟まで行くのは家賃が遅れている方の数%というレベルです。

訴訟になるということは、家賃が数ヶ月遅れているということ、多くは過去の判例をもとに家賃滞納が3ヶ月あれば訴訟するようです。そして、半年で裁判と強制執行が終わることを考えましょう。

すると家賃分だけで9か月分が遅れていることになります。ですが、家賃保証会社の負担は家賃9か月分では済みません。

  • 家賃9か月分
  • 建物明渡訴訟費用
  • 弁護士費用
  • 強制執行申立費用
  • 強制執行費用(荷物搬出費用)
  • 荷物保管費用
  • 荷物処分費用

ざっとこれくらい掛かります。ですが、やはり金額はわかりづらいと思います。

家賃9ヶ月分以外にだいたい100万円かかると思ってください。

部屋の大きさ、荷物量、入居者の状況などでかなり大きく上下しますので100万円というのはまったくアテにならない費用ですが、一般的な住居で10万円ではできませんし、300万円はかかりません。そういう意味での100万円だと思ってください。

もちろん、一般的な住居でも高級物件だと部屋が広い=荷物が多い+取り扱いが面倒な家具が多いなどでさらに高額になったり、事業用として使っている=処分費用に超絶高額費用がかかりまくったりとさまざまです。

100万円は本当に目安です。

だから月額家賃が10万円なら訴訟になったら200万円くらいが家賃保証会社の負担です。こういう案件があるのに1件の保証を月額賃料の50%とかで受けています。10万円の家賃なら5万円の保証料+更新料で受けているわけです。

訴訟が1件あるだけで損益分岐点がおかしくなるレベルで訴訟は高いです。

だから家賃保証会社は訴訟をやりたがりません(当然ですが)。

費用をもうちょっと細かいところまで見ると、建物明渡訴訟費用と強制執行申立費用は対してかかりません。弁護士費用も毎月の顧問料を払っているのが普通ですから一般的な弁護士費用よりは安いです。

金額面で厄介なのは強制執行費用です。荷物搬出する際には執行官の指示のもと、強制執行補助業者という民間の専門会社に依頼しないといけません。

まー、ぶっちゃけ癒着ですよ。執行官にバックがあるかは知りませんが。

執行官がいくつか執行補助業者を紹介、というかここから選べ見たいな感じで言われるので依頼します。すると当日の立会い、搬出する作業員の手配、トラックやダンボールなどの手配など全てをやってくれるのが強制執行補助業者です。保証会社は強制執行の当日いるだけで全てが終わるので大変に便利です。しかし、寡占な上にこちらには拒否権がないので費用は推して知るべし。

そして、入居者が帰ってきて荷物を返して欲しいと言われたときのために保管するように、と執行官に指示されると倉庫を用意して荷物を保管しないといけません。

一定期間が経つと執行官から荷物処分の許可が出ますが、というか、強制執行の当日に何月何日まで保管するようにと指示されますが、処分費用は保証会社持ちです。

処分とはいっても単に捨てるわけにもいきません。ゴミの分別とか処分法方が特殊なものとかがありますし、捨てられないものや換金性の高いものもあります。そういうのを全て保証会社が行います。保証会社ができない場合には荷物の処分を丸ごと外注します。

そういうわけで訴訟が1件出ると保証会社の利益が一気になくなります。ヤバイです。

※ただし、保証会社によって保証範囲や保証する上限金額、保証する時期が異なります。

だからでしょうが、家賃保証会社は支払いが危ないと思ったり、経験上行動が怪しいと思ったりしたら積極的に書面(覚書や念書)を取ることが多いです。

そして、この書面があれば訴訟を行わずに済むことも多いので、取ってりゃよかった覚書。取っててよかった覚書!みたいになるわけです。まるで公文式です。

さて、いつものように前口上が長くなりましたが、本当に家賃保証会社は書面がないと訴訟をしないのでしょうか?

実は家賃保証会社のスタンスによって大きく異なります。家賃保証会社によっては100%すべて訴訟する会社もあればリスク覚悟で訴訟しない保証会社もあります。

100%訴訟する家賃保証会社



100%訴訟するのは保証会社としては一番正しいやり方です。

すべて訴訟をすることで家主のリスクがなくなります。家主としてはリスクをなくして不動産経営ができるわけなのでありがたいのでしょうが、ある意味では悪い入居者を早く出して欲しいのに1年弱待たされるわけなので無理にでも出して欲しいという家主が一定数いるのも事実です。

過去の記事でも少し書いていますが、書面がない場合、フォーシーズはたぶん、すべて訴訟しています。

訴訟しない保証会社



訴訟を一切しないとは飛び道具すぎますが、そういう保証会社もあります。というよりも少なくとも数年前まではありました。今はわかりません。

どんなことがあっても訴訟をしません。それは訴訟する費用が高すぎるためです。

こういう保証会社はかなり無理にでも回収行動に出ます。そして、回収できない場合にはかなり無理な退去交渉をします。交渉に応じない場合には自力救済をします。

つまり、相手が住んでいてもある日突然荷物を出しちゃいます。そして鍵を交換して案件を終了にします。

挙句、勝手に出した荷物を返して欲しかったら貯まった家賃を払えとか言った上に、実際に払ったら支払いが遅かったのでもう処分しました、とか言ってくるヤバイ会社です。

ヤクザとニアリーイコールです。

信じがたいことですが、数年前まで実際にとある保証会社がやっていた手法です。さすがに社名は伏せますので聞かないでください。繰り返しますが、今やっているかはわかりません。

極々一部の家主には支持されていたようです。

手法はかなり間違っていますが、コスト管理とか経営という意味ではある種正しくて、例え訴えられて損害賠償をしたとしても、訴えてこない層(泣き寝入り層)がいることを考えれば訴訟するよりも経営はよくなるのかもしれません。会社としての信用はなくなりますが。

状況次第で訴訟したり、しなかったり



たぶん、一番多いのが状況に応じて訴訟したりしなかったり決める保証会社だと思います。

まー、ぶっちゃけ、全部訴訟なんてやっているというのは経営がよほどうまくいっているか、どこか別のところで利益を出していないと厳しいです。費用がかかりすぎますから。

そこで訴訟しなくてよいものは訴訟しません。

そのために保証会社が検討しているのは主に下記の5点です。

  • 死亡案件
  • 外国人対応
  • 明らかな夜逃げ
  • 弱気な入居者
  • 免責事項


死亡案件



亡くなった案件の場合、正規の手続きでは親族を探します。探す理由は主に2つ。

1.相続していないかを確かめるため
2.荷物を引き取り、搬出をしてもらうため

賃貸借契約は相続対象になりえますので、もしも相続すると言われた場合には責任は相続人にあります。だからこの時点で保証会社は荷物の搬出をしなくて済みます。

相続していなくとも、荷物の搬出を依頼できるケースがあります。長年連絡を取っていない親族でも、亡くなったとなれば話は別、と考えてくれる方は意外に多いです。

死亡案件は基本的に訴訟する必要がありません。訴訟する対象がいないからです。そのため、親族が一切いない場合には保証会社で勝手に荷物を搬出処分することはよくあります。

ただし、本当に親族がいないか確かめないと後々面倒になることが多いのも事実です。

また、相続する方がいる場合、相続人も家賃滞納したとかなると将来的には訴訟するケースはありえます。

外国人対応



外国人の場合、家賃滞納を続けた後に国に帰ってしまうケースがあります。かなり多いです。

経験上、家賃を数ヶ月支払わずに、出入りも数ヶ月ない外国人の場合、戻ってくることはまずありません。お国柄というのもあるのですが、海外では家賃を払わなければ強制的に出される、というのは普通です。日本では非常に消費者保護が進んでいますので家賃を払っていなくても居住権が認められますが、海外ではそんなことはありません。

外国人の場合、この感覚があるので家賃を払わないなら荷物を出されて終わる、くらいの感覚の人もいます。日本人の感覚ではわかりませんが、外国人には結構普通のことです。

日本人だからとか、外国人だからとか言いたくありませんが、外国人の場合、出入りがないなら99%以上の確率で荷物を勝手に処分しても問題ありません。

明らかな夜逃げ



経験的にわかる明らかな夜逃げの場合にも訴訟をしないことがあります。

判断が微妙なのですが、この案件を訴訟するくらいなら荷物を出してしまえ、という場合です。

荷物搬出をして処分するということもありますが、荷物搬出後に保管するというケースもあります。

確率は低いですが、戻ってくることがあるからです。戻ってきたときに、家賃を払っていないので解約にした。ただ、戻ってくる可能性があるので荷物は取ってあります。だから返します。と言うと入居者側に家賃滞納という負い目があるので訴えられる可能性は大きく減ります。

ここで荷物を捨ててしまって入居者が戻ってくると結構厄介です。家賃を払っていないのは確かに悪いが、荷物の中には○○があった、それだけでも返してくれ!みたいな訴えをしてくることがあります。これが貴重品だったりすると裁判に発展することがあります。

そして、プロ延滞者(っていうのか?)は意図的に夜逃げ風に部屋を出て、荷物が搬出処分されたことを見計らって戻ってきて、実際にはなかったのですが、荷物の中には○○があった、などと主張して訴えてくることがあります。これはかなり厄介です。証明のしようがない上に、法的なことを考えれば訴訟をしていない分、保証会社が不利ですから。

弱気な入居者



入居者の性格を考えて訴訟しないケースです。これが良いとはまったく思いませんが、保証会社が実際に行うやり方です。

弱気な入居者の場合、多少・・・というかかなり強気なやり方をしても反論や訴訟をしてきません。

悪い言い方をすれば、相手の弱みを利用しているわけです。

訴訟してこないならやってしまおうということです。

免責事項



これも良いやり方とは思いませんが、実際にある方法です。

保証契約書の免責事項を探す方法です。

契約上、家主がやらないといけないことをやっていなかったと主張して、保証契約そのものを無効にするケースです。

家主からするとある日突然保証契約を打ち切られるので最悪です。しかし、実際に保証会社が行っている方法です。

当たり前ですが、保証契約書はある程度は解釈に幅があります。家主が守らないといけないこと、とはいってもほとんどの場合には守っていなくても問題ありません。それは家主がお客様ですし、契約書というのはそういうものだからです。

しかし、その家主の案件が少ない場合や訴訟したときの保証会社負担があまりにも高額になる恐れがある場合には、信頼を失ってでも保証を打ち切るという強硬手段に出る保証会社も存在します。残念な話ですが。

訴訟するのがよいとは言っても、社会がそれで回るとは限らない


念のため、もう1度書きますが、一般的に書面がない場合、保証会社がどういう行動を取るかを私の知識や当ブログへの情報提供などとあわせて書いています。特定の保証会社の情報ではありません。

ご意見は info@hoshokaisha.jp またはコメントまで。

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【質問】夜逃げされた部屋の家賃の保証期間はいつまで?強制執行まで保証してもらえる?

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下記のお問い合わせを質問箱でいただきました。

こんにちは。 いつも保証会社さんにお世話になっております不動産会社の者です。
入居者の滞納後の保証期間終了に関して、教えて頂きたいのですが、 先日入居者が家賃滞納によって、残置物を残した状態(生活感はあります)で(おそらく)夜逃げしました。

この場合、基本的に残置物の処分は自力救済として禁止されているかと思うので、賃貸人からしてみると強制執行の法的手続きまで家賃を保証して頂きたいのですが、直近で某保証会社さんが滞納入居者から所有権放棄の一筆をとっていたらしく、その場合は強制執行までの家賃保証は難しいものなのですか??


お答えします。

保証範囲、保証期間は家賃保証会社と交わした契約書によるところが大きいため、判断しかねます。家賃保証会社が取得していた一筆の内容次第では強制執行可能です。

解説いたしますが、長いので答えだけ欲しい人は最後の【結論】をお読みください。

まず、通常の流れからご説明します。

通常、家賃が遅れて支払いできない期間が続いた場合、保証会社から入居者に退去を促します。このままだと生活が破綻するから引っ越したら?という意味です。

ただし、99%引っ越しません。遅れているが家賃は払うし、引越しにはお金がかかるし、引越し先もない。頼れる人もいないがもう少し待って欲しい。言い方や内容は違いますがだいたいこんなことを言われます。

そして、それでも払えない期間が続くと裁判を起こします。建物明渡し訴訟です。この裁判は本当に早いと3ヶ月程度で終わります。相手が争ってきたり、書類の準備とか家主の協力が得られなかったりするとどんどん長くなります。

裁判とは言いますが、契約書上払っていない入居者が悪いので、余程のことがない限り100%家主が勝ちます。そして、裁判で決まったから素直に引っ越してねと通知します。ただし、99%引っ越しません。

引越しにはお金が掛かるし、引越し先もない。頼れる人もいないのもう少し待って欲しい。言い方や内容は違いますがだいたいこんなことを言われます。

せっかく裁判で勝ったのに出て行かないので、今度は強制執行手続きを取ります。強制執行の申し立ては大体ですが、早いと1~2週間程度でできます。

強制執行というのは、執行官と一緒に契約物件まで行き、何月何日何時までに部屋を引き払うこと、と通告して、それまでに出て行かなければ本当に強制的に荷物を搬出することができる手続きです。

執行官とともに契約物件まで行って契約者と会えなければ執行官の指示のもと部屋の中に強制執行日を書いた紙を貼り付けかえります。もし契約者と会えれば、その場で執行官から入居者に強制執行の通告をしてくれます。

しかし、入居者はこう言います。引越しにはお金が掛かるし、引越し先もない。頼れる人もいないのもう少し待って欲しい。聞き飽きたわ、と内心思いながら、執行官の横で黙って聞いています。執行官にとって支払日はどうでもよいので一方的に通告して帰ります。

そして、待ちに待った強制執行日。執行官と荷物搬出業者(強制執行補助業者といいます)とともに物件に行って荷物がなくなっていれば何もせずに終了。もし荷物があれば搬出して終了。荷物があって契約者がいたら・・・強制的に荷物も契約者も出します。

入居者は言います。引越しにはお金が掛かるし、引越し先もない。頼れる人もいないので(略)

入居者と別れるときに住まいが決まったら連絡くださいね。貯まった家賃の支払い方は相談しましょう、と言って分かれますが、100%連絡してきません。

支払い交渉で難航しまくって揉めまくった入居者が合法的、かつ、強制的に追い出される姿を見ると、つい「ザマァwww」とか思ってしまいます。私の心は醜いですね。

これにて一件落着ですが。このあとの回収が大変です。住んでいる人は住み続けるためにお金を用意しますが、部屋を出た人には支払わなくてもリスクがないので交渉が難航することが非常に多いです。だから給料とかを差し押さえるんですが。

ここまでが一般論です。

では今回のケースはどうでしょうか?

夜逃げしてしまい、荷物が残っている状態です。夜逃げとはいいますが、実際には長期間部屋を空けているだけで戻ってくるかもしれませんし、本当に帰ってこないのかもしれません。

だから荷物を勝手に出すと自力救済になってしまう可能性があります。つまり、家主が悪者になります。だから裁判するしかありません。

しかし、保証会社が滞納入居者から所有権放棄の一筆を取っているとあります。

この一筆の内容次第では、この書面を元に荷物の搬出が可能です。

考えられる書面は4種類。

1.公正証書
2.契約書
3.覚書(おぼえがき)
4.念書(ねんしょ)

それぞれ違うのでご説明します。

1.公正証書

保証会社と入居者の間ではまず交わさない書面です。公正証書は公証役場に行き、証人立会いのもと保証会社と入居者の間で書面を交わすことで成立します。

しかし、書面の作成にお金が掛かります。
そして、公正証書は判決を同じ効力があると言われていますが、判決と同じ効力があるのはお金の支払いについてです。家賃の支払いについては強制力がありますが、建物明渡しについては強制力がありません。

入居者が高額家賃で滞納額が物凄いときなどに交わすことが稀にある程度です。今回のような所有権放棄という点ではありえません。

2.契約書

入居の際に、家賃保証会社、入居者、家主の3社間で契約を交わしています。これ以後に家賃保証会社と入居者が契約書を交わすことはまずありません。

きわめて例外的に、家賃保証会社と入居者の間で保証契約書を巻きなおすことがあります。この場合でも契約書なので所有権放棄の内容は含まれていますが、所有権放棄のために取得するわけではありませんので、今回は違うと思われます。

3.覚書(おぼえがき)

可能性が高いのは覚書です。

覚書というのは契約書に補足したり、契約書の条文の一部を変更したりする際に交わされる書面です。ただし、ぶっちゃけ、契約書も覚書も大差ありません。タイトルが覚書となっていても実態が契約であればそれは契約書と見なされます。

今回のケースでは、何月何日までに支払いが完了しない場合には部屋を出るので荷物は保証会社で搬出処分して構わない、というような書面を交わしている可能性が高いです。

契約書も覚書も互いの署名捺印がある書面ですので、内容に不整合や無理難題がなければ成立します。

よって、上記のような内容の覚書を保証会社が事前に取得していた場合には、保証会社の権限で荷物搬出ができますので裁判を行わずにすみます。この場合、保証期間は賃貸借契約の終了日または荷物搬出日になると思います。

思いますというのは、保証会社によって契約内容が違いすぎるので私にはわかりません。契約書を読むしかないです。

4.念書(ねんしょ)

こちらも取得している可能性の非常に高い書類です。

念書というのは、約束ごとを書面に残して署名捺印して提出する書面のことです。保証会社の取得した一筆というのは、この念書で、何月何日までに支払いが完了しない場合には部屋を出るので荷物は保証会社で搬出処分して構わない、という内容の可能性があります。

覚書と同じじゃないか、と思うでしょうが覚書と念書では決定的に違う点が1つあります。

覚書は双方の署名捺印が必要ですが、念書は提出した側、つまり入居者の署名と捺印しかありません。

仮に所有権放棄の念書を取得したとしても、誰と誰が交わした書面なのかはわかりません。裁判になったときに、その書類を書いたという証拠にはなりますが、書いてある内容が認められるとは限りません。

慣れている入居者は「念書?あー書きましたねー。それが何か?」とか言ってくる始末です。

よって、保証会社が取得している書面はおそらく覚書か念書ですが、どちらを取得しているかで結果は天と地ほど変わる可能性が高いです。

きちんとした覚書を取得した場合には保証会社が荷物搬出、引渡しを行い、その日までの家賃を保証してくれる可能性が高いです。
念書を取得した場合、保証会社が荷物を搬出すると後々、入居者から家主が訴えられる可能性があります。これは保証会社は賃貸借契約に関わらないので、賃貸借契約の一方的破棄と搬出を指示したのは家主と考えられるからです。

ちなみに、裁判を行った場合、裁判開始から強制執行の終了まで半年近く掛かります。この分の家賃は普通、保証会社の範囲内ですが、支払い時期は各社違います。

【結論】

覚書を取得していれば保証会社で荷物搬出して、家賃保証してもらえる可能性が高い。

覚書を取得していなければ、裁判になるが、強制執行までの家賃を保証してもらえる可能性は高い。ただし、支払い時期がいつかは保証会社次第。

保証会社によっては裁判費用、強制執行費用、弁護士費用、荷物搬出費用、荷物保管費用、荷物処分費用などが保証会社持ちです。保証会社に問い合わせましょう。

裁判はお金がかかってしょうがない。これを保証会社が負担しているんだから儲けが出ないわけだ


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【質問】遅れた家賃は入居者の代わりに保証会社が支払う?

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メールで質問をいただきました。ちょっと面白い内容だったのでご紹介と解説いたします。

保証会社を使っても保証会社が一時的に立替えてくれるだけで後日保証会社へ支払わなければならない、となってしまっている状況を知りたいです。本来であれば借り手が保証料を支払っているので、一時的な立替えではなく、借り手の代わりに支払う(借り手は返済しなくても良い)というのが望ましいのかなと思っています。
今まで保証会社は代位返済するのではなく、借り手の代わりに支払いをしてくれるものだと思っており、衝撃を受けています。

保証会社は、代位弁済をする仕組みの為、借り手が返せなくなったらその分代位返済が発生。
損害を防ぐ為に、回収コストを掛け、債権回収を行う
→でも借り手は延滞するくらいなので、十分な収入確保が出来ていない為、また延滞する
→また保証会社が代位返済
→損害を防ぐ為に、回収コストを掛け、債権回収を行う
と取れないところから無理に取るという借り手からすると恐ろしい悪循環、取り立てのスキームとなっていないでしょうか。


こういう質問を読むと、まだまだ一般社会には浸透していないなと思います。

質問者は今まで、保証会社は立て替えるのではなく、保証会社が入居者の代わりに支払っていると思っていたようですね。さらに保証会社の立て替え、回収のサイクルを悪循環と言われています。

これはたぶん、質問者側の経験とインターネットや社会的な偏見をモロに受けた影響だと思います。こういうのを見ると少し悲しいですね。

しかし、これは大変ありがたい質問でもあります。このように考えている方はまだまだ氷山の一角、だとすればこれを広めるのは家賃保証会社側の役目ですから。

まず、大前提として、賃貸借契約における家賃の支払い義務は契約者(入居者)または連帯保証人にあります。家賃は期日までに支払わないといけないものであって、遅れてよいわけではないのです。家賃が遅れると最初からわかっていた場合、貸してくれる大家さんはいませんし、契約してくれる保証会社もありません。

支払い義務は契約者にあるわけなので、当然保証会社にはありません。

家賃が遅れたときに立て替えるのではなく、保証会社が代わりに支払うのだとしたらそれは保証ではなく、保険に近いです。

一例ですが、ガン保険を考えてみてください。
ガンは起こる確率は高いとはいいますが、めったに起きません。そのめったに起きないことに対して保険としてお金が出ます。ガンは自分で引き起こすことはできないので起きる確率と保険金額を考慮して保険料を取っています。

一方、家賃で同じことを考えると、家賃滞納は自分の都合で起こすことができます。そのため、保証会社が代わりに支払ってしまい、入居者が支払わないとすると、意図的に家賃を遅れたら入居者の逃げ得になります。

保証会社が「この人は家賃が払えるから大丈夫です!」と保証しているのに、家賃が払えないということはその人は保証できない人ということになります。これはつまり部屋に住めない人ということにも繋がります。

最初から遅れる前提で契約する保証会社はありませんので、家賃が遅れるのが確定しているならそれは保証会社を使わずに住める部屋を探さないといけません。

一方、家賃が遅れないことがわかっている場合にも、やはり保証する必要がありません。

そうなると保証会社が社会に必要とされているのは、家賃が遅れるかどうかわからない層が一定数いるからです。結果、保証会社が一時的に立て替えるというスキームが出てきます。

もし家賃が遅れるたびに保証会社が代わりに支払った場合、それはものすごく高い保証料を取るということになります。そうしないとビジネスが成り立たないからです。家賃が遅れない層は保証会社を使わない、家賃が遅れるかもしれない層は高い保証料を支払う。でも、遅れるかもしれない人に高い保証料を請求しても取れないですよね?

だから、保証会社は今の形が最善なのです。

家賃が遅れている支払いができないところから無理に取るという悪循環がある、というのはかなり大きな誤解があります。

大前提の家賃が遅れてはならないというところが崩れてしまっていますし、お金を無理に取っているのではなく、住み続けたいなら支払うしかないからどうしますかと選択を入居者に委ねているわけです。

ここは何回説明してもわかってもらいづらいところですが、家賃保証会社は追い出し屋ではありませんし、取り立て屋というには御幣があります。

家賃が遅れている場合、その支払いをしてもらうのも当然ですが、保証会社は、その立場上、今後どうなるかを考えます。来月以降もまた遅れるようであれば、その人には支払い続けることができないということなので引越しを進めます。そうしないと生活が破綻することがわかっているからです。

それでも、なお、部屋に住むということであればお金を用意して支払い能力があることを示してください、でないと保証会社は保証できません、つまり部屋に住めませんというロジックです。

無理に取って悪循環にしているのではなく、払えないなら引っ越せばよいのに、払えないのに住もうとするから悪循環に陥ります。

ここで必ず言うのは引っ越すお金がない、ということです。しかし、これは自身の責任ですし、引っ越すだけならお金は掛かりません。お金がかかると思っているだけです。引越し先がないとも言われますが、実家に帰るか、知人を頼るか、とにかく自分で考えることです。

なぜなら部屋は家賃を払わないと住めないからです。

また、よく言われるのは、部屋を出たのに家賃を払うのは納得できない、というやつです。

家賃は毎月前月の末までに支払う契約です。だから支払いができないとわかった時点でお金の工面に動くか、引っ越す決断をするかが必要です。

賃貸借契約とはそういう内容を互いに納得した上で結んだ契約だからです。

しかし、保証会社も無慈悲な対応をするわけではありません。だから家賃が遅れても支払い予定と追いつく予定を確認しますし、待てる範囲であれば待っています。

だから家賃が遅れたときにはすぐに保証会社に連絡しましょう。

あとパチンコやめろ。

契約っていうのは、約束を守るっていうことです


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家賃保証会社が行う33の取り立て方法と対策

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家賃が遅れれば家賃保証会社が立て替えます。ですが、立て替えたら回収するのが家賃保証会社です。でないとお金が出たまま戻ってきませんので。家賃なんだから待っていれば払ってくれる、なんていうのは大間違いで、保証会社から連絡しないと逃げ得になります。

だから、家賃保証会社の回収部隊は必死です。

今回はそんな家賃保証会社の回収行動一覧です。実際に私がやっているか、私がやったことがあるかは別として、やっていると聞いたことがあることまでまとめました。一部はグレーなものがありますし、一部は先日紹介した違法取り立て35選ともかぶりそうですが、下記はすべて合法の範囲内での話です。

電話編


  1. 固定電話にかける
  2. 携帯電話にかける
  3. 連帯保証人にかける
  4. 緊急連絡先にかける
  5. 同居人にかける
  6. 友人・知人にかける
  7. 職場にかける
  8. 学校にかける

家賃が遅れたときには契約時にもらっている電話にかけるのは基本中の基本です。固定電話、携帯電話にはすぐにかけます。場合によっては即連帯保証人にも電話します。

あとは状況次第ですが、本当に連絡がつかない場合には緊急連絡先、同居人に連絡します。ただし、契約者ではないので絶対に電話した理由は教えられないのがつらいところです。家賃が遅れていると言ったら情報漏洩ですから。

友人や知人の連絡を先を聞いていることがありますので、番号がわかればこちらにも電話します。これは特に本人が連絡先を持っていない(携帯電話がない、故障、止められているなど)ときに教えてもらうことが多いです。

職場にはあまり電話しません。営業妨害になっても嫌ですし、職場では話せない内容であることが多いからです。しかし、個人事業主や職務形態によっては契約者から積極的にこちらにかけてほしいといわれることがあります。ケースバイケースですね。本人が携帯電話に出ない、で即職場に電話するというのはかなりNGな気がします。

学校にかける。これは普通意味ないです。しかし、意味があるのは外国人で日本語学校に通っている場合は例外ケースが多いです。外国籍の方の場合、日本のシステムを理解していないことがあります。日本に知り合いもいないので、何かあれば学校までかけてほしいといわれていることがありますし、場合によっては日本語学校が緊急連絡先や身元引受人(的な?)になっていることがあります。

契約者が携帯電話に出ないからといって子供のいる学校に電話するのは意味ないです。

郵送編


  1. 請求書を送る
  2. 配達証明を送る
  3. 内容証明を送る
  4. 手紙を送る

電話に出ない場合には請求書を送ることがあります。ただし、送るだけだとあまり意味がないので家まで行って、会えないときに請求書を残すということが多いです。請求書を送るのは主に、件数が多すぎてまったく処理が追いつかないときや極端に遠方なときが多いです。

配達証明を送るのは相手が受け取れる環境にあるかどうかを調べるためです。単に送るだけなら82円の切手で十分です。受け取れるということは深夜、早朝以外の時間帯に家にいるということです。ただし、人によっては局留めにして取りにいくという人もいますが。

内容証明を送るのは請求書の強化版です。滞納が続いて裁判をする前には送りますが、それ以外にも内容証明を送ると相手がビビッて連絡してくることを期待しているというのもあります。実際には内容証明は「内容を証明している」だけの手紙です。それでも年配の方は特にビビる方が多いです。事前に職場に通知を送ってもよいと了承をもらっている場合には職場に内容証明を送る場合がありますが、効果は抜群です。

手紙を送る、というのは請求じゃなくて、このままだとどうなるこうなるという手紙です。請求書の場合には相手が内容がわかっている(と相手が勝手に思っている)ので読まないことがありますが、手紙の場合には開封はしてくれる可能性があります。

訪問編


  1. 契約物件に訪問する
  2. 連帯保証人宅に訪問する
  3. 職場に訪問する
  4. 学校に訪問する
  5. 緊急連絡先宅に訪問する
  6. 友人・知人宅に訪問する
  7. 前住所に訪問する

電話に出なければ当然家まで行きます。連帯保証人宅も同様です。むしろ、連絡がついていても場合によっては家まで行きます。支払い約束をしていたとしても、こちらが支払いを待っている間に夜逃げ準備をしているということもあるからです。支払いの約束をしていれば、その期日までは保証会社は何もしてこないと思っている家賃滞納者はいるようですが、回収部隊は支払い約束をしても払わない層や平気で嘘をつく層がいることを知っていますので、完全には信用できません。

このあたりは経験則もありますが、家まで行って電気、水道、ガスが止まっていないか、部屋に出入りの様子はあるか、借金の取り立てなどが来ていないか、部屋の前の廊下はキレイか、夜電気はついているかなどを確認しています。

知らない人はドン引きかもしれませんが、まったく信用できない人もいるのは事実です。電気、水道、ガス、電話がすべて止まっているとかなり危ないです。ポストが完全にあふれている、あちらの世界の方が家まで来ている、ドアの下側がへこんでいる(ヤミ金などの督促でドアが蹴られている)、秘密のメモがあるケース(業界裏情報です)、新聞がたまっている、ビニール傘がたまっている、自転車の状態(タイヤの空気が入っているか)など、熟練した(!?)スタッフには物件まで行くと入居者の心理状態が手に取るようにわかります。

秘密のメモというのは、電気、水道、ガス、新聞、NHKなどいわゆる家まで集金に来る方の間での秘密情報です。この方々は家まで来たときに会えたか会えないか、問題を起こす人か、支払いはよいか悪いかなどを部屋の外側の特定の箇所に特定の情報を残しています。ただ、ほとんど暗号な上に地域によってルールが違うので通訳できる人から教えてもらわないと記号の意味を理解するのは困難です。読めれば入居者情報が手に入ります。

職場や学校には普通行きません。ですが、個人事業主や特定の職種の方、事前に了解をもらっている方、外国籍の方の場合で日本語学校など行くことはあります。

緊急連絡先宅にも行きますが、優先度はかなり低いです。緊急連絡先というのは通常は親族です。だから何かしらの情報を持っていることが多いので、どうしても連絡がつかない場合には話をしにいくことがあります。

友人・知人は家族ですら知らない情報を持っていることが多いです。ただし、事前に契約者から聞かないと連絡先がわからないので厳しいですが。

前住所というのは契約書に書いている「現住所」のことです。契約物件には契約者が住んでいないというケースがあります。よくあるのは愛人ですが、学生の場合や複数の家を持っている場合、倉庫として利用している場合、寝泊り用など毎日帰ってくる、というわけではないことがあります。

その場合には住んでいる家に行った方が早いので行くことがあります。契約物件が住んでいるとわかっている場合でも前住所に行くことがあります。前住所が実家である場合や関係者が住んでいることが少なからずあるからです。

しかし、すべてのケースでいえますが、契約者本人と連帯保証人以外には家賃が遅れているとは口が裂けてもいえません。そのため、契約物件と連帯保証人の家以外に行くのはすべて例外ケースです。

その他


  1. SMSを送る
  2. 住民票を取る
  3. 戸籍の附票を取る
  4. 104サービスを使う
  5. インターネットで調べる
  6. 時計を使う
  7. 張り込む
  8. ゴミを確認する
  9. ポストを確認する
  10. 電気・水道・ガス各社に問い合わせる
  11. 警察に確認する
  12. 部屋に入る
  13. パチンコ屋に行く
  14. 裁判する

SMS(ショートメッセージサービス)を送るというのは会社のスタンスによります。携帯電話番号にメールが送れるので便利といえば便利ですが、送る内容次第では後々面倒になるので詳細は書けないことが多いです。

住民票は前の住所を探るためです。前述したように関係者に行き着くことがあります。

戸籍の附票は取れれば取ります。本籍地がわかっている場合には附票を取ることで、今まで住んでいたすべての住所がわかります(住民票を移していた場合ですが)。滞納が続くと裁判になりますが、経費がかかりまくるので裁判にするくらいなら全部行きます。

104サービスは意外に知られていませんが、電話機で104を押すと1件いくらで(100円だったかな?)登録している電話番号を教えてくれます。地域と苗字だけでも番号を教えてくれます。

インターネットで調べるのはもはや基本です。名前、会社名などを検索する、メールアドレスがわかれば当然検索する。SNSに登録していないか即調べる。ツイッターとかfacebookとかで特定できることがあります。家賃を遅れているならWEBアーカイブまで調べます。過去の情報から法人の連絡先が引き出せることがあります。

時計を使う、と聞いて???となる方は多いと思います。まず安くてちゃっちい腕時計を用意します。バンドはいらないので外します。契約者の車の後輪の前に置きます。車が動くと時計が壊れるので契約者が何時に家を出るのかが特定できます。逃げ回る方、居留守を使う方には家を出る時間帯を特定して部屋の前で待ちます。

張り込みはドラマでやる刑事と同じです。別にアンパンと牛乳はいりません。物件の前でずっと待っていればそのうち出てくるか、帰ってきますので会えます。

ゴミを確認するのは個人情報保護の観点からかなりリスキー、っていうか犯罪ですのでお勧めしませんが、実際に探偵が行っている手法です。早朝、契約者がゴミを出しますよね、それを遠くから見ていて回収します。ゴミから生活スタイルがほぼすべてわかるのでどうしても連絡がつかない、会えない方に使うことがあるらしいです。言っておきますが私はやったことがないです。

ゴミを捨ているときに会えるでしょ、と思うかもしれませんが、話を避ける家賃滞納者は逃げるのでここまでやっています。会って話すだけなら張り込むだけで会えるのが普通です。

ポストを確認する。貯まっているか、状態はどうか、表札はどうなっているかなどです。人によってはポストの中まで見るそうですが、個人情報の観点からは非常に危険です。ただし、裁判所から許可(っていうのかな?裁判で「やって」と言われる)がでることがあるので、状況次第ではやります。

電気、水道、ガス各社に電話するというのは昔使われていた手法です。今はたぶん使えないと思いますが、地方なら使っているところもあるかもしれません。個人情報を平気で話すので、保証会社にはありがたいですが、社会的にはかなり危ないです。

警察に確認するというのは、捜索願などが出ていないかとかです。どうしても連絡がつかないし、家にも帰っていない場合、普通ではない状況です。本当にまったく連絡がつかない場合には事件の可能性がありますので確認します。

部屋に入るというのは、かなり優先度の低い手段です。あらゆる手段を尽くしても連絡がつかない場合には親族や警察と一緒に部屋に入ることがあります。これは生存確認ですね。今は家族ですら日常的には連絡を取り合いません。遠方にいることも多いです。だから家賃を数ヶ月滞納するというのは、亡くなっている可能性があります。

私は部屋に入って倒れているのを見たこともありましたし(一命を取り留めました)、亡くなっているのも見たことがあります(ご飯食べられません)。物件保全という意味もあります。亡くなって放置すると悪臭がものすごいことになるので近隣住民にも迷惑が掛かります。家族や知人との関係が希薄な場合には保証会社が動かないと、悪臭がすごくなってから近隣住民の要請で家主経由で警察が介入して発見となります。保証会社が入っているとその前に手が打てます。

パチンコ屋に行くというのは冗談に聞こえるでしょうけど、逃げ回っている家賃滞納者が家の近くのパチンコ屋にいることがあります。家賃が遅れて逃げ回ってパチンコかよ、ともはや笑い話ですが、中毒になっている方は借金をしてでもパチンコをします。逃げ回っている方でもパチンコの最中は前しか見ていないので、簡単に近づけます。ただし、それで払えるかは別問題ですが。

裁判する。これは最終手段です。しかし、払えない場合には高いお金を払って裁判するしかありません。

では家賃が遅れたらどうすればよいのか。

家賃が遅れたら連絡してください。すぐに払えるかどうかは別として話さないと状況把握も何もできませんし、不利になるのは家賃が遅れている方です。

ここまでするか!?と思ったかもしれませんけど、ここまでしないと回収できないんです。ただし、いつも全部やっているわけではないです。

本当は、本当に大変な家賃保証会社の回収行動でした。

回収って言うのは大変なもんなんだ
 

念のため、再度言いますが、私が普段からやっているわけではないです。やっていること、やったことがあること、聞いたことがあることです。


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結局、家賃保証会社に賃貸借契約の解除権は認められるのか?【大阪高裁平成25年11月13日賃貸借契約解除判決】

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少し面倒な、法律の話をします。

大阪高裁平成25年11月13日賃貸借契約解除判決というものがあります。

これは保証業界では有名な判例なのですが、端的にいうと、家賃保証会社でも賃貸借契約を解除できることがあるという判例です。

結構面倒な話なのですが、賃貸借契約は家主と入居者の契約です。だから法的な話をするときにはすべて家主と入居者で話をします。

家賃を払わなければ当然、部屋には住めませんので入居者は部屋を出ないといけません。しかし、日本には居住権というものがありますので、家賃を払わなかったからすぐに部屋を出ないといけないというわけではありません。

感覚的には払ってないんだから部屋を使うな、というのはあるのですが、法的には許しません。そして、家主が実力行使をした場合、例えば鍵を変える、今すぐに出て行けと強硬手段に出るなどをするのは自力救済といわれる行為で基本NGです。

そのため、家賃を払わないなら部屋を出てくれない?と交渉するのは自由ですが、それでも入居者が出て行かない場合には法的には建物明け渡し裁判をして判決を取らないといけません。判決が出ても入居者が出て行かない場合には裁判所を通して強制的に、かつ、合法的に追い出すことができます。これを強制執行といいますが、費用は家主持ちです。

厳密には、入居者に請求できるのですが家賃を払わずに裁判になって、裁判で負けているのにそれでもなお出て行かない入居者です。遅れている家賃も裁判費用も強制執行費用もすべて払うわけがありません。払うのは非常に稀です。口座を差し押さえることができる、給料を差し押さえることができるから大丈夫というのは考えが甘いです。取れるのはレアケースです。

家主もやってられません。ですが、家賃保証会社が入ると遅れている家賃も裁判費用も強制執行費用も保証範囲だったりします(保証会社によります)。だから便利なのですが問題があります。

家賃保証会社が契約に入っている場合には、家賃は保証会社が立て替えます。だから家主には金銭面では困っていないわけです。入居者が払わずに困るのは保証会社です。保証会社もずっと回収できないなら損害なので部屋を出て欲しいわけです。

そこで建物明渡し訴訟を行うわけですが、保証会社は賃貸借契約に関わっていないので(契約書に名前が載っていない)ので保証会社が訴える場合には保証契約書を根拠に争うことになります。

保証契約書には保証会社、家主、入居者が明記されていますから、保証会社から訴えることができそうです。

問題になるのは部屋を出て欲しいと訴える根拠。家賃を払っていないから部屋を出て欲しいというのはその通りですが、家賃は保証会社が立て替えているので家主は困っていない、だから法律上、家主が入居者に部屋を出て欲しいという根拠がないという話になります。

法的な話をすると、「家賃滞納が続いているので部屋を出て欲しい」となっている状態を「信頼関係の破壊」といいます。これは感情的な話ではなく、法的な言葉です。法律ではどうなったら信頼関係が壊れているとは記載がありませんが、裁判所の判例ではおおよそ家賃が3ヶ月遅れていれば信頼関係が破壊されていると見なされます。

ここも面倒なのですが、法律には明記できないことが多いです。はっきりと明記してしまうと実生活では困ることが多いのでかなり緩めに作っています。代わりに、法律に書いていないことは裁判で争って、裁判所の判決を「法律と同等に見なす」ことができます。

説明が長くなりましたが、家賃が3ヶ月遅れたら部屋を出ろと裁判できるということです。

ここで問題になるのは、家賃保証会社には賃貸借契約の解除権があるか、です。家賃保証会社の名前は賃貸借契約に名前がありません。保証契約には情報がすべて載っていますので、賃貸借契約書と保証契約書を見れば状況はわかりますが、それで保証会社からの訴えを裁判所が認めるかは別問題です。

過去には家賃保証会社には賃貸借契約の解除権が認められないとされていました(だから家主から訴えるしかなかった)。しかし、大きく変わったのが大阪高裁平成25年11月13日賃貸借契約解除判決です。

この判決では家賃保証会社に賃貸借契約の解除権を認めています。

しかし、短絡的に判断ができないのは、家賃が遅れている場合には保証会社に解除権を認めている、とは限らないことです。可能性でいえば、この判決の案件が特殊だったので、この場合は保証会社に解除権を認める、という内容である可能性があります。

この判決は高等裁判所のものです。裁判所は上から順に最高裁判所、高等裁判所、地方裁判所となります。

基本的には最高裁判所で認めた内容が判例として広がりますが、おそらく最高裁判所の判決はいまだ出ていません。そのため、高等裁判所の内容が注目されているわけですが、地方裁判所では現在でも、必ずしも保証会社に解除権を認めているわけではないです。

普通、地方裁判所は高等裁判所の判決に従いますので、今後どうなるかは注目度が高いです。

ところで、なぜ突然こんな話をしたかというと、以前質問を受け、回答した家賃保証会社フォーシーズと消費者支援機構関西ケーシーズのことで、進展があったからです。

ケーシーズはフォーシーズのことが大好き(???)のようで、2016年にケーシーズからフォーシーズに申し出たことを2019年の現段階でも揉めています。それがついに2019年6月21日に判決言い渡しがあるそうです。

話の趣旨は、ケーシーズがフォーシーズの契約書の内容がおかしいと言っています。保証会社に解除権を認めるかどうかも裁判に含まれている可能性があるので注目しているのです。

実際には本当に契約内容だけを見ているのかもしれません。ケーシーズは相当に粘着質みたいなのでこういうのに付きまとわれるのは嫌ですね。判決とはいいますがこれは地方裁判所の話なので、ケーシーズのしつこさを考えると高等裁判所まで行く可能性もあるにはありますが。

フとケは似ているので、紛らわしい


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SFビルサポートの民法改正情報はわかりづらい!【賃貸人の修繕義務】

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SFビルサポートがホームページをリニューアルしたのは2018年9月頃だったと思います。見た目はだいぶかっこよくなったのをよく覚えています。

リニューアルしたのは単純に古かったものを一新した、というのもあるのでしょうが、民法改正のことを積極的に出したいからだと感じました。

家賃保証業界ではたびたび民法改正が話題になりますが、2020年4月に民法改正があります。この際に家賃保証会社に関わる部分が大きく変わるので、追い風とか、波に乗っているとか、右肩上がりとか各社言っていますね。

営業的にも採用的にも株価的にもありがたいのでしょうね。

民法改正で大きく関わるのは、連帯保証人の極度額が設置されることです。極度額とは、これ以上は払わなくていいよという上限金額のことです。

今までの連帯保証人の場合、契約者が家賃を払わなかったら無条件で連帯保証人が支払わなければいけませんでした。家賃が10万円だとして、毎月契約者が払わなかったら毎月連帯保証人が支払うことになります。1年間で120万円、2年間で240万円、10年間で1200万円、20年2400万円です。

すべて、無条件で支払わなければなりません。

さらに賃貸借契約における契約者が支払うべきものも連帯保証人が支払う義務があります。よくあるのは退去時の原状回復費用(修繕費)です。経年劣化の比率と契約者の重過失や故意があるかどうかに大きくよりますが、際限がありません。

そのため、家賃10万円だったらなんとか保証できると思って契約書に捺印したが最後、退去して最後の清算が終わるまで連帯保証人の責任が付きまといます。

ちなみに、賃貸借契約上、連帯保証人は解約権限を持っていません。だから入居者が家賃を払わないので契約を解除するので追い出して欲しいと連帯保証人から言われても対応できません。入居者のゴネ得です。

要するに、連帯保証人としての負担があまりにも大きすぎるということです。

そこで民法改正では極度額を設置しました。賃貸借契約を結ぶ際に、連帯保証人としての責任はいくらまでと先に決めるのです。極度額を100万円で設置した場合、連帯保証人に請求できるのは最大でも100万円です。家賃10万円で毎月家賃が遅れたとしたら、10ヶ月分は連帯保証人に請求できますが、11ヶ月目以降は支払い義務がありません。

今までは連帯保証人の支払い義務に上限がなかったのに、今回の改正で上限を定めたのです。

ですが、困るのは家主です。今までは連帯保証人がいたから安心!だったのに請求できる金額が限定的になります。では極度額を上げたらよいかというと話はそんなに簡単ではありません。

極度額1,000万円の契約です、と聞かれてあなたは「大丈夫です」と言えますか?今までは金額が提示されていなかったので大丈夫だろうと思って、軽い気持ちでも契約できましたが、あなたには最大で1,000万円の支払い義務があります、と金額を提示されると普通は躊躇します。

つまり、連帯保証人がつかないことで契約率が落ちる、空室率が上がる、家主の収入が減る、ということに繋がります。

ですが、ここに家賃保証会社が入れば少なくとも家賃分は毎月保証会社に請求できます。最近では原状回復費用や賃貸借契約の更新料まで保証する、という保証会社も出てきていますので連帯保証人がいなくともなんとかなります。

連帯保証人なしでも契約できるということは契約率が上がる、空率率が下がる、家主の収入が増えるということです。

だから家賃保証会社は各社、追い風だといっています。

さて、ここで話をSFビルサポートの話に戻します。

SFビルサポートのホームページリニューアル後のコンテンツを見ると明らかに民法改正を意識しています。民法改正がこのようにあるから家賃保証会社を利用した方がよいよ!だからお問い合わせください、と繋げたいのかもしれません。

もしくは単に民法改正のことを細やかに説明することで家主の支持を集めたいのかもしれませんが。

しかし、しかしです。書いている民法改正のことがわかりづらい!今回の民法改正の賃貸人の修繕義務編を抜粋します。

今回の民法改正で、賃貸人は修繕義務を負うが、賃借人の帰責事由のある場合に修繕義務を負わないことを明文化しました。

明文化されたことでの今後の懸念点
賃貸物の破損などが生じた際に、賃借人が賃貸人の修繕義務の不履行を理由とする損害賠償請求を主張する場面において、賃貸人が賃借人の帰責事由による破損を主張して修繕義務の発生を争う場合など賃借人の帰責事由の有無が問題になる紛争が増えることが予想されます。


法律家や業界関係者はともかく、一般消費者や家主はわかるのでしょうか。民法は基本的な原理原則が難しいというのもありますが、単純に読みづらいのが厄介です。

上記の文、難しそうに書いていますが、言っていることは3行です。

部屋が壊れたら家主が直してね
でも入居者が悪いなら入居者が直してね
法律で決めたから揉めたら裁判するしかないね


当たり前すぎて何を言っているのかわからないと思いますが、現在の民法と比べると意味がわかりやすいです。

現行の民法では、

部屋が壊れたら家主が直す
原則家主が直す
でも家主が直すはずが入居者が直した場合は金額を家主に請求できる


部屋の破損を対応するのは原則、家主です。

2020年からの新民法では

部屋が壊れたら家主が直す
入居者が直してって言っているのにしばらくしても家主が対応しない場合、急ぐ必要があったら入居者が直してもよいよ


となりました。何が違うの?と思うかもしれませんが、現行は原則家主ですが、新民法では入居者が直すことを認めています。

SFビルサポートの言っている
今回の民法改正で、賃貸人は修繕義務を負うが、賃借人の帰責事由のある場合に修繕義務を負わないことを明文化しました。

はたぶん、このことを言っているのではないかと思います。

該当している箇所が違うのかもしれませんが、私にはそう読めました。だって、入居者が直すべきものを家主が直さなくてもよいというのは今までもあるでしょ。と思うのですが、私は法律の専門家ではないので~と逃げておきます。

ここまで書いていることは勉強会からの受け売りですので、厳密なところは弁護士に聞くのが正解です。

最近、私のブログを元に話題にすることがあると読者から聞きましたが、私は法律家ではないので、参考にしてもらうのは大歓迎ですが、法的根拠を求められるとかなり厳しいです。

書いていることが間違っていたら、私の勉強が足りないということなので指摘してもらうとありがたいです。

民法は理解が難しいので読みやすいように改正してほしい


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【質問】入居者が家賃保証会社を利用するメリットは?

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ご質問をいただきました。peingという質問箱からの質問なのですが、質問が長文ですので負けないくらいの返答をしたのでこちらでお答えいたします。

お世話になります。
家賃保証って店子が家賃を滞納したら、大家が保証会社から家賃をもらって、店子は保証会社から督促受ける、って仕組みのことですよね。

で、大家は途切れることなく家賃収入があって安心なのでメリットがありますが、店子は保証会社から直ぐに催促があるので保証会社が入ろうが入るまいが関係ないですよね。ここまで私の認識合ってますでしょうか?

で、いつも疑問なのが、なぜ特段メリットのない店子が保証料金を払わなくてはいけないのか?です。

保証人を立てる必要がないのならそれに代替えする料金と理解できますが、保証人を立ててなお保証料まで払わなくてはならないのが理解できません。どうか分かりやすくご教示下さい。よろしくお願いします。
質問は、なぜ店子が保証料金を払わなくてはならないのか?ですが、質問の意図は、入居者のメリットは何か?だと感じましたのでタイトルは勝手に変えています。

端的に一言でお答えすると、入居者が保証料を払うのは入居者が利用したいから、です。

えーーー!!??

っと思う方も多いでしょうから解説いたします。

家賃保証会社の業務は入居者を保証することです。もう少しいうと入居者の家賃支払い能力を保証することです。

家主に対して、この人は家賃が遅れるかもしれないけど、当社が保証するから大丈夫、何かあったら当社が立て替えますから、といってくれるので安心して入居者に部屋を貸すことができます。

そのため、入居者が家賃を送れたときには保証会社が立て替えます。

この部分を切り取って、「保証会社は家賃が遅れたときに立て替える会社です」みたいなことをいう人がいますが違います。遅れたときに立て替える会社ではなく、入居者を保証する会社です。

立て替えた後には保証会社から入居者に支払い交渉をします。ここも勘違いされることがありますが、保証会社は連帯保証人ではありません。そのため、「家賃は立て替えます」が「家賃を支払う」わけではありません。支払う義務があるのは契約者と保証人です。

保証会社は立て替えたらすぐに入居者に連絡を取って支払い交渉をします。

そのため、質問者様のいうように、すぐに督促を受けますので一見すると入居者側のメリットがないように思えます。

しかし、あるんです。入居者のメリット。

1.支払日を遅らすことができる
2.入居費用を安くおさえられる
3.住みたい物件に住める

細かくいうとまだあるのでしょうが、大きくいうとこの3つです。

1.支払日を遅らすことができる



保証会社は立て替え後にすぐに入居者に連絡を取りますが、この連絡は状況確認と支払日の確認です。

状況確認というのは、家賃は普通遅れませんので、遅れているということはいつもと違うことがおきているということです。単純に家賃を払い忘れただけならばよいですが、保証会社は家賃を払えない状況(病気で動けない、事故にあった、突然倒れた、夜逃げした、亡くなった)を考えなければなりません。

部屋の中で倒れていたら大変です。だから保証会社はすぐに家まで行きます。

そんなわけないだろう、と思う方も多いでしょうが、保証会社の立場でいうと、マジで多いです。

少数派には違いないですが、毎月のように倒れている人がいます。救急車が間に合わないとそのまま・・・ということも考えられるので危ないです。

これ、相当大きなメリットですよ。命、助かってますから。

そして、支払日の確認です。すぐに連絡はしますが、今すぐ払えという連絡ではありません。家賃が遅れた理由と支払いができる日を確認します。

当然、待てる範囲と待てない範囲がありますが、遅れた理由がちゃんとあって、支払いできる理由が現実的で、支払い予定日が妥当であれば保証会社は待ちます。

つまり、家賃支払日を遅らせることができます。本来の家賃の支払日を自分の都合で後倒しできるわけです。

クレジットカードをイメージしてみてください。目の前に欲しいものがあって、でも今はお金がない。だからカードで買って来月支払おう。これ、便利ですよね。
私はこういう買い物の仕方を推奨しませんが、こういう方は意外と多いです。

これがメリットです。

え?今すぐ払えコノヤロウとか言ってきた?ヤクザみたいな督促を受けた?

それは脅迫とか犯罪とかになるのですぐに警察を呼びましょう。保証業界にそんな人は要りません。

2.入居費用を安くおさえられる



これは知られていませんが、家賃保証会社が入ることで引越しの際の初期費用を安く抑えられています。

以前は敷金2ヶ月、礼金2ヶ月みたいなのは普通でした。今では敷金1ヶ月、礼金0とかよくあります。なぜこれだけ安くなったかというと1つは物件が余ってしょうがないので安くせざるをえないということ。

もう1つは保証会社が入っているのでリスクヘッジできる分、安くできるということ。

どういうことかというと、敷金というのは最初に預かって、何もなければ最後に返すお金です。この「何か」というのは最後に引っ越す際に部屋が壊れていればその修繕費に充てたり、引越しの際に家賃の遅れがあればそれに充当したりと、入居者が払うべきものなのに支払いがされないときに使われます。

家賃を2ヶ月も3ヶ月も貯めた挙句、夜逃げなんてされると家主は敷金を使うわけです(これでも足りないんですけどね)。

そのため、質がよいか悪いかわからない家主、空室が埋まらないので審査基準を下げて入居してもらう家主などが敷金を多く取りたがります。

しかし、ここに保証会社が入ると話は変わってきます。家賃が遅れても保証会社が立て替えてくれます。最近では原状回復費用も保証してくれます。要は、敷金を預かる理由が以前よりもなくなりつつあります。

となれば、敷金を下げればその物件の入居率が上がります。

ということで家賃保証会社の存在は、入居者には見えづらいメリットがあります。

3.住みたい物件に住める



最近では物件を借りる前提として家賃保証会社の利用を挙げる家主も増えてきています。今や賃貸物件の7割、8割には家賃保証会社を利用しているというくらい普及しています。

ということは入居者が気に入り、借りたいと思った物件の8割は家賃保証会社を利用しないと住めない物件なんです。

もちろん保証会社を利用しなくとも住める物件はまだまだあります。しかし、選択肢が狭まります。

保証会社は前提になっているけど、保証会社は使いたくない、という方は不動産屋や家主に交渉する必要がありますが、相手が応じるかどうかはわかりませんし、手間と労力が掛かります。敷金を多く積めば住める、ということもあるにはありますが、家主指定の前提条件を崩しているので迷惑に感じる家主もいます。

今後も保証会社の普及は進むと思いますので、保証会社を利用しないと住みたい物件に住めない可能性はますます上がる可能性があります。

さて、肝心の入居者が利用したいから、です。

賃貸借契約書を締結する際に保証契約書も一緒に締結すると思います。このときに保証契約書の申し込み欄には入居者が書きます。

これは形式上、上記3つのメリットを受けたいから申し込み書を書きます、という意味です。

このメリットを理解していないで書いている方は多いと思いますが、これはある意味では不動産屋の説明が足りないことですし、ある意味では保証会社の認知がそこまで進んでいないということです。

現状では、部屋を借りるときには保証会社が必要、保証契約に申し込まないと部屋が借りられないから申し込んだだけ、と言う方は多いです。しかし、目立たなくとも入居者側にもメリットがあるサービスなので申込は入居者になっているのです。

すべてに納得している申込者はサービスに対して保証料を払うはずです。

というのが形式上ですが、入居者が保証料を払う理由です。

そんなカバチが通用するか!と思う方は保証会社を利用せずとも借りられる物件を借りるしかありません。

ちなみに、ごくごく少数ですが、家主が保証料を支払うケースもあるにはあります。本当に少数派ですが。

しかし、入居者にメリットが見えづらいのは事実・・・


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ニッポンインシュアが資金管理に信託を利用した

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4月1日にニッポンインシュアの公式HPで資金管理に信託を利用したというニュースがあります。

私はエイプリルフールにガチっぽいニュースをアップしているので気合い入ったフールだなと思ったら、本当に信託を利用するようです。

ニュースには、ニッポンインシュアが破綻をしてもオーナーは安心、と書いていますが、業界にいない人にはなんのことかわからないのではないでしょうか。

家賃保証会社には2つの立て替え方法があります。

1つは通常の代位弁済です。つまり、家主や管理会社が家賃の入金を確認し、入金がなかったら家賃保証会社に家賃が遅れていることを報告し、立て替えてもらう方式です。

もう1つは収納代行(集金代行)です。つまり、家賃の引き落としを家賃保証会社が行い、毎月家賃保証会社から管理会社や家主に送金するシステムです。これは管理会社が入金の確認をしなくてよく、家賃の延滞があったときにも延滞報告をしなくてよいので大変便利なシステムです。

ですが、大きな穴があります。

家賃保証会社の倒産です。

大きなところではリプラスという家賃保証会社が2008年に倒産して大変なことになったことがあります。リプラスは収納代行を提供してましたので、毎月入居者の家賃をリプラスが引き落としていました。引き落とした金額に滞納した差額を加えて管理会社に送金するのが本来です。

しかし、リプラスの場合、送金前に倒産してしました。家賃は引き落としたのに、送金しなかったんです。これが大問題になりました。

入居者は家賃を払っているのに、家主には家賃が入っていない。これでリプラスが払わなかったら入居者が泣くか(家賃をもう1回払う)、家主が泣くか(1か月分は諦める)しかありません。

それまで家賃保証会社が倒産するということは家主側も管理会社側も考えておりませんでした。単に家賃滞納があってもなくても毎月家賃が必ず入る収納代行は便利、毎月必ず家賃が入るのだから入居審査はしなくてよいので便利、家賃が遅れても督促は家賃保証会社がするから便利、程度に考えている方もいたようです。

しかも、リプラスは当時マザーズに上場している大手保証会社ですから信用力も抜群で、さらに保証料を値下げしていましたので家主にとっては大手の信頼できる保証会社が安く利用できるということも拍車をかけていました。

このように収納代行は使い方を誤れば諸刃となるシステムです。

そこで登場したのが銀行の信託契約です。保証会社によって呼び方が違うようで、管理信託といったり、信託契約といったり、信託口座といったり、単に信託といったりするみたいですが、すべて同じ意味です。

今までの収納代行でのお金の流れは

入居者 → 家賃保証会社 → 家主

でしたが、信託契約では

入居者 → 保証会社に依頼された銀行 → 家主

となります。
※厳密には保証会社が引き落とすのではなく、保証会社に依頼された決済代行会社が引き落とすのですが、お金の流れの話ですのでここでは割愛します。

信託を利用すると物理的に保証会社を経由しません。引き落とした資金は銀行が「家主のお金」として管理します。家主のお金ですので保証会社が使おうとしても銀行が使わせません。引き落とした家賃は銀行から家主に送金しますので、家主は確実に受け取ることができます。

そのため、家賃保証会社が倒産しても家主も入居者も困らないというわけです。

信託は数年前から各社利用するようになりましたが、まだ少数派のように思えます。

今の段階で信託を利用しているのは日本セーフティー全保連日本賃貸保証(JID)ジェイリースフォーシーズエルズサポートニッポンインシュアアールエムトラストとかでしょうか。

家賃保証会社が倒産するとみんな迷惑する。だから倒産しない保証会社を探しましょう


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家賃保証会社の法人審査について

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家賃保証会社は賃貸物件であれば基本受け付けますが、居住用物件が多いですよね。

居住用物件以外というとオフィス、店舗、倉庫などがあります。個人事業主がオフィスや店舗を借りることもありますが、法人が借りるということもよくあることです。

最近ではオフィスや店舗の保証も増えてきましたが、それでも制限が多く、本格的に事業用物件を保証しているという家賃保証会社は少数派です。

そんな法人ですが、受け付けているところはどのような審査をしているのでしょうか。

個人にしても法人にしても家賃保証会社の審査はすべて非公開です。そのため、調べても情報は出てきません。自社の審査内容であればよくよく存じておりますが、それを書くと身ばれする可能性がありますのでできません。

ですが、基本的には家賃が継続して払えるかどうかがすべてです。しかし、保証会社で高額案件を受けなかったり、保証案件に家賃の上限金額を設けたりするのは家賃の回収ができずに退去交渉をするようになったときの面倒さが一般住居のときとは比較にならないくらい難しいので、仮に裁判になって退去させるということになっても被害額が少なくてすむように、保証会社は保証会社なりにリスクヘッジしているのです。

裁判で家主が勝てばあとは退去させられるかと言うとそうでもありません。例え勝訴をしても相手は家賃が払えなかった法人です。そうそう簡単に移転できる場所も見つかりませんし、お金もありません。そこで強制執行になるわけですがこの費用は保証会社か家主の負担です。100万円くらいはまだまだ安いほうです。びっくりするくらいの費用が掛かるので保証料をもらっていても1回の訴訟をするだけで利益が一気になくなります。

お金がなくとも法人なので差し押さえるものはいっぱいあるだろうと思うかもしれませんが、家賃が払えなかった法人です。換金性の高いものは普通残っていません。

仮に倒産するとますます厄介です。会社の負債は会社のものですから破産したらそれでおしまいです。一切の回収先がなくなります。そこで代表者を保証契約の保証人にしておくわけです。個人の契約の場合には今後、連帯保証人を取るということはなくなるか縮小するはずですが、法人の場合には代表者を連帯保証人として取るというのは残り続けると思います。

ですが、代表者がお金を持っているかと言うと大間違いです。社長なんだから給料は良いはずとか、お金持ちのイメージがあるかもしれませんが、家賃保証会社の現場レベルでは、社長はお金を持っていない方が普通です。だって、家賃が払えない法人の代表ですから。

そういうわけで代表者を連帯保証人に取っても回収には時間も手間も掛かります。

という裏事情があるので家賃保証会社は事業用物件を積極的には受けないし、受ける場合でも審査の段階で書類をいろいろもらって吟味します。本当に将来的にも家賃を払い続けられるのか。

でも、法人の業績は上下するものですから数年後に会社が残っている保証はどこにもないんですけどね。

そして、家賃保証会社の利用率は8割近くあるとは言ってもほとんどは居住用のことだと思います。残り2割の市場を取ったら次のフロンティアは事業用です。

ということもあって、ジェイリースは数年前に事業用に参入してきたのだと思います。

ちなみに、現段階で積極的に事業用案件を受けていている家賃保証会社もあります。

SFビルサポートアース賃貸保証フォーシーズAAAホールディングスニッポンインシュアあたりがよく聞く名前ですね。

法人でも事業用でも受けないと保証会社の更なる普及はしないんだけどね


ご意見は info@hoshokaisha.jp またはコメントまで

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【質問】集金代行関連の質問を多数いただきましたのでまとめて回答いたします

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いただきました質問は下記の7つです。まとめて回答いたします。

Q1.家賃保証会社の集金代行とはなんですか?

Q2.集金代行の場合、銀行に聞けば振替不備理由を教えてくれますか?保証会社では振替不備理由はわかりますか?

Q3.保証会社の立て替え手数料の法的根拠はなんですか?

Q4.保証会社はなぜ家賃ではなく先に保証料に充当するのですか?

Q5.解約届けを保証会社に提出しないと集金代行の振替が止まらないと言われた。なぜそのような書類がいるのですか?

Q6.年間保証料を払わなくてよい場合は何がありますか?

Q7.口座振替書類は原則的に契約者の物件か住民票地のみなのでしょうか?理由は?

Q1.家賃保証会社の集金代行とはなんですか?


A.一般的に家賃は管理会社(または家主)に支払います。支払い方法はさまざまですが、現金手渡し、振込み、口座引き落とし、クレジットカード払いのいずれかだと思います。家賃保証会社と契約していて、家賃が遅れた場合には管理会社から保証会社に家賃滞納報告が届きます。その時点で保証会社は家賃が遅れたことを知るので管理会社に立て替えを行います。

しかし、この方法では管理会社が毎月月初に家賃の入金があったかの確認と保証会社への報告をしないといけません。管理会社に手間が掛かるわけです。

そこで登場したのが集金代行(収納代行ともいいます)。

集金代行では家賃保証会社が入居者の口座から家賃分を引き落とします。引き落とせなかったら保証会社で家賃が遅れたということがわかりますので、すぐに回収行動に移れます。管理会社の延滞報告を待っていると遅くなる場合があるのですが、これなら家賃延滞があったらすぐに動くことができるので、高い回収率を維持するためには非常に重要です。

そして、保証会社から管理会社に集金代行を契約している全員分の家賃を送金します。

管理会社にしてみれば、毎月何もしなくても全員分の家賃が入ってくるので、入金があったかどうかの確認と延滞報告の両方をしなくてすみます。

そういう便利なサービスを収納代行(集金代行)といいます。

Q2.集金代行の場合、銀行に聞けば振替不備理由を教えてくれますか?保証会社では振替不備理由はわかりますか?


A.たぶん銀行に聞いても教えてくれないと思います。保証会社では書類不備か残高不足かまではわかります。ただし、回収部隊がそこまで知っているかは保証会社の体制によります。

集金代行の場合の振替不備理由は99%、3つしかありません。

1.印鑑相違
2.書類不備(記載内容の間違い)
3.残高不足

特に1番目の印鑑相違が多いです。昔は通帳に印影があったから間違えにくかったんですが、今だとどの銀行口座にどの印鑑なのか覚えていないのはよくあることです。銀行では印鑑が違うと書類を受け付けてくれないので非常によく起こります。

あまりないのが2番目の口座振替書類への記入間違いです。不動産屋で契約するときに書いてもらう内容ですので、間違いがあれば不動産屋が気づくことが多いです。

3番目の残高不足はただの家賃延滞です。家賃分は入れておいたけれど、家賃以外の引き落としが先にあった場合には家賃が引き落とせなくなり残高不足、となることがありますのでご注意ください。稀に家賃分ちょうどを入れている方がいますが、振替手数料が少し掛かりますので、ぴったりでは残高不足になります。

もし口座振替ができなかったとなったときには、まず口座の残高を確認し、家賃分以上が残っていた場合には印鑑相違を疑ってください。

Q3.保証会社の立て替え手数料の法的根拠はなんですか?


A.法的根拠はありません。そのため、保証契約書に記載があります。

法的根拠と聞かれたので「法的根拠はありません」と答えましたが違法という意味ではないです。「こういうサービスに対していくら掛かります」という契約を同意しているのが契約書です。社会通念上許されるものでない限り契約書は有効になるのが一般的です。

だから、「家賃を立て替えたら1回につき手数料10万円」という契約内容は裁判で争えば無効だと思いますが、「家賃を立て替えたときに発生した実費」として手数料を取るのは合法の可能性が高いです。

最終的には裁判をしないとわからないことです。しかし、契約書に記載がある内容は基本的には合法です。

よくあるのですが、「契約時に契約書の小さい文字なんか読んでない」という言い訳は通じません。そのための契約書なのでご注意ください。

Q4.保証会社はなぜ家賃ではなく先に保証料に充当するのですか?


A.たぶん保証会社によって違います。

ですが、保証料は単純な売上です。今日集金しても、明日集金しても金額は変わりせん(普通は)。ですが家賃の場合には遅延損害金が取れます。だから今日よりも明日の方が高いです。

微々たるものですが、少しでも多く取ったほうが保証会社の売上に貢献します。だから保証料と家賃の両方が遅れている場合には保証料に先に充当することが多いです。

しかし、遅延損害金を取っているから儲けがあると思わないでください。家賃の回収行動に掛かる人件費は物凄いです。遅延損害金を取ったくらいではぜんぜん足りません。

Q5.解約届けを保証会社に提出しないと集金代行の振替が止まらないと言われた。なぜそのような書類がいるのですか?


A.単純に解約届けがないと集金代行を止められないからです。

形式上、集金代行の振替は入居者からお願いされてやっていることです。そのため、保証会社の一存で振替を止めることはできません。では電話したら良いかというとそういうわけにもいきません。基本的にはすべて契約なので、入居の時には申込書、退去の時には解約届けが必要です。

この解約届けを不動産屋にだけ出して、保証会社に出さないと引越しはしていて部屋は使っていないのに家賃の引き落としが続くということがおきます。当然、使っていない部屋のお金なので戻ってきますが、時間が掛かりますし手数料は引かれて戻ってきます。

管理会社から保証会社に連絡が来れば、保証会社から入居者に確認することはありますが、入居者から保証会社への申し込みで始まった口座振替なので入居者から保証会社に解約届けを出すのが正しい流れです。

Q6.年間保証料を払わなくてよい場合は何がありますか?


A.契約して1年以内に引っ越す。

保証会社の契約期間は1年が普通です。そのため、契約して1年以内に賃貸借契約が満了すれば保証契約を継続する必要がないので自動的に切れます。

ただし、賃貸借契約の満了というところが重要です。賃貸借契約は解約の1ヶ月前に賃貸人に届け出るのが一般的です。

だから今日(4月8日)に不動産屋に解約の申請をしたら1ヵ月後の5月7日までが契約日です。

保証契約の契約期間は例外を除いては賃貸借契約と同じ期間ですので、5月7日よりも後が契約日であれば保証契約を更新しなくてすみます。逆に契約日が5月7日であれば1日だけですが契約が継続していますので年間保証料を払う必要があります。

これは契約上の話なので、スタンスは保証会社によって違います。

Q7.口座振替書類は原則的に契約者の物件か住民票地のみなのでしょうか?理由は?


A.口座振替書類の住所欄に記載する住所という意味でしょうか?質問の意図がわからないのですが、この手の書類に書くのは現住所(引っ越す前の住所)か引越し先の住所かのどちらかが一般的です。

例外は住居を複数持っている方の場合くらいだと思います。

質問を捉え違えていたら改めてご連絡ください。

質問にはなんでも答えるスタンス!


身ばれしない程度なら聞かれればなんでも答えるスタンスです!
どんな質問でもドシドシどうぞ。

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