家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

家賃保証会社の審査と連帯保証人の関係とは

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ここのところ、家賃保証会社の審査についていくつか質問をいただいておりますのでまとめておきます。

質問は以下の5つ

1.在籍会社使った時に分かってて審査承認するケースはありますか?

2.保証人がいなくて保証人を斡旋してくれる会社を利用したのってバレてるもんなんですか?

3.審査の時には、会社や緊急連絡先に連絡するんですか?

4.審査に落ちた場合、理由は教えてもらえるんですか? 不動産屋さんにも理由はバレちゃうの?

順にご説明いたします。

1.在籍会社使った時に分かってて審査承認するケースはありますか?



この場合の在籍会社というのは、勤務先のことだと思います。

実際に勤務している会社ではない在籍確認用の勤務先に依頼するという意味だとして話を進めます。

無職の方を審査する場合や勤務先にどうしても連絡して欲しくないときに在籍会社を申込書欄に記入して保証会社の申込みをする場合があります。

家賃保証会社でも在籍会社の存在は知っていますし、過去のデータで取りためているので、ぶっちゃけ、大手在籍会社(っていうのか?)なら知っています。

しかし、家賃保証会社もそういうのは空気を読んでスルーすることがあります。

勤務先がわからなくても他の情報で審査が通ると判断された場合には問題なく審査を通過することは普通です。連帯保証人がしっかりしていればそれだけで審査OKなんていうのもよくあります。

また、在籍会社かどうかを把握していない場合があっても、そもそもすべての勤務先に電話して在籍を確認しているわけではないので、在籍会社を使うだけ無駄になることもあります。

なぜ勤務先に電話して確認しないかというと、審査する部署は1日に大量の件数をさばく必要があるので、1件1件丁寧に見ていると日が暮れます。日が暮れると審査が遅いとクレームになるので、大丈夫そうな案件は通します。

では、何をもって大丈夫か大丈夫でないかですが、そこはさすがに秘密です。家賃保証会社は各社独自審査をしていますので、審査内容は完全に非公開が普通です。

ただし、審査内容は独自といえば聞こえはよいですが、審査方法についてどことも共有しておらず、誰からも教えてもらわず、外部機関をいれずに成長した業界なので独自と言っているだけで、ぶっちゃけ各社、審査は肌感覚です。

家賃保証会社の中でも大手はきちんとしている・・・はずです。

しかし、大手でもフォーシーズのように無職でなければ正真正銘誰でも通す家賃保証会社もあります。たぶん、戦略として他社との差別化を図りつつ、不動産屋の成約率に貢献する代わりに営業件数を確保するという手法をとっているのだと思います。

一口に家賃保証会社の審査と言ってもさまざまだった、という話。

ぶっちゃけ過ぎかもしませんので、怒られたら消します。

2.保証人がいなくて保証人を斡旋してくれる会社を利用したのってバレてるもんなんですか?



保証人斡旋会社とか保証人屋とかいいますが、賃貸借契約や保証契約の連帯保証人になるかわりに1件いくらをもらうというお小遣い稼ぎをしている団体や個人です。

保証人を斡旋されている場合であっても連帯保証人になるための書類を準備してくれて対応してくれればその人は連帯保証人ですから審査には影響しません。

当然ですが、書類不備や電話での本人確認ができない場合などでは審査に落ちます。

ちなみに、連帯保証人を個人でやっている方で、あまりにも連帯保証人になりすぎて有名になっている人が何人かいます。家賃保証会社ではそういう方も把握していますが、連帯保証人として機能しているのであればまったく問題ありませんので審査は通します。

ですが、連帯保証人になったのに連帯保証人として機能しない場合には、家賃保証会社の社内ブラックになる可能性があります。保証人斡旋会社を使うことで、社内ブラックになっている人を使って審査をすることで、斡旋会社を使った申込者まで社内ブラックになる可能性がありますので、斡旋会社を使うことはお勧めしません。

これも家賃保証会社によってやり方は違うと思います。各社、独自審査をしますから。

3.審査の時には、会社や緊急連絡先に連絡するんですか?



必ずしも連絡するとは限りません。

勤務先に連絡をするのは、勤務先を確認する必要があると判断された場合です。どんな場合に勤務先の確認が必要なのかは審査内容に関わるので非公開とさせていただきます。

緊急連絡先には連絡する必要がありません。

そんなことをするくらいなら次の審査を進めます。審査する部署はそれくらい忙しいです。

ですが、すべての連絡先に確認する保証会社もあるかもしれません。家賃保証会社の審査は独自審査ですから。

4.審査に落ちた場合、理由は教えてもらえるんですか? 不動産屋さんにも理由はバレちゃうの?



審査に落ちた理由は教えられません。審査内容に関わるからです。

不動産屋に聞かれても教えられません。完全に非公開なのが一般的です。

ですが、1つだけ注意してください。

部屋を借りる際には賃貸借契約の審査と保証契約の審査が必要です。

保証契約の審査が通った場合であっても、賃貸借契約の審査に落ちた場合には不動産屋(仲介会社)から保証会社の審査が落ちたので部屋は貸せないといってくることがあります。

どういうことかというと、保証会社は多少のリスクを取ってでも案件を確保します。だから審査は比較的通りやすいです。しかし、管理会社や家主からすると良いお客さんを確保するために多少厳し目に審査をします。

そこで正直に家主の審査に落ちたと言ってしまうと申込者から不動産屋にクレームを言ってくることがあるので家賃保証会社の審査が落ちたことにするのです。家賃保証会社では審査内容は教えられませんので、そこを利用するわけです。

ちなみに、入居申込者から直接、家賃保証会社に審査は通ったのか、落ちたのかと聞かれても普通は教えられません。本人確認ができない以上は個人情報流出に繋がる可能性があるので不動産屋経由で連絡してくださいと伝えるのが普通です。

そのために家賃保証会社は不動産屋に手数料を払っています。

本人確認が間違いなく取れた場合には教える可能性もあるかもしれませんが、普通ないでしょうね。

いずれにしても、最悪の場合、申込書の内容が事実ではない場合には申込者の場合は社内ブラック、不動産屋の場合には契約が無効(家賃の立て替えの停止)の可能性がありますから事実を書く方がよいです。

審査に通るか、落ちるか、それが問題だ


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【悲報】日本セーフティーのヤクザ対応【俺vs日本セーフティー】

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タイトルでは俺vs日本セーフティーと書いていますが、別に戦っていません。

ひょんなことで日本セーフティーの方とお電話で話す機会がありました。私の家賃は遅れておりませんのでご安心を(何をw)

私は家賃保証会社の社員として、ではなく一般人として、そして相手側は日本セーフティーの社員としての電話です。

私は普通に電話で話していましたが、ちょっと元気だなーくらいには感じていました。

電話で話していたときに私の横に知人がいたのですが、電話を切ったところ、その知人が心配して私に言ってきました。

「今の何?借金の取立て?困ってるの?」

話の内容に借金とか家賃とかいう単語はなかったですし、取立ての電話じゃなかったんですが、私の携帯から声が漏れていたらしく、知人に言わせるとかなり危ない、というかヤクザからの電話に聞こえたそうです。

私の横にいたとはいっても、2~3メートル程度は離れていますから、だいぶやかましく話している人がいると思われたようです。

私は私で電話でギャーギャー騒ぐ人は慣れていますので、大して気にしなかったのですが、督促の電話でもないのにこれだけの対応ができるということは何をか言わんや。

日本セーフティーの取立てが厳しいというのは噂レベルでは聞きましたが、もしかしたら本当かもしれません。

ただ、今回、私と電話で話した方が例外で、元気があってよろしい人だっただけかもしれません。

憶測でものを言うのはよくないですが、確かにお客さんに対して話すにしては強かったなーと今となっては思います。

念押しで言いますが、喧嘩はしていませんし、戦っていません。家賃も遅れていません。本当にひょんなことで話す機会があっただけです。

こいつは恐ろしい・・・


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【朗報】登録家賃債務保証業者シンボルマークの使用が許可される

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先日、登録家賃債務保証業者シンボルマークが作られた旨を書きましたが、なんと本日、国土交通省の担当者から返信が来ました。

シンボルマークを私のブログで使ってよいそうです。

しかも、メールの時間は残業しているだろう時間帯です。皆さん、国土交通省の方はがんばっていますよ!

国土交通省の家賃債務保証業シンボルマーク


というわけで、早速載せました。今後、このシンボルマークを見かけたら、国土交通省に登録されている家賃保証会社だとご認識ください。つまり、このマークを使っているということは国から認められた家賃保証会社(というのは大げさかもですが)ということです。

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不動産投資は本当に割に合うのか!?損をすることも多々あります!

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先日、不動産投資について書いたところ、若干の反響がありました。皆さん、不動産投資好きですね。

しかし、不動産投資が好きでも、隙を見せてはいけません。

隙を見せた瞬間にあっという間に喰われます。

前回はさらっと触れました。今回はもう少しだけ深く触れます。

まず、前回、私はトータルで見れば不動産投資は割に合うと書きました。それは運用の仕方もそうですが、他の投資に比べてリスクが小さい割には当たったときが大きいからです。

これが株投資、国債、FXとかだと失敗したときの被害が甚大です。不動産投資はそういう意味では大きな失敗はあまりしません。

地価暴落の可能性はありますが、最悪でも買った金額とまでは行かなくてもそこそこの金額で売れます。損をしたぶんは勉強代です。他の投資にいきなり数千万円突っ込んでやらかすよりもマシです。

投資がわかっていない方が踏み込むのには、初期投資が少なくてすみ、リスクが小さく、リターンが大きい可能性が高いという意味で割に合うと書いています。

実際に、不動産投資で儲けまくっている方もたくさんいます。しかし、損をしまくっている方もいるのは事実です。

どこが違うのか、不動産投資にもいろいろありますが、以下の6パターンなんかが考えられます。

・新築アパート
・中古アパート
・新築マンション
・中古マンション
・新築戸建て
・中古戸建て

さらに

・ワンルームなのか、ファミリーなのか
・一棟なのか、一部屋なのか
・都心か都心以外か

の2パターン×2パターン×2パターンで・・・48パターン?でしょうか。

都心の駅近意外はすべてダメという人もいる一方、都心を外れると1部屋が超格安で手に入るので利回りはものすごく良いという人もいます。

ワンルームだと値段が手ごろでレッドオーシャン過ぎて優良物件が見つからないという人もいれば、ファミリー物件は人口減少、世帯数の減少があるのでダメと言う人もいます。

一棟買いをするのは高額すぎてリスクが高いという人もいれば、一部屋では空室時のリスクが高すぎるという人もいます。

サブリースは手数料が高すぎて損という人もいれば、集金代行だと空室リスクが担保できないという人もいます。

全部正解で、全部不正解だと思います。

私が思うに、自分で選んだものが正解になるように運用する、が正解だと思います。

何、うまくまとめてんだ!とお思いの方。投資は甘くないので覚悟を決めろということを言っています。

不動産を買って、あとは不動産屋に管理を丸投げして利益だけ出そうなんてうまくいくわけありません。そんな考えなら最初からしない方がマシです。

不動産投資で節税対策になるとか、生命保険になるとか言いますが、嘘とはいいませんが、嘘です!(どっちだよ!)

ですが、これから不動産投資をする方にアドバイスをします。基本は2つしかないと思います。

1.優良物件を見つけて毎月の家賃で稼ぐ
2.優良物件を見つけて高く売る

もっと簡略化します。

・安く買って、毎月の家賃で利益出して、売ったときに大きく稼ぐ

当たり前のことですが、買うときにソロバンを弾かないで買う人が多いように思えます。ちゃんと考えないと損をします。

とはいえ、素人にはそれができないから困っているんでしょうけど、最終的には信用できる不動産会社から買ってください。これを私は2年前にも書いています

損をしたら勉強代、信用した自分が悪い。そう思えないなら不動産投資はお勧めしません。

私はそういっています。

不動産投資とは大変な投資です


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【実は無関係】家賃保証会社とブラックリストの関係はあるか?

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最初に、一言断っておきます。

タイトルで嘘をついています。無関係ではありません。

しかし、私が無関係と書いているのには理由がありますので解説いたします。

家賃が遅れると信用情報に傷がつくのか?という質問は意外と多いです。信用情報に傷がつくというのは、一般的にはブラックリストに載ることを言いますが、実はブラックリストというリストは存在しません。

最初にブラックリストとは何かからご説明します。

ブラックリストとは何か?



ブラックリストに載ると住宅ローンが組めない、自動車ローンが組めない、借金ができない、クレジットカードを作れないなど、生活に不便なことがでてきます。だからブラックリストに載るのは嫌だと思うでしょうし、普通いやですが、普通に生活していればブラックにはなりません。

そもそも、ブラックリストというリストは存在しません(逆にホワイトリストというのは、一部の業界では存在します)。

ブラックリストに載るというのを、正式な言葉(?)では「信用情報機関に異動情報が載る」または「事故情報が載る」と言います。

どういうことかというと、ローンや借金をすると、全員信用情報機関に個人情報や返済履歴が載ります。

私にもローンがありますので当然、信用情報機関には載っているはずです。これは普通です。

そして、信用情報機関では毎月の支払いに記録をとっています。イメージですが、下記のようなものです。
2018年11月$
2018年12月$
2019年1月$
2019年2月$
2019年3月$
2019年4月$


$ というのは請求通りの支払いがあったという意味です。

普通の人は支払いは遅れませんのでこの $ が続きます。ですが、時には支払い忘れもあるでしょうし、そもそも返済がいい加減な人は返済が遅れがちです。支払いがいい加減な人の履歴は下記のようになります。

2018年11月$
2018年12月P
2019年1月P
2019年2月A
2019年3月A
2019年4月A


P は請求の一部支払いがあったという意味、A は支払いがなかったことを意味します。上記例では2018年11月には返済したもの、12月には一部しか支払わず、1月も同様に一部しか支払わず、2月、3月、4月と続けて支払いをしませんでした。

なんて悪い奴だ!ブラック!

というのがブラックリストに載る(信用情報に異動情報が載る)ということです。

住宅ローン、自動車ローン、借金、クレジットカードの作成などでは審査をするときに信用情報機関に情報提供を求めます。最初に出した例であればずっと支払いを続けているので、大丈夫だろうと判断されて審査が通る可能性が高いですが、2つ目の例では支払いが遅れた挙句、支払いをしていません。こういう人にローンを組ませても危ないし、カードを作っても面倒なだけと判断されて審査が通りません。

これが、ブラックリストに載っているから審査に通らない、の実態です。

ではブラックリストに載る基準は?



ではどうなったらブラックリストに載るか、ですが明確な基準はありません。信用情報機関は記録をとっていて提携期間に情報が欲しいといわれたときに支払い履歴を出しているだけです。決して、この人は危ない人です、という情報を出しているわけではありません。

信用情報機関から支払い履歴をもらった会社がどう判断するかは完全にその会社の基準です。そのため、2つ目の例の人は普通に考えれば危ない人ですが、可能性だけいえば審査に通る可能性はあります。

しかし、いわゆるブラックリストに載る基準としては次のものが挙げられます。

・3ヶ月以上延滞が続く
・債務整理をした
・契約者ではなく保証会社が返済した

ここで保証会社が出てきました。これが誤解のもとです。

ですが、順番に説明していきます。

3ヶ月以上延滞が続くとブラックだといわれています。ここを見ると普通は2つ目の例はブラックです。返済できなかったという A が3回続いているからです。

債務整理には主に4つあります。任意整理、自己破産、特定調停、個人再生です。とはいえ、ほとんどの場合で任意整理と自己破産のことをいいます。

任意整理とは、借金してどうにもならない人が金融会社に対して、「このままだと借金を返せないから利息を無しにして」というお願いをする手続きです。当然、本人から言っても無視されるので弁護士か司法書士を通して、任意整理に同意しないなら自己破産しちゃうぞ!と体のいい脅しを掛けます。これによって借金返済が楽になるわけですが、そんな人にはもうお金を貸せません、という報復(!?)としてブラックリストになります。

自己破産も同様にです。お金を借りたけど返せないからごめんね、といって支払いをやめます。金融会社は大変迷惑です。ということで報復(!?)としてブラックリストに載ります。

報復というのは言い過ぎました。しかし、金融会社から債務整理されたことを信用情報機関に報告があるので、普通は他の金融機関もお金を貸しません。これが債務整理によるブラックです。

最後の「保証会社による返済」は意味合いが少し違い、家賃保証会社のことを意味する「保証会社」ではありません。

例えばですが、銀行カードローンを借りる際に保証会社を付けるということがあります。

三菱UFJ銀行のカードローン(バンクイック)を受ける際にはアコム(アコムは三菱UFJフィナンシャル・グループの子会社です)が保証会社になります。

銀行が貸すのですが、保証会社としてアコムが入るので、契約者が返済できない場合にはアコムが代わりに返済します。そしてアコムから契約者に請求がいきます。

この保証会社として入っていたアコムが払ったことでブラックリストに載ります。

という意味の保証会社です。家賃保証会社とは関係がありません。

というわけで、家賃保証会社への支払いが遅れてもブラックリストには載りません。

話はここで終わらない



しかし、話はここで終わらないのが面倒なところです。家賃保証会社はへの支払いが遅れてもブラックリストには載りませんが、クレジットカード会社などの信販会社が家賃保証事業を行っていることがあるので面倒です。

一例ですが、オリコ、エポス、セゾン、ジャックスなどはクレジットカード会社ですが家賃保証事業を行っています。クレジットカード会社は信用情報機関を利用している会社ですので、クレジットカード会社が家賃保証会社になっている場合には家賃の遅れは信用情報機関に A として載ります。

すなわち、家賃遅れが続けばブラックリストに載る可能性はあります。

私が家賃保証会社はブラックリストとは関係がないと書きつつも、嘘だと書いたのはこのことです。

ちなみに信用情報機関というのは具体的には下記の3つです。

・株式会社日本信用情報機構(JICC)
・株式会社シー・アイ・シー(CIC)
・全国銀行協会(全国銀行個人信用情報センター)

この信用情報機関を利用している会社が家賃保証している場合には家賃延滞がブラックリストに影響する可能性はあります。

ですが、利用しているかどうかはわからないと思います。普通の家賃保証会社は利用していない、クレジットカード会社は利用しているとご理解ください。

普通じゃない家賃保証会社は利用しているかもしれませんが、私にはそこまではわかりません。

また、ブラックリストに載ったとしても数年(5年~7年といわれています)で解除されます。さらに付け加えるとブラックリストでなくともローンやカード審査に落ちることがあります。これは過去の支払い状況以外が影響している可能性が高いですが、A(未払い)がなくともP(一部のみ支払い)が1回でもあれば審査に落ちるという厳しいところもあるかもしれません。

なんにせよ、家賃は遅れてはいけません。

なお、家賃が遅れても支払いさえすれば、いわゆるペナルティーはありません。家賃が遅れていいとはいいませんが、家賃保証会社にとって家賃の遅れは普通のことです。支払いさえしてくれれば、その後もちゃんとしたお客様です。

ブラックリストって黒の断章・・・とはいいませんよねえ・・・


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GAテクノロジーズの不動産投資は本当に失敗しないのか!?

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普段は家賃保証会社のことばかり書いていますが、実は不動産投資の話もできるgajomaruさんです。

というか、投資用不動産物件を持っています。得をするか、損をするかはイグジットまでわかりませんが、現状はまーまーです。

素人が手を出すには必ずしも良いとはいえない不動産投資ですが、当然、素人が手を出すメリットもあります。

そんな中、私が注目しているGAテクノロジーズの不動産投資を見かけました。





はじめての方でも成功までサポートだそうですが、何をもって成功とするかは難しいところです。

しかし、今だと年収500万円でマンション経営できるんですね。すごいですね。昔はもうちょっと高い年収層を狙っていた気もします。

たぶん、本音では高い年収層を取り込みたいのでしょうが、不動産会社も多いし、年収が高い人は特定の不動産屋とべったりだし、年収層を下げて下げて500万円まできたのでしょうね。

実は少し前までは(今でも?)年収400万円でも不動産投資ができたらしいですが、スルガ銀行がやらかしまくった影響で不動産評価額を銀行が慎重に見るようになったらしく、年収400万円では厳しいようです。

日本の平均年収を考えると、平均では不動産投資すらできない世の中になったようです。

さて、そんな不動産投資ですが、良い面もあれば悪い面もあります。投資なんだから得をするか損をするかは運用次第です。必ず得をする投資は怪しく、必ず損をするとも限らないのが投資です。

私は投資用不動産も売らないといけない身ですが、必ずしもお勧めしません。得をすると思って買ったお客さんから損をしたとか言われても嫌ですし、損をしたと思っていたら結果的に得をしたなんて話もあります。すべて自己判断です。

私は良い面も知っていますが、悪い面も知っていますので少しご紹介します。

不動産投資の良い面


・インカムゲインがある
・キャピタルゲインがある
・リスクが少ない
・初期費用が少なくて済む

インカムゲインというのは持っていることで入ってくる利益のことです。不動産投資をすると家賃が毎月入ってきます。毎月入ってくるので安定して利益を上げることができます。

入居者が決まらないと利益が入らないとお困りの方は家賃保証(サブリース)を使うこともできます。サブリースをすると不動産屋が入居者となり、転貸しますので必ず、毎月固定費が入ります。キャッシュフローを安定させるという意味では安心です。

キャピタルゲインとは売ったときの利益です。2000万円で買った物件が2500万円で売れれば単純に500万円の利益です。不動産の場合、このキャピタルが結構大きいので買う時期を間違えなければ美味しい話です。

リスクが少ないというのはかなり本当の話です。株やFXを見るとかなり顕著ですが、持っていた資産が半分になるなんてよく聞く話です。株の場合は資産が半分になっても、凍結させればいつかは戻る・・・かもしれませんが、FXの場合には一定額以下になると追証といって、追加でお金を払わないといけなくなるのでキツイです。

不動産投資の場合には短期間で大きな利益を上げるのは厳しいですが、大きな暴落はあまりありません。バブルがはじけるとわかりませんが、バブルがはじけたとしても株取引の暴落っぷりよりはだいぶマシなはずです。そういう意味ではリスクの低い投資です。

初期費用についてはかなり注目です。普通、利益を出そうとするとそれなりの初期投資が必要です。株の場合、100万円の利益を出すには500万円とか1,000万円とかが必要です。10万円の投資で100万円の利益を出したとかいう人は神なので置いておいきます。

FXなら10万円で100万円の利益を出すことは可能ですが、リバレッジを高く設定する必要があるのでリスクがものすごく高いです。

不動産投資の場合には銀行からローンが組めます。自分のお金じゃなくてもはじめられます。問題は銀行からの評価額。投資する物件の評価額に応じて銀行からの融資額が決まります。もし満額でない場合には自分でいくらかの初期投資費用を出す必要があります。感覚的にですが、フルローンを組めない場合には10%~20%程度の自己資金が必要なのように思えます。2000万円の物件で200万~400万円必要ということです。

これを多いと見るか少ないと見るかは人それぞれですが、フルローンを組むことが必ずしも良いわけではありません。他の投資に比べて自己資金が少なくて済むのは不動産投資の良いところです。

不動産投資の悪い面


・不動産屋のカモ
・維持費がかかる
・不動産屋のカモ
・景気や社会情勢に左右される
・不動産屋のカモ
・不動産屋のカモ
・不動産屋のカモ

とりあえず不動産投資の悪い面を7つほど挙げました。3つしか見えない人は眼科に行きましょう。

維持費というのは、特にサラリーマン系の家主があまり見ない項目です。しかし、めちゃめちゃ重要です。極論、維持費しか見なくて良いです、というくらい重要です。

維持費しか、というのは言い過ぎました。

物件購入時に仲介手数料がかかります。さらに不動産取得税がかかります。不動産登記費用もかかります。

そして、毎年固定資産税がかかります。毎月マンションの管理費・共益費・修繕積立金などがかかります。

マンションの管理費は入居者から取ればよい?ですって?とんでもない!家賃を上げると入居率にガチで響きます。玄人大家はリノベやリフォームをしたり、施設を充実させたりして入居者の満足度を維持したまま家賃を上げますが、素人には無理です。

家賃は一度設定したら、よほどのことがない限り上げられません。一方、管理費はともかく、修繕積立金は年を経るごとに上がります。つまり、年が経てば経つほど利益はなくなります。

マンションの設備が壊れた際に修理するのは家主の役目です。エアコンが壊れましたという時に修理するのは通常は家主です。すぐに直さないとクレームになりますが、お金がかかります。年を経るほど設備は壊れやすくなりますので維持が大変です。

これを銀行へのローン返済をしながら行います。銀行の金利は安いとはいいますが、一般的な住宅ローンと比べるとやはり、だいぶ高いです。銀行によってローンの金利はだいぶ違いますが、1.6%~3%程度だとみてください(おおよそです)。

だいぶ違うじゃないか、とお思いでしょうけど、だいぶ違います。よい銀行の審査に通るのは良い顧客です。よい客層でないのに銀行審査を通そうとすると金利は高くなります。銀行はこのあたりはだいぶシビアです。

シビアになれなくて問題になりまくったのがスルガです。

景気や社会情勢に左右されるのも厳しいです。景気は自分ではどうにもなりませんが、景気が悪くなると一部のエリアでは一気に需要がなくなります。また、カジノができるできると言われて地価高騰が期待されているエリアも将来的にカジノの撤退があったときには一気に資産価値がなくなる可能性があります。

駅がなくなるというのは稀でしょうが、都心の駅近くというのはよく言われる必須条件ですので駅がなくなるとかなりヤバイです。

短いスパンではまったく問題にならないのでしょうが不動産投資は長い目で見るのが普通です。そのため、超長期スパンでは予測できないことが起きることはぜんぜんありえます。

また、そもそも不動産投資がそんなに儲かるなら金持ちや投資家が借金してでも買いまくると思います。しかし、実際には市場に投資用不動産物件は出回りまくっています。これは不動産屋が頑張って優良物件を見つけてくるわけではなく、お金を生むためにお金を出す人種にお金がないのにお金を生みたい人種が群がっているからです。

投資用不動産物件には不動産屋の利益が乗りまくっています。買って一番得をするのは不動産屋であることを肝に銘じましょう。

しかし、だからとって自力で投資用の不動産物件を見つけるのは難しいです。

簡単だといっている人は多くいますが、それはプロです。素人には見つける手段さえわからないのが現状です。そういう方には不動産屋にフィーを払って探してもらうのは実際ありだと思います。

ただし、不動産屋を経由した物件は本来であればもっと利益が出たはず、ということだけは忘れないでください。

レインズで探しているなんていう話を聞きますが、レインズは既に手数料がのっているものです。不動産屋がそれを手にするということはさらに手数料がのるということです。

※レインズ:不動産屋だけが見ることができる全国の売買物件の閲覧ツール。操作性が悪く、不動産屋の怒りのボルテージが上がる要因の1つ。


散々書きましたがトータルで見れば不動産投資は割に合う投資です。

銀行ローンを組むということは借金をするということですが、借金というよりは投資です。返済を続ければ資産価値の方がローン残高よりも高くなるのは数年で来ます。

ということは数年ローンを払って、売却すればキャピタルゲインがドッカンと入るということです。

ただし、すべてタラレバの話です。

さて、GAテクノロジーズはどんな投資の話をしてくれるんでしょうか?とりあえず、無料DVDは欲しいですね。

ご興味ある方はどうぞ。





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孤独死を見つけるのは家賃保証会社の仕事?

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ちょっと孤独死のお話をいたします。

平成から令和に変わりましたが、日本の人口問題、高齢者問題は一向に解決が見えず、今後はますます悪化するそうです。日本の人口は今後減少するといわれていますが、問題になるのが孤独死です。

孤独死問題はだいぶ前から問題視されていたのですが、最近特に顕著な気がします。

ちなみに全国の孤独死の3分の1は東京で起きているそうです。

私は東京で全国の半分くらいの孤独死があるのではないかと思いました。ものすごく体感で根拠のない数字ですが。

それくらい東京の孤独死は多いです。

では、賃貸で孤独死が起きるとどうなるのか。家主や管理会社、仲介会社もものすごく気になるのでしょうが、家賃保証会社にも大きく関わる問題です。

もし孤独死が起きた場合、家賃保証会社はどう動くか、主に下記の4パターンです。

1.相続人を探す
2.緊急連絡先に連絡する
3.役所に連絡する
4.保証会社で撤去、処分

1.相続人を探す



契約者が亡くなった場合、すぐに動くのが相続人がいるかどうかを調べることです。契約時にもらっていた書類(住民票、印鑑証明書、免許証の写しなど)を中心に連絡が取れる可能性があるところに片っ端から連絡します。あと警察にも聞きだせる情報を聞きます。

相続人がいない場合には家賃保証会社か家主で荷物搬出を行う必要が出てきますが、搬出に時間がかかりますし、処分する際に問題になる可能性があるので、可能な限り引き取っていただくためです。

最悪なのは相続人がいないと判断して、家賃保証会社が荷物を搬出処分し、処分後に相続人が出てきたケースです。最悪訴えられます。それが怖いので保管するんですが、ほとんどケースで連絡がないので結局、保管するだけ損することが多いです。

しかし、保管するのはリスクヘッジです。

2.緊急連絡先に連絡する



緊急連絡先に連絡するのは、緊急時だからです。本当に緊急時だからです。

多くの場合、緊急連絡先は親族です。だから孤独死になったとき一番動いてくれるのが緊急連絡先です。しかし、緊急連絡先でしかも親族だった場合でも相続人ではないし、ずっと連絡なんて取っていないし、遠くに住んでいるので、荷物は勝手にしていいよとか言われたりします。

場合によっては写真とか現金だけ取りにいきますとか言われます。

亡くなったことそのものには無頓着なことが多いです。世知辛い世の中です。

しかし、緊急連絡先経由で実際に動いてくれる親族と連絡がついたりしますで、緊急連絡先との話し合いは必須中の必須です。

3.役所に連絡する



特に生活保護の場合です。生活保護の場合、税金で引越しをし、生活費も部屋の中のものも生活保護、つまり税金で買っている関係もあり、荷物搬出や処分についても社会福祉協議会が行ってくれることがあります。

しかし、場合によっては担当者と話しても、部屋の中に現金はありましたか?それだけください、などと言ってきますので稀に喧嘩します(笑)。

また、生活保護を受けているからといって、親族が他にいないとは限りません。というか、生活保護を受けている人でも息子、娘がいるとか普通です。

扶養家族がなぜ扶養していないのか、などと言っても始まらないので素直に連絡を取ってもらいます。

しかし、荷物の引取りまでやってくれるのは稀です。

本当に世知辛い世の中です。

4.保証会社で撤去、処分



以上、すべてを行ってもまったく荷物の引き取り手がいない場合には仕方がないので家賃保証会社で荷物を搬出します。家主も次の入居者を決めたいので待っていられません。

しかし、荷物を出したからといって、すぐには処分できません。後日、荷物の引き取り手が現れると揉める可能性があるからです。

たいていの場合、相続人や荷物の引き取り手が出てきても荷物さえ返せば納得します。揉める要素がほとんどありません。

揉めるとしたら賃貸借契約を解除されたことですが(相続人は契約も相続します)、住んでいなかった期間の家賃が発生しないようにすることを理由に解除したことを伝えると、小数の揉め事の大半はなくなります。

それでも文句を言ってくる人は、何をしても、何をやっても揉めてくる、クレームのプロです。稀にいますが諦めます。

さて、このように孤独死は家賃保証会社にとっても大きな問題です。

だから孤独死は早めに見つけないといけません。発見の糸口になるのが家賃延滞だったりします。家賃は毎月振り込まれるはずなのに突然支払いがなくなった、となるともしかしたら孤独死かもしれません。

そういうこともあって、エルズサポートなんかは高齢者向けサービスを押し出していますよね。家賃保証と見回りは相性がよいのかもしれません。

ちなみに、孤独死があったときに、確認を十分にせずともすぐに荷物を出して、すぐに処分することがあります。

それは部屋の中でなくなっていて、しかも腐敗状況が激しいときです。

かなりシンドイやつです。

人間は亡くなってから時間が経過すると 溶 け ま す 

何を言っているかわからないでしょうが、私は何度も見たことがあります。見ると食欲がなくなること請け合い、お肉は無理です。

体液がついていると衛生的にも臭い的にもハードモードに突入しますので、すぐに処分します。

家賃が遅れている方の家まで行くのはなくなっていることを確認することも重要な任務の1つです。部屋の中まで行かないとわからないのでは?と思う方もいるでしょうが、アパートの場合、部屋の中どころか、アパートのフロアに着いた時点で異臭がしたりします。

マンションの場合でもフロアに着いた時点で異臭があることもありますが、密閉度がアパートよりも強力なのでドアを開けるまでわからないこともあります。

本当に世知辛い世の中だ・・・


ちなみに、部屋の中で亡くなったハードモードの明け渡しを行うと身体にも異臭がつくので、その日1日他の仕事はできません。

家賃保証会社の回収部隊は大変だというお話です。

今度、部屋の中で亡くなった案件を保証会社に振ったときには、この人も大変だな、くらいは思ってくれるとありがたいです。

ご意見は info@hoshokaisha.jp またはコメントまで

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