家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

【質問】続・集金代行の質問を多数いただきました

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前回、集金代行関連の質問を複数いただきましたが、それとは別に複数いただきましたのでまとめて回答させていただきます。

いただきました質問は下記8つです。

Q1.集金代行で解約締め日に間に合わず引き落としかかった場合、かからなかった場合のフローと保証会社の手数料はどのようになるのでしょうか?

Q2.集金代行の引き落とし日が27日として当月27日に入金の約束をする場合なにか注意点とかあるんでしょうか?

Q3.振替かかってない場合ですぐ保証会社に連絡して支払いたいと伝えてもまだダメと言われるのは何故でしょうか?

Q4.保証会社は退去日までの保証が基本みたいですが解約日まで保証するのが今は普通ですか?

Q5.保証料で満了日前に退去すれば払わなくてよいのですか?それとも満了日前に解約すれば不要ですか?

Q6.法定更新だとお部屋の更新料は払わなくてよいのですか?

Q7.代位弁済型から集金代行に変わると借り主になにか不利益はありますか?

Q8.原状回復費を立て替えにあたり普通は敷金精算書だけで保証会社は立て替えますが、同意書も取得しないのですか?敷金精算書が同意書の代わりなのでしょうか?

Q1.集金代行で解約締め日に間に合わず引き落としかかった場合、かからなかった場合のフローと保証会社の手数料はどのようになるのでしょうか?



集金代行で解約締め日、とありますが、これを賃貸借契約の解約日と解釈して話を進めます。質問の趣旨は、最後の家賃を間違って支払った場合のことだと思いますので、そのつもりでお答えします。

つまり、賃貸借契約の解約は1ヶ月前予告があるので、本日(5月27日)に解約申請をすると家賃発生は6月26日までなのですが、手続きをうまく止められなかった場合には6月27日にも家賃引き落としがされてしまう。その間違って引き落とされてしまった家賃の扱いと手数料を聞いていると解釈します。

違ったら再度質問してください。

集金代行で誤って家賃の引き落としがあった場合には、お金の流れは入居者から家賃保証会社、家賃保証会社から家主に流れます。この逆操作が必要ですので家主から家賃保証会社にお金を返してもらい、家賃保証会社から入居者に返金をします。

家賃保証会社では集金代行の手数料が発生しますが、この手数料は、誰が原因で誤った引き落としが起きたかで請求先が異なります。入居者側の手続きミスであれば返金時に手数料差し引きで返金するのが筋です。逆に家主側または管理会社側だった場合には返金時に家主または管理会社に手数料を請求するのが筋です。

筋と書いているのは実際に請求できるかどうかは別問題だからです。あとは家賃保証会社のスタンス次第です。

引き落としがかからなかった場合、特別な手続きはありませんが、次月までにきちんと引き落としを止める必要があります。手数料は上記同様に誰が原因で誤って引き落としをしようとしたか、次第です。

Q2.集金代行の引き落とし日が27日として当月27日に入金の約束をする場合なにか注意点とかあるんでしょうか?



家賃が丸1ヶ月遅れた場合の注意点と解釈します。

5月分家賃(4月27日引き落とし)が遅れて、5月27日に支払うと約束した。しかし、5月27日には6月分家賃が引き落とされるということだと思います。

まず、家賃が遅れて支払い約束をする場合に、支払日が翌月の支払日を重なる場合には、家賃保証会社から次月の家賃はきちんと払えるか?(2か月分支払えるか?)を確認します。

そこで2か月分支払いができて、家賃滞納が解消すれば問題ありません。

次月家賃も遅れるという場合には、その家賃の支払日についても事前に交渉が入るのが普通です。そのため、注意点は2か月分支払いができるかどうか、できない場合には支払いをどうするかをきちんと決めることです。

なお、6月分を先に支払って、5月分の支払日は交渉というのは基本できません。原則、家賃は古い方から支払いをしてもらいます。少し難しい話かもしれませんが、1ヶ月だけでも古い支払いが残って分割払いなんかにすると時効に触れる可能性があるからです。

Q3.振替かかってない場合ですぐ保証会社に連絡して支払いたいと伝えてもまだダメと言われるのは何故でしょうか?



単純に家賃保証会社に請求権がないからです。

振り替えがかかっていないというのは2つ考えられます。

1つ目はまだ振替手続きが完了していない場合です。この場合には家主に家賃を振り込むように通知や案内があるはずです

家賃保証会社は振替をしていないので請求できません。家主から振込みがなかったと家賃延滞の報告があれば立て替えますので請求できます。

もう1つは、振替をしようとしたけれど残高不足などで振替できなかった場合です。この場合には銀行から引き落としできなかったリストを家賃保証会社がもらってはじめて振り替えができなかったとわかるのですが、即時にはわかりません。

そのため、入居者が家賃を支払いたい、だから金額を教えて欲しいと言われても、家賃保証会社側には遅れているという確証(請求できる権利)があるかどうかがわかりません。

だから、「まだダメ」という話になるのだと思います。

ただし、このあたりは家賃保証会社もわかっていることなので、契約者本人から家賃支払いをしたいと連絡が来れば振込先と金額を伝えているところもあります。

これは家賃保証会社のスタンスの違いだと思います。

なお、悪い考え方をすれば「まだダメ」というのは遅延損害金を嵩増ししようとしているとも考えれます。しかし、数日遅れたくらいでは遅延損害金は微々たるものですから、普通はこんなことはありまえん。

Q4.保証会社は退去日までの保証が基本みたいですが解約日まで保証するのが今は普通ですか?



スタンスによりますが、退去日までの保証が基本だと思います。

念のため用語の確認です。

解約申請日:入居者が家主に解約すると宣言した日付。申請してから1ヵ月後が解約日になるのでそれまでに引渡しを完了する必要がある。

解約日:入居者が部屋を利用できる、契約上の最終日。この日までに引越しを追え、不動産屋立会いの引渡しが必要。

退去日:解約日とは関係なく、実際に入居者が退去した日付。普通は解約日よりも前になるが、悪質延滞者は裁判になるので解約日の半年後が退去日になったりします。

何が言いたいかというと、退去日まで保証しないと裁判できないので、普通は退去日まで保証します。

家賃滞納が悪化すると、賃貸借契約の条文に従って家主側から解約にしますが、それでも退去しないので裁判に発展するわけです。この裁判の間の保証を家賃保証会社が保証しないと家主は大迷惑です。

だから、普通は退去日まで保証します。

Q5.保証料で満了日前に退去すれば払わなくてよいのですか?それとも満了日前に解約すれば不要ですか?



保証契約の満了日前に解約すれば支払わなくてよいです。上記と同じで、解約申請日と解約日と退去日は異なります。契約上の話をすると、保証契約満了日の前、というのが重要です。

保証契約は1年単位での契約です。契約上、契約満了日を1日でも過ぎれば、その1日に家賃滞納リスクがある以上、家賃保証会社が保証しています。ですが、契約単位は1年です。必ず契約日を確認しましょう。

契約上、と書いているのは、契約者の死亡時など実際には請求しない可能性があるからです。

Q6.法定更新だとお部屋の更新料は払わなくてよいのですか?



私の立場で言うのは微妙ですが、法定更新の場合には賃貸借契約の更新料は払わなくてもよいことがあります。しかし、入居時に行った約束が契約なので、守ってください。

保証契約の更新料は支払いをしない、法的根拠がありませんので支払いは必要です。

法定更新については過去に詳しく書いていますので、こちらをご参照ください。

Q7.代位弁済型から集金代行に変わると借り主になにか不利益はありますか?



不利益というほどではありませんが、2点注意点があります。

1つ目は振替手数料です。代位弁済の場合には家賃は手渡し、振込み、引き落とし、カード払いがあると思います。家賃を振り込む場合、同じ銀行間では振り込み手数料がかからないことがあります。対して振替にすると200円とか300円プラス消費税がかかります。それが不利益といえば不利益です。

2つ目は振り替えて続きを止めないと解約時に家賃引き落としが起きる可能性があることです。これは家賃の引き落としでも同じことですが、退去しているのに手続きを止め忘れたせいで1ヶ月余計に振り替えられるということがあります。もちろん、お金は帰ってきますが、即日というわけにはいきません。

Q8.原状回復費を立て替えにあたり普通は敷金精算書だけで保証会社は立て替えますが、同意書も取得しないのですか?敷金精算書が同意書の代わりなのでしょうか?



スタンスによります。家賃保証会社によっては独自の原状回復費用の書類への署名捺印が必要です。対して敷金清算書と同意書を求めることもあります。

重要なのは、金額がわかること、契約者が納得していること。この2つがわかれば書類としてはとりあえずOKです。

ですが、本当にスタンスによるので家賃保証会社に確認してください。

質問にはなんでも答えるスタンス!


身ばれしない程度なら聞かれればなんでも答えるスタンスです!
どんな質問でもドシドシどうぞ。

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家賃が遅れる人は危機感が無くて数字の把握ができていない

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別に批判するわけじゃありません。

家賃保証会社側としても家賃が遅れる人はありがたくないので減ってほしいわけです。家賃が遅れている人がいるおかげでお前らの給料が、とか言う人もいますが、そういう人は何もわかっていないどうでもよい人なので放っておきます。

しかし、家賃が遅れる人は家賃滞納を解消しないといけません。

では、家賃が遅れる人には何が問題か?
  • 危機感が無い
  • 数字の把握ができていない

問題はいろいろ考えられますが、大きくいうとこの2つだと思います。

危機感が無くて、かつ、数字の把握ができていないのに家賃が払えている人は、単に給料が支出よりも多いとか、子供がいないとか、誠意のある人かなど別の理由で支払いができている可能性が高いです。

断っておきますが、子供がいるのが悪いというわけではありません。子供がいるとお金がかかるので、相対的に家賃遅れに繋がりやすいというだけです。また、家賃が遅れる人に誠意がある人がいないわけではありませんが、本当に誠意がある人は契約内容を守るので遅れにくいというだけです。

家賃滞納者は危機感が足りない!?



危機感というのは、このまま家賃が遅れ続けたらどうなるのか、という単純で簡単な未来の予想ができないということです。

現状でいっぱいいっぱいになっているというのはあるのでしょうが、仕事が変わって家賃支払いができないというのはよくある話です。

今流行の「炎上覚悟で書きますが」、仕事が変わったのが家賃延滞の理由なら仕事が変わっていなくても家賃が遅れる人です。

家賃というのは毎月期日があって支払額が決まっています。毎月の固定費です。仕事が変わる前からそんなことはわかっていたはずですし、仕事が変わる前に生活費は確保しておくべきです。

本質的な理由は仕事が変わったことや給料日が変わったことではなく、毎月の固定費の支払いをするという危機感がないことです。

というか、もはやこんなことは危機感ですらないのですが、家賃が遅れない人(普通の人)と家賃が遅れる人ではこのあたりから感覚が違います。

家賃はお金があるときに支払うものという、わけのわからない理屈を言う人もいますが、まったくの論外です。

仕事が変わったから家賃が払えない人は貯金がないということです。つまり、病気や怪我で仕事ができなくなっても支払いができなくなる人です。

毎月の生活がカツカツすぎるのが家賃延滞の理由なのでしょうが、そんなことは家賃が払えている人も一緒です。今、日本ではみんなお金がありません。

普通の人はなんとしてでも(という感覚はないのでしょうが、当たり前に)家賃を支払おうとします。仮に支払いができない場合には事前に何かしら動きますし、連絡もします。

普通の人は、間違っても数ヶ月家賃が遅れたり、退去交渉になったり、裁判になったりしません。

一例として仕事が変わった人、というのを出しましたが、家賃が遅れる人は総じて危機感がないです。あると言っている方はあると思っているだけです。

また、仕事が変わって家賃が遅れる人でも事前に、自分から連絡してきて、素直に謝って、約束通りに支払う人は良い延滞者です(という言い方が正しいのかはわかりませんが)。普通の人はこうします。

自分に近い将来何が訪れるのかをよくよく考えて生活している人はだいたい大丈夫です。

家賃が遅れている人では、たとえば、出産、子供の入園、転職など考えていますか?

あとパチンコやめろ。

あれは高確率で負けるようにできています。やるなとは言いませんが、遊びですので、余力でやってください。

数字が把握できていないと家賃が遅れる!?



これも多いです。

数字というのはそんなに難しい数字ではありません。家計簿をつけろとは言いませんが、家賃延滞者はだいたい家計簿をつけていません。

家計簿をつけるのが良いとはいいませんが、数字の把握には役立ちます。

たとえば、給料が手取りで20万円だとします。家賃、水道光熱費、携帯代、ネット回線代あたりは固定費です。これに食費くらいがあれば最低限の生活費は出ます。あとは保険代とか電車賃とかローンの返済とか毎月必ずかかる費用があるはずです。これを差し引きます。

これだけで簡単な余力はわかるはずなんですが、家賃が遅れている人はこの数字をまったくわかっていません。ビックリするほどわかっていません。

先ほどの危機感の話は意識の問題です。しかし、数字の把握は実際問題です。

上の例は本当に簡単な数字ですから、実際には突発的にかかる費用がよくあります。病院代、法事、入園など。それくらいは想定できる範囲です。

家賃が遅れすぎて末期になっている方は家賃以外にも水道・ガス・電気がすべて止められ、携帯も止められているなんていうのは普通です。

そうなる前に数字を把握しておけば解決の糸口にはなるはずです。

ではそういうことができない人はどうするのか?

事前に、それが無理でもできるだけ早く誰かに相談してください。

それが無理なら家賃保証会社に連絡してください。家賃保証会社には入居者の事情は関係がありませんが、それでも支払いについて相談すれば乗ってくれることもあります。ただし、単に支払えと言ってきたり、まったく相談に乗ってくれないということはありますが、家賃保証会社も今やそんなことを言ってられない時代になりつつあります。

今では誰でも遅れる可能性のある時代になりつつありますので、個人コンサルじゃない家賃保証会社も個人コンサル色が強くなっていくはずです。

というよりも、今、民法改正で家賃保証会社の需要が増えて、利用が増えると延滞の根本を正さないと今後延滞件数が多すぎて家賃保証会社が対応仕切れなくなる可能性がありますので、家賃保証会社も変わらないといけない局面です。

オラつく家賃保証会社は完全に終わりか、契約件数を取りに行かないところでしょうね。

危険、危ない、危機感。。。


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審査に通りやすい家賃保証会社 5選!公式に記載がある数値は信頼できる

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家賃保証会社に通る、通らない問題はたびたび話題に上ります。

家賃保証会社に落ちたから部屋を借りられない、なんていう悲劇もたびたび耳に入ります。

すでに家賃保証会社は社会インフラといってよい状況です。そんな家賃保証会社なので審査は可能な限り通さないと入居者に、不動産屋に、大家に、ひいては社会にまで影響してしまいます(いいすぎ!?)。

審査が通りやすい家賃保証会社として有名なのはフォーシーズです。なんと公式ブログに毎月の審査承認率を公開しています。だいたい98%以上を維持していますから、ほとんど全て通すということでしょうね。

たぶん、ぶっちぎりで審査に通るのはフォーシーズで間違いないです。そのほかに通りやすい家賃保証会社は



あたりが有名です。
どれも有名どころですね。日本セーフティーもある程度は通りやすいはずですが、不動産屋に言わせると通りやすいという声と通りやすくはないという声の両方が聞こえます。

以前も書いていますが、審査に通らない人のパターンは主に3つ

  • 収入がない
  • 未成年単独
  • 暴力団


これ以外にも通らないことはありますが、あとは家賃保証会社の独自審査によるので一概には言えません。逆に言えば上の3パターン以外はどこかの家賃保証会社で通ります。

例外は、過去に家賃を遅れたことがあってそれを支払い終えていない場合です。この場合にはその家賃保証会社内でブラック扱いになるので通りません。ブラックが解除されるかは家賃保証会社次第です。

それでも、他の家賃保証会社の審査に通る可能性は高いです。本当にどこにも通らないというのはほとんどありません。

もしも収入がない場合、場合によっては預金通帳を元に審査するところもあるそうです。未成年単独では厳しいですが、普通は親が連帯保証人にあれば問題ありません。また、結婚していれば成人扱いです。

暴力団からの申込みを通すところは普通ありませんが、暴力団は自分が暴力団とは言いませんので、ばれなければ通ります。

ただし、後々、暴力団であることがばれると契約が無効になるので家賃保証会社が外れる可能性があります。

5選なんていいながら、6社出しているじゃないかと思われている方もいると思います。オーバーしているついでもう1社。

アドヴェントという家賃保証会社があります。ここは公式で審査承認率97%以上と公開しています。実は以前は98%以上と書いてあったのですが、さすがに98%以上の維持は難しかったようです。

しかし、私はいつも思うのです。フォーシーズにしてもアドヴェントにしても、審査承認率を出す計算式はどのようなものだろうか、と。分母と分子がわからないので信憑性は定かではありません。仮に分母が出ていても、それが正しいかはわからない、なんて思うのは考えすぎでしょうか?

とはいえ、数字を公開しているのはすごいですし、数字を下げて公開しているというのは逆に信用できる数字だと思います。

花の咲かないつぼみは無い


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【入居者必見】連帯保証人がいるのに家賃保証会社が必要な本当の理由

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最近、家賃保証会社と契約するのに連帯保証人を要求されることに納得をされていない方々がネット上で暗躍されているようです。

中には連帯保証人と契約しながら連帯保証人が必要なことを悪習といわれている方もいます。

詳しい方は正しい理解をした上で悪習といわれているのでしょうが、詳しくない方は単純に連帯保証人+家賃保証会社のことを悪習と勘違いされてしまうと怖いので私からも支援記事を提供します。

以前、なぜ家賃保証会社の契約に連帯保証人が必要なのか?という記事を書いたのですが、2018年7月のこと、私のブログ程度じゃぜんぜん社会に影響を及ぼせないようです。

今回はリベンジです。

連帯保証人と家賃保証会社の両方を要求するのは、ズバリ、家主のリスクを回避するためです。

ときどき連帯保証人と家賃保証会社が同じようなものと理解されている方がいますが、まったく違います。どちらも保証とついているので紛らわしいのだと思います。

連帯保証人でカバーできる範囲と家賃保証会社でカバーできる範囲が違います。そのため、足りないところを相互補完するために両方を要求しているんです。

戦国時代には子供を何人も作りましたね。アレは長男が戦争で死んでも次男が家を継ぐことで家を守れるからです。そういうリスクヘッジをしています。(わかりにくい例えですね。)

家主も同じです。家賃保証会社がダメなときには連帯保証人に話を持っていきます。

では、具体的に何が足りないのか?

家賃保証会社が保証してくれる可能性があるのは以下の通りです。
  • 家賃
  • 賃貸借契約の更新料
  • 原状回復費用
  • ハウスクリーニング費用
  • 鍵交換費用
  • 建物明渡裁判費用
  • 弁護士費用
  • 強制執行費用
  • 荷物搬出費用
  • 荷物保管費用
  • 荷物処分費用
  • 入居者死亡時の特殊清掃費用
  • 入居者死亡による家賃下落費用
  • 入居者死亡による空室時の家賃
  • 問題が起きたときの近隣住民引越し時の空室家賃


ですが、家賃保証会社の保証範囲は会社ごとに違います。場合によっては一番上の家賃以外は保証しませんし、入居者死亡時の費用は保証会社ではなく一般に保険の範囲です。すべてを保証してくれる家賃保証会社は稀です。

保証範囲に入っているからといって安心はできません。原状回復費用は上限がないため、家賃保証会社側で原状回復費用の保証上限を設けていることも多いです。仮に入居者の部屋の使い方が荒すぎて原状回復費用に100万円掛かるとして、家賃保証会社で50万円しか保証してくれないなら家主は50万円は手出しです。

後々は入居者から回収できるのかもしれませんが、いつになるのかわかりません。

入居者死亡時は大変です。部屋の中で亡くなった場合には部屋の清掃に非常に高額な費用が掛かります。単に掃除機をかけて雑巾をかけたくらいではまったくダメです。ハウスクリーニングを入れる前に特殊清掃といって部屋の中の体液を除き、オゾン脱臭機を使った特別な臭い消しを行い、壁紙を貼り換え、フローリングを貼り換え、畳を交換し・・・などめちゃくちゃ大変です。(全部行うとは限りません。汚れの程度によります。)

これを家賃保証会社が見てくれない場合には、やはり連帯保証人しかいないわけです。

さらに、入居者の素行が悪く、住民と揉め、住人の退去が起こった場合や入居者が亡くなった場合の補填に対しても連帯保証人以外では対応できないことも多いわけです。

入居者死亡時といわれて何のことかわからない人もいるでしょうから補足します。

部屋の中で入居者が亡くなると、その物件は「事故物件」として扱われます。賃貸に出すときに不動産屋は入居申込者に対して、この物件は前に住んでいた人が亡くなっています、と重要事項説明で伝えないといけないのです。普通、事故物件には住みたくないのですが、空室にはしたくないので家賃を下げて募集するわけです。

そうすると、前の入居者が亡くなっているけど家賃が安くなるなら仕方ないか、と部屋を借りる人が出てきます。

ですが、事故物件はすぐには埋まりません。契約する前の期間は空室ですので家主としても痛いわけです。

このように家賃保証会社だけでは補填できない部分を連帯保証人に求めているので家賃保証会社+連帯保証人という構図が成り立つわけです。

ここまで聞くと、だったら最初から連帯保証人だけでよいじゃないか!と思うでしょうが、近年では連帯保証人が連帯保証しなくなっているので家主も家賃保証会社なしでは怖くて部屋を貸せないわけです。

つまり、入居者だけではリスクがあるので連帯保証人を付け、連帯保証人をつけてもリスクがあるとして家賃保証会社を付けるわけです。

そもそもは家賃保証会社は家賃の支払い能力を保証しているわけなので、有事の際には家賃を立て替えればよかったのですが、それだけでは足りないので他の部分も保証するようになっています。

しかし、賃貸借契約にある支払期日をきちんと守る人が圧倒的多数であれば家賃保証会社なんていう需要は世の中になかったわけで、仮に入居者が家賃の支払いが遅れても連帯保証人がきちんと機能していれば家賃保証会社という需要は世の中になかったわけで。

100%完全に契約を守ってくれればこういう話にもならなかったわけです。

ここまでが家賃保証会社+連帯保証人の構図です。

ちなみに家賃保証会社と契約するのには入居者側にもメリットがありますが、それはまた、別のお話。

連帯保証人がいるのに家賃保証会社と契約するのは悪習!?



家賃保証会社と連帯保証人の関係をよくわかっていない方が両方を求めるのを悪習というのはわかります。事情を理解していないのだから仕方がありません。

しかし、上で書いたように両方を求めることは決して悪習ではありません。ですがですが、事情をよくわかっている人だから理解している両方を求める悪習というものも存在します。

それは必要もないのに両方をつけることで不動産屋のお小遣い稼ぎをする習慣のことです。

家賃保証会社を使う際に、実際に説明し、申込書を提出し、身分証などの必要書類を出すのは不動産仲介会社です。基本的に契約時に入居者と家賃保証会社は本人確認の電話以外では関わりません。

一切の事務を不動産会社に一任しているのです。

代わりに家賃保証会社から不動産会社に対して手数料を支払います。会社によって違いますが、家賃の10%~20%です。

あなたが10万円の部屋を借りた場合、目の前の不動産屋には1万円~2万円が入るわけです。1ヶ月に10件契約すれば10万~20万円、100件契約すれば100万~200万円が不動産屋に入ります。

結構なお小遣い稼ぎです。

そのため、仲介会社の中には連帯保証人だけで事足りるのに家賃保証会社をつけようとするところもあります。もちろん少数派のはずですが。

ただ、本当に必要がないのかは非常に怪しいところで、絶対に家賃は遅れないだろうという人も遅れるわけですから、リスクヘッジとして家賃保証会社は入れたい。家賃保証会社では足りないところがあるから連帯保証人もつけたい、結果、両方つけるというのが普通です。

両方つけるのが悪習というのは上記のような、一部の地域の、一部の人の、一部の状況を一般化しすぎた結果です。

読んでいてわかったと思いますが、連帯保証人の責任はそれだけ重たいです。連帯保証人なしで借りれるならその方がよいです。相手に負担を求めないわけですから。

そして、民法改正で連帯保証人の負担も減るわけですが、そうするとますます家賃保証会社のサービスが充実されるでしょうから。

それ相応のリスクがあるってことです


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家賃保証会社の審査と連帯保証人の関係とは

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ここのところ、家賃保証会社の審査についていくつか質問をいただいておりますのでまとめておきます。

質問は以下の5つ

1.在籍会社使った時に分かってて審査承認するケースはありますか?

2.保証人がいなくて保証人を斡旋してくれる会社を利用したのってバレてるもんなんですか?

3.審査の時には、会社や緊急連絡先に連絡するんですか?

4.審査に落ちた場合、理由は教えてもらえるんですか? 不動産屋さんにも理由はバレちゃうの?

順にご説明いたします。

1.在籍会社使った時に分かってて審査承認するケースはありますか?



この場合の在籍会社というのは、勤務先のことだと思います。

実際に勤務している会社ではない在籍確認用の勤務先に依頼するという意味だとして話を進めます。

無職の方を審査する場合や勤務先にどうしても連絡して欲しくないときに在籍会社を申込書欄に記入して保証会社の申込みをする場合があります。

家賃保証会社でも在籍会社の存在は知っていますし、過去のデータで取りためているので、ぶっちゃけ、大手在籍会社(っていうのか?)なら知っています。

しかし、家賃保証会社もそういうのは空気を読んでスルーすることがあります。

勤務先がわからなくても他の情報で審査が通ると判断された場合には問題なく審査を通過することは普通です。連帯保証人がしっかりしていればそれだけで審査OKなんていうのもよくあります。

また、在籍会社かどうかを把握していない場合があっても、そもそもすべての勤務先に電話して在籍を確認しているわけではないので、在籍会社を使うだけ無駄になることもあります。

なぜ勤務先に電話して確認しないかというと、審査する部署は1日に大量の件数をさばく必要があるので、1件1件丁寧に見ていると日が暮れます。日が暮れると審査が遅いとクレームになるので、大丈夫そうな案件は通します。

では、何をもって大丈夫か大丈夫でないかですが、そこはさすがに秘密です。家賃保証会社は各社独自審査をしていますので、審査内容は完全に非公開が普通です。

ただし、審査内容は独自といえば聞こえはよいですが、審査方法についてどことも共有しておらず、誰からも教えてもらわず、外部機関をいれずに成長した業界なので独自と言っているだけで、ぶっちゃけ各社、審査は肌感覚です。

家賃保証会社の中でも大手はきちんとしている・・・はずです。

しかし、大手でもフォーシーズのように無職でなければ正真正銘誰でも通す家賃保証会社もあります。たぶん、戦略として他社との差別化を図りつつ、不動産屋の成約率に貢献する代わりに営業件数を確保するという手法をとっているのだと思います。

一口に家賃保証会社の審査と言ってもさまざまだった、という話。

ぶっちゃけ過ぎかもしませんので、怒られたら消します。

2.保証人がいなくて保証人を斡旋してくれる会社を利用したのってバレてるもんなんですか?



保証人斡旋会社とか保証人屋とかいいますが、賃貸借契約や保証契約の連帯保証人になるかわりに1件いくらをもらうというお小遣い稼ぎをしている団体や個人です。

保証人を斡旋されている場合であっても連帯保証人になるための書類を準備してくれて対応してくれればその人は連帯保証人ですから審査には影響しません。

当然ですが、書類不備や電話での本人確認ができない場合などでは審査に落ちます。

ちなみに、連帯保証人を個人でやっている方で、あまりにも連帯保証人になりすぎて有名になっている人が何人かいます。家賃保証会社ではそういう方も把握していますが、連帯保証人として機能しているのであればまったく問題ありませんので審査は通します。

ですが、連帯保証人になったのに連帯保証人として機能しない場合には、家賃保証会社の社内ブラックになる可能性があります。保証人斡旋会社を使うことで、社内ブラックになっている人を使って審査をすることで、斡旋会社を使った申込者まで社内ブラックになる可能性がありますので、斡旋会社を使うことはお勧めしません。

これも家賃保証会社によってやり方は違うと思います。各社、独自審査をしますから。

3.審査の時には、会社や緊急連絡先に連絡するんですか?



必ずしも連絡するとは限りません。

勤務先に連絡をするのは、勤務先を確認する必要があると判断された場合です。どんな場合に勤務先の確認が必要なのかは審査内容に関わるので非公開とさせていただきます。

緊急連絡先には連絡する必要がありません。

そんなことをするくらいなら次の審査を進めます。審査する部署はそれくらい忙しいです。

ですが、すべての連絡先に確認する保証会社もあるかもしれません。家賃保証会社の審査は独自審査ですから。

4.審査に落ちた場合、理由は教えてもらえるんですか? 不動産屋さんにも理由はバレちゃうの?



審査に落ちた理由は教えられません。審査内容に関わるからです。

不動産屋に聞かれても教えられません。完全に非公開なのが一般的です。

ですが、1つだけ注意してください。

部屋を借りる際には賃貸借契約の審査と保証契約の審査が必要です。

保証契約の審査が通った場合であっても、賃貸借契約の審査に落ちた場合には不動産屋(仲介会社)から保証会社の審査が落ちたので部屋は貸せないといってくることがあります。

どういうことかというと、保証会社は多少のリスクを取ってでも案件を確保します。だから審査は比較的通りやすいです。しかし、管理会社や家主からすると良いお客さんを確保するために多少厳し目に審査をします。

そこで正直に家主の審査に落ちたと言ってしまうと申込者から不動産屋にクレームを言ってくることがあるので家賃保証会社の審査が落ちたことにするのです。家賃保証会社では審査内容は教えられませんので、そこを利用するわけです。

ちなみに、入居申込者から直接、家賃保証会社に審査は通ったのか、落ちたのかと聞かれても普通は教えられません。本人確認ができない以上は個人情報流出に繋がる可能性があるので不動産屋経由で連絡してくださいと伝えるのが普通です。

そのために家賃保証会社は不動産屋に手数料を払っています。

本人確認が間違いなく取れた場合には教える可能性もあるかもしれませんが、普通ないでしょうね。

いずれにしても、最悪の場合、申込書の内容が事実ではない場合には申込者の場合は社内ブラック、不動産屋の場合には契約が無効(家賃の立て替えの停止)の可能性がありますから事実を書く方がよいです。

審査に通るか、落ちるか、それが問題だ


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【悲報】日本セーフティーのヤクザ対応【俺vs日本セーフティー】

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タイトルでは俺vs日本セーフティーと書いていますが、別に戦っていません。

ひょんなことで日本セーフティーの方とお電話で話す機会がありました。私の家賃は遅れておりませんのでご安心を(何をw)

私は家賃保証会社の社員として、ではなく一般人として、そして相手側は日本セーフティーの社員としての電話です。

私は普通に電話で話していましたが、ちょっと元気だなーくらいには感じていました。

電話で話していたときに私の横に知人がいたのですが、電話を切ったところ、その知人が心配して私に言ってきました。

「今の何?借金の取立て?困ってるの?」

話の内容に借金とか家賃とかいう単語はなかったですし、取立ての電話じゃなかったんですが、私の携帯から声が漏れていたらしく、知人に言わせるとかなり危ない、というかヤクザからの電話に聞こえたそうです。

私の横にいたとはいっても、2~3メートル程度は離れていますから、だいぶやかましく話している人がいると思われたようです。

私は私で電話でギャーギャー騒ぐ人は慣れていますので、大して気にしなかったのですが、督促の電話でもないのにこれだけの対応ができるということは何をか言わんや。

日本セーフティーの取立てが厳しいというのは噂レベルでは聞きましたが、もしかしたら本当かもしれません。

ただ、今回、私と電話で話した方が例外で、元気があってよろしい人だっただけかもしれません。

憶測でものを言うのはよくないですが、確かにお客さんに対して話すにしては強かったなーと今となっては思います。

念押しで言いますが、喧嘩はしていませんし、戦っていません。家賃も遅れていません。本当にひょんなことで話す機会があっただけです。

こいつは恐ろしい・・・


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【朗報】登録家賃債務保証業者シンボルマークの使用が許可される

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先日、登録家賃債務保証業者シンボルマークが作られた旨を書きましたが、なんと本日、国土交通省の担当者から返信が来ました。

シンボルマークを私のブログで使ってよいそうです。

しかも、メールの時間は残業しているだろう時間帯です。皆さん、国土交通省の方はがんばっていますよ!

国土交通省の家賃債務保証業シンボルマーク


というわけで、早速載せました。今後、このシンボルマークを見かけたら、国土交通省に登録されている家賃保証会社だとご認識ください。つまり、このマークを使っているということは国から認められた家賃保証会社(というのは大げさかもですが)ということです。

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不動産投資は本当に割に合うのか!?損をすることも多々あります!

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先日、不動産投資について書いたところ、若干の反響がありました。皆さん、不動産投資好きですね。

しかし、不動産投資が好きでも、隙を見せてはいけません。

隙を見せた瞬間にあっという間に喰われます。

前回はさらっと触れました。今回はもう少しだけ深く触れます。

まず、前回、私はトータルで見れば不動産投資は割に合うと書きました。それは運用の仕方もそうですが、他の投資に比べてリスクが小さい割には当たったときが大きいからです。

これが株投資、国債、FXとかだと失敗したときの被害が甚大です。不動産投資はそういう意味では大きな失敗はあまりしません。

地価暴落の可能性はありますが、最悪でも買った金額とまでは行かなくてもそこそこの金額で売れます。損をしたぶんは勉強代です。他の投資にいきなり数千万円突っ込んでやらかすよりもマシです。

投資がわかっていない方が踏み込むのには、初期投資が少なくてすみ、リスクが小さく、リターンが大きい可能性が高いという意味で割に合うと書いています。

実際に、不動産投資で儲けまくっている方もたくさんいます。しかし、損をしまくっている方もいるのは事実です。

どこが違うのか、不動産投資にもいろいろありますが、以下の6パターンなんかが考えられます。

・新築アパート
・中古アパート
・新築マンション
・中古マンション
・新築戸建て
・中古戸建て

さらに

・ワンルームなのか、ファミリーなのか
・一棟なのか、一部屋なのか
・都心か都心以外か

の2パターン×2パターン×2パターンで・・・48パターン?でしょうか。

都心の駅近意外はすべてダメという人もいる一方、都心を外れると1部屋が超格安で手に入るので利回りはものすごく良いという人もいます。

ワンルームだと値段が手ごろでレッドオーシャン過ぎて優良物件が見つからないという人もいれば、ファミリー物件は人口減少、世帯数の減少があるのでダメと言う人もいます。

一棟買いをするのは高額すぎてリスクが高いという人もいれば、一部屋では空室時のリスクが高すぎるという人もいます。

サブリースは手数料が高すぎて損という人もいれば、集金代行だと空室リスクが担保できないという人もいます。

全部正解で、全部不正解だと思います。

私が思うに、自分で選んだものが正解になるように運用する、が正解だと思います。

何、うまくまとめてんだ!とお思いの方。投資は甘くないので覚悟を決めろということを言っています。

不動産を買って、あとは不動産屋に管理を丸投げして利益だけ出そうなんてうまくいくわけありません。そんな考えなら最初からしない方がマシです。

不動産投資で節税対策になるとか、生命保険になるとか言いますが、嘘とはいいませんが、嘘です!(どっちだよ!)

ですが、これから不動産投資をする方にアドバイスをします。基本は2つしかないと思います。

1.優良物件を見つけて毎月の家賃で稼ぐ
2.優良物件を見つけて高く売る

もっと簡略化します。

・安く買って、毎月の家賃で利益出して、売ったときに大きく稼ぐ

当たり前のことですが、買うときにソロバンを弾かないで買う人が多いように思えます。ちゃんと考えないと損をします。

とはいえ、素人にはそれができないから困っているんでしょうけど、最終的には信用できる不動産会社から買ってください。これを私は2年前にも書いています

損をしたら勉強代、信用した自分が悪い。そう思えないなら不動産投資はお勧めしません。

私はそういっています。

不動産投資とは大変な投資です


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【実は無関係】家賃保証会社とブラックリストの関係はあるか?

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最初に、一言断っておきます。

タイトルで嘘をついています。無関係ではありません。

しかし、私が無関係と書いているのには理由がありますので解説いたします。

家賃が遅れると信用情報に傷がつくのか?という質問は意外と多いです。信用情報に傷がつくというのは、一般的にはブラックリストに載ることを言いますが、実はブラックリストというリストは存在しません。

最初にブラックリストとは何かからご説明します。

ブラックリストとは何か?



ブラックリストに載ると住宅ローンが組めない、自動車ローンが組めない、借金ができない、クレジットカードを作れないなど、生活に不便なことがでてきます。だからブラックリストに載るのは嫌だと思うでしょうし、普通いやですが、普通に生活していればブラックにはなりません。

そもそも、ブラックリストというリストは存在しません(逆にホワイトリストというのは、一部の業界では存在します)。

ブラックリストに載るというのを、正式な言葉(?)では「信用情報機関に異動情報が載る」または「事故情報が載る」と言います。

どういうことかというと、ローンや借金をすると、全員信用情報機関に個人情報や返済履歴が載ります。

私にもローンがありますので当然、信用情報機関には載っているはずです。これは普通です。

そして、信用情報機関では毎月の支払いに記録をとっています。イメージですが、下記のようなものです。
2018年11月$
2018年12月$
2019年1月$
2019年2月$
2019年3月$
2019年4月$


$ というのは請求通りの支払いがあったという意味です。

普通の人は支払いは遅れませんのでこの $ が続きます。ですが、時には支払い忘れもあるでしょうし、そもそも返済がいい加減な人は返済が遅れがちです。支払いがいい加減な人の履歴は下記のようになります。

2018年11月$
2018年12月P
2019年1月P
2019年2月A
2019年3月A
2019年4月A


P は請求の一部支払いがあったという意味、A は支払いがなかったことを意味します。上記例では2018年11月には返済したもの、12月には一部しか支払わず、1月も同様に一部しか支払わず、2月、3月、4月と続けて支払いをしませんでした。

なんて悪い奴だ!ブラック!

というのがブラックリストに載る(信用情報に異動情報が載る)ということです。

住宅ローン、自動車ローン、借金、クレジットカードの作成などでは審査をするときに信用情報機関に情報提供を求めます。最初に出した例であればずっと支払いを続けているので、大丈夫だろうと判断されて審査が通る可能性が高いですが、2つ目の例では支払いが遅れた挙句、支払いをしていません。こういう人にローンを組ませても危ないし、カードを作っても面倒なだけと判断されて審査が通りません。

これが、ブラックリストに載っているから審査に通らない、の実態です。

ではブラックリストに載る基準は?



ではどうなったらブラックリストに載るか、ですが明確な基準はありません。信用情報機関は記録をとっていて提携期間に情報が欲しいといわれたときに支払い履歴を出しているだけです。決して、この人は危ない人です、という情報を出しているわけではありません。

信用情報機関から支払い履歴をもらった会社がどう判断するかは完全にその会社の基準です。そのため、2つ目の例の人は普通に考えれば危ない人ですが、可能性だけいえば審査に通る可能性はあります。

しかし、いわゆるブラックリストに載る基準としては次のものが挙げられます。

・3ヶ月以上延滞が続く
・債務整理をした
・契約者ではなく保証会社が返済した

ここで保証会社が出てきました。これが誤解のもとです。

ですが、順番に説明していきます。

3ヶ月以上延滞が続くとブラックだといわれています。ここを見ると普通は2つ目の例はブラックです。返済できなかったという A が3回続いているからです。

債務整理には主に4つあります。任意整理、自己破産、特定調停、個人再生です。とはいえ、ほとんどの場合で任意整理と自己破産のことをいいます。

任意整理とは、借金してどうにもならない人が金融会社に対して、「このままだと借金を返せないから利息を無しにして」というお願いをする手続きです。当然、本人から言っても無視されるので弁護士か司法書士を通して、任意整理に同意しないなら自己破産しちゃうぞ!と体のいい脅しを掛けます。これによって借金返済が楽になるわけですが、そんな人にはもうお金を貸せません、という報復(!?)としてブラックリストになります。

自己破産も同様にです。お金を借りたけど返せないからごめんね、といって支払いをやめます。金融会社は大変迷惑です。ということで報復(!?)としてブラックリストに載ります。

報復というのは言い過ぎました。しかし、金融会社から債務整理されたことを信用情報機関に報告があるので、普通は他の金融機関もお金を貸しません。これが債務整理によるブラックです。

最後の「保証会社による返済」は意味合いが少し違い、家賃保証会社のことを意味する「保証会社」ではありません。

例えばですが、銀行カードローンを借りる際に保証会社を付けるということがあります。

三菱UFJ銀行のカードローン(バンクイック)を受ける際にはアコム(アコムは三菱UFJフィナンシャル・グループの子会社です)が保証会社になります。

銀行が貸すのですが、保証会社としてアコムが入るので、契約者が返済できない場合にはアコムが代わりに返済します。そしてアコムから契約者に請求がいきます。

この保証会社として入っていたアコムが払ったことでブラックリストに載ります。

という意味の保証会社です。家賃保証会社とは関係がありません。

というわけで、家賃保証会社への支払いが遅れてもブラックリストには載りません。

話はここで終わらない



しかし、話はここで終わらないのが面倒なところです。家賃保証会社はへの支払いが遅れてもブラックリストには載りませんが、クレジットカード会社などの信販会社が家賃保証事業を行っていることがあるので面倒です。

一例ですが、オリコ、エポス、セゾン、ジャックスなどはクレジットカード会社ですが家賃保証事業を行っています。クレジットカード会社は信用情報機関を利用している会社ですので、クレジットカード会社が家賃保証会社になっている場合には家賃の遅れは信用情報機関に A として載ります。

すなわち、家賃遅れが続けばブラックリストに載る可能性はあります。

私が家賃保証会社はブラックリストとは関係がないと書きつつも、嘘だと書いたのはこのことです。

ちなみに信用情報機関というのは具体的には下記の3つです。

・株式会社日本信用情報機構(JICC)
・株式会社シー・アイ・シー(CIC)
・全国銀行協会(全国銀行個人信用情報センター)

この信用情報機関を利用している会社が家賃保証している場合には家賃延滞がブラックリストに影響する可能性はあります。

ですが、利用しているかどうかはわからないと思います。普通の家賃保証会社は利用していない、クレジットカード会社は利用しているとご理解ください。

普通じゃない家賃保証会社は利用しているかもしれませんが、私にはそこまではわかりません。

また、ブラックリストに載ったとしても数年(5年~7年といわれています)で解除されます。さらに付け加えるとブラックリストでなくともローンやカード審査に落ちることがあります。これは過去の支払い状況以外が影響している可能性が高いですが、A(未払い)がなくともP(一部のみ支払い)が1回でもあれば審査に落ちるという厳しいところもあるかもしれません。

なんにせよ、家賃は遅れてはいけません。

なお、家賃が遅れても支払いさえすれば、いわゆるペナルティーはありません。家賃が遅れていいとはいいませんが、家賃保証会社にとって家賃の遅れは普通のことです。支払いさえしてくれれば、その後もちゃんとしたお客様です。

ブラックリストって黒の断章・・・とはいいませんよねえ・・・


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GAテクノロジーズの不動産投資は本当に失敗しないのか!?

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普段は家賃保証会社のことばかり書いていますが、実は不動産投資の話もできるgajomaruさんです。

というか、投資用不動産物件を持っています。得をするか、損をするかはイグジットまでわかりませんが、現状はまーまーです。

素人が手を出すには必ずしも良いとはいえない不動産投資ですが、当然、素人が手を出すメリットもあります。

そんな中、私が注目しているGAテクノロジーズの不動産投資を見かけました。





はじめての方でも成功までサポートだそうですが、何をもって成功とするかは難しいところです。

しかし、今だと年収500万円でマンション経営できるんですね。すごいですね。昔はもうちょっと高い年収層を狙っていた気もします。

たぶん、本音では高い年収層を取り込みたいのでしょうが、不動産会社も多いし、年収が高い人は特定の不動産屋とべったりだし、年収層を下げて下げて500万円まできたのでしょうね。

実は少し前までは(今でも?)年収400万円でも不動産投資ができたらしいですが、スルガ銀行がやらかしまくった影響で不動産評価額を銀行が慎重に見るようになったらしく、年収400万円では厳しいようです。

日本の平均年収を考えると、平均では不動産投資すらできない世の中になったようです。

さて、そんな不動産投資ですが、良い面もあれば悪い面もあります。投資なんだから得をするか損をするかは運用次第です。必ず得をする投資は怪しく、必ず損をするとも限らないのが投資です。

私は投資用不動産も売らないといけない身ですが、必ずしもお勧めしません。得をすると思って買ったお客さんから損をしたとか言われても嫌ですし、損をしたと思っていたら結果的に得をしたなんて話もあります。すべて自己判断です。

私は良い面も知っていますが、悪い面も知っていますので少しご紹介します。

不動産投資の良い面


・インカムゲインがある
・キャピタルゲインがある
・リスクが少ない
・初期費用が少なくて済む

インカムゲインというのは持っていることで入ってくる利益のことです。不動産投資をすると家賃が毎月入ってきます。毎月入ってくるので安定して利益を上げることができます。

入居者が決まらないと利益が入らないとお困りの方は家賃保証(サブリース)を使うこともできます。サブリースをすると不動産屋が入居者となり、転貸しますので必ず、毎月固定費が入ります。キャッシュフローを安定させるという意味では安心です。

キャピタルゲインとは売ったときの利益です。2000万円で買った物件が2500万円で売れれば単純に500万円の利益です。不動産の場合、このキャピタルが結構大きいので買う時期を間違えなければ美味しい話です。

リスクが少ないというのはかなり本当の話です。株やFXを見るとかなり顕著ですが、持っていた資産が半分になるなんてよく聞く話です。株の場合は資産が半分になっても、凍結させればいつかは戻る・・・かもしれませんが、FXの場合には一定額以下になると追証といって、追加でお金を払わないといけなくなるのでキツイです。

不動産投資の場合には短期間で大きな利益を上げるのは厳しいですが、大きな暴落はあまりありません。バブルがはじけるとわかりませんが、バブルがはじけたとしても株取引の暴落っぷりよりはだいぶマシなはずです。そういう意味ではリスクの低い投資です。

初期費用についてはかなり注目です。普通、利益を出そうとするとそれなりの初期投資が必要です。株の場合、100万円の利益を出すには500万円とか1,000万円とかが必要です。10万円の投資で100万円の利益を出したとかいう人は神なので置いておいきます。

FXなら10万円で100万円の利益を出すことは可能ですが、リバレッジを高く設定する必要があるのでリスクがものすごく高いです。

不動産投資の場合には銀行からローンが組めます。自分のお金じゃなくてもはじめられます。問題は銀行からの評価額。投資する物件の評価額に応じて銀行からの融資額が決まります。もし満額でない場合には自分でいくらかの初期投資費用を出す必要があります。感覚的にですが、フルローンを組めない場合には10%~20%程度の自己資金が必要なのように思えます。2000万円の物件で200万~400万円必要ということです。

これを多いと見るか少ないと見るかは人それぞれですが、フルローンを組むことが必ずしも良いわけではありません。他の投資に比べて自己資金が少なくて済むのは不動産投資の良いところです。

不動産投資の悪い面


・不動産屋のカモ
・維持費がかかる
・不動産屋のカモ
・景気や社会情勢に左右される
・不動産屋のカモ
・不動産屋のカモ
・不動産屋のカモ

とりあえず不動産投資の悪い面を7つほど挙げました。3つしか見えない人は眼科に行きましょう。

維持費というのは、特にサラリーマン系の家主があまり見ない項目です。しかし、めちゃめちゃ重要です。極論、維持費しか見なくて良いです、というくらい重要です。

維持費しか、というのは言い過ぎました。

物件購入時に仲介手数料がかかります。さらに不動産取得税がかかります。不動産登記費用もかかります。

そして、毎年固定資産税がかかります。毎月マンションの管理費・共益費・修繕積立金などがかかります。

マンションの管理費は入居者から取ればよい?ですって?とんでもない!家賃を上げると入居率にガチで響きます。玄人大家はリノベやリフォームをしたり、施設を充実させたりして入居者の満足度を維持したまま家賃を上げますが、素人には無理です。

家賃は一度設定したら、よほどのことがない限り上げられません。一方、管理費はともかく、修繕積立金は年を経るごとに上がります。つまり、年が経てば経つほど利益はなくなります。

マンションの設備が壊れた際に修理するのは家主の役目です。エアコンが壊れましたという時に修理するのは通常は家主です。すぐに直さないとクレームになりますが、お金がかかります。年を経るほど設備は壊れやすくなりますので維持が大変です。

これを銀行へのローン返済をしながら行います。銀行の金利は安いとはいいますが、一般的な住宅ローンと比べるとやはり、だいぶ高いです。銀行によってローンの金利はだいぶ違いますが、1.6%~3%程度だとみてください(おおよそです)。

だいぶ違うじゃないか、とお思いでしょうけど、だいぶ違います。よい銀行の審査に通るのは良い顧客です。よい客層でないのに銀行審査を通そうとすると金利は高くなります。銀行はこのあたりはだいぶシビアです。

シビアになれなくて問題になりまくったのがスルガです。

景気や社会情勢に左右されるのも厳しいです。景気は自分ではどうにもなりませんが、景気が悪くなると一部のエリアでは一気に需要がなくなります。また、カジノができるできると言われて地価高騰が期待されているエリアも将来的にカジノの撤退があったときには一気に資産価値がなくなる可能性があります。

駅がなくなるというのは稀でしょうが、都心の駅近くというのはよく言われる必須条件ですので駅がなくなるとかなりヤバイです。

短いスパンではまったく問題にならないのでしょうが不動産投資は長い目で見るのが普通です。そのため、超長期スパンでは予測できないことが起きることはぜんぜんありえます。

また、そもそも不動産投資がそんなに儲かるなら金持ちや投資家が借金してでも買いまくると思います。しかし、実際には市場に投資用不動産物件は出回りまくっています。これは不動産屋が頑張って優良物件を見つけてくるわけではなく、お金を生むためにお金を出す人種にお金がないのにお金を生みたい人種が群がっているからです。

投資用不動産物件には不動産屋の利益が乗りまくっています。買って一番得をするのは不動産屋であることを肝に銘じましょう。

しかし、だからとって自力で投資用の不動産物件を見つけるのは難しいです。

簡単だといっている人は多くいますが、それはプロです。素人には見つける手段さえわからないのが現状です。そういう方には不動産屋にフィーを払って探してもらうのは実際ありだと思います。

ただし、不動産屋を経由した物件は本来であればもっと利益が出たはず、ということだけは忘れないでください。

レインズで探しているなんていう話を聞きますが、レインズは既に手数料がのっているものです。不動産屋がそれを手にするということはさらに手数料がのるということです。

※レインズ:不動産屋だけが見ることができる全国の売買物件の閲覧ツール。操作性が悪く、不動産屋の怒りのボルテージが上がる要因の1つ。


散々書きましたがトータルで見れば不動産投資は割に合う投資です。

銀行ローンを組むということは借金をするということですが、借金というよりは投資です。返済を続ければ資産価値の方がローン残高よりも高くなるのは数年で来ます。

ということは数年ローンを払って、売却すればキャピタルゲインがドッカンと入るということです。

ただし、すべてタラレバの話です。

さて、GAテクノロジーズはどんな投資の話をしてくれるんでしょうか?とりあえず、無料DVDは欲しいですね。

ご興味ある方はどうぞ。





ご意見や直接私に不動産投資を聞きたい方は info@hoshokaisja.jp またはコメントまで。

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