自由に設定できる保証料

不動産賃貸を借りる際に保証会社に入るよう進められますよね。この際に保証料を払っていると思います。金額の内訳をよく見ていない方や見てもわからないので忘れてしまう方が多いようですが、仲介料や月割り家賃、翌月分家賃、家財保険のほかに保証料という項目があるはずです。

この保証料が保証会社の主な売上です。多くの人は意識していないようです。保証会社の認知があまり進んでいないようでなんだか悲しいです。

さて、その保証料ですが、皆さん、いくらくらいが妥当だと思いますか？安ければ安いほど良い、というのが入居者側の主張でしょう。だいたいですが家賃の30%～100%というのが相場です。相場にしては範囲広いな、と思うでしょうが。これは家賃債務保証会社によって金額設定がマチマチなのでそのように見えます。目安ですが、30%は安く、50%はよくあるケース、100%はちょっと高いです。ですが、100%なのは審査の内容で決まることが多いので、最初から100%と思わずに申し込みをして、100%だったら保証会社の審査が悪かったと判断することもできます。

家賃の30%～100%と書きましたが、家賃が8万円でも共益費で1万円、管理費で1万円とかいう場合には全部で10万円なので30%で計算すると3万円、100%で計算すると10万円です。

さて、この保証料、誰が決めるのでしょうか？

当然、保証会社が決めると思う方が多いでしょう。ほとんどの場合には保証料が保証会社が決めます。不動産屋から保証会社に審査が届くと、内容を判断して保証会社から不動産屋に審査結果を出します。この人は受付できません、とか受付できるので必要書類と○%を用意してくださいとかいう連絡が入ります。

ですが、実は仲介会社が保証料を決める場合があります。

どういうことかというと、先ほどの保証料、例えば家賃10万円で保証料50%で計算すると5万円ですが、この5万円のうち一部が仲介会社にバックされます。バックが10%なら5,000円、20%なら10,000円です。保証会社のバックってそれしかないのかよ、仲介会社儲からないと思うかもしれませんが、仲介会社は入居者から仲介料を50%～100%取った上で、家主からも仲介料をもらっています。

でも、5,000円のバックでも100件やれば50万円です。10,000円のバックなら100件で100万円です。売上の貢献にはなりますよね。だから仲介会社の中には保証会社を選ぶ基準をこのバック率で決めるというところもあるくらいです。

保証会社の営業先は不動産屋ですが、大別すると家主、管理会社、仲介会社です。一番強いのが家主です。家主が保証会社を指定すると管理会社も仲介会社も意見を言えないからです。次に強いのは管理会社です。家主は専門的なことがわからないので全て管理会社にゆだねるということもよくあります。管理会社が保証会社を指定すると仲介会社からは文句は言えません。よって立場的には一番弱いのは仲介会社なのですが、保証会社が一番営業で攻略しやすいのが仲介会社だったりします。

家主はまずまず会えませんし、管理会社は1社固定というよりは複数社を使ってリスク分散しようとします。言い方は悪いですが、仲介会社の中には貸すまでが仕事で貸した後は知ったことではない、などという仲介会社もあるくらいです。

そんな仲介会社ですから保証会社のバックは多ければ多いほど良いです。そこで生まれたのが、保証料は仲介会社が決めて良いよ、というプラン。私は信じられません。まったく入居者目線に立っていない気がするからです。

仲介会社が保証料を決められるというのは、保証会社と仲介会社の中での取り決めでは家賃の50%と定めておいて、あとは仲介会社が取れそうなお客さんに高い保証料をぶつけて払ったら差額は全部仲介会社のものということです。

仮に仲介会社から家賃の80%と言われたとします。家賃10万円なら保証料8万円です。しかし、保証会社が受け取る金額は実は50%の5万円ですから、仲介会社へのバックはなんと3万円です。これは大きいですね。もし家賃の100%と言ってきたら、なんとバックは5万円です。

まぁ、こういうわけで、保証料が高いとなった時に必ずしも保証会社のせいではなかったりします。

いや、そもそもそういうプランを作ったのは保証会社だから、やはり保証会社のせいか。