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上場している家賃保証会社の株価は民法改正で上がるか?

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相場の福の神とも呼ばれているらしい藤本氏が言うには、2019年は民法改正の影響で家賃保証会社の株価が上がるかもしれないそうです。

藤本氏が推奨する2倍になるかもしれない銘柄とコメントは以下の3つ。
●イントラスト(東証1部・7191)目標株価 700円
家賃債務保証サービスが中核のビジネスだが、介護・医療費の保証にも手を広げており、高齢化が進む中でこちらの成長にも期待を寄せられる。さらに、離婚後の養育費支払いを保証するサービスも立ち上げるなど、積極的に活躍領域の拡大を図っている
●Casa(東証1部・7196)目標株価 1,400円
金融機関などの系列ではなく、独立系として家賃債務保証サービスを全国で展開している大手で、仲介会社と太いパイプを築いているのが強み。長く保証人不要の家賃債務保証でノウハウを獲得してきただけに、今回の民法改正は絶好のチャンス到来となる
●ジェイリース(東証1部・7187)目標株価 700円
九州(大分市)が地盤だが、東京にも本社を構えて全国に支店を配し、広く住居用・事業用不動産物件の家賃債務保証サービスを展開している。また、近年は外国人向けの賃貸物件仲介にも力を入れており、「外国人就労拡大」というキーワードでも注目される
これを見て何か気づきませんか?

そうです。あんしん保証(東証マザーズ・7183、https://anshin-gs.co.jp/)が入っていません。福の神が言う2倍銘柄ですから、あんしん保証は特需を受けるかもしれませんが、2倍にはならないだろうということでしょう。

ちなみに、家賃保証会社という意味ではあんしん保証とイントラストCasaジェイリースの4社だけですが、上場していて家賃保証会社を子会社に持つ上場企業はざっと以下のものがあります。

  • サンフロンティア不動産(東証一部・8934)
  • オリコ(東証一部・8585)
  • フォーサイド(東証ジャスダック・2330)
  • GAテクノロジーズ(東証マザーズ・3491)

※もっとあります。詳細は上場している保証会社、上場している会社の子会社の保証会社参照。

フォーサイドは日本賃貸住宅保証機構、オリエントコーポレーションはオリコフォレントインシュア、サンフロンティア不動産はSFビルサポート、GAテクノロジーズはリーガル賃貸保証という家賃保証会社をそれぞれ持っています。

このうち、SFビルサポートは事業用専用ということもあり、特需は受けづらいと推測されます。オリコフォレントインシュアは特需の影響を受けるかもしれません。日本賃貸住宅保証機構は微妙でしょうね。

ですが、私が想定するに、2019年、GAテクノロジーズは伸びます(私の推測です。株式を購入して損をしても責任は負いかねます。)

GAテクノロジーズは名前の通り、IT企業です。しかも、いままで家賃保証のノウハウがあったわけではなく、昨年買収によって業界に参入しています。この会社の他社と違う特長として、バッキバキのIT企業というのがあります。完全にWEBで集客する気、満々です。

子会社のリーガル賃貸保証が家賃保証会社としてどこまで伸びるかはわかりませんが、特需の影響や話題性もあって一応は伸びることに加え、GAテクノロジーズが別事業として新規参入してきた不動産部門が急激に伸びる可能性が高いと踏んでいます。2月1日時点の終値で3,300円ですから、買えないというほど高くはありません。

だから、既存の家賃保証会社も負けないようにIT化を進めないとポッと出のITベンチャーに駆逐される可能性があります。

民法改正の何が影響するのか?


業界人でもない限り気にしないのでしょうが、連帯保証人のあり方が変わります。

今までは連帯保証人は契約者と「連帯」していますので、家賃を払わなかったら即支払い義務が生じます。これは何度でも生じますので、契約者が払わなくても連帯保証人から回収できると大家は考えます。最悪、入居者が夜逃げをしても連帯保証にさえ抑えておけば大丈夫という意図もありました。

民法改正後には連帯保証人の「連帯」度合いが限定的になります。極度額と言いますが、賃貸借契約を結ぶ際に、上限○○万円までが連帯保証人の連帯の上限と定められます。現時点では、だいたい家賃の18~24ヶ月分程度が妥当と考えられています。
※この極度額の合理的な金額については諸説あります。

つまり、今までは10年でも20年でも入居者が家賃を払わなかったら、全て連帯保証人が支払わなければならなかったものが、最大でも1年半~2年程度で許されるということです。2年以上の延滞があっても、連帯保証人には支払い義務がなくなります。

これは業界的にはものすごいことです。今まで連帯保証人がいるから大丈夫と考えていた大家、家賃保証会社に保証料を支払うのがもったいないから連帯保証人を用意すると考えていた入居者、どちらも家賃保証会社を利用しないと部屋を貸せない、借りられないということが起こるかもしれません。

これにより家賃保証会社の利用頻度が更に高くなる、つまり、売上が伸びるということを特需と考えているのでしょう。

ちなみに、現時点で家賃保証会社の利用割合は7割~8割ありますので、2~3割は連帯保証人だけで契約できているか、連帯保証人すら使われていないというフロンティアです。単純計算、売上が前年度比で140%なんていうのもありうる話ですから。

せっかく減った株価です、これ以上増やさずに優良な銘柄だけを買う、それ以外にとレーダーの永遠の平和は望めません


ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

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