SFビルサポートの民法改正情報はわかりづらい！【賃貸人の修繕義務】

SFビルサポートがホームページをリニューアルしたのは2018年9月頃だったと思います。見た目はだいぶかっこよくなったのをよく覚えています。

リニューアルしたのは単純に古かったものを一新した、というのもあるのでしょうが、民法改正のことを積極的に出したいからだと感じました。

家賃保証業界ではたびたび民法改正が話題になりますが、2020年4月に民法改正があります。この際に家賃保証会社に関わる部分が大きく変わるので、追い風とか、波に乗っているとか、右肩上がりとか各社言っていますね。

営業的にも採用的にも株価的にもありがたいのでしょうね。

民法改正で大きく関わるのは、連帯保証人の極度額が設置されることです。極度額とは、これ以上は払わなくていいよという上限金額のことです。

今までの連帯保証人の場合、契約者が家賃を払わなかったら無条件で連帯保証人が支払わなければいけませんでした。家賃が10万円だとして、毎月契約者が払わなかったら毎月連帯保証人が支払うことになります。1年間で120万円、2年間で240万円、10年間で1200万円、20年2400万円です。

すべて、無条件で支払わなければなりません。

さらに賃貸借契約における契約者が支払うべきものも連帯保証人が支払う義務があります。よくあるのは退去時の原状回復費用（修繕費）です。経年劣化の比率と契約者の重過失や故意があるかどうかに大きくよりますが、際限がありません。

そのため、家賃10万円だったらなんとか保証できると思って契約書に捺印したが最後、退去して最後の清算が終わるまで連帯保証人の責任が付きまといます。

ちなみに、賃貸借契約上、連帯保証人は解約権限を持っていません。だから入居者が家賃を払わないので契約を解除するので追い出して欲しいと連帯保証人から言われても対応できません。入居者のゴネ得です。

要するに、連帯保証人としての負担があまりにも大きすぎるということです。

そこで民法改正では極度額を設置しました。賃貸借契約を結ぶ際に、連帯保証人としての責任はいくらまでと先に決めるのです。極度額を100万円で設置した場合、連帯保証人に請求できるのは最大でも100万円です。家賃10万円で毎月家賃が遅れたとしたら、10ヶ月分は連帯保証人に請求できますが、11ヶ月目以降は支払い義務がありません。

今までは連帯保証人の支払い義務に上限がなかったのに、今回の改正で上限を定めたのです。

ですが、困るのは家主です。今までは連帯保証人がいたから安心！だったのに請求できる金額が限定的になります。では極度額を上げたらよいかというと話はそんなに簡単ではありません。

極度額1,000万円の契約です、と聞かれてあなたは「大丈夫です」と言えますか？今までは金額が提示されていなかったので大丈夫だろうと思って、軽い気持ちでも契約できましたが、あなたには最大で1,000万円の支払い義務があります、と金額を提示されると普通は躊躇します。

つまり、連帯保証人がつかないことで契約率が落ちる、空室率が上がる、家主の収入が減る、ということに繋がります。

ですが、ここに家賃保証会社が入れば少なくとも家賃分は毎月保証会社に請求できます。最近では原状回復費用や賃貸借契約の更新料まで保証する、という保証会社も出てきていますので連帯保証人がいなくともなんとかなります。

連帯保証人なしでも契約できるということは契約率が上がる、空率率が下がる、家主の収入が増えるということです。

だから家賃保証会社は各社、追い風だといっています。

さて、ここで話をSFビルサポートの話に戻します。

SFビルサポートのホームページリニューアル後のコンテンツを見ると明らかに民法改正を意識しています。民法改正がこのようにあるから家賃保証会社を利用した方がよいよ！だからお問い合わせください、と繋げたいのかもしれません。

もしくは単に民法改正のことを細やかに説明することで家主の支持を集めたいのかもしれませんが。

しかし、しかしです。書いている民法改正のことがわかりづらい！今回の民法改正の賃貸人の修繕義務編を抜粋します。

今回の民法改正で、賃貸人は修繕義務を負うが、賃借人の帰責事由のある場合に修繕義務を負わないことを明文化しました。

明文化されたことでの今後の懸念点
賃貸物の破損などが生じた際に、賃借人が賃貸人の修繕義務の不履行を理由とする損害賠償請求を主張する場面において、賃貸人が賃借人の帰責事由による破損を主張して修繕義務の発生を争う場合など賃借人の帰責事由の有無が問題になる紛争が増えることが予想されます。

法律家や業界関係者はともかく、一般消費者や家主はわかるのでしょうか。民法は基本的な原理原則が難しいというのもありますが、単純に読みづらいのが厄介です。

上記の文、難しそうに書いていますが、言っていることは3行です。

部屋が壊れたら家主が直してね
でも入居者が悪いなら入居者が直してね
法律で決めたから揉めたら裁判するしかないね

当たり前すぎて何を言っているのかわからないと思いますが、現在の民法と比べると意味がわかりやすいです。

現行の民法では、

部屋が壊れたら家主が直す
原則家主が直す
でも家主が直すはずが入居者が直した場合は金額を家主に請求できる

部屋の破損を対応するのは原則、家主です。

2020年からの新民法では

部屋が壊れたら家主が直す
入居者が直してって言っているのにしばらくしても家主が対応しない場合、急ぐ必要があったら入居者が直してもよいよ

となりました。何が違うの？と思うかもしれませんが、現行は原則家主ですが、新民法では入居者が直すことを認めています。

SFビルサポートの言っている

今回の民法改正で、賃貸人は修繕義務を負うが、賃借人の帰責事由のある場合に修繕義務を負わないことを明文化しました。

はたぶん、このことを言っているのではないかと思います。

該当している箇所が違うのかもしれませんが、私にはそう読めました。だって、入居者が直すべきものを家主が直さなくてもよいというのは今までもあるでしょ。と思うのですが、私は法律の専門家ではないので～と逃げておきます。

ここまで書いていることは勉強会からの受け売りですので、厳密なところは弁護士に聞くのが正解です。

最近、私のブログを元に話題にすることがあると読者から聞きましたが、私は法律家ではないので、参考にしてもらうのは大歓迎ですが、法的根拠を求められるとかなり厳しいです。

書いていることが間違っていたら、私の勉強が足りないということなので指摘してもらうとありがたいです。