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結局、家賃保証会社に賃貸借契約の解除権は認められるのか?【大阪高裁平成25年11月13日賃貸借契約解除判決】

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少し面倒な、法律の話をします。

大阪高裁平成25年11月13日賃貸借契約解除判決というものがあります。

これは保証業界では有名な判例なのですが、端的にいうと、家賃保証会社でも賃貸借契約を解除できることがあるという判例です。

結構面倒な話なのですが、賃貸借契約は家主と入居者の契約です。だから法的な話をするときにはすべて家主と入居者で話をします。

家賃を払わなければ当然、部屋には住めませんので入居者は部屋を出ないといけません。しかし、日本には居住権というものがありますので、家賃を払わなかったからすぐに部屋を出ないといけないというわけではありません。

感覚的には払ってないんだから部屋を使うな、というのはあるのですが、法的には許しません。そして、家主が実力行使をした場合、例えば鍵を変える、今すぐに出て行けと強硬手段に出るなどをするのは自力救済といわれる行為で基本NGです。

そのため、家賃を払わないなら部屋を出てくれない?と交渉するのは自由ですが、それでも入居者が出て行かない場合には法的には建物明け渡し裁判をして判決を取らないといけません。判決が出ても入居者が出て行かない場合には裁判所を通して強制的に、かつ、合法的に追い出すことができます。これを強制執行といいますが、費用は家主持ちです。

厳密には、入居者に請求できるのですが家賃を払わずに裁判になって、裁判で負けているのにそれでもなお出て行かない入居者です。遅れている家賃も裁判費用も強制執行費用もすべて払うわけがありません。払うのは非常に稀です。口座を差し押さえることができる、給料を差し押さえることができるから大丈夫というのは考えが甘いです。取れるのはレアケースです。

家主もやってられません。ですが、家賃保証会社が入ると遅れている家賃も裁判費用も強制執行費用も保証範囲だったりします(保証会社によります)。だから便利なのですが問題があります。

家賃保証会社が契約に入っている場合には、家賃は保証会社が立て替えます。だから家主には金銭面では困っていないわけです。入居者が払わずに困るのは保証会社です。保証会社もずっと回収できないなら損害なので部屋を出て欲しいわけです。

そこで建物明渡し訴訟を行うわけですが、保証会社は賃貸借契約に関わっていないので(契約書に名前が載っていない)ので保証会社が訴える場合には保証契約書を根拠に争うことになります。

保証契約書には保証会社、家主、入居者が明記されていますから、保証会社から訴えることができそうです。

問題になるのは部屋を出て欲しいと訴える根拠。家賃を払っていないから部屋を出て欲しいというのはその通りですが、家賃は保証会社が立て替えているので家主は困っていない、だから法律上、家主が入居者に部屋を出て欲しいという根拠がないという話になります。

法的な話をすると、「家賃滞納が続いているので部屋を出て欲しい」となっている状態を「信頼関係の破壊」といいます。これは感情的な話ではなく、法的な言葉です。法律ではどうなったら信頼関係が壊れているとは記載がありませんが、裁判所の判例ではおおよそ家賃が3ヶ月遅れていれば信頼関係が破壊されていると見なされます。

ここも面倒なのですが、法律には明記できないことが多いです。はっきりと明記してしまうと実生活では困ることが多いのでかなり緩めに作っています。代わりに、法律に書いていないことは裁判で争って、裁判所の判決を「法律と同等に見なす」ことができます。

説明が長くなりましたが、家賃が3ヶ月遅れたら部屋を出ろと裁判できるということです。

ここで問題になるのは、家賃保証会社には賃貸借契約の解除権があるか、です。家賃保証会社の名前は賃貸借契約に名前がありません。保証契約には情報がすべて載っていますので、賃貸借契約書と保証契約書を見れば状況はわかりますが、それで保証会社からの訴えを裁判所が認めるかは別問題です。

過去には家賃保証会社には賃貸借契約の解除権が認められないとされていました(だから家主から訴えるしかなかった)。しかし、大きく変わったのが大阪高裁平成25年11月13日賃貸借契約解除判決です。

この判決では家賃保証会社に賃貸借契約の解除権を認めています。

しかし、短絡的に判断ができないのは、家賃が遅れている場合には保証会社に解除権を認めている、とは限らないことです。可能性でいえば、この判決の案件が特殊だったので、この場合は保証会社に解除権を認める、という内容である可能性があります。

この判決は高等裁判所のものです。裁判所は上から順に最高裁判所、高等裁判所、地方裁判所となります。

基本的には最高裁判所で認めた内容が判例として広がりますが、おそらく最高裁判所の判決はいまだ出ていません。そのため、高等裁判所の内容が注目されているわけですが、地方裁判所では現在でも、必ずしも保証会社に解除権を認めているわけではないです。

普通、地方裁判所は高等裁判所の判決に従いますので、今後どうなるかは注目度が高いです。

ところで、なぜ突然こんな話をしたかというと、以前質問を受け、回答した家賃保証会社フォーシーズと消費者支援機構関西ケーシーズのことで、進展があったからです。

ケーシーズはフォーシーズのことが大好き(???)のようで、2016年にケーシーズからフォーシーズに申し出たことを2019年の現段階でも揉めています。それがついに2019年6月21日に判決言い渡しがあるそうです。

話の趣旨は、ケーシーズがフォーシーズの契約書の内容がおかしいと言っています。保証会社に解除権を認めるかどうかも裁判に含まれている可能性があるので注目しているのです。

実際には本当に契約内容だけを見ているのかもしれません。ケーシーズは相当に粘着質みたいなのでこういうのに付きまとわれるのは嫌ですね。判決とはいいますがこれは地方裁判所の話なので、ケーシーズのしつこさを考えると高等裁判所まで行く可能性もあるにはありますが。

フとケは似ているので、紛らわしい


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