GAテクノロジーズの不動産投資は本当に失敗しないのか！？

普段は家賃保証会社のことばかり書いていますが、実は不動産投資の話もできるgajomaruさんです。

というか、投資用不動産物件を持っています。得をするか、損をするかはイグジットまでわかりませんが、現状はまーまーです。

素人が手を出すには必ずしも良いとはいえない不動産投資ですが、当然、素人が手を出すメリットもあります。

そんな中、私が注目しているGAテクノロジーズの不動産投資を見かけました。

はじめての方でも成功までサポートだそうですが、何をもって成功とするかは難しいところです。

しかし、今だと年収500万円でマンション経営できるんですね。すごいですね。昔はもうちょっと高い年収層を狙っていた気もします。

たぶん、本音では高い年収層を取り込みたいのでしょうが、不動産会社も多いし、年収が高い人は特定の不動産屋とべったりだし、年収層を下げて下げて500万円まできたのでしょうね。

実は少し前までは（今でも？）年収400万円でも不動産投資ができたらしいですが、スルガ銀行がやらかしまくった影響で不動産評価額を銀行が慎重に見るようになったらしく、年収400万円では厳しいようです。

日本の平均年収を考えると、平均では不動産投資すらできない世の中になったようです。

さて、そんな不動産投資ですが、良い面もあれば悪い面もあります。投資なんだから得をするか損をするかは運用次第です。必ず得をする投資は怪しく、必ず損をするとも限らないのが投資です。

私は投資用不動産も売らないといけない身ですが、必ずしもお勧めしません。得をすると思って買ったお客さんから損をしたとか言われても嫌ですし、損をしたと思っていたら結果的に得をしたなんて話もあります。すべて自己判断です。

私は良い面も知っていますが、悪い面も知っていますので少しご紹介します。

不動産投資の良い面

・インカムゲインがある
・キャピタルゲインがある
・リスクが少ない
・初期費用が少なくて済む

インカムゲインというのは持っていることで入ってくる利益のことです。不動産投資をすると家賃が毎月入ってきます。毎月入ってくるので安定して利益を上げることができます。

入居者が決まらないと利益が入らないとお困りの方は家賃保証（サブリース）を使うこともできます。サブリースをすると不動産屋が入居者となり、転貸しますので必ず、毎月固定費が入ります。キャッシュフローを安定させるという意味では安心です。

キャピタルゲインとは売ったときの利益です。2000万円で買った物件が2500万円で売れれば単純に500万円の利益です。不動産の場合、このキャピタルが結構大きいので買う時期を間違えなければ美味しい話です。

リスクが少ないというのはかなり本当の話です。株やFXを見るとかなり顕著ですが、持っていた資産が半分になるなんてよく聞く話です。株の場合は資産が半分になっても、凍結させればいつかは戻る・・・かもしれませんが、FXの場合には一定額以下になると追証といって、追加でお金を払わないといけなくなるのでキツイです。

不動産投資の場合には短期間で大きな利益を上げるのは厳しいですが、大きな暴落はあまりありません。バブルがはじけるとわかりませんが、バブルがはじけたとしても株取引の暴落っぷりよりはだいぶマシなはずです。そういう意味ではリスクの低い投資です。

初期費用についてはかなり注目です。普通、利益を出そうとするとそれなりの初期投資が必要です。株の場合、100万円の利益を出すには500万円とか1,000万円とかが必要です。10万円の投資で100万円の利益を出したとかいう人は神なので置いておいきます。

FXなら10万円で100万円の利益を出すことは可能ですが、リバレッジを高く設定する必要があるのでリスクがものすごく高いです。

不動産投資の場合には銀行からローンが組めます。自分のお金じゃなくてもはじめられます。問題は銀行からの評価額。投資する物件の評価額に応じて銀行からの融資額が決まります。もし満額でない場合には自分でいくらかの初期投資費用を出す必要があります。感覚的にですが、フルローンを組めない場合には10%～20%程度の自己資金が必要なのように思えます。2000万円の物件で200万～400万円必要ということです。

これを多いと見るか少ないと見るかは人それぞれですが、フルローンを組むことが必ずしも良いわけではありません。他の投資に比べて自己資金が少なくて済むのは不動産投資の良いところです。

不動産投資の悪い面

・不動産屋のカモ
・維持費がかかる
・不動産屋のカモ
・景気や社会情勢に左右される
・不動産屋のカモ
・不動産屋のカモ
・不動産屋のカモ

とりあえず不動産投資の悪い面を7つほど挙げました。3つしか見えない人は眼科に行きましょう。

維持費というのは、特にサラリーマン系の家主があまり見ない項目です。しかし、めちゃめちゃ重要です。極論、維持費しか見なくて良いです、というくらい重要です。

維持費しか、というのは言い過ぎました。

物件購入時に仲介手数料がかかります。さらに不動産取得税がかかります。不動産登記費用もかかります。

そして、毎年固定資産税がかかります。毎月マンションの管理費・共益費・修繕積立金などがかかります。

マンションの管理費は入居者から取ればよい？ですって？とんでもない！家賃を上げると入居率にガチで響きます。玄人大家はリノベやリフォームをしたり、施設を充実させたりして入居者の満足度を維持したまま家賃を上げますが、素人には無理です。

家賃は一度設定したら、よほどのことがない限り上げられません。一方、管理費はともかく、修繕積立金は年を経るごとに上がります。つまり、年が経てば経つほど利益はなくなります。

マンションの設備が壊れた際に修理するのは家主の役目です。エアコンが壊れましたという時に修理するのは通常は家主です。すぐに直さないとクレームになりますが、お金がかかります。年を経るほど設備は壊れやすくなりますので維持が大変です。

これを銀行へのローン返済をしながら行います。銀行の金利は安いとはいいますが、一般的な住宅ローンと比べるとやはり、だいぶ高いです。銀行によってローンの金利はだいぶ違いますが、1.6%～3%程度だとみてください（おおよそです）。

だいぶ違うじゃないか、とお思いでしょうけど、だいぶ違います。よい銀行の審査に通るのは良い顧客です。よい客層でないのに銀行審査を通そうとすると金利は高くなります。銀行はこのあたりはだいぶシビアです。

シビアになれなくて問題になりまくったのがスルガです。

景気や社会情勢に左右されるのも厳しいです。景気は自分ではどうにもなりませんが、景気が悪くなると一部のエリアでは一気に需要がなくなります。また、カジノができるできると言われて地価高騰が期待されているエリアも将来的にカジノの撤退があったときには一気に資産価値がなくなる可能性があります。

駅がなくなるというのは稀でしょうが、都心の駅近くというのはよく言われる必須条件ですので駅がなくなるとかなりヤバイです。

短いスパンではまったく問題にならないのでしょうが不動産投資は長い目で見るのが普通です。そのため、超長期スパンでは予測できないことが起きることはぜんぜんありえます。

また、そもそも不動産投資がそんなに儲かるなら金持ちや投資家が借金してでも買いまくると思います。しかし、実際には市場に投資用不動産物件は出回りまくっています。これは不動産屋が頑張って優良物件を見つけてくるわけではなく、お金を生むためにお金を出す人種にお金がないのにお金を生みたい人種が群がっているからです。

投資用不動産物件には不動産屋の利益が乗りまくっています。買って一番得をするのは不動産屋であることを肝に銘じましょう。

しかし、だからとって自力で投資用の不動産物件を見つけるのは難しいです。

簡単だといっている人は多くいますが、それはプロです。素人には見つける手段さえわからないのが現状です。そういう方には不動産屋にフィーを払って探してもらうのは実際ありだと思います。

ただし、不動産屋を経由した物件は本来であればもっと利益が出たはず、ということだけは忘れないでください。

レインズで探しているなんていう話を聞きますが、レインズは既に手数料がのっているものです。不動産屋がそれを手にするということはさらに手数料がのるということです。

※レインズ：不動産屋だけが見ることができる全国の売買物件の閲覧ツール。操作性が悪く、不動産屋の怒りのボルテージが上がる要因の１つ。

散々書きましたがトータルで見れば不動産投資は割に合う投資です。

銀行ローンを組むということは借金をするということですが、借金というよりは投資です。返済を続ければ資産価値の方がローン残高よりも高くなるのは数年で来ます。

ということは数年ローンを払って、売却すればキャピタルゲインがドッカンと入るということです。

ただし、すべてタラレバの話です。

さて、GAテクノロジーズはどんな投資の話をしてくれるんでしょうか？とりあえず、無料DVDは欲しいですね。

ご興味ある方はどうぞ。

ご意見や直接私に不動産投資を聞きたい方は　info@hoshokaisja.jp　またはコメントまで。

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