【質問】続・集金代行の質問を多数いただきました

前回、集金代行関連の質問を複数いただきましたが、それとは別に複数いただきましたのでまとめて回答させていただきます。

いただきました質問は下記8つです。

Q1.集金代行で解約締め日に間に合わず引き落としかかった場合、かからなかった場合のフローと保証会社の手数料はどのようになるのでしょうか？

Q2.集金代行の引き落とし日が27日として当月27日に入金の約束をする場合なにか注意点とかあるんでしょうか？

Q3.振替かかってない場合ですぐ保証会社に連絡して支払いたいと伝えてもまだダメと言われるのは何故でしょうか？

Q4.保証会社は退去日までの保証が基本みたいですが解約日まで保証するのが今は普通ですか？

Q5.保証料で満了日前に退去すれば払わなくてよいのですか？それとも満了日前に解約すれば不要ですか？

Q6.法定更新だとお部屋の更新料は払わなくてよいのですか？

Q7.代位弁済型から集金代行に変わると借り主になにか不利益はありますか？

Q8.原状回復費を立て替えにあたり普通は敷金精算書だけで保証会社は立て替えますが、同意書も取得しないのですか？敷金精算書が同意書の代わりなのでしょうか？

Q1.集金代行で解約締め日に間に合わず引き落としかかった場合、かからなかった場合のフローと保証会社の手数料はどのようになるのでしょうか？

集金代行で解約締め日、とありますが、これを賃貸借契約の解約日と解釈して話を進めます。質問の趣旨は、最後の家賃を間違って支払った場合のことだと思いますので、そのつもりでお答えします。

つまり、賃貸借契約の解約は1ヶ月前予告があるので、本日（5月27日）に解約申請をすると家賃発生は6月26日までなのですが、手続きをうまく止められなかった場合には6月27日にも家賃引き落としがされてしまう。その間違って引き落とされてしまった家賃の扱いと手数料を聞いていると解釈します。

違ったら再度質問してください。

集金代行で誤って家賃の引き落としがあった場合には、お金の流れは入居者から家賃保証会社、家賃保証会社から家主に流れます。この逆操作が必要ですので家主から家賃保証会社にお金を返してもらい、家賃保証会社から入居者に返金をします。

家賃保証会社では集金代行の手数料が発生しますが、この手数料は、誰が原因で誤った引き落としが起きたかで請求先が異なります。入居者側の手続きミスであれば返金時に手数料差し引きで返金するのが筋です。逆に家主側または管理会社側だった場合には返金時に家主または管理会社に手数料を請求するのが筋です。

筋と書いているのは実際に請求できるかどうかは別問題だからです。あとは家賃保証会社のスタンス次第です。

引き落としがかからなかった場合、特別な手続きはありませんが、次月までにきちんと引き落としを止める必要があります。手数料は上記同様に誰が原因で誤って引き落としをしようとしたか、次第です。

Q2.集金代行の引き落とし日が27日として当月27日に入金の約束をする場合なにか注意点とかあるんでしょうか？

家賃が丸1ヶ月遅れた場合の注意点と解釈します。

5月分家賃（4月27日引き落とし）が遅れて、5月27日に支払うと約束した。しかし、5月27日には6月分家賃が引き落とされるということだと思います。

まず、家賃が遅れて支払い約束をする場合に、支払日が翌月の支払日を重なる場合には、家賃保証会社から次月の家賃はきちんと払えるか？（2か月分支払えるか？）を確認します。

そこで2か月分支払いができて、家賃滞納が解消すれば問題ありません。

次月家賃も遅れるという場合には、その家賃の支払日についても事前に交渉が入るのが普通です。そのため、注意点は2か月分支払いができるかどうか、できない場合には支払いをどうするかをきちんと決めることです。

なお、6月分を先に支払って、5月分の支払日は交渉というのは基本できません。原則、家賃は古い方から支払いをしてもらいます。少し難しい話かもしれませんが、1ヶ月だけでも古い支払いが残って分割払いなんかにすると時効に触れる可能性があるからです。

Q3.振替かかってない場合ですぐ保証会社に連絡して支払いたいと伝えてもまだダメと言われるのは何故でしょうか？

単純に家賃保証会社に請求権がないからです。

振り替えがかかっていないというのは2つ考えられます。

1つ目はまだ振替手続きが完了していない場合です。この場合には家主に家賃を振り込むように通知や案内があるはずです

家賃保証会社は振替をしていないので請求できません。家主から振込みがなかったと家賃延滞の報告があれば立て替えますので請求できます。

もう１つは、振替をしようとしたけれど残高不足などで振替できなかった場合です。この場合には銀行から引き落としできなかったリストを家賃保証会社がもらってはじめて振り替えができなかったとわかるのですが、即時にはわかりません。

そのため、入居者が家賃を支払いたい、だから金額を教えて欲しいと言われても、家賃保証会社側には遅れているという確証（請求できる権利）があるかどうかがわかりません。

だから、「まだダメ」という話になるのだと思います。

ただし、このあたりは家賃保証会社もわかっていることなので、契約者本人から家賃支払いをしたいと連絡が来れば振込先と金額を伝えているところもあります。

これは家賃保証会社のスタンスの違いだと思います。

なお、悪い考え方をすれば「まだダメ」というのは遅延損害金を嵩増ししようとしているとも考えれます。しかし、数日遅れたくらいでは遅延損害金は微々たるものですから、普通はこんなことはありまえん。

Q4.保証会社は退去日までの保証が基本みたいですが解約日まで保証するのが今は普通ですか？

スタンスによりますが、退去日までの保証が基本だと思います。

念のため用語の確認です。

解約申請日：入居者が家主に解約すると宣言した日付。申請してから1ヵ月後が解約日になるのでそれまでに引渡しを完了する必要がある。

解約日：入居者が部屋を利用できる、契約上の最終日。この日までに引越しを追え、不動産屋立会いの引渡しが必要。

退去日：解約日とは関係なく、実際に入居者が退去した日付。普通は解約日よりも前になるが、悪質延滞者は裁判になるので解約日の半年後が退去日になったりします。

何が言いたいかというと、退去日まで保証しないと裁判できないので、普通は退去日まで保証します。

家賃滞納が悪化すると、賃貸借契約の条文に従って家主側から解約にしますが、それでも退去しないので裁判に発展するわけです。この裁判の間の保証を家賃保証会社が保証しないと家主は大迷惑です。

だから、普通は退去日まで保証します。

Q5.保証料で満了日前に退去すれば払わなくてよいのですか？それとも満了日前に解約すれば不要ですか？

保証契約の満了日前に解約すれば支払わなくてよいです。上記と同じで、解約申請日と解約日と退去日は異なります。契約上の話をすると、保証契約満了日の前、というのが重要です。

保証契約は1年単位での契約です。契約上、契約満了日を1日でも過ぎれば、その1日に家賃滞納リスクがある以上、家賃保証会社が保証しています。ですが、契約単位は1年です。必ず契約日を確認しましょう。

契約上、と書いているのは、契約者の死亡時など実際には請求しない可能性があるからです。

Q6.法定更新だとお部屋の更新料は払わなくてよいのですか？

私の立場で言うのは微妙ですが、法定更新の場合には賃貸借契約の更新料は払わなくてもよいことがあります。しかし、入居時に行った約束が契約なので、守ってください。

保証契約の更新料は支払いをしない、法的根拠がありませんので支払いは必要です。

法定更新については過去に詳しく書いていますので、こちらをご参照ください。

Q7.代位弁済型から集金代行に変わると借り主になにか不利益はありますか？

不利益というほどではありませんが、2点注意点があります。

1つ目は振替手数料です。代位弁済の場合には家賃は手渡し、振込み、引き落とし、カード払いがあると思います。家賃を振り込む場合、同じ銀行間では振り込み手数料がかからないことがあります。対して振替にすると200円とか300円プラス消費税がかかります。それが不利益といえば不利益です。

2つ目は振り替えて続きを止めないと解約時に家賃引き落としが起きる可能性があることです。これは家賃の引き落としでも同じことですが、退去しているのに手続きを止め忘れたせいで1ヶ月余計に振り替えられるということがあります。もちろん、お金は帰ってきますが、即日というわけにはいきません。

Q8.原状回復費を立て替えにあたり普通は敷金精算書だけで保証会社は立て替えますが、同意書も取得しないのですか？敷金精算書が同意書の代わりなのでしょうか？

スタンスによります。家賃保証会社によっては独自の原状回復費用の書類への署名捺印が必要です。対して敷金清算書と同意書を求めることもあります。

重要なのは、金額がわかること、契約者が納得していること。この2つがわかれば書類としてはとりあえずOKです。

ですが、本当にスタンスによるので家賃保証会社に確認してください。