まとめてご回答いたします。
いただきましたご質問は以下の11。
1 口座設定に1〜2ヶ月かかる為、保証会社の口座に振込をお願いされた場合ですが、引き手は納得できますが、事務手がかかるのが納得できません。口座にお金はあるし家賃滞納な訳でもないからです。
2 家賃上乗せは事前求償つまり架空請求と同じではないのでしょうか？上乗せする際の注意点もご教示頂けたら嬉しいです。
3 保証会社から引落できなかったと言われたので振替不能の理由を聞いても具体的な不備理由は来ていない。不備の書類がきてないかと言うだけです。銀行から保証会社に振替結果のリストが来るのではないのでしょうか？
それか、契約者から銀行に聞けば分かるものなのでしょうか。
4 口座設定でネット銀行は1部不可と言われました。SMBCやJACCS等で取り扱い金融機関は違うのですか？？
5 保証会社にもよると思いますが、引落口座は契約者以外の名義でも大丈夫ですか？
6 保証人つけたら保証会社が外せない理由は完璧に家賃滞納リスクを完全に減らしたいオーナーさん都合ですか？
7 複数月家賃滞納してる場合で管理会社か保証会社に債権譲渡？しますと言われました。家賃を債権譲渡する場合なんてあるのでしょうか？
8 友人が契約者の緊急連絡人？になっていますが、保証会社から契約者のお部屋の継続の件の一点張りで、家賃滞納の件かと伺うも、開示許可がないと答えられないと言われ、理不尽さを感じているようです。個人情報保護の同意書があると思うので、保証会社的にも問題ないと思います。保証会社によって運用が違うのですか？
9 よく聞く安否確認ですがどこかの保証会社は居留守を使われたのでその場で安否確認したと噂で聞きました。安否確認なのに許されるのてしょうか？
10 途中から契約者＝入居者でなくなる場合、つまりまた貸しの場合はよく名義変更しろと保証会社の人は言うらしいですが、それは何故でしょうか？民法に無断転貸が禁止されているから？それともいざ裁判する時になにか不都合でもあるのでしょうか？
11 督促する上で1番気をつけている事ってなんでしょうか？
1 口座設定に1〜2ヶ月かかる為、保証会社の口座に振込をお願いされた場合ですが、引き手は納得できますが、事務手がかかるのが納得できません。口座にお金はあるし家賃滞納な訳でもないからです。
引き手とは引き落とし手数料のこと、事務手とは事務手数料のことです。
名目がわからないのですが、口座設定に誤りがなかった場合には引き落とし手数料も事務手数料もかからないと思うのですが・・・その家賃保証会社は大丈夫ですか？
もしくは、口座設定に何かミスがあり、本当は家賃が遅れているとかではないですか？
引き落し手数料がかかるのは口座振替をするときにかかるからです。事務手数料は普通は遅れたときにしかかかりません。
もしかして、保証料の年割りを毎月支払っているとかではないですか？書類待ちの段階で本当に引き落とし手数料と事務手数料の両方を取っているのは疑問です。
もしかして、他社ってそういうことやってるの？という感じです。
2 家賃上乗せは事前求償つまり架空請求と同じではないのでしょうか？上乗せする際の注意点もご教示頂けたら嬉しいです。
家賃上乗せはどういう理由でいくら上乗せなのですか？賃貸借契約時に家賃上乗せで契約したわけではなくてですか？
考えられるのは、家賃が遅れた際に上乗せで回収して家賃遅れをなくすということです。
家賃が5万円だとして、家賃が遅れた際に毎月家賃保証会社に55,000円＋手数料を支払います。すると5,000円は家賃保証会社にプールされますので10ヶ月間上乗せで支払い続ければ家賃滞納がなくなります。
私は違法だと思います。
その保証会社大丈夫？
ただし、極めて限定的で例外的には行うケースがあります。入居者が明らかにお金の管理ができなくて、入居者がそれを自覚していて同意がある場合です。それ以外は家賃保証会社が上乗せで受け取る理由がありません。
3 保証会社から引落できなかったと言われたので振替不能の理由を聞いても具体的な不備理由は来ていない。不備の書類がきてないかと言うだけです。銀行から保証会社に振替結果のリストが来るのではないのでしょうか？
それか、契約者から銀行に聞けば分かるものなのでしょうか。
現場レベルではわかりません。銀行から家賃保証会社に振替結果のリストが届きますが、不備理由についてはわかっても家賃保証会社の経理担当レベルまでだと思います。回収の現場にはそこまで知る必要もありませんし、不必要なことを知っていると情報漏えいにつながりかねないからです。
契約者から銀行に聞いてわかるかどうかは銀行次第ですが、非常によくあるのは印鑑相違で引き落としができなかった場合と家賃分をぴったり口座に入れていたので、手数料分が足りずに引き落としができなかった場合です。
あとは家賃引き落としの直前に違う引き落としがあって残高不足になったとかが多いです。
4 口座設定でネット銀行は1部不可と言われました。SMBCやJACCS等で取り扱い金融機関は違うのですか？？
取り扱い金融機関が違うのは事実だと思います。私もそう聞いています。
ただ、銀行側のことなので詳細は不明です。ネット銀行が一部不可というのも聞いたことはありますが、普通のネット銀行は使えますので、たぶん本当にごくごく一部だけ使えないということだと思います。
5 保証会社にもよると思いますが、引落口座は契約者以外の名義でも大丈夫ですか？
大丈夫です。夫婦で契約者と名義が違うこともありますし、学生で親の口座から支払うということもあります。
6 保証人つけたら保証会社が外せない理由は完璧に家賃滞納リスクを完全に減らしたいオーナーさん都合ですか？
保証人をつけても保証会社が外せない理由、と読み替えます。
基本はオーナーさん都合ですが、保証会社側から契約者単独では契約を受けられないので連帯保証人をつけてくれれば審査を通すということはありえます。
7 複数月家賃滞納してる場合で管理会社か保証会社に債権譲渡？しますと言われました。家賃を債権譲渡する場合なんてあるのでしょうか？
債権譲渡ではなく、立替依頼だと思います。
家賃が遅れた際に最初に管理会社（または家主）から入居者に連絡して、家賃が払えないことがわかってから保証会社に立替依頼することがあります。たぶんそれを言っています。
保証会社は普通、サービサーではないので債権譲渡はできません。
8 友人が契約者の緊急連絡人？になっていますが、保証会社から契約者のお部屋の継続の件の一点張りで、家賃滞納の件かと伺うも、開示許可がないと答えられないと言われ、理不尽さを感じているようです。個人情報保護の同意書があると思うので、保証会社的にも問題ないと思います。保証会社によって運用が違うのですか？
契約者に連絡がつかないので緊急連絡先に連絡が来たけれども、なぜ緊急連絡先に電話が来たのか聞いても教えてくれないということだと思います。
家賃滞納というのは非常に聞こえが悪い、しかも個人情報なので家賃保証会社の口から家賃滞納ということは伝えられません。ただ、お部屋の継続の件ということは単純に家主が契約者に連絡をつけたいことがあって保証会社から連絡を取っているケースや保証会社の更新の件で急ぎ連絡を取りたいことがあるという可能性もあります。
個人情報保護の同意書があるかどうかは保証会社の契約書次第ですが家賃が遅れているというのは普通は話しません。
9 よく聞く安否確認ですがどこかの保証会社は居留守を使われたのでその場で安否確認したと噂で聞きました。安否確認なのに許されるのてしょうか？
居留守を使われたので安否確認した、は許されません。不法侵入の可能性が非常に高いです。
ただ、居留守とはわからず安否確認のために入ったら中に本人がいたというケースはありうると思います。
10 途中から契約者＝入居者でなくなる場合、つまりまた貸しの場合はよく名義変更しろと保証会社の人は言うらしいですが、それは何故でしょうか？民法に無断転貸が禁止されているから？それともいざ裁判する時になにか不都合でもあるのでしょうか？
家賃滞納が続いた場合、最終的には裁判をするしかないのですが、裁判をするときには物件の占有者を決める必要があるからです。不特定多数の人が次から次に入れ替わりで部屋を使うと占有者を決めづらいので家賃保証会社は面倒な手続きをしないといけません。
そのため、名義人を確定してほしいからそういっているのだと思います。
住んでいる人と保証会社が契約すると言うのは普通のことですよ。
11 督促する上で1番気をつけている事ってなんでしょうか？
会って話を聞くようにしていることでしょうか。ただ、件数をさばくためにはあまり会えないのも本音です。
入居者の状況を把握するためには実際に会って話すのが一番わかります。
それでも何回も裏切られていますけど・・・
特定されない限りはなんでも答えます。
ご意見、ご質問は info@hoshokaisha.jp またはコメントまで
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