2020年4月1日、民法改正で家賃保証会社はどうなるのか？

2020年4月1日は民法改正の日です。

~~世間では「マスクを2枚配る」というエイプリルフールに踊らされているようですが、~~賃貸業界では民法が改正されたのでテンヤワンヤな状態なはずです。こんな状態で新入社員を迎えて、目を輝かせた新人から「先輩、連帯保証人の極度額って何ですか？」とか聞かれて答えられなかったら先輩として恥ずかしい思いをします。

もしそう聞かれたら、私なら「そもそも連帯保証人と保証人の違いを分かった上で聞いてる？」と質問に対して質問を返す不誠実な方法で煙に巻きます。

では、賃貸業界では民法改正で何が変わったのか、民法改正で保証会社にはどのような影響があるのか、おさらいです。

民法改正で何が変わったのか

2020年4月1日の民法改正では次の5つが大きく変わりました。賃貸業界の人は最低限は下5つは押さえておいてください。

極度額の設定
敷金返還と原状回復の明文化
一部滅失による賃料減額
連帯保証人への情報提供義務
連帯保証人への財産状況の情報提供義務

極度額の設定

今まで連帯保証人は借主が支払わなかった家賃等はすべて連帯して支払う責任がありました。借主がずっと払わなければずっと連帯保証人が支払う責任があります。賃貸借契約はいつまで続くか分かりませんので、連帯保証人は終わりの見えない保証をしなければならなかったのです。

しかし、民法改正により極度額が設定されてからは、連帯保証人が支払うべき合計金額が契約時に決まります。

つまり、賃貸借契約を締結する時に、賃料10万円、極度額100万円と決めておけば連帯保証人はその賃貸借契約における最大支払額は100万円になります。今までは借主が10年支払わなければ1200万円（10万円×12ヶ月×10年）の支払い義務が連帯保証人にありましたが、4月1日以降の賃貸借契約では極度額を定めることが義務です。

これにて連帯保証人の救済措置になります。

反面、連帯保証人がいるから安心という従来のスタンスが大きく崩れます。賃貸借契約が続いているのに連帯保証人が極度額まで支払ってしまったら、それ以上は連帯保証人に請求できませんので家主は泣きます。

そこで家賃保証会社の利用が増えると言われています。保証会社を使うことで家賃が必ず入るので安心というわけです。実は保証会社にも保証上限がありますが、保証会社の場合には早めに回収、早めに訴訟をするので極度額を定めた連帯保証人よりも利用効果は大きいはずです。

ちなみに、極度額をいくらにするのか、何か月分なのかは定められていませんが、18ヶ月～24ヶ月程度が普及しそうです。

敷金返還と原状回復の明文化

今まではなーなーになっていた敷金と原状回復についてもメスが入りました。

賃貸借契約の初期費用で支払う費用には敷金と礼金があります。礼金は最初に支払って終わりですが、敷金は原則的には返ってきます。保証金（デポジット）ですから当然です。

しかし、退去時に部屋が大きく破損している場合には敷金から修繕費を差し引いて返金することはありました。

問題なのは線引きがされていなかったので、家主の判断で勝手に敷金から差し引かれていました。昔から敷金は原則的には丸ごと戻ってくるものですが、特に西日本では敷引償却という名目で敷金は返さない前提の文化がありました。

民法改正によって敷金は返すべきと明文化されました。

同時に原状回復についても触れています。通常使用していれば部屋は必ず劣化します。経年劣化の修繕は基本的に家主負担ですが、やはり今まではなーなーになっていました。

というか、経年劣化なのに容赦なく入居者に修繕費を請求する家主が多かったので明文化されたのだと思います。

このあたりは東京ルール（賃貸住宅トラブル防止ガイドライン）がそのまんまなので、東京は進んでいたわけです。

一部滅失による賃料減額

扱いが難しいのが一部滅失による賃料減額です。

今まで部屋の設備の一部が使えなくなったり、壊れたりした場合には家主に修理するように請求することができました。その上で修理をしてくれ場合には賃料減額請求権が認められていました。

「この部屋はガスが使えないんだから賃料は3,000円減らせ」みたいな請求です。

民法改正後は「賃料減額請求権が認められる」ではなく「当然に賃料は減額」となります。

上で書いた、賃料は3,000円減らせ、みたいな交渉などせずとも当然に賃料は減っているはず、ということです。

具体的に入居者が何をしてくるのかは予想ができませんが、家主側が対応を怠ることで

入居者が勝手に減額した賃料で支払ってくる
規程の賃料を支払っていたが後日、裁判で返還請求される
法律を盾に賃料の未払いを正当性を主張してくる

などが考えられます。賃料の未払いの正当性は多分ないですが、悪質入居者はそれくらいやってきます。

連帯保証人への情報提供義務

これは連帯保証人に聞かれた時には家主は借主の支払い状況をこたえなければならないということです。家主には返答義務ができました。

連帯保証人に聞かれた際に、返答をしなかったり、返答を先延ばしにしたりすると後日、連帯保証人に請求する時に返答義務を履行しなかったことを理由に返済義務もない、などと主張される可能性があります。

連帯保証人への財産状況の情報提供義務

事業用の賃貸借契約の場合、借主には連帯保証人への財産状況などの情報提供義務があります。事業用物件の場合、賃料は高額になりますから連帯保証人には大きな負担を強いることがあります。

しかし、事前に借主の財産や収支状況をきちんと把握し、借主に支払えるのかが疑問であれば連帯保証人にならなければよいので、結果的に連帯保証人の救済につながります。

なお、連帯保証人が借主の財産状況を把握しない契約は無効です。

連帯保証人に提供する情報は次の5つ

賃借人の財産状況
賃借人の収支の状況
賃借人が賃貸借契約の他に負担している債務の有無並びにその額
賃借人が賃貸借契約の他に負担している債務がある場合、その支払状況
賃借人が家主に保証金などの担保を提供するときはその事実および担保提供の内容

民法改正は家賃保証会社には追い風なのか？

民法改正は保証会社に追い風だとずっと言われていました。理由は連帯保証人の負担が今までもよりも少なくなり、連帯保証人を拒否する人が増加する可能性があるからでしょう。

その点、保証会社は審査こそあるもの、基本的には全ての案件を受け入れます。その意味では保証会社に追い風といえます。

問題なのは保証会社によっては審査を厳しくしているので、連帯保証人になりたくないような賃貸借契約を保証会社も審査落ちにしたり、家賃遅延の可能性が極めて低いような優良入居者だけを確保しようとする保証会社が一定するいることです。

保証会社にも大きく分けると3種類あります。

独立系の保証会社
不動産系の保証会社
信販系の保証会社

独立系の保証会社は日本セーフティー、Casa、全保連、JID、ジェイリースなどのいわゆる家賃債務保証会社です。

不動産系の保証会社というのはニッポンインシュア（三好不動産）、SFビルサポート（サンフロンティア不動産）、賃住保証サービス（スターツ）など、信販系の保証会社はオリコやエポスなどです。

信販系は保証会社というよりは信販会社が保証サービスをしているだけですので、審査はご自由にどうぞと思います。優良顧客を囲い込みたいのは当然でしょうから。

不動産系の保証会社は親会社とか関連会社の指針で保証するかどうかを決めたり、案件そのものを受けるかどうかを決めますので戦略上分かります。

わからないのは、独立系の保証会社なのに審査を厳しくて間口を狭くする行為です。なんでもかんでも通せばよいわけではないですが、入居者を保証しないならそれは保証会社としてどうなのかなーと思いますけどね。

この数年でTwitterとかでも保証会社の審査落ちたというのを見かけるようになりました。これは氷山の一角ですから、日本には一定数の部屋を借りづらい人がいるということです。

こういう人を保証するのが本来の保証会社と思う次第です。