コロナがあっても敷金相殺できない理由

新型コロナが猛威を振るいまくっています。怖いです。

しかし、コロナが流行って怖いのとは別に経済が止まるのも怖いです。3ヶ月くらい前はコロナで自粛すると経済が止まって自殺者が増える（だから自粛しちゃ駄目）という専門家の意見もテレビにで見られたように思えますが、今ではすっかり自粛ムードです。

コロナが完全に収まるまで2年、経済が回復するまで5年とも言われていますので恐ろしい限りです。

そんな中、経済が止まって家賃に影響が出る事案が出まくりです。休業または減収になるわけなので当然です。

家賃が払えないから「猶予してくれ、減額してくれ」という入居者からの声に対して、家主の温情で「今月分は敷金から引いておこうか？」と聞くと「敷金から引いたら退去した時に戻ってこないから嫌だ、減額してくれ」という微笑ましい（？）対話が各地で行われているそうです。本当は恐ろしい入居者です。

しかし、敷金があったとしても安易に敷金から引いてはいけません。家賃保証会社が入っていれば猶更です。

敷金というのは預かっているお金ですから、大前提は退去時に返すお金です。しかし、退去時に家賃滞納があった場合や入居者負担の原状回復費用が思いのほか掛かる場合には敷金から使いますので、家賃と敷金を相殺してしまうと退去時に家主がババを引くことになりかねません。

そしてもっと悪いことに家賃保証会社が入っている時に敷金と家賃を相殺してしまうと家賃保証会社から保証契約を解除されてしまうかもしれません。

保証会社は入居者の家賃支払い能力を保証しています。そして、家賃滞納が起きれば立て替えて入居者に請求します。これで回収できれば問題ないのですが、一定数は本当に払わずに夜逃げしたり、裁判で強制退去にしたりすることになります。つまり保証会社が喰いっぱぐれるわけです。

そんな時に敷金が残っていた場合には保証会社の債権に敷金が充当されるわけです。だから敷金は保証会社にとっても回収減になるわけです。これがなくなるのは結構痛い。だから保証契約には敷金を滞納家賃やその他未支払い分と相殺してはいけないというような条文があるはずです。

実際、フォーシーズは家賃の敷金相殺について「不可能です」と強く断定し、保証契約解除の原因になることを書いています。どことは言いませんが保証会社によっては隙あらば保証契約を解約にしてくるところもありますので家主と管理会社は要注意です。

なお、フォーシーズでは家賃の減額と免除には対応している旨が記載してあります。これは家主が滞納を報告しなければよいだけなので当然です。分からないのは家賃の猶予についてです。

猶予につきましては、将来、家賃滞納が発生した場合に滞納未報告による保証契約解除リスクが御座います。猶予の覚書書面をカスタマーサポートセンターまでお送り頂ければ対応致します（敷金との相殺は出来ません）が、猶予分のお家賃については、将来にわたり保証致しかねます。

フォーシーズの公式サイトには上記のように書いてありますが、少しわかりにくい表現です。

私の推測が入りますが、家賃滞納は初動が重要なので家賃滞納があった時にはできるだけ早く報告してほしい。それにも関わらず報告をいつまでもしない場合には迷惑な家主なので保証契約を打ち切ることがあるということだと思います。たぶん契約書に細かく書いてあるのだと思いますが、そこまで読んでいません。

そして、猶予分の家賃については保証しないと書いてありますので、猶予するなら支払わない場合のリスクは家主側で引き受けてくれということです。

まとめると、家賃を猶予するのは勝手ですが本来は契約解除要件です。でも書類を出せば猶予したことで解約にはしない。ただし後から家賃を保証してくれと言っても保証しない、ということのようです。