家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

ぼくのかんがえたさいきょうのほしょうがいしゃ

タイトルが読みづらいので漢字にしますが、「僕の考えた最強の保証会社」です。元ネタは皆さんご存知、ぼくのかんがえたさいきょうのです。

ネタですが、実現できたら良いなとは思います。

保証会社の何が問題か?



保証会社の問題というわけではないですが、入居者にメリットが伝わりにくいです。私はブログでたびたび保証会社の利便性やメリットを訴えていますが、世間には伝わりません。

なぜなら入居者には保証会社を使うことのメリットが一切無いと思われているからです。

ここでは入居者が保証会社を使うメリットの話ではないのでメリットは割愛いたしますが、分かりやすいメリットとは金銭的メリットでしょう。

つまり、入居者は保証会社にお金を支払っているのに見返りがないと思われているのが問題です。最強の保証会社ではこの金銭的メリットを考えました。

最強の保証プラン



具体的には、入居時に契約者から保証料をいただきます。この保証料を証券化(というのでしょうか?)します。入居すると自動的に保証会社に出資したみたいな感じになって保証会社の運用益に応じて解約時に返戻金があるようにするのです。

例えば、家賃10万円の物件に入居します。入居時に50%の5万円を保証料として支払いますが、この5万円のうち、25,000円は保証会社の純利益、25,000円は出資金として分けます。この25,000円は保証会社の方で預かりますが、保証会社では出資したお金を集めて運用をします。運用方法は保険会社と同様で、国債を買ったり、株式を買ったり、不動産投資をしたりして利益を出します。不動産小口商品と思ってもらってもよいです。

こうすると保証料が多少高くても運用ができるという入居者のメリットが如実に出ます。解約にすれば運用益に応じて利益が出ます。元本保証はできませんが、本来は戻ってこないお金なので入居者には「お金が戻ってきた」という感覚しかないはず。そして、手数料として25,000円(家賃10万円の場合)を保証会社が貰います。そうすれば保証会社は結果的に最初に50%を貰ったのと同じです。

ETFと同じなので住んでいる期間が長ければ長いほど得をする(ハズ)です。つまり、家主からすると入居者が引っ越さないのでメリットがある。保証会社は毎年更新の際の保証料が取れるのでメリットがある。入居者は毎月管理画面で自分の資産が積みあがっていくのを見てニマニマできる、そして引っ越した時にはお金が出るのでメリットがある。三者得をしそうです。

ただ、短期的にバブルが来て、一時的に利益が出たことを理由に超短期引っ越しをされても困るので返戻率は設定が必要です。例えば1年では10%、2年で25%、3年で50%、4年で返戻率100%とか。

家賃が遅れたら出資解除



この方法では保証会社の利益は最初の保証料25%だけになりかねません。実際には解約時に25%を貰うので最初から50%貰っているのと同じですが。趣旨は入居者にもメリットを、なので優良入居者には出資を続けてもらいます。そして、家賃が遅れた場合には出資金を諦めてもらいます。ただし、出資を諦めてもらうには家賃延滞頻度(回数?)を設ける必要がありそうですが。

家賃が頻繁に遅れる世帯はそもそも投資なんてできないし、出資していなくて元々です。返戻金が0%になるということは家賃延滞時に「このまま家賃が遅れ続けると出資金を諦めてもらうことになる」というデメリットと「今積みあがっているお金が将来戻ってこなくなる」というデメリットがあり、家賃延滞の抑止力になります。

むしろ、これでも遅れる人はそもそも家賃が支払えない人なので、保証会社にすれば優良顧客にはなりえません。

保証会社の利益は担保できるのか?



では保証会社の利益が確保できるのかどうかが問題です。仮設定ですが最初に保証料を50%取りますが、内半分は本当の保証料、半分は出資です。しかし、出資は最後に戻ってくるので最初に50%受け取っているのと事実上は同じです。

問題は運用益がどの程度出るのかですが、SODATTEによると2008年から2018年に毎月3万円積み立てて投資信託をしていた場合には貯金なら360万円、投資なら622万円になっていたというデータがあります。約1.7倍です。

この数値をそのままは使えませんが、仮にそのまま使うと25,000円出資すると約43,000円になります。出資金の25,000円を差し引くと18,000円戻ってきます。10年で18,000円かよと思うかもしれませんが、出資額が少ないのだから配当が少ないのは当たり前です。入居者は管理画面から出資金を増やせるようにすれば更なる利益が見込めるわけです。追加出資した分は入居者のものなので解約時に返せばよいだけです。元本保証はできませんし。

確定拠出年金などの積み立てもよいですが、年齢が一定になるまで引き出せません。このプランであれば解約にすればいつでもお金が出るので通常の投資と同じです。

LINEスマート投資というサービスがありますが、これは500円からできる投資です。はっきり言いますが、500円だけでは利益が出てもたかが知れています。でも500円でも証券でサービスができるのだから25,000円ならサービスとして通用するはず、と思っています。

法律関係はどうなるか?



私が全くわからないのは法律関係とか許認可関係です。多分、これをやろうとすると行政の許可が必要になりそうです。資本金がいくら以上とかの制限も出てきそうです。

そうなると保証会社がやるよりも、現状の保険会社や証券会社が家賃債務事業をやる時にできるプランかもしれません。SBIギャランティーみたいに。

実現の難易度は不明


ネタですが、詳しく話を聞きたい人がいればご連絡ください。
info@hoshokaisha.jp まで

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