家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

【質問】 家賃保証って不動産投資のことでしょ?

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家賃保証とか家賃保証会社と聞いて不動産投資を思い浮かべる人いるんですね。半分正解です。でもちょっと事情が違いますね。家賃保証というのは不動産投資の用語でもありますけど、家賃債務保証とか賃貸保証とかと同じ意味の用語でもあります。どちらも不動産分野で賃貸借契約に関わるから間違いやすいというか、分かりにくいのは事実です。でも全然違うんです。

不動産投資の家賃保証というのは、

1.不動産会社が家主(になる人)に「マンションを建てましょう」と提案します。
2.マンションを建てたら家主から全ての部屋を不動産会社が借りる契約をします。(マスターリース)
3.不動産会社は家主から借りた部屋を入居者に貸す契約をします。(サブリース、転貸借契約)
4.家主と不動産会社で契約をしているので家主は毎月不動産会社から家賃が入ります。不動産会社には入居者がいれば家賃が入ります。

簡単に言うとこんな仕組みです。不動産会社に何の旨味があるのか?肝は1と4です。不動産会社は家主にマンションを建ててもらいますから、資金は家主持ちです。つまり家主がローンを組みます。それを不動産会社が借りて不動産会社が頑張って入居者を探して転貸します。例えば、全部で10部屋あるマンションで1部屋10万円の家賃で家主と不動産会社が契約するとします。毎月家主には必ず100万円が入ります(とはいえ、この大部分がローンの支払いに回ります)。不動産会社はこの1部屋10万円で借りている部屋を12万円で借りる人を募集して入居させます。10部屋全部が契約できれば不動産会社には毎月120万円が入ります。家主に100万円払っても毎月20万円の得です。仮に9部屋しか契約できなかったら12万円×9部屋=108万円ですから、これでも8万円の得です(8部屋なら96万円ですから4万円の損です)。もし13万円で貸せれば不動産会社の利益は更に出ます。そして、万が一にも8部屋しか契約できない事が長年続くと不動産会社は損しか出ませんから家主にこう言います。

「入居者がつかないから(マスターリースの)家賃を下げましょう」

これで10万円から9万円に下げる事が出来れば不動産会社は得が出ますね(8部屋は12万円で契約していますからその時点で96万円の売上は確定、家主に払う金額は9万円に下げましたから毎月の支払いは90万円なのでこの時点で6万円の得、更に空室の2部屋に入居者が付けば利益は更に出ます)。家賃を下げましょうと言われて家主が嫌だと言ったら、不動産会社は「では契約は継続できませんので私たちはここで下ります」と家主と不動産会社の契約(マスターリース)を解除します。家主は不動産経営の素人なので不動産会社に貸して全部任せていたのに今更それはないだろうと困ります。仕方ないので家主は不動産会社の提案を呑みます。基本的にはこのように不動産会社は損をしないような仕組みです。

ただし、です。上に書いているのは簡単な流れですので、そんなに簡単にはマスターリースは切りません。それに地価が上がればマスターリースの家賃が上がる可能性もあります。家主は税金対策と相続対策とかが出来ますし、賃貸が出来なくなったらマンションを売却するとローン完済どころか利益が出ることも多いです。そもそも不動産経営のド素人が選任のコンサルを付けて分割払いで立派なマンションを持てるわけですから投資としてはまずまず良いです。何でもかんでも「はい、はい、分かりました」なんていう人は不動産投資は向いていません。不動産会社も慈善事業ではやっていませんので。

つまり何が言いたいかって言うと、家主には毎月家賃が入ることが保証されていますよ。という事で家賃保証です。

じゃあ私たちがやっている家賃債務保証、賃貸保証、家賃保証は何かって言うと、家主は自分で仲介会社や管理会社に依頼して入居者と賃貸借契約を結びます。この賃貸借契約を結ぶときに家賃が遅れた際の保険的な意味合いで保証会社と結ぶのが家賃債務保証とか賃貸保証とかいう意味合いでの家賃保証です。保険とも違うんですけどね。連帯保証とか言う人もいますけど、保証会社は連帯保証人に似ていますがそれも違います。家賃が遅れた時に連帯保証人は支払い義務がありますが、保証会社は一時的に立替払いするだけで、契約者か連帯保証人に後日支払っていただきますから。こっちの家賃保証は、入居者が家賃を支払わなかった時に立替するという制度。だから入居者が家賃を支払っていたら(普通支払いが遅れる事はまずないですけどね)保証会社の存在にも気付かないくらいです。家賃が遅れても請求すれば必ず払ってくれるので保証されているよ。という事で家賃保証です。

最大の違いは不動産投資は入居者が不動産会社なので空室という概念が無いのに対して、家賃債務保証では空室があったら保証会社と契約する事自体がない事かな、と思います。というより、言い方が偶然同じなだけで全く違うサービスなので比べちゃ駄目だね。

ちなみにですが、不動産投資の家賃保証の際にサブリース(不動産会社と入居者の契約)の時に家賃債務保証と契約する事があります。サブリースは貸主が不動産会社になりますけど、一般的な賃貸借契約ですから。だから家賃保証の時に家賃保証しているわけですね。ややこしい。

※上の例では不動産投資の家賃保証でマンションを建てると書いていますが、一例です。中古マンションの場合もありますし、1部屋だけの時もあります。要は家主から借りている物件を転貸するという意味がサブリースです。

ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

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