お答えします。
保証会社が連帯保証人を要求するのには主に２つの理由があります。
1つ目、連帯保証人を付けることで初回料が安くなります。これは連帯保証人がいなくても契約できるケースです。連帯保証人がいなくても契約はできるけど、もし連帯保証人を付けることができるなら最初の保証料を減額する、こういう場合に一度通った保証会社の審査に対して、改めて連帯保証人を請求するケースです。良い入居者に対するサービスの意味合いもあります。
もう１つ、保証会社をつけているのに、連帯保証人が必須な場合。この場合にも２つのケースが考えられます。１つはそもそも連帯保証人を付けることが必須な保証会社である。もう１つは入居者を審査した結果、連帯保証人をつけなければ保証できないケースです。
これは入居者が未成年である場合も含まれますが、多くは保証会社でも保証しきれない案件です。収入だったり、職業だったり、国籍だったりと理由は様々ですが、保証会社側でリスクが高いと判断し、入居者単体では受けられないと判断した時に連帯保証人を要求します。だから、一度保証会社の審査を通して、駄目だったけど補足で連帯保証人を付けてくれればと言われた場合には、何かしらの理由で保証会社の審査に引っかかった場合です。
さて、話しはこれで終わりません。ここまでを読んで「ん？」と思った方は鋭い方です。私が今話したのは保証契約に連帯保証人を要求する場合です。では他に何があるのか？賃貸借契約に連帯保証人を要求し、保証契約への加入も必須とする場合です。これは家主または管理会社側の指定でそうなっているので、保証会社側にはどうにもなりません。
では、なぜ家主は保証会社への加入を必須とした上で連帯保証人も要求するのか？ずばり、リスクヘッジです。保証会社は各社サービスが違います。よくよく比べると分かりますが、毎月の家賃以外の保証内容には差がありすぎます。しかも、毎月の家賃の保証にも上限があることもあります（最大24ヶ月、最大48ヶ月など）。
基本サービスを言うと保証会社が立て替えるのは毎月の家賃です。だから入居中に家賃が遅れた場合には保証会社が立て替えるので家主も安心ですが、家賃以外が遅れた時に家主が窮地に追い込まれる場合があります。保証会社が保証していない可能性があるのは、賃貸借契約の更新料、原状回復費用、ハウスクリーニング費用、鍵交換費用、建物明渡裁判費用、弁護士費用、強制執行費用、荷物搬出費用、荷物保管費用、荷物処分費用、入居者死亡時の特殊清掃費用、入居者死亡による家賃下落費用、入居者死亡による空室および入居者が付かない月の家賃、問題があった場合（部屋で殺人事件があった等）の近隣住民引越し時の空室家賃 etc etc。考えればキリがありません。
もちろん、上記の内容で保証会社の保証範囲もあります。ですが、保証範囲にないものは家主が泣くしかありません。でもこの時に連帯保証人が付いていれば保証会社の保証範囲外の部分を全て請求できます。それで払うかどうかは別にしても請求先があるかどうかは家主側としては非常に重要なことです。
マンション経営をしていく上ではリスクヘッジが肝です。このリスクヘッジに重きを置く家主は賃貸借契約に連帯保証人を必要としてきます。入居率を上げることに主眼を置いている家主は連帯保証人を不要にして保証会社を使います。
要するに、保証会社付き賃貸約契約を申し込んだから、最初から連帯保証人が必須になることもある、ということです。
しかし、民法改正で様々な契約が見直されるかもしれない。
疑念があれば info@hoshokaisha.jp まで
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