家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

スルガ銀行がやらかし過ぎて不動産投資が流行っていない!?

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本当かどうかは分かりません。不動産投資の方の家賃保証(サブリース)担当者からの情報ですが、スルガ銀行がやらかし過ぎた所為で不動産投資が順調には伸びていないそうです。

かぼちゃの馬車の問題で現在でもスルガ銀行は話題になっていますが、概略を改めてお伝えするとスマートデイズという不動産会社が家賃保証(サブリース)で売りまくっていて、その際に使っていたのがスルガ銀行だった。でもスルガ銀行に審査を通るためにスマートデイズが審査書類を改ざんしていて、スルガ銀行も改ざんに加担していたのではないか、というお話し。

概略すぎますが、ウィキペディアのスルガ銀行に詳細が書かれていますので読みたい方はそちらにどうぞ。

スルガ銀行が審査を通す際に審査が甘すぎた。深く審査していれば融資しなかった、融資しなかったらオーナーが買えなかった、オーナーが買えなかったらスマートデイズが破綻した時にも被害が小さかった、という流れなのでしょう。でもですよ、スルガ銀行が書類改ざんに加担していたなら問題ですが、単に緩い審査だっただけであればそれは経営方針の問題で、むしろ緩い審査は不動産会社にもオーナーにもありがたい話しなのではないでしょうか?だって本来買えない不動産がスルガ銀行のお陰で買えるわけですから感謝こそすれ、非難することではないと思います。ま、それで回収できなくて銀行として利益がでなかれば投資家の被害が大きくなりますけど。

で、スルガ銀行が問題になりすぎた所為で、かぼちゃの馬車とは一切関係ない不動産会社がサブリースで売ろうとしても銀行の審査が事件前よりも厳しくなっていて審査に通らなくなっているそうです。銀行はお金がある人にしかお金を貸さないところなのである意味では正しいのでしょうが、かぼちゃの馬車前後で対応を変えるというのは元々他の銀行も本来よりも審査が緩かったという可能性もあります。表になっていない問題が正されたのか、二の舞を踏みたくない銀行が審査を厳しくしすぎているのか。貸し渋りって20年くらい前に話題になりましたけど、あんまり良いことはない気がしますけどね。

そういうわけで投資用の不動産が以前よりも売れなくなっているそうです。全てサブリースの担当者からの情報ですので真偽は分かりません。この担当者の成績が悪いことの言い訳かもしれません。

ま、私は家賃保証会社と言っても家賃債務保証会社ですので、不動産投資には関わっていますが直接は関係ないですけど。

不動産投資の銀行融資はしぶっているのか

いよいよメルアドが廃止になるので変更手続きをとらないといけません。最近更新頻度が増えていますが諸々の事情により書けと言われたり、手続き上の問題と関わったりします。同情するならネタをくれ。いや、ネタはあるので、同情するなら時間をくれ。

Time is Money
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毎月プラスですけど不動産投資しませんか?

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最近また投資用マンション買いませんか?っていう連絡がきました。買わないって言ってるのに不動産会社の方はガッツがありますね。あんまり書くと怒られますが、多少の誤解があるかもしれませんが、せっかくなので投資用マンションについて書いてみます。

投資用マンションっていうのはいわゆるサブリースっていうやつ。一棟丸ごとっていうイメージがありますが、1部屋からでもあります。仕組みは簡単で、
1.不動産屋が仕入れる。
2.不動産屋がサラリーマンに売りつける。サラリーマン、大家に。
3.仕入れた不動産屋がそのまま不動産を借りる。
4.不動産会社が客をつける。
5.入居者から入った家賃を不動産会社が受け取って、手数料を引いて大家に支払う。

ちなみに不動産屋は仕入れた物件を2割、3割増し(多いと5割増し)とかで売ってくるので要注意してください。不動産会社も仕入れ担当(物件調達または物件調査、略して「物調(ぶっちょう)」といいます。)も時間がないので不動産屋を頼ったりしますが、そうすると手数料が上乗せされます。それに更に手数料を乗っけて売ってくるので買うときには結構な金額が上乗せされています。しかし、サラリーマンは忙しいですし、物件を探すノウハウがないですし、見つけて買っても運用するノウハウが無いのでやはり不動産会社を通して多少のマージンを支払うのは仕方ないでしょうね。問題は乗せ方がえげつないです。不動産会社は何も知らないサラリーマンに高額で売りつけるのは普通ですから気をつけてくださいね。

で、売った時点で不動産会社には利益が出ますが、そのまま物件を借りてサブリースを行います。このとき物件が空室だと入居者が入るまでの家賃は不動産会社の手出しですので大変ですが、売ったときの利益がありますから、そこで賄います。入居者が入ると家賃が入ってきますので安心です。仮に家賃が10万円だとすると、大体手数料1万円を引いて家主には9万円ほど支払います。家主はこの9万円でローンを支払います。だから入居者がいる限り不動産会社には毎月、何もしなくても1万円入る仕組みです。ではどうしても入居者が付かなかったら?その時には家主に家賃を下げてないてもらいます。例えば、10万円の家賃を90000円に下げて、手数料を引いて81000円を家主に支払います。すると家主は81000円からローンを支払います。ここで払えれば問題ありません。

それでも不動産投資しますか?

別に不動産投資をするなと言っているわけではないです。悪い不動産会社が多いので気をつけてくださいといっているだけです。そして、何も知識もないのに、裏も取らず、確認もせず、理解もせずに買うなと言っているのです。

今回私に見せてきた物件は家賃13万円の都心のマンション。まだ築年数も浅く、場所も良好。物件借り上げで毎月1万円の収入があるそうです。一見美味しい話ですが、そのマンションの別の部屋で相場を見てみると家賃85000円。どういうこっちゃ。

①現在13万円で借りている人がいる。
②まだ借り手はいないが13万円で貸し出す予定。

①だった場合。
新築で家賃が高い時に入居して、その後引越しせずにずっと住んでいる方がいる、という事が考えられます。この場合は買ってすぐは問題ありませんが、現在の入居者が引っ越した場合、新しく貸すときには家賃が一気に8万~9万まで下がります。でないと入居者が付かないので当然です。家主はこの時点でクラッシュします。

②だった場合。
現在入居者がおらず、13万円で貸しに出します。それで入居者が付かなければその後家賃を8万~9万に下げます。
最初13万でサブリースを行って、手数料10%を引いて毎月117,000円を家主に支払います。サブリース契約での家賃見直しは大体2年ですので、入居者が付かなくとも117,000円×24ヶ月(約281万円)我慢すれば家賃見直しができます。最初に物件を売るときに300万円上乗せしていれば十分に可能な計算です。私に提案してきた物件は3500万円でしたので、3000万円で仕入れて私に3500万円で売りつけてくるのは十分にありうる話しです。その後、2年経過して家賃見直しできるようになった時点で家賃を8万円~9万円にします。すると、元々入ってきた117,000円で1万円のプラス収支だったわけですから、家賃が8万~9万になると即赤字です。クラッシュします。

あー、買わなくて良かった。

もう一度言います。

それでも不動産投資しますか?

不動産投資でも若干のお力にはなれます。
ご質問はinfo@hoshokaisha.jp まで。





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【不動産投資】 投資用マンションを購入するときのポイントは?

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投資用マンションを購入するときのポイントは?

まず最初にはっきりさせておきますと、家賃保証という言葉の意味は1つではありません。

①家賃が遅れた時に保証会社が一時的に立替をする滞納保証
②物件を一棟丸ごと保証会社が借り上げて家賃を保証するもの
③保証会社が物件の借主になって転貸する空室保証

②と③は意味合いが非常に似ています。私たちの業界は①の毎月の家賃が遅れた時の家賃の滞納保証。だから家賃保証以外にも賃貸保証、家賃債務保証と言ったりします。この賃貸保証は投資とは直接は関係がないので(間接的には関係があります)賃貸保証会社は投資用マンションを扱いません。ただし、投資用マンションを扱っている不動産会社が賃貸保証会社だというケースはあります。ややこしいですね。

要は、賃貸保証会社は投資用マンションと関わりありません。

ただ、私は私で関わっているのでちょっとだけ。

投資用マンションを購入するなら、何を言ってもまずは信用できる不動産会社を選ぶことだと思います。大手とか広告がたくさん出ているとかは関係ありません。別に大手が悪いとか広告をたくさん出す事が悪いと言っているんじゃないんです。不動産会社は売ることの専門家ですから、下手をすると押し売りレベルで売ってくる担当者がいます。本来、マンション投資というのは高額な買い物ですからオーナーになる人はじっくり考えて、話しをよくよく詰めて、自分にとってのメリットとデメリットを完全に理解してから買うべきです。そうなると必然的にオーナーの事をよくよく考えて提案して、話しをしっかり聞いてくれて、その上で納得して買ってもらうのが不動産会社の営業の仕事です。でも、成績のためなのか、自分へのマージンのためなのか、必死に売ってくる担当者はいますね。

購入する際には
・話しを何度でも理解するまで付き合ってくれる
・物件の提案後、即断させない(考える時間をくれる)

この2つは最低条件だと思っています。私が前に不動産会社から営業を掛けられた際には提案後3日以内に結論が欲しいと言われました。話しを1回しただけでです。1回でマンション投資の話し、メリット、デメリットが100%理解できる人ならそれでもかまいません。でも高い買い物ですから何度でも話しを聞いたほうが良いです。相手の言うことになんでもはいはいと答えてしまう方、断ることのできない性格の方、数字の理解が弱い方、相手の話を聞かない方はそもそもマンション投資をしないほうが良いです。不動産会社の営業は本当に必死な人もいますから、意志が弱いと相手の言うままに印鑑を押させられます。私の時も電話が凄かったですね。お前暇なのか?っていうくらい電話してきます。押し売りに近いものを感じたのでそのときは丁重にお断りしましたけど。

運よく話しを理解するまで付き合ってくれる、即断させない良い担当者と今後の話もよくよく詰めてから決めてください。そうしないと損するのは自分ですよ。

ちなみにですが、私が聞いたときには売った物件の●%が自分の懐に入るみたいですね。●%って結構凄いインセンティブじゃないですか。100万円の●%が●万円だから、仮に1億円売ったら●00万円が担当者の懐に。実際には社内調整してもらった担当者にもお裾分けするそうで、完全に●%が自分に入るわけじゃないそうですが、売れる担当者は稼げるわけです。その分安くしてくれないかなと思いましたね。未経験からスタートして1年目でも年収1,000万円と謳っている不動産会社がありますけど、こういう事なんですね。
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