家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

上場している家賃保証会社の株価は民法改正で上がるか?

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相場の福の神とも呼ばれているらしい藤本氏が言うには、2019年は民法改正の影響で家賃保証会社の株価が上がるかもしれないそうです。

藤本氏が推奨する2倍になるかもしれない銘柄とコメントは以下の3つ。
●イントラスト(東証1部・7191)目標株価 700円
家賃債務保証サービスが中核のビジネスだが、介護・医療費の保証にも手を広げており、高齢化が進む中でこちらの成長にも期待を寄せられる。さらに、離婚後の養育費支払いを保証するサービスも立ち上げるなど、積極的に活躍領域の拡大を図っている
●Casa(東証1部・7196)目標株価 1,400円
金融機関などの系列ではなく、独立系として家賃債務保証サービスを全国で展開している大手で、仲介会社と太いパイプを築いているのが強み。長く保証人不要の家賃債務保証でノウハウを獲得してきただけに、今回の民法改正は絶好のチャンス到来となる
●ジェイリース(東証1部・7187)目標株価 700円
九州(大分市)が地盤だが、東京にも本社を構えて全国に支店を配し、広く住居用・事業用不動産物件の家賃債務保証サービスを展開している。また、近年は外国人向けの賃貸物件仲介にも力を入れており、「外国人就労拡大」というキーワードでも注目される
これを見て何か気づきませんか?

そうです。あんしん保証(東証マザーズ・7183、https://anshin-gs.co.jp/)が入っていません。福の神が言う2倍銘柄ですから、あんしん保証は特需を受けるかもしれませんが、2倍にはならないだろうということでしょう。

ちなみに、家賃保証会社という意味ではあんしん保証とイントラストCasaジェイリースの4社だけですが、上場していて家賃保証会社を子会社に持つ上場企業はざっと以下のものがあります。

  • サンフロンティア不動産(東証一部・8934)
  • オリコ(東証一部・8585)
  • フォーサイド(東証ジャスダック・2330)
  • GAテクノロジーズ(東証マザーズ・3491)

※もっとあります。詳細は上場している保証会社、上場している会社の子会社の保証会社参照。

フォーサイドは日本賃貸住宅保証機構、オリエントコーポレーションはオリコフォレントインシュア、サンフロンティア不動産はSFビルサポート、GAテクノロジーズはリーガル賃貸保証という家賃保証会社をそれぞれ持っています。

このうち、SFビルサポートは事業用専用ということもあり、特需は受けづらいと推測されます。オリコフォレントインシュアは特需の影響を受けるかもしれません。日本賃貸住宅保証機構は微妙でしょうね。

ですが、私が想定するに、2019年、GAテクノロジーズは伸びます(私の推測です。株式を購入して損をしても責任は負いかねます。)

GAテクノロジーズは名前の通り、IT企業です。しかも、いままで家賃保証のノウハウがあったわけではなく、昨年買収によって業界に参入しています。この会社の他社と違う特長として、バッキバキのIT企業というのがあります。完全にWEBで集客する気、満々です。

子会社のリーガル賃貸保証が家賃保証会社としてどこまで伸びるかはわかりませんが、特需の影響や話題性もあって一応は伸びることに加え、GAテクノロジーズが別事業として新規参入してきた不動産部門が急激に伸びる可能性が高いと踏んでいます。2月1日時点の終値で3,300円ですから、買えないというほど高くはありません。

だから、既存の家賃保証会社も負けないようにIT化を進めないとポッと出のITベンチャーに駆逐される可能性があります。

民法改正の何が影響するのか?


業界人でも気にしないのでしょうが、連帯保証人のあり方が変わります。

今までは連帯保証人は契約者と「連帯」していますので、家賃を払わなかったら即支払い義務が生じます。これは何度でも生じますので、契約者が払わなくても連帯保証人から回収できると大家は考えます。最悪、入居者が夜逃げをしても連帯保証にさえ抑えておけば大丈夫という意図もありました。

民法改正後には連帯保証人の「連帯」度合いが限定的になります。極度額と言いますが、賃貸借契約を結ぶ際に、上限○○万円までが連帯保証人の連帯の上限と定められます。現時点では、だいたい家賃の18~24ヶ月分程度が妥当と考えられています。
※この極度額の合理的な金額については諸説あります。

つまり、今までは10年でも20年でも入居者が家賃を払わなかったら、全て連帯保証人が支払わなければならなかったものが、最大でも1年半~2年程度で許されるということです。2年以上の延滞があっても、連帯保証人には支払い義務がなくなります。

これは業界的にはものすごいことです。今まで連帯保証人がいるから大丈夫と考えていた大家、家賃保証会社に保証料を支払うのがもったいないから連帯保証人を用意すると考えていた入居者、どちらも家賃保証会社を利用しないと部屋を貸せない、借りられないということが起こるかもしれません。

これにより家賃保証会社の利用頻度が更に高くなる、つまり、売上が伸びるということを特需と考えているのでしょう。

ちなみに、現時点で家賃保証会社の利用割合は7割~8割ありますので、2~3割は連帯保証人だけで契約できているか、連帯保証人すら使われていないというフロンティアです。単純計算、売上が前年度比で140%なんていうのもありうる話ですから。

せっかく減った株価です、これ以上増やさずに優良な銘柄だけを買う、それ以外にとレーダーの永遠の平和は望めません


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家賃保証委託料はオーナーが支払うもの???

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不動産投資コンシェルジュというサイトがあります。

そこに家賃債務保証業者の登録制度スタートでオーナーの家賃回収が楽にという記事を見つけました。

この記事の中には
家賃保証会社のサービスは、オーナーが保証料を支払うことで、入居者が家賃を滞納したときに立て替えをしてくれるというものです。
というものがあります。

私は2つ思いました。1つは家賃保証会社のサービスは立て替えるという箇所。もう1つはオーナーが保証料を支払う、という箇所です。

家賃保証会社の業務は立て替えることじゃないというのは私は言い続けていますので、この際置いておきます。

果たして家賃保証会社の保証料はオーナーが支払うものなのでしょうか?

経験上、家主が払うということはあります。家主側の理屈では、入居者に家賃保証会社をつけてくれと指定しているのは自分なので保証料は自分が払う、ということらしいです。

まー、少数派ですよね。普通は入居者が支払います。保証会社としてはどちらからお金が入っても同じではありますが、大部分が入居者に請求するのに一部だけ家主に請求というのは間違いの元なので統一して欲しいですね。

しかし、圧倒的少数派の家主が保証料を払う派のはずが、この記事では当然のようにオーナーが支払うとあります。これは地域差があるということだろうか、会社によってそこまで割合が違うということだろうか、単に間違えただけだろうか。

あまり無いケースではありますが、賃借人と賃貸人を書き間違えるケースはあります。しかし、はっきりとオーナーとは書き間違えないと思いますけどね。

もし、自分のエリアでは圧倒的にオーナーが保証料を支払うというケースが多いという方がいらっしゃいましたらコメントかメールかください。

ちなみに記事の下のほうにある負債1億円で2017年12月に倒産した兵庫の保証会社というのはアペックスグループのことです。

少数派とはこういうこと、バームクーヘンも大して食われへん


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家賃保証会社ランキングとは何なのか?

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家賃保証会社ランキングというものがあります。

すべてがランキングというわけではないですが、一例では下記のようなものです。

【2018年最新版】審査甘いランキング!
(レント君が斬る!誰も知らない家賃保証会社の有効活用法!!より)

審査のゆるい賃貸保証会社(大手5社)
(ガリ勉ガリクソンより)

【25社を徹底比較】家賃保証会社一覧
(不動産会社・オーナーさんの強い味方 家賃保証会社を徹底調査より)

保証会社おすすめランキング【2019年版】
(Edge:株式会社エスタス管財より)

【全国版】厳選!実績豊富な家賃保証会社一覧リスト
(家賃トラブルを未然に防ぐ!家賃保証会社紹介サイトより)

他にも探せばまだまだ出てきます。ランキングでなくとも、家賃保証会社一覧というものも多数存在します。

しかし、上記をよくよく見ればなんとなくわかりますが、おもしろいですね。

全て推測ですが、上記5つの中で2つは運営が同じです。2つは家賃保証会社が意図して作っています。1つはパクリです。そうすると何が真実なのかわからなくなってきますね。

ただ、私が言いたいのは運営が同じだから悪いとか、自演だから悪いとか、パクっているから悪いというわけではありません。

根拠もないのに意図して自社に誘導したり、真実でないことを真実と書くことが悪いと言っています。そういう意味では上記5サイトはすべて信用できるサイトです。

なぜなら根拠をちゃんと書いていて、その根拠に照らしてみれば正しいランキングだからです。(一部怪しい内容がありますが、殊更に批判する内容でもありません。)

ただ、1点だけわからない点があります。無借金経営を前面に出しているのが意図しているのか、他にアピールするところがなかったのか、他に何か理由があるのかがわかりませんが、無借金経営はそこまで良いところではありません。

もちろん、借金はない方が良いに決まっています。ただ、昔から無借金経営は良い、悪い論争が続いています。

例えばです。

多くの社長が憧れる「無借金経営」は本当に素晴らしいのか?
(幻冬舎ONLINE)

【無借金経営】の4つのメリット、3つのリスク
(税理士事務所 TMコンサルティング)

無借金経営で会社設立するのってホントは良いこと?悪いこと?
(税理士法人きわみ事務所)

どれも読めばわかりますが、無借金経営には無借金経営の良さがあり、借り入れには借り入れの良さがあります。というよりも、借金とか借り入れとか言ってしまうから悪い印象を受けるだけであって、借金ではなく単に投資になるのだと思います。

黒字倒産という言葉の通り、たとえ帳簿上では黒字であっても現金がなければ会社はそこで終わりです。そして本当に終わりの直前に借りようと思ってもお金を貸してくれるところはありません。そういう意味では借り入れのありなしが重要ではなく、借り入れの返済見込みとか経営状況が判断基準になるはずです。

なぜそこを書かない!?と思います。

嘘か真実か、夢現


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家賃保証初回委託料という不思議な言葉、マイナビはいい加減にして欲しい

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マイナビが、また、不思議なことを書いています。

また、というのは昨年の10月にはマイナビ賃貸でも残念。一方、プレジデントはすばらしかった!、12月には家賃のクレジットカード払いのメリット・デメリットでも書いていますが、マイナビの記事は相変わらず不思議です。

昨日の記事に賃貸の初期費用にある「家賃保証初回委託料」って何?というものがあります。

業界人ならこの時点で不思議だなと思うかもしれません。

「家賃保証初回委託料」とはあまり使いません。ただし、初回委託料や保証委託料、初回保証委託料であれば聞いたことがあります。たぶん、このことを言っているのだと思いますが、相変わらず外部ライターに書かせてアップ前に社内チェックをしていないのだと思います。
※とある超大手不動産仲介サイトでは使っています。

ですが、少数派だろうが、書き間違いだろうが意味は通じますので大した問題ではありません。

話は続きます。
家賃保証の仕組みには2種類ありますが、ひと言でいうなら、部屋を借りている人が家賃を払えなかったとき、家賃債務保証会社がいったんその分を立て替え、大家さんに支払います。ただ、払わなかった家賃分の支払いが免除されるわけではなく、後日、家賃債務保証会社から請求されるので、借り手は家賃債務保証会社に支払います。

いわば、連帯保証人を用意する代わりに、保証料を払うという仕組みです。家賃債務保証という「サービス」を購入することになるので、利用しなかったからといって退去時にお金が戻ってくることは、残念ながらありません。

上記文章を読んで、私は思ったことは2つです。
  • 家賃保証の仕組み2種類とは何か
  • 家賃債務保証を利用しなかった、とは何か


家賃保証の仕組み

マイナビの記事には一切説明がありませんので、読者が混乱するだけだと思います。何も書いていないので想像の域を出ませんが、おそらく家賃保証の仕組み2種類というのは代位弁済の方法のことです。

1つ目は、入居者が月末の家賃を支払い忘れた(振り込み忘れや引き落としできなかった)場合、管理会社が入金チェックをして家賃が入っていなかったことを確認してから家賃保証会社に家賃延滞報告をします。家賃保証会社では、この家賃延滞報告が届いてから家賃を立て替えます。

2つ目は、家賃保証会社側による口座振替です。これは保証会社によってサービス名が違い、収納代行とか集金代行とか決裁代行とか言ったりしますが、どれもやっていることは同じです。この場合には家賃保証会社側で口座振替会社を用意して入居者の口座から引き落としを行います。そして、毎月家賃保証会社から契約者全員分の家賃を管理会社に振り込みます。だから管理会社側には家賃遅れがありません。当然、家賃延滞報告の必要もありません。

この2種類のことを言っているのだと思います。

家賃債務保証を利用しなかった

これについては意味不明です。利用しなかったとしてもお金が戻ってくることはないと書いていますが、契約している時点で利用しています。家賃保証会社の利用用途はさまざまですが、1例でいうと、連帯保証人を用意する代わりに家賃保証会社を利用しているので、契約した時点で利用しないなんていうことはありません。

たぶん、書いているのは家賃保証会社と契約しているのですが、「立替をしてもらわなくてもお金は返ってこない」ということだと思います。家賃が遅れない人からすると一見無駄なお金ですが、管理会社側は常にモンスター入居者のリスクを警戒しないといけませんので、無難に審査を通すためには無駄ではない費用です。

そういうわけで家賃保証会社と契約している時点で利用していないはありえないのですが、こういうことを書く根底には家賃保証会社の業務が家賃を立て替えることだと誤解されているからだと思います。保証会社の仕事は「保証すること」ですのでお忘れなく!

家賃保証会社と契約する意味については過去に3回に分けて書いていますのでそちらをどうぞ
保証会社と契約する意味はあるのか? part1

保証会社と契約する意味はあるのか? part2

保証会社と契約する意味はあるのか? part3


家賃保証会社も楽じゃない


毎回書きますが、マイナビは大手メディアとして、読者に理解しやすい、読者に誤解されない、正しい情報を発信して欲しいです。

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改善報告書からは真実が見え隠れする?だから公式見解はおもしろい!

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一昨日、改善報告書がおもしろいという記事を書きましたが、私の思っていた以上に反応が多かったです。それだけ気にされている方が多いのだと思います。

元々、回収率が高すぎました。立替額の98%程度を回収していると公式発表がありますが、業界的にはありえない数値です。もっとも、数値の根拠となる立替額、回収額、計算式などは非公開でしたので多少の数字のトリックはあったのでしょうが、それにしても高い数値です。

改善報告書の中身に触れていますが、ポイントは下記5点です。

  • 計算方法を、取れない人からは取れないと決めた
  • 取り立て不能理由は死亡や破産
  • 九州で営業していた頃は回収率は高かったが、全国展開したら低くなった
  • 九州の頃は連帯保証人がいた
  • 短期的な延滞を回収し、中長期延滞は放置していた


計算方法を取れない人からはとれないと決めた
取り立て不能理由は死亡や破産


これは夜逃げした人の分を回収不能としたと解釈できます。報告書には取り立て不能理由を死亡や破産としていますが、割合的に死亡や破産は非常に少数です。断言しますが、死亡や破産の数値を予想数値で高めに出したとしても貸倒引当金の再計算をしなおさなければならない事態にはなりません。

九州時代は回収率が高かった

これは地方で創業した家賃保証会社にありがちな話です。今でも法律の縛りはありませんが、以前は法律どころか自主ルールや自社コンプライアンスもありませんでした。回収方法についてはノールールでした。

失礼な言い方ですが、家賃を遅れている人にも知識が無くも相当無理やりな回収をされても仕方がない、という風潮がありました。それが全国展開すると売上額、件数は圧倒的に一都三県に集中します。要は東京の比率が極端にあがります。

東京での延滞と地方での延滞の違いは滞納者側の知識量です。これは圧倒的に違います。

雑な言い方ですが、東京の家賃滞納者はずるがしこいです。家賃が遅れたことが悪いと認識しつつも強靭な取立てには果敢と立ち向かいます。

過去に家賃保証業界全体が追い出し屋と言われていた時期がありましたが、この時期はちょうど地方創業の家賃保証会社が東京に進出した時期と重なります。つまり、地方で無理やり回収していた保証会社が稼げると思って東京に行って同じ事をやったらあっという間にジャーナリストのエサになったというわけです。

ただし、これは強靭な回収をした保証会社側が悪いです。

九州時代にはどんな方法をとっても回収した、それが東京に来て悪化したというのはこういうことです。そもそも回収率が悪化といいますが、現時点でも回収率は非常に高い水準を保っています。これは回収率の計算方法が独自だったということに他なりません。

九州時代には連帯保証人がいた

これは回収率にはそれほど影響しません。本来は連帯保証人は、その立場上、家賃が遅れたら問答無用で即支払いをしなければなりません。しかし、実際には連帯保証人であっても支払いをしない人は物凄く多いです。だからこそ保証会社が台頭してきました。

ただ、払う気がないとは言っても連帯保証人がいる限り請求はできますので、前述の通り、どんな手段を使ってでも回収していたことは想像にかたくありません。

短期的な延滞を回収し、中長期延滞は放置していた

家賃回収は初動がすべてと言っても過言ではないほど重要です。遅れた人に対して即行動することが回収率の向上に繋がります。それがわかっているので保証会社は家賃滞納に対して即行動します。これが短期的な延滞を回収する実態です。

そして、遅れてすぐ動いても回収できなかった場合、次月になると新しい家賃延滞が来ますのでそちらを優先して動きます。そうすると遅れ続けるほど回収行動を取らなくなる傾向にあります。結果、中長期で家賃滞納が続くことになります。

では長期間回収できなかった場合、保証会社は何をするのか?

これは3つしかありません。

  1. 裁判をして合法的に退去させる
  2. どんな方法を使ってでも退去させる
  3. 家賃滞納が続くがそのままにする

今後、動きに注目です。

仮に、訴訟費用がかさんだなどというレポートが公式から出たら要注意です。今まで非常に高い回収率を保ってきた会社です。これは、裁判をほとんどしたことがないと想像できます。だから今まで貯まりに貯まった回収できない人の分を新しい計算方法で貸倒引当金として計上し、更に裁判費用がそれだけ出るということです。

1回の裁判費用は物凄く掛かります。裁判は長引けば長引くほど費用が掛かります。

このあたりを報告書をおもしろいと書いたわけです。

しかし、確かに業界人でもなければあの報告書を読んで上の考えには至らなかったかもしれません。

株価は大きく下がったが、これ以上は下がら・・・ないと思うけどなぁ


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