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【合法と違法の狭間】フォーシーズの契約条項、一部違法!?果たして追い出し条項なのか!?

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大変なことが起こりました。

過去にも家賃保証会社フォーシーズの契約条項について、ケーシーズ(消費者支援機構関西)が違法と指摘し裁判にまで発展していることを当ブログでも話題に出してきました。

【質問】フォーシーズ VS ケーシーズ 解説してください

結局、家賃保証会社に賃貸借契約の解除権は認められるのか?【大阪高裁平成25年11月13日賃貸借契約解除判決】

過去のものを読み返すと長いので概要だけ説明すると、ケーシーズ側の主張は
家賃滞納があったとき、賃借人が退去していない状態で荷物を出すのは自力救済になる。また、この自力救済に対する損害賠償請求も認めないとするのは無効。
というものです。

フォーシーズの契約書条文はすべて公式HPに公開されています。

お時間のある方は読んでみてください。

私はそれほど違法性を感じませんでしたが、法的なことはわからないことも多く、早く裁判の結果を知りたいなと思っていました。

そして、ついに、毎日新聞から賃貸物件の「追い出し条項」 一部違法判決 大阪地裁という記事が出ました。

ちょっと解説いたします。

家賃保証会社フォーシーズの条項の何が合法で何が違法だったのか?



前述の毎日新聞の記事によると
西村欣也裁判長は、家賃を2カ月以上滞納するなどした場合に明け渡しを可能にする条項は消費者契約法に反すると判断

条項自体を違法と認める判決は異例で、同様の条項を用いる業者に影響を与える可能性がある。

家賃保証会社「フォーシーズ」(東京)は、借り手が家賃を2カ月以上滞納して連絡を絶つなどした場合、物件を明け渡したとみなすと規定。電気や水道の利用状況も勘案し、家具や荷物を搬出できると定めている。

西村裁判長は、賃貸借契約が終了していない段階で勝手に荷物を持ち出すのは不法行為に当たると指摘。撤去されても異議を言えないとしており、消費者契約法の禁止事項に該当すると判断した。


とのことです。

つまり、違法と判断されたのは、家賃を2ヶ月以上滞納した場合に物件を明渡す規定です。

記事にもありますが、3カ月分の家賃を滞納すると一方的に賃貸借契約を解除できる条項は適法としています。

今までも慣例的に家賃が3ヶ月以上滞納があると家主から賃貸借契約を解除していました。一方、家賃滞納が3ヶ月以上続いたとしても家賃保証会社が賃貸借契約を解除できるのはどうなのかという意見もありました。

大阪高裁平成25年11月13日賃貸借契約解除判決では家賃保証会社の賃貸借契約解除を認めていたわけなので、今回の判決はこの判例を踏襲したようです。これは当然といえば当然です。

では、なぜ家賃が2ヶ月以上滞納した場合に明け渡しをしてはいけないのか?



フォーシーズの条文をよく読むとわかりますが、条文には
乙が賃料等の支払を 2 ヶ月以上怠り、丁が合理的な手段を尽くしても乙本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない乙の意思が客観的に看取できる事情が存するとき。

とあります。ここでいう乙というのは契約者(入居者)のことです。

家賃を2ヶ月以上滞納し、どうやっても本人と連絡がつかない場合には乙が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる。 とあります。

要は家賃を2ヶ月以上滞納し、頑張っても本人と連絡がつかない場合には「夜逃げ」と判断するので、裁判をしても時間の無駄。だから家主のためにも、債務を膨らませないためにも、部屋を有効活用するためにも、契約者が明渡したと判断する。

部屋を明渡したのだから、部屋の中の荷物は家主の勝手、この場合は家賃保証会社の勝手。だから荷物を出しますという解釈だと思います。

夜逃げの場合には裁判をすることは100%無駄なので気持ちはものすごく、ものすごくわかります。(法的には裁判をするしかないんですが。)

大阪地裁は3ヶ月滞納で解約は認めるけど、2ヶ月で解約はさすがに無理と判断したようですが、実務ではこの条項はほしいところでした。

もしフォーシーズがこの裁判に勝てれば各社こぞって真似てくる可能性が高いです。この「頑張っても契約者と連絡つかなかったら2ヶ月で明渡し」条項はそれだけ魅力的な条項です。

裁判をしたら半年とか1年とかかかりますからね。その間の家賃は誰が払うのだ!という感じです。

ありがたいことにフォーシーズは控訴するそうですので、今後に期待大です。

法律っていうのは厄介なものです


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オリコフォレントインシュアの営業収益は77億円【前年比+42億円】

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オリエントコーポレーションの2019年3月期の決算ハイライトが公開されました。

正直、オリコはどうでもよいのですが、オリコの決算資料にはオリコフォレントインシュア(OFI)に触れているので必須です。しかし、オリコフォレントインシュアの情報っていうのは少ないですが。

決算ハイライトによると営業収益と利益は次の通りです。

営業収益 77億円(前年比+42億円)
営業費用 73億円(前年比+39億円)

びっくりしました。

ジェイリースの2019年3月期の売上高が約60億円ですから、売上高はジェイリース以上です。

2018年3月期の売上は35億円ですから、なんと成長率は・・・+107%・・・でしょうか!?

ですが、オリコフォレントインシュアの情報はこれでおしまい。オリコ本体の家賃決裁保証・売掛金決済保証という枠では次の通りです。

事業収益
2018年 → 2019年 → 2020年(予想)
108億円 → 158億円 → 177億円

オリコフォレントインシュアの営業収益77億円を入れての事業収益が158億円です。もしかして、売掛金決済保証というのはオリコ本体の家賃保証事業ということだろうか?家賃のカード払いって売掛金でよいの?

オリコの決算資料は売上高という言い方をせず、営業収益、取扱高などの用語がでてくるので単純比較が行いづらく、わかりにくい。株主向けに大きい数字を出したいということだろうか?私のような会計に疎い人間には把握が困難です。

ですが、オリコフォレントインシュアが順調すぎるくらいに伸びているのはオリコがすごいのか、リクルート時代がダメだったのか(リクルートフォレントインシュア時代は散々だったはずです)。

オリコと連結しているので数字の把握が困難ですが、オリコフォレントインシュア単体であれば普通の家賃保証会社ですから、オリコフォレントインシュア単体の決算情報を公開してくれれば売上高ランキングとかにも上位表示されると思いますが、公開しないのはオリコの方針だろうか。

カード会社っていうのは独立系家賃保証会社とは違いすぎる


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Casaが子会社コンパスを設立予定。

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東証一部上場企業のCasaが子会社を設立する予定だそうです。

日本セーフティーの子会社の琉球セーフティーみたいに地方で分けるのかと思いましたが、事業内容は下記3点。
  • 不動産経営プラットフォームの提供
  • 不動産取引に係る各種情報インフラの提供
  • 不動産経営に係るコンサルティング事業

内容をみて、何か気づきませんか?

私はこれを見て、パレットクラウドはどうした!?と思いました。

パレットクラウドは住生活のプラットフォーム、つまり入居者管理システムを管理・運営しているシステム会社です。Casaの子会社ではありませんが、YJキャピタル(約3000万円)、Casa(約1億円)、リロクリエイト(金額不明)の三社が出資しています。

パレットクラウドの資本金は約1億4000万円ですから、約1億円出資しているCasaの子会社といっても良い気がしますが、100%出資の子会社でなにやらパレットクラウドとは違う不動産経営プラットフォームを運営するようです。

Casaは家賃保証会社の中ではかなりクラウド化、IT化が進んでいる会社ですのでさらに上を目指すために画策しているのでしょう。

というか、そうでもしないと後発のGAテクノロジーズ(リーガル賃貸保証の親会社)に対抗できないと踏んだのかもしれません。ともあれ業界に新しい風が吹くのは歓迎です。

事業部を作るのではなく、子会社を作る意味とは


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厚生労働省の住居確保給付金は99%意味がない

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タイトルでは99%は意味がないと書いていますが、100%意味がないと思っています。

住居確保給付金の趣旨には賛同しますが、たぶん、空回りする気しかしません。

まず住居確保給付金というのは、離職などにより住居を失った、または失う可能性が高い人に就職活動していることを条件に家賃相当額を国が支給する制度です。

家賃が遅れる理由の1つに、リストラをはじめ離職による収入減少があります。これを解消しようというのが趣旨だと思っていますが、何がダメなのかというと、制度を利用するのは、制度を利用しなくても何とかなる人、だと思っているからです。

日管協のリーフレットによると制度を利用するための条件は主に下記5点。
  • 65歳未満
  • 離職から2年以内かどうか
  • 離職前は世帯主だったか
  • ハローワークで求職申込みをしているか
  • 国の雇用政策の給付を受けていないか

ただし、これ以外にも条件はあるというので大雑把にしか判断はできません。

制度の趣旨は、本人に不都合な離職があっても生活を維持することだと思っていますので、趣旨には大いに賛同します。しかし、制度には意味がないと思っているのは次の理由があります。

※そもそもですが、私は住居確保給付金について詳しくはわかっていません。たぶん、詳細はまだ厚生労働省しかわかっていないと思います。それくらい認知は低いです。

  1. 65歳未満しか受給できない
  2. 世帯主しか受給できない
  3. 家賃滞納者には情報弱者が多い
  4. (たぶん)家賃が遅れる理由を国が理解していない


65歳未満しか受給できない


上記の条件では65歳未満しか受給できないように思えます。これは、制度が就職活動をしていることを条件にしているから、かつ、(意図はしていないと思いますが)65歳以上は就職しないので制度の対象外だからです。

ということは、65歳以上は年金または生活保護で生活をしているのだと国は考えている可能性が高く、年金や生活保護を受けていて家賃が遅れている人の救済にはなりません。

家賃が遅れている理由はさまざまですが、高齢者は割合としては多いです。それだけ仕事による収入が無い状態で家賃を支払うのは大変なんです。今の日本はそういう状態です。

世帯主しか受給できない


これも疑問ですが、上記条件をみると世帯主しか受給できないように読めます。家族がいて家賃が遅れている場合、共働きの場合も非常に多いです。

当然、子供がいる方が延滞リスクは高いのですが、家族がいて家賃が遅れている人の場合、世帯主分だけしか補填されないとなると、世帯主ではない方のリストラの際には制度がまったく役に立ちません。

たとえば、夫が世帯主で妻も働いている場合で、共働きでも子供の養育費で生活はカツカツなんていうのはよくある話です。この状態で妻がリストラされてしまうと、世帯主ではないという理由で制度を受けられず、家賃延滞が起こります。

離職により住居を失う可能性が高い人を救うはずの制度が、救えていない制度になっています。

家賃滞納者には情報弱者が多い



こういう言い方が正しいのかわかりませんが、家賃滞納者には情報弱者が多いです。自分でこういう情報を集めて対応するだけの知識や常識がない、あると聞いてもどう動いてよいかわからないなんていう人は非常に多いです。

それを理解させるために国や各種機関、家賃保証会社が動いているのでしょうが、公的機関が民間機関に圧倒的に劣っているものの1つはサービスの告知力です。情報提供のやり方が下手すぎます。

これは売らないと生き残れない民間と売らなくても構わない公的機関の差だと思います。

そして、家賃保証会社や物件の管理会社が協力するようですが、少なくとも家賃保証会社はそこまで協力的ではありません。会社は協力的なのでしょうが、現場スタッフレベルでは情報の落としこみはできないでしょうし、現場の回収部隊にとって制度は回収方法の1つの手段ですから、他の手段が完全にダメなら考える程度でしょう。

はっきりいいますが、家賃保証会社の回収現場レベルでは家賃滞納者の生活のことをそこまで気にしていません。失礼な言い方ですが、自分の回収数字の方が重要ですので、多くの件数を抱え、目標数字を追いかけているのに使えるかどうかわからない精度の紹介を懇切丁寧には説明はしません。

リーフレットを渡してあとは自分でやっておいてね、程度はできるでしょうが、積極的なのは最初だけで効果がでないと判断した瞬間に現場からは完全に忘れ去られる可能性が高いです。

家賃が遅れる理由を国が理解していない



制度の最大の穴がここだと思います。

普通、民間企業で新サービスをリリースするときは、最初にマーケット調査を行うと思います。公的機関では行っていないとは思いませんが、たぶん、家賃が遅れる理由を理解していないと思います。

もしくは、家賃が遅れる理由を理解した上で、一部の人だけを救済する制度だと割り切っているか、です。

理由を理解していないから救済できる人が相当に限られてしまい、そもそも制度を利用する人は、本当に助けを必要としていない人になる、という可能性が非常に高いと見ています。

さて、制度についてずいぶん批判的に書いていると読めるでしょうし、実際に批判していますが、私は趣旨には賛同していますし、国の助けは必要だと考えています。

しかし、税金を投入し人を使っている以上、きちんとしてほしいと願うばかりです。

本当に必要なのは顧客が本当に必要だったものだと思います。

「顧客が本当に必要だったもの」は業界が違う話ですし、私も専門外すぎて詳細はわかりませんが、意図は非常に明確でわかりやすいです。

家賃滞納者が本当に必要なのは、少なくとも「給付金」ではないと私は思います。

給付がバラマキにならなければよいが


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家賃保証会社が考える 賃貸vs持ち家 【2019年版】

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毎年この時期になると賃貸と持ち家はどっちが良いか!?みたいな議論になるのは気のせいでしょうか?

良い意味で考えれば、新しい世代の人、新社会人が社会になれた頃を見計らって将来設計について積極的に意見交換をしているといえますが、悪い意味で考えればネタがないので焼き増していたり、まだ家を買っていない人に買わないと将来怖いぞ~と刷り込んでいるように思えます。

賃貸vs持ち家は過去にも書きましたので、こちらも参照してほしいですが、私が答えるなら持ち家の方がよいです。

別に賃貸住宅を出て、一刻も早くマンションを購入すべき理由に影響されているわけでもありません。

私は以前から買えるなら買っておいた方がよいといい続けています。

正直、どっちでもいいんですよ。メリットとデメリットのトレードオフなので人による、としか答えられません。ですが、それでも私が持ち家をお勧めするのは、賃貸か持ち家かを気にするのは庶民だからです。

お金持ちは資金面や投資面では気にしますが、賃貸か持ち家かでは気にしません。

ということは世に出回っている記事や書籍は庶民宛に書かれているわけです。庶民というのはお金を持っているか持っていないかといえば、持っていない方です。

だから今買おうとして買えるなら買っておいた方がよいです。将来買おうと思っても買えなくなる可能性がありますから。

今の日本はそれだけ格差が進んでいます。家賃が遅れることはないだろう、と思っていた人が遅れるのはもはや普通です。昔は家賃保証会社を使うのは少数派でしたが、今では誰でも使います。それだけどこにリスクがあるかわからない時代になったということです。最近では不動産屋勤務や家賃保証会社勤務でも家賃を遅れるような時代です。恐ろしい。

家賃が遅れる人は高確率で借金とか、ギャンブルとかで家賃以外にも問題を抱えていることが多いです。借金でどうにもならなくなって債務整理でもしたら、買える家も買えなくなります。

そういうわけで、賃貸か持ち家か悩んでいる方は、悩むくらいなら、買えるうちに買ってしまいましょう。ハイパーインフレがくれば儲けもんですし、資産価値が上がれば万々歳ですし、どうにもならなくなったら売ってしまいましょう。

売って債務が残ったらごめんなさい。でもそれも自己責任です。

専門家に賃貸がいいのか、持ち家がいいのか聞いても、聞いた専門家が売買担当なら持ち家の方がいいというでしょうし、賃貸担当なら賃貸の方がいいというでしょう。

ちなみに、私の周りでは賃貸派が多いです。ですが、こういうのは多数決は何の役にも立ちませんね。

しかし、マイホームというのは良いものです


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