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家賃保証会社のことで様々な質問をいただきましたのでまとめて回答いたします。
いただきました質問は以下の15。
1 集代や事故型で管理会社に間違って振込、いわゆる二重に入金になったケースで、管理会社から次月分で相殺すると保証会社と話がついているとの事ですが、イメージがつきません。
2 建物明渡し訴訟の際、家賃も払えとの勝訴判決が出ている場合同時に動産執行し、断行当日に即時競売し残置物の保管費用をかからないようにと噂で聞きましたが、そもそも民事訴訟の動産執行では一般家庭の動産はほとんど差押え禁止動産だと認識していますが、、民事訴訟の動産執行とは関係なく即時競売ができその日に残置物を処分できるという事でしょうか？
3 ブルーマップとは簡単にいうとどのようなものですか？保証会社さんも使用する場合はありますか？
4 解約以外で集金代行を止めたりする事ってありますか？それができるのって保証会社ですか？
5 集代で初回の為口座設定が完了してない契約の場合、保証会社か管理会社どちらに振り込めば良いのですか？
6 督促で公正証書を使用する場面はありますか？合意書を公正証書にしてもし不履行した場合、個人な給料差押え、法人なら商品差押えで支払いの優先順位が上がりそうな気もします。ご意見よろしくお願いします
7 どこかの噂で保証会社は自己破産を進める事があり滞納家賃は自己破産手続きに含めないようにアドバイスする所があると聞きます。たしかに自己破産すれば借金分を家賃に回せたり、場合によって保証会社は保証終了にもできるので大変良い提案だと思いますが、滞納家賃も破産債権の為、自己破産手続きに含めないとやはり違法ではないのでしょうか？逆に自己破産を入居者さんに対して進めた事はありますでしょうか。
8 連帯保証人に対してはいつ頃請求されてますか？
9 事務手をクリーニングする場合て例えばどんな揉め方をした時に削除するのですか？
10 金融屋さんと違い貸金業法が適用ないため、勤務先に訪問する場合もありますか？
11 コンビニハガキで家賃を支払う場合、家賃と事務手以外にも多く払った気がしますが、
コンビニハガキにも銀行振込みたいに手数料てかかりますか？
12 保証会社さんは退去させる場合実家等ない場合自立支援施設を進める場合があると聞いたことがありますが、それは役所が紹介するいわいる無料低額宿泊所のようなものですか？
13 内容証明で賃貸借契約解除通知をだし、
催告期間経過後つまり解除が有効に成立した後にいくら満額で入金しても解除の効力は発生している為そのまま裁判を続行するみたいな噂を聞いたことがありますがどう思われますか？
14 保証会社は基本退去日までの保証ですが、例えば夜逃げの場合はいつまでの保証となるのでしょうか？
15 入居者が逮捕された場合のフローもお伺いしてみたいです。
実際逮捕された方で1番多い罪名もお伺いしたいです。
1 集代や事故型で管理会社に間違って振込、いわゆる二重に入金になったケースで、管理会社から次月分で相殺すると保証会社と話がついているとの事ですが、イメージがつきません。
具体例でいうと、7月末に8月分家賃を支払います。このときに収納代行（集金代行）なので家賃は家賃保証会社に支払わなければならないのに、間違って管理会社に振り込んでしまった場合を考えます。
収納代行なので管理会社には家賃保証会社から8月分の入金があります。しかし、今回は入居者からも管理会社に8月分を支払っているので、管理会社に2か月分入っていることになります。
正規の手続きでは管理会社から入居者に1か月分返金するのですが、返金に手間が掛かりますし、返金の際の振り込み手数料は誰が支払うのか？という問題があります。
そのため、管理会社と保証会社で話をして、今回管理会社に入った分は8月分と9月分にするので、9月分は家賃保証会社からの送金は不要、となります。
このときに8月分の引き落としができていなければ、入居者は9月分は入金していますが、8月分は未納なので家賃保証会社と話して支払日を決める、ということになります。
ただし、収納代行で家賃保証会社が1か月分だけ送金を止めるというのはかなり異例だと思います。質問内容が誤っているのかもしれませんが、誤って振り込んだのは管理会社にではなく、家賃保証会社に、ではないですか？
毎月家賃を遅れている人は毎月保証会社と交渉して保証会社に入金していますので本来の支払先を忘れてしまい、家賃が遅れない月も保証会社に支払うということがあります。
この場合には家賃保証会社から返金するのが正規の手続きですが、事務手数料だけ入居者に追加で支払ってもらって解決することがあります。返金しても振り込み手数料分は入居者負担なので、追加で手数料を支払っても損害は変わらないからです。
もしくは、質問内容は「家賃保証会社で立て替えた後に管理会社に振り込んでしまった」ということでしょうか？
この場合には、保証会社からの入金は8月分、入居者からの入金は9月分と判断して、8月分は入居者と保証会社で話してくれという場合と管理会社から保証会社に送金して、事務手数料だけは保証会社から入居者に請求することがあります。
たぶん、このことじゃないでしょうか？詳細は管理会社か保証会社に話したときに聞いた方がよいですよ。お金のことなので。
2 建物明渡し訴訟の際、家賃も払えとの勝訴判決が出ている場合同時に動産執行し、断行当日に即時競売し残置物の保管費用をかからないようにと噂で聞きましたが、そもそも民事訴訟の動産執行では一般家庭の動産はほとんど差押え禁止動産だと認識していますが、、民事訴訟の動産執行とは関係なく即時競売ができその日に残置物を処分できるという事でしょうか？
話が混じっている可能性があります。
建物明渡訴訟の後に強制執行を行います。この執行（断行）はすべて裁判所から派遣される執行官の判断で行われますので、即時処分できるかどうかは執行官の判断です。明らかに逃げちゃった場合には即時処分してもよいといわれますし、住んでいる場合には期日を決めて処分します。
この処分の際に単に捨てるのか、売却するのかは保証会社（家主側）で決められます。
そして、強制執行を即時に行える場合に強制執行補助業者が荷物を買い取る場合があります。このことを言っていますか？
おっしゃるように動産執行は日常生活で必要と判断されるものは差し押さえできないので、事前に高額なものがあるとわかっている場合には行われます。
建物明渡訴訟のときに同時に行うのは通常は強制執行手続きです。ただし、確かに動産執行手続きを同時に行うことはあります。レアケースですが。
3 ブルーマップとは簡単にいうとどのようなものですか？保証会社さんも使用する場合はありますか？
ブルーマップというのは住所とは違う地番を調べるための地図です。法務局に行けば誰でも閲覧できます。
普通の地図は東京都千代田区霞ヶ関1丁目1番1号みたいな住所表記です。ですが、ブルーマップでは地番がわかるので、まったく同じ場所でも東京都千代田区霞ヶ関1丁目100番みたいな表現をします。
地番は登記簿謄本を取得するときに必要なので、裁判をするときには住所から地番を調べ、その地番の登記簿謄本を取ります。
保証会社で使うかどうかは裁判の際の書類を家主で取るか、保証会社で取るか次第です。
4 解約以外で集金代行を止めたりする事ってありますか？それができるのって保証会社ですか？
家主の意向で集金代行（収納代行）を代位弁済型に切り替えることがあれば当然止めます。家主からの要請があれば保証会社で対応可能です。
あまり無いケースですが、オーナーチェンジの際に、新オーナーが自分でお金の流れを把握したいという場合には起こりえます。
5 集代で初回の為口座設定が完了してない契約の場合、保証会社か管理会社どちらに振り込めば良いのですか？
ケースバイケースです。
最初の月の家賃は契約時に前家賃を払っていると思いますので初回引き落としに間に合うと思います。そのため、家賃保証会社に振り込むようにも思えますが、管理会社に振り込むことはあります。
これは通知が届くと思いますが、そもそも契約の際に話があるはずです。一概にはいえません。
6 督促で公正証書を使用する場面はありますか？合意書を公正証書にしてもし不履行した場合、個人な給料差押え、法人なら商品差押えで支払いの優先順位が上がりそうな気もします。ご意見よろしくお願いします
あるかないかでいえばありますが、非常に稀です。公正証書は手間が掛かりますし、お金がかかります。家賃が高額で、重要案件ということであれば利用することはありますが、本当に本当に稀です。まずないです。
相手も嫌がります。
7 どこかの噂で保証会社は自己破産を進める事があり滞納家賃は自己破産手続きに含めないようにアドバイスする所があると聞きます。たしかに自己破産すれば借金分を家賃に回せたり、場合によって保証会社は保証終了にもできるので大変良い提案だと思いますが、滞納家賃も破産債権の為、自己破産手続きに含めないとやはり違法ではないのでしょうか？逆に自己破産を入居者さんに対して進めた事はありますでしょうか。
私は法律の専門家ではないので、違法かどうかの判断はつきません。なので、以下が正しいかはわかりません。
私の意見と知識ですが、自己破産する場合には自分の抱えている負債をすべて出さないといけません。すべてを出した上で裁判所から免責かどうかが決まります（どれを支払うのか、どれを支払わなくてよいのか）。
自己破産の際に滞納家賃を含めないとアドバイスするというのはどうかと思います。自己破産はお金に困ってどうにもならない人が更正するための手続きです。それを自分だけ回収したいから含めないとアドバイスするということは、その保証会社のレベルが知れます。
自己破産だけを勧めることはしませんが、自己破産も含め債務整理をしてはどうかと勧めることはあります。ただし、ものすごく嫌がられます。
ちなみに、債務整理と言うのは任意整理、個人再生、自己破産、特定調停のことです。借金でどうにもならない人で債務整理するしかない人は確かに存在します。
8 連帯保証人に対してはいつ頃請求されてますか？
すぐです。連帯保証なので。
まずは契約者に連絡。連絡がつかないなら連帯保証人に請求です。
家賃が遅れているなら契約者から今後どうするか連絡すべきです。自分から連絡しない、かつ、保証会社からの連絡に出ないのであれば即、連帯保証人に請求です。
9 事務手をクリーニングする場合て例えばどんな揉め方をした時に削除するのですか？
質問の意味がわからないのですが、家賃を遅れた際の事務手数料のことで保証会社と入居者が揉めて、支払わなくてよいようにすることをクリーニングと言われていますか？
これは保証会社のスキーム次第だと思います。
揉めようが払わなかろうが、請求権があるなら削除しなければならない理由がありません。払わないなら払わない履歴が残るだけです。
履歴が残ると次回以降の審査に影響します。
削除するのは、法的に争っても入居者に非がないので回収が不可能な場合です。
10 金融屋さんと違い貸金業法が適用ないため、勤務先に訪問する場合もありますか？
あるかないかで言えば勤務先への訪問はあります。しない理由がないので。
ただし、いきなり言ってもトラブルになるだけなので、相手の状況次第です。
契約者から勤務先に来てくれれば話をすると呼ばれる場合もあります。
貸金業法のことを比較で出される人は多いですが、保証会社と消費者金融はかすりもしないほど別業界なので何も参考になりません。
11 コンビニハガキで家賃を支払う場合、家賃と事務手以外にも多く払った気がしますが、コンビニハガキにも銀行振込みたいに手数料てかかりますか？
保証会社のスキーム次第です。
コンビニでの支払い用紙には作るのに費用がかかりますし、発送代もかかりますが、そこを入居者に負担させるのかはわかりません。ただし、月額保証料を取っているところもありますので、家賃と月額保証料を払ったのではないですか？
12 保証会社さんは退去させる場合実家等ない場合自立支援施設を進める場合があると聞いたことがありますが、それは役所が紹介するいわいる無料低額宿泊所のようなものですか？
役所が紹介しているものに限りません。入居者にとって必要だと判断すればどこでも紹介します。
ただし、できるのは紹介までです。入りなさいとは言えません。複数の提案をしてどれを選択するのかは入居者次第です。
提案を受け入れず、家賃を支払いもせずの場合には裁判を起こします。
13 内容証明で賃貸借契約解除通知をだし、催告期間経過後つまり解除が有効に成立した後にいくら満額で入金しても解除の効力は発生している為そのまま裁判を続行するみたいな噂を聞いたことがありますがどう思われますか？
どう思われる、というのが曖昧なのですが、法的には問題ないんじゃないでしょうか？普通のことです。契約解除と家賃支払いは別の話なので。
なぜかよく誤解されるのですが、退去すれば支払わなくてもよいとか、払ったんだから強制執行はされないとか思われている人がいますが、まったく無関係です。なぜ連動すると思ったのかがわかりません。
ただし、契約を続けたくて保証会社に自分から連絡して、満額入金さえすれば解除はしないと約束まで取り付けたのに契約を解除するのは信義則の点からはかなり危ない保証会社です。
内容証明が届いたのに連絡もせず、ある日突然勝手に入金して契約が解除されないと思っているなら大間違いです。
14 保証会社は基本退去日までの保証ですが、例えば夜逃げの場合はいつまでの保証となるのでしょうか？
保証会社の保証範囲次第です。
退去日というのが曖昧な言い方なので誤解されやすいですが、多いのは物件引渡し日までの保証です。
夜逃げの場合には荷物が残っているので家主に引き渡せません。だから荷物搬出日まで保証するのが一般的です。
15 入居者が逮捕された場合のフローもお伺いしてみたいです。実際逮捕された方で1番多い罪名もお伺いしたいです。
入居者が逮捕されても面会できる場合には直接話をして部屋の解約、支払い、荷物の処分をどうするのか話します。そこですべて同意が取れれば部屋を解約にして荷物は処分します。
親族や連帯保証人に連絡を取って荷物を出してもらうこともあります。
すべてが無理なら裁判するしかないです。
罪状はいちいち覚えていないですが、感覚では暴行罪（ケンカ）が多い気がします。
唐突ですが、皆さんは下記4社の家賃保証会社の共通点をお分かりでしょうか？
国土交通省の登録家賃保証会社だと気づいた方はさすがです。ですが、現在では62社まで増えていますので、4社に限っているのは別の理由があります。
それは公式HPに登録家賃債務保証業新シンボルマークを載せている家賃保証会社です。
2019年5月からシンボルマーク配布されています。世の中はゴールデンウィーク中でしたから家賃保証会社も動いていなかったのだと思いますが、私は法人でもないのに、個人でシンボルマークを使わせてくれと申し出たところ、国土交通省の担当者からメールが届き、シンボルマークを利用させてもらっています。
業界の認知、制度の認知を推進するためのマークです。皆さん、もっと知ってください。
家賃保証会社は誰でもいつでも始めることができる業種ですが、管轄している機関がなく、永らく自由にやっていました。しかし、国土交通省が登録制度を設けたお陰でついに国に認められるということができたわけです。
業界の新しい方は大したことではないと思っているかもしれませんが、業界が始まった当初は営業に行っても保証会社？何それ？とか、連帯保証人がいるから要らないとか、遅れたら出してるから大丈夫！とか言われてよく門前払いを食らったものです。
そして、認知が進んできたと思ったら追い出し屋とか言われる始末。悪いのは業界の一部だけなのですが、報道関係者にとっては格好の餌食になったわけです。
当初は国にも相手にされなかったのでしょうが、世間的にも利用率が高くなりましたのでいつまでも野武士というわけにはいかなくなったわけです。
せっかくある制度なわけですから、このシンボルマークを使っていない＝登録されていない保証会社＝モグリな保証会社、くらいには認知されたいわけです。
というわけで、何かことがあればシンボルマークの提示にご協力ください。
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収納代行やそれ以外の質問を多数いただきました。
まとめてご回答いたします。
いただきましたご質問は以下の11。
1 口座設定に1〜2ヶ月かかる為、保証会社の口座に振込をお願いされた場合ですが、引き手は納得できますが、事務手がかかるのが納得できません。口座にお金はあるし家賃滞納な訳でもないからです。
2 家賃上乗せは事前求償つまり架空請求と同じではないのでしょうか？上乗せする際の注意点もご教示頂けたら嬉しいです。
3 保証会社から引落できなかったと言われたので振替不能の理由を聞いても具体的な不備理由は来ていない。不備の書類がきてないかと言うだけです。銀行から保証会社に振替結果のリストが来るのではないのでしょうか？
それか、契約者から銀行に聞けば分かるものなのでしょうか。
4 口座設定でネット銀行は1部不可と言われました。SMBCやJACCS等で取り扱い金融機関は違うのですか？？
5 保証会社にもよると思いますが、引落口座は契約者以外の名義でも大丈夫ですか？
6 保証人つけたら保証会社が外せない理由は完璧に家賃滞納リスクを完全に減らしたいオーナーさん都合ですか？
7 複数月家賃滞納してる場合で管理会社か保証会社に債権譲渡？しますと言われました。家賃を債権譲渡する場合なんてあるのでしょうか？
8 友人が契約者の緊急連絡人？になっていますが、保証会社から契約者のお部屋の継続の件の一点張りで、家賃滞納の件かと伺うも、開示許可がないと答えられないと言われ、理不尽さを感じているようです。個人情報保護の同意書があると思うので、保証会社的にも問題ないと思います。保証会社によって運用が違うのですか？
9 よく聞く安否確認ですがどこかの保証会社は居留守を使われたのでその場で安否確認したと噂で聞きました。安否確認なのに許されるのてしょうか？
10 途中から契約者＝入居者でなくなる場合、つまりまた貸しの場合はよく名義変更しろと保証会社の人は言うらしいですが、それは何故でしょうか？民法に無断転貸が禁止されているから？それともいざ裁判する時になにか不都合でもあるのでしょうか？
11 督促する上で1番気をつけている事ってなんでしょうか？
1 口座設定に1〜2ヶ月かかる為、保証会社の口座に振込をお願いされた場合ですが、引き手は納得できますが、事務手がかかるのが納得できません。口座にお金はあるし家賃滞納な訳でもないからです。
引き手とは引き落とし手数料のこと、事務手とは事務手数料のことです。
名目がわからないのですが、口座設定に誤りがなかった場合には引き落とし手数料も事務手数料もかからないと思うのですが・・・その家賃保証会社は大丈夫ですか？
もしくは、口座設定に何かミスがあり、本当は家賃が遅れているとかではないですか？
引き落し手数料がかかるのは口座振替をするときにかかるからです。事務手数料は普通は遅れたときにしかかかりません。
もしかして、保証料の年割りを毎月支払っているとかではないですか？書類待ちの段階で本当に引き落とし手数料と事務手数料の両方を取っているのは疑問です。
もしかして、他社ってそういうことやってるの？という感じです。
2 家賃上乗せは事前求償つまり架空請求と同じではないのでしょうか？上乗せする際の注意点もご教示頂けたら嬉しいです。
家賃上乗せはどういう理由でいくら上乗せなのですか？賃貸借契約時に家賃上乗せで契約したわけではなくてですか？
考えられるのは、家賃が遅れた際に上乗せで回収して家賃遅れをなくすということです。
家賃が5万円だとして、家賃が遅れた際に毎月家賃保証会社に55,000円＋手数料を支払います。すると5,000円は家賃保証会社にプールされますので10ヶ月間上乗せで支払い続ければ家賃滞納がなくなります。
私は違法だと思います。その保証会社大丈夫？
ただし、極めて限定的で例外的には行うケースがあります。入居者が明らかにお金の管理ができなくて、入居者がそれを自覚していて同意がある場合です。それ以外は家賃保証会社が上乗せで受け取る理由がありません。
3 保証会社から引落できなかったと言われたので振替不能の理由を聞いても具体的な不備理由は来ていない。不備の書類がきてないかと言うだけです。銀行から保証会社に振替結果のリストが来るのではないのでしょうか？
それか、契約者から銀行に聞けば分かるものなのでしょうか。
現場レベルではわかりません。銀行から家賃保証会社に振替結果のリストが届きますが、不備理由についてはわかっても家賃保証会社の経理担当レベルまでだと思います。回収の現場にはそこまで知る必要もありませんし、不必要なことを知っていると情報漏えいにつながりかねないからです。
契約者から銀行に聞いてわかるかどうかは銀行次第ですが、非常によくあるのは印鑑相違で引き落としができなかった場合と家賃分をぴったり口座に入れていたので、手数料分が足りずに引き落としができなかった場合です。
あとは家賃引き落としの直前に違う引き落としがあって残高不足になったとかが多いです。
4 口座設定でネット銀行は1部不可と言われました。SMBCやJACCS等で取り扱い金融機関は違うのですか？？
取り扱い金融機関が違うのは事実だと思います。私もそう聞いています。
ただ、銀行側のことなので詳細は不明です。ネット銀行が一部不可というのも聞いたことはありますが、普通のネット銀行は使えますので、たぶん本当にごくごく一部だけ使えないということだと思います。
5 保証会社にもよると思いますが、引落口座は契約者以外の名義でも大丈夫ですか？
大丈夫です。夫婦で契約者と名義が違うこともありますし、学生で親の口座から支払うということもあります。
6 保証人つけたら保証会社が外せない理由は完璧に家賃滞納リスクを完全に減らしたいオーナーさん都合ですか？
保証人をつけても保証会社が外せない理由、と読み替えます。
基本はオーナーさん都合ですが、保証会社側から契約者単独では契約を受けられないので連帯保証人をつけてくれれば審査を通すということはありえます。
7 複数月家賃滞納してる場合で管理会社か保証会社に債権譲渡？しますと言われました。家賃を債権譲渡する場合なんてあるのでしょうか？
債権譲渡ではなく、立替依頼だと思います。
家賃が遅れた際に最初に管理会社（または家主）から入居者に連絡して、家賃が払えないことがわかってから保証会社に立替依頼することがあります。たぶんそれを言っています。
保証会社は普通、サービサーではないので債権譲渡はできません。
8 友人が契約者の緊急連絡人？になっていますが、保証会社から契約者のお部屋の継続の件の一点張りで、家賃滞納の件かと伺うも、開示許可がないと答えられないと言われ、理不尽さを感じているようです。個人情報保護の同意書があると思うので、保証会社的にも問題ないと思います。保証会社によって運用が違うのですか？
契約者に連絡がつかないので緊急連絡先に連絡が来たけれども、なぜ緊急連絡先に電話が来たのか聞いても教えてくれないということだと思います。
家賃滞納というのは非常に聞こえが悪い、しかも個人情報なので家賃保証会社の口から家賃滞納ということは伝えられません。ただ、お部屋の継続の件ということは単純に家主が契約者に連絡をつけたいことがあって保証会社から連絡を取っているケースや保証会社の更新の件で急ぎ連絡を取りたいことがあるという可能性もあります。
個人情報保護の同意書があるかどうかは保証会社の契約書次第ですが家賃が遅れているというのは普通は話しません。
9 よく聞く安否確認ですがどこかの保証会社は居留守を使われたのでその場で安否確認したと噂で聞きました。安否確認なのに許されるのてしょうか？
居留守を使われたので安否確認した、は許されません。不法侵入の可能性が非常に高いです。
ただ、居留守とはわからず安否確認のために入ったら中に本人がいたというケースはありうると思います。
10 途中から契約者＝入居者でなくなる場合、つまりまた貸しの場合はよく名義変更しろと保証会社の人は言うらしいですが、それは何故でしょうか？民法に無断転貸が禁止されているから？それともいざ裁判する時になにか不都合でもあるのでしょうか？
家賃滞納が続いた場合、最終的には裁判をするしかないのですが、裁判をするときには物件の占有者を決める必要があるからです。不特定多数の人が次から次に入れ替わりで部屋を使うと占有者を決めづらいので家賃保証会社は面倒な手続きをしないといけません。
そのため、名義人を確定してほしいからそういっているのだと思います。
住んでいる人と保証会社が契約すると言うのは普通のことですよ。
11 督促する上で1番気をつけている事ってなんでしょうか？
会って話を聞くようにしていることでしょうか。ただ、件数をさばくためにはあまり会えないのも本音です。
入居者の状況を把握するためには実際に会って話すのが一番わかります。
それでも何回も裏切られていますけど・・・
特定されない限りはなんでも答えます。
ご意見、ご質問は info@hoshokaisha.jp またはコメントまで
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6月21日（金）に判決の出た大阪地裁の判決ですが、週を明けた今でもにぎわっているようです。
私も21日（金）、22日（土）と記事を書いていますのでご参照ください。22日分は日付を越えて23日付けになっていますが。
【合法と違法の狭間】フォーシーズの契約条項、一部違法！？果たして追い出し条項なのか！？家賃保証会社フォーシーズは勝ったのか？負けたのか？
さて、21日（金）に判決が出た影響でしょうが、フォーシーズもケーシーズも、ケーシーズの担当弁護士もコメントしていません。これは仕方ないです。しかし、本日付で
フォーシーズ側のコメントが公式HPに出ています。
少し長いですが、原文をそのまま引用いたします。
2019.06.24 適格消費者団体特定非営利活動法人消費者支援機構関西（ＫＣ'ｓ）からの差止請求訴訟の判決について。
去る令和元年6月21日、ＫＣ'ｓから、弊社保証契約条項の一部について、消費者契約法に違反することを理由として使用停止を求められていた差止請求訴訟について、大阪地方裁判所において判決が言い渡されました。
判決内容は、弊社保証契約条項のうち、18条2項2号を除いては、いずれも消費者契約法に違反するとは認められないとしてＫＣ'ｓの請求を棄却しましたが、唯一18条2項2号については、弊社の不法行為責任の全部を免除するもの（消費者契約法8条1項3号）であるとしてＫＣ'ｓの請求を認容しました。大部分については弊社の主張及び弊社保証契約条項の正当性が認められたとはいえ、18条2項2号については第１審の大阪地方裁判所の理解を得ることができず、誠に遺憾ではありますが、引き続き控訴審における訴訟活動を通じて上記契約条項の正当性を主張していく所存です。
ところで、一部報道においては、弊社の「追い出し条項」について、違法との判断が出たかのような表現が見受けられますが、弊社契約条項の18条2項2号は、①賃借人が賃料等の支払を２か月以上怠り、②弊社が合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、③電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃貸借契約の目的たる賃借物件を相当期間利用していないものと認められ、かつ、④賃借物件を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときに限り、⑤賃借人が明示的に異議を述べないことを条件として、弊社において、賃借物件の明渡しがあったものとみなすことができるとするものです。すなわち、弊社契約条項18条2項2号は、かつて問題となったような、賃料滞納等を理由として賃借人の占有を一方的に排除する、いわゆる「追い出し」条項とは異なり、入居者様が連絡なく一方的に退去された場合において、なお賃借物件内に残置物が残されている状況が少なくないことに鑑み、入居者様が間違いなく退去し、かつ、合理的な入居者様の意思としては残置物の処分を望んでいると考えられる状況を想定して、そのような場合に賃借物件の明渡しがあったものとみなすことができるようにするためのものです。
なお、弊社の運用においては、従前、入居者様が連絡なく一方的に退去された場合においても、まずは入居者様に連絡をとるよう手段を尽くし、個別に委任をいただいて残置物を処分するよう徹底しております。今回の判決は、このような弊社の原則的な運用が問題となったものではありません。弊社としましては、引き続き、このような場合においても、入居者様に連絡をとるよう手段を尽くしてまいります。
（参考）弊社契約条項１８条２項
２ 丁は、下記いずれかの事由が存するときは、乙が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる。
① 〔略〕
② 乙が賃料等の支払を２ヶ月以上怠り、丁が合理的な手段を尽くしても乙本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない乙の意思が客観的に看取できる事情が存するとき。
（乙：賃借人、丁：フォーシーズ株式会社〔弊社〕）
長いので3行でまとめます。
一部報道が違法とか言ってますが、ぜんぜん違います。
普通に考えて何もおかしいことはしていないのでこれからも頑張ります。
応援してねもしかしたら「一部報道」の中に私のブログも入っているかもしれませんので、私の立場を明確にしますが、フォーシーズ側の味方に決まってます。ケーシーズを味方する理由がありません。
大阪地裁では「一部」を違法としていますが、違法としているのは
借主が家賃を2ヶ月以上滞納し、連絡が取れない場合は物件を明け渡したものとみなせること
です。
フォーシーズ側の主張とは微妙に違いますが、裁判所としては
- 家賃2ヶ月滞納
- 連絡が取れない
- 明渡されたものとみなす
は認められないということです。
これは法律を考えている裁判所と実務を考えている家賃保証会社側の立場の違いともいえます。
裁判所の考え方
まず、最初に私は法律の専門家ではありません。ただ、業務上、そして立場上、法律（の一部）に少しだけ詳しい人間です。判決文も読んでいないので確かなことは言えませんが、その前提で書いています。
裁判所が上記の家賃2ヶ月滞納で連絡が取れないときに明渡された、というのを認めるとどうなるか？
連絡がつきづらいお客さんが家賃を滞納したときに、わざと請求を遅らせて、2ヶ月滞納の事実を作ってから、連絡がつかないことを理由に明渡されたという認識をして、荷物を運び出すということをやる会社が出てきます。そんなカバチが通用するか！と思うでしょうし、私もそう思いますが、世の中はそんなもんです。
家賃保証会社は以前に比べるとずっと良くなりましたが、2019年の時点でも体質が変わっていないところはあります。
どう考えても制度の悪用ですから。ダメに決まっています。ですが、判決が確定した場合には法律を同じように解釈することができるので「家賃2ヶ月」、「連絡取れない」をキーワードに追い出しを許しかねません。（許していないんですが）
例外中の例外ケースなのですが、裁判所はこういう例があるから、「家賃2ヶ月滞納で連絡つかないなら解約」を認められないのだと思います。
フォーシーズの考え方
そして、フォーシーズの公式HPの主張を読むと、フォーシーズの考え方は裁判所の見解とはまったく異なります。
フォーシーズは
- 家賃2ヶ月滞納
- 連絡がつかない
- 頑張っても連絡つかない
- どうやっても連絡つかない
- 誰がどうやっても連絡つかない
- 入居者も解約はダメとは主張していない
場合に明渡しされたと認めるという条文を作っています。
要するに夜逃げのことだと思います。
家賃を払っていなくて、連絡がつかなくて、もう帰ってこない状況というのは現場ならわかります。勘といえば勘ですが、9割以上の確率で夜逃げだと思った人は本当に夜逃げです。こういう案件に裁判をするのは時間と労力の無駄なんですね。
だからみんなのために明け渡しをするという方法を取っているようです。
みんな、というのは家主、入居者、不動産屋、家賃保証会社のことです。裁判すると半年～1年かかります。この債権は入居者に請求するものです。夜逃げだから捕まらないと思ったら大間違いで、その人の属性によりますが見つかります。
逃げ切る方法はありますが、覚悟が必要です。
ということは債権が途中で止まるので入居者のためでもあります。というよりも、最後くらいはちゃんとしてください。
そして、フォーシーズの条文で１つ、入居者目線で書いているものがあります。それは条文の
乙が明示的に異議を述べない限り
の部分です。ここでいう乙は入居者のことです。
つまり、「帰ってきます」と置手紙があれば明示的に異議を述べているので明渡しされません。
※本当に「帰ってきます」のメモを残して法的に有効かはわかりません。それ以前に電話してください。
要するに裁判所は杓子定規に法律の話をしただけだということです。しかし、法律とはそういうところが往々にしてありますので控訴審でどうなるのかは非常に気になります。
一方、現時点でもケーシーズとケーシーズ側の弁護士のコメントはありません。所詮は本気で営業している民間会社とは違うNPO法人だったということです。
ご意見は info@hoshokaisha.jp またはコメントまで
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昨日、大阪地裁でフォーシーズの契約条項が一部違法として判決が出ました。
【合法と違法の狭間】フォーシーズの契約条項、一部違法！？果たして追い出し条項なのか！？にもいろいろ書いています。
インターネット上にも判決が気になっている方は多かったらしく、それなりに反響をいただきました。フォーシーズが勝った、負けた、事実上はケーシーズの負けなど様々な意見がありますが、実際はどうなんでしょう？
やはり、一部違法となったことは話題になっています。
しかし、違法となったのは
借主が家賃を2ヶ月以上滞納し、連絡が取れない場合は物件を明け渡したものとみなせること
に対してなので勝ったのか、負けたのかは難しいところです。
これは少し違いますね。フォーシーズは事業用物件に強い家賃保証会社には間違いないですし、たぶん売上比率は事業用物件だと思いますが、件数は圧倒的に居住用が多いと推測されます。大手家賃保証会社の審査落ち案件をかなり受けているはずなので件数はそれなりに多いはず。
そして、今回の裁判も焦点は居住用、個人向け案件についての条文だと私は解釈しています。
しかし、そこまで借主を保護する必要はあるのか？という点については気持ちはものすごくわかります。昔は家主の立場が強かったですが、今は消費者側の立場がものすごく強くなっています。
本音では家賃が遅れて住めるという事実にふざけるな！と思っている家主も多いはずです。法律に文句を言っても仕方ないんですけどね。
弁護士も気にしている案件のようです。フォーシーズの追い出し条項といいますが、追い出しという言葉が独り歩きしているようにも思えます。追い出し、というか家賃を払っていないから住めない、というだけの話なんですが、法律って難しいですね。
ただ、ツイッターの話なので本物の弁護士なのか、自称弁護士なのかは確認していません。
さて、フォーシーズが負けたのかどうかは法的な意味では微妙です。負けたとも表現できるのは事実だと思います。一部違法と言われてしまったので。
ただし、原告ケーシーズの主張の１つ、
3カ月分の家賃を滞納すると一方的に賃貸借契約を解除できる条項
は適法だということなのでこの点ではケーシーズは負けています。
痛みわけ、というのが法的な解釈なのでしょうが（たぶん）、民間企業のフォーシーズにとって一部であっても違法というのは痛いことで、NPO法人のケーシーズにとっては正直痛くないが、悔しいというところなのだと思います。
業界的には「頑張れフォーシーズ」が多かったように思えます。
というよりも、本音レベルでは業界的にフォーシーズを味方しない理由がありません。
建前の話をすれば法的にどうとかは言えますが、気持ちの部分ではやはり嘘をつけないのがインターネットのようです。こういう点では匿名っていうのはすばらしいですね。
ちなみにケーシーズ側の弁護士の名前が出ていましたので調べてみたのですが、
弁護士増田尚のブログを見ると、今の時点で何もありません。
たぶん、勝ったつもりなのであれば何かしら書いていると思いますので、やはり事実上はケーシーズの負けなのかもしれません。ですが、形式上、控訴をするのはフォーシーズです。
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