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SFビルサポートの民法改正情報はわかりづらい!【賃貸人の修繕義務】

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SFビルサポートがホームページをリニューアルしたのは2018年9月頃だったと思います。見た目はだいぶかっこよくなったのをよく覚えています。

リニューアルしたのは単純に古かったものを一新した、というのもあるのでしょうが、民法改正のことを積極的に出したいからだと感じました。

家賃保証業界ではたびたび民法改正が話題になりますが、2020年4月に民法改正があります。この際に家賃保証会社に関わる部分が大きく変わるので、追い風とか、波に乗っているとか、右肩上がりとか各社言っていますね。

営業的にも採用的にも株価的にもありがたいのでしょうね。

民法改正で大きく関わるのは、連帯保証人の極度額が設置されることです。極度額とは、これ以上は払わなくていいよという上限金額のことです。

今までの連帯保証人の場合、契約者が家賃を払わなかったら無条件で連帯保証人が支払わなければいけませんでした。家賃が10万円だとして、毎月契約者が払わなかったら毎月連帯保証人が支払うことになります。1年間で120万円、2年間で240万円、10年間で1200万円、20年2400万円です。

すべて、無条件で支払わなければなりません。

さらに賃貸借契約における契約者が支払うべきものも連帯保証人が支払う義務があります。よくあるのは退去時の原状回復費用(修繕費)です。経年劣化の比率と契約者の重過失や故意があるかどうかに大きくよりますが、際限がありません。

そのため、家賃10万円だったらなんとか保証できると思って契約書に捺印したが最後、退去して最後の清算が終わるまで連帯保証人の責任が付きまといます。

ちなみに、賃貸借契約上、連帯保証人は解約権限を持っていません。だから入居者が家賃を払わないので契約を解除するので追い出して欲しいと連帯保証人から言われても対応できません。入居者のゴネ得です。

要するに、連帯保証人としての負担があまりにも大きすぎるということです。

そこで民法改正では極度額を設置しました。賃貸借契約を結ぶ際に、連帯保証人としての責任はいくらまでと先に決めるのです。極度額を100万円で設置した場合、連帯保証人に請求できるのは最大でも100万円です。家賃10万円で毎月家賃が遅れたとしたら、10ヶ月分は連帯保証人に請求できますが、11ヶ月目以降は支払い義務がありません。

今までは連帯保証人の支払い義務に上限がなかったのに、今回の改正で上限を定めたのです。

ですが、困るのは家主です。今までは連帯保証人がいたから安心!だったのに請求できる金額が限定的になります。では極度額を上げたらよいかというと話はそんなに簡単ではありません。

極度額1,000万円の契約です、と聞かれてあなたは「大丈夫です」と言えますか?今までは金額が提示されていなかったので大丈夫だろうと思って、軽い気持ちでも契約できましたが、あなたには最大で1,000万円の支払い義務があります、と金額を提示されると普通は躊躇します。

つまり、連帯保証人がつかないことで契約率が落ちる、空室率が上がる、家主の収入が減る、ということに繋がります。

ですが、ここに家賃保証会社が入れば少なくとも家賃分は毎月保証会社に請求できます。最近では原状回復費用や賃貸借契約の更新料まで保証する、という保証会社も出てきていますので連帯保証人がいなくともなんとかなります。

連帯保証人なしでも契約できるということは契約率が上がる、空率率が下がる、家主の収入が増えるということです。

だから家賃保証会社は各社、追い風だといっています。

さて、ここで話をSFビルサポートの話に戻します。

SFビルサポートのホームページリニューアル後のコンテンツを見ると明らかに民法改正を意識しています。民法改正がこのようにあるから家賃保証会社を利用した方がよいよ!だからお問い合わせください、と繋げたいのかもしれません。

もしくは単に民法改正のことを細やかに説明することで家主の支持を集めたいのかもしれませんが。

しかし、しかしです。書いている民法改正のことがわかりづらい!今回の民法改正の賃貸人の修繕義務編を抜粋します。

今回の民法改正で、賃貸人は修繕義務を負うが、賃借人の帰責事由のある場合に修繕義務を負わないことを明文化しました。

明文化されたことでの今後の懸念点
賃貸物の破損などが生じた際に、賃借人が賃貸人の修繕義務の不履行を理由とする損害賠償請求を主張する場面において、賃貸人が賃借人の帰責事由による破損を主張して修繕義務の発生を争う場合など賃借人の帰責事由の有無が問題になる紛争が増えることが予想されます。


法律家や業界関係者はともかく、一般消費者や家主はわかるのでしょうか。民法は基本的な原理原則が難しいというのもありますが、単純に読みづらいのが厄介です。

上記の文、難しそうに書いていますが、言っていることは3行です。

部屋が壊れたら家主が直してね
でも入居者が悪いなら入居者が直してね
法律で決めたから揉めたら裁判するしかないね


当たり前すぎて何を言っているのかわからないと思いますが、現在の民法と比べると意味がわかりやすいです。

現行の民法では、

部屋が壊れたら家主が直す
原則家主が直す
でも家主が直すはずが入居者が直した場合は金額を家主に請求できる


部屋の破損を対応するのは原則、家主です。

2020年からの新民法では

部屋が壊れたら家主が直す
入居者が直してって言っているのにしばらくしても家主が対応しない場合、急ぐ必要があったら入居者が直してもよいよ


となりました。何が違うの?と思うかもしれませんが、現行は原則家主ですが、新民法では入居者が直すことを認めています。

SFビルサポートの言っている
今回の民法改正で、賃貸人は修繕義務を負うが、賃借人の帰責事由のある場合に修繕義務を負わないことを明文化しました。

はたぶん、このことを言っているのではないかと思います。

該当している箇所が違うのかもしれませんが、私にはそう読めました。だって、入居者が直すべきものを家主が直さなくてもよいというのは今までもあるでしょ。と思うのですが、私は法律の専門家ではないので~と逃げておきます。

ここまで書いていることは勉強会からの受け売りですので、厳密なところは弁護士に聞くのが正解です。

最近、私のブログを元に話題にすることがあると読者から聞きましたが、私は法律家ではないので、参考にしてもらうのは大歓迎ですが、法的根拠を求められるとかなり厳しいです。

書いていることが間違っていたら、私の勉強が足りないということなので指摘してもらうとありがたいです。

民法は理解が難しいので読みやすいように改正してほしい


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【質問】入居者が家賃保証会社を利用するメリットは?

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ご質問をいただきました。peingという質問箱からの質問なのですが、質問が長文ですので負けないくらいの返答をしたのでこちらでお答えいたします。

お世話になります。
家賃保証って店子が家賃を滞納したら、大家が保証会社から家賃をもらって、店子は保証会社から督促受ける、って仕組みのことですよね。

で、大家は途切れることなく家賃収入があって安心なのでメリットがありますが、店子は保証会社から直ぐに催促があるので保証会社が入ろうが入るまいが関係ないですよね。ここまで私の認識合ってますでしょうか?

で、いつも疑問なのが、なぜ特段メリットのない店子が保証料金を払わなくてはいけないのか?です。

保証人を立てる必要がないのならそれに代替えする料金と理解できますが、保証人を立ててなお保証料まで払わなくてはならないのが理解できません。どうか分かりやすくご教示下さい。よろしくお願いします。
質問は、なぜ店子が保証料金を払わなくてはならないのか?ですが、質問の意図は、入居者のメリットは何か?だと感じましたのでタイトルは勝手に変えています。

端的に一言でお答えすると、入居者が保証料を払うのは入居者が利用したいから、です。

えーーー!!??

っと思う方も多いでしょうから解説いたします。

家賃保証会社の業務は入居者を保証することです。もう少しいうと入居者の家賃支払い能力を保証することです。

家主に対して、この人は家賃が遅れるかもしれないけど、当社が保証するから大丈夫、何かあったら当社が立て替えますから、といってくれるので安心して入居者に部屋を貸すことができます。

そのため、入居者が家賃を送れたときには保証会社が立て替えます。

この部分を切り取って、「保証会社は家賃が遅れたときに立て替える会社です」みたいなことをいう人がいますが違います。遅れたときに立て替える会社ではなく、入居者を保証する会社です。

立て替えた後には保証会社から入居者に支払い交渉をします。ここも勘違いされることがありますが、保証会社は連帯保証人ではありません。そのため、「家賃は立て替えます」が「家賃を支払う」わけではありません。支払う義務があるのは契約者と保証人です。

保証会社は立て替えたらすぐに入居者に連絡を取って支払い交渉をします。

そのため、質問者様のいうように、すぐに督促を受けますので一見すると入居者側のメリットがないように思えます。

しかし、あるんです。入居者のメリット。

1.支払日を遅らすことができる
2.入居費用を安くおさえられる
3.住みたい物件に住める

細かくいうとまだあるのでしょうが、大きくいうとこの3つです。

1.支払日を遅らすことができる



保証会社は立て替え後にすぐに入居者に連絡を取りますが、この連絡は状況確認と支払日の確認です。

状況確認というのは、家賃は普通遅れませんので、遅れているということはいつもと違うことがおきているということです。単純に家賃を払い忘れただけならばよいですが、保証会社は家賃を払えない状況(病気で動けない、事故にあった、突然倒れた、夜逃げした、亡くなった)を考えなければなりません。

部屋の中で倒れていたら大変です。だから保証会社はすぐに家まで行きます。

そんなわけないだろう、と思う方も多いでしょうが、保証会社の立場でいうと、マジで多いです。

少数派には違いないですが、毎月のように倒れている人がいます。救急車が間に合わないとそのまま・・・ということも考えられるので危ないです。

これ、相当大きなメリットですよ。命、助かってますから。

そして、支払日の確認です。すぐに連絡はしますが、今すぐ払えという連絡ではありません。家賃が遅れた理由と支払いができる日を確認します。

当然、待てる範囲と待てない範囲がありますが、遅れた理由がちゃんとあって、支払いできる理由が現実的で、支払い予定日が妥当であれば保証会社は待ちます。

つまり、家賃支払日を遅らせることができます。本来の家賃の支払日を自分の都合で後倒しできるわけです。

クレジットカードをイメージしてみてください。目の前に欲しいものがあって、でも今はお金がない。だからカードで買って来月支払おう。これ、便利ですよね。
私はこういう買い物の仕方を推奨しませんが、こういう方は意外と多いです。

これがメリットです。

え?今すぐ払えコノヤロウとか言ってきた?ヤクザみたいな督促を受けた?

それは脅迫とか犯罪とかになるのですぐに警察を呼びましょう。保証業界にそんな人は要りません。

2.入居費用を安くおさえられる



これは知られていませんが、家賃保証会社が入ることで引越しの際の初期費用を安く抑えられています。

以前は敷金2ヶ月、礼金2ヶ月みたいなのは普通でした。今では敷金1ヶ月、礼金0とかよくあります。なぜこれだけ安くなったかというと1つは物件が余ってしょうがないので安くせざるをえないということ。

もう1つは保証会社が入っているのでリスクヘッジできる分、安くできるということ。

どういうことかというと、敷金というのは最初に預かって、何もなければ最後に返すお金です。この「何か」というのは最後に引っ越す際に部屋が壊れていればその修繕費に充てたり、引越しの際に家賃の遅れがあればそれに充当したりと、入居者が払うべきものなのに支払いがされないときに使われます。

家賃を2ヶ月も3ヶ月も貯めた挙句、夜逃げなんてされると家主は敷金を使うわけです(これでも足りないんですけどね)。

そのため、質がよいか悪いかわからない家主、空室が埋まらないので審査基準を下げて入居してもらう家主などが敷金を多く取りたがります。

しかし、ここに保証会社が入ると話は変わってきます。家賃が遅れても保証会社が立て替えてくれます。最近では原状回復費用も保証してくれます。要は、敷金を預かる理由が以前よりもなくなりつつあります。

となれば、敷金を下げればその物件の入居率が上がります。

ということで家賃保証会社の存在は、入居者には見えづらいメリットがあります。

3.住みたい物件に住める



最近では物件を借りる前提として家賃保証会社の利用を挙げる家主も増えてきています。今や賃貸物件の7割、8割には家賃保証会社を利用しているというくらい普及しています。

ということは入居者が気に入り、借りたいと思った物件の8割は家賃保証会社を利用しないと住めない物件なんです。

もちろん保証会社を利用しなくとも住める物件はまだまだあります。しかし、選択肢が狭まります。

保証会社は前提になっているけど、保証会社は使いたくない、という方は不動産屋や家主に交渉する必要がありますが、相手が応じるかどうかはわかりませんし、手間と労力が掛かります。敷金を多く積めば住める、ということもあるにはありますが、家主指定の前提条件を崩しているので迷惑に感じる家主もいます。

今後も保証会社の普及は進むと思いますので、保証会社を利用しないと住みたい物件に住めない可能性はますます上がる可能性があります。

さて、肝心の入居者が利用したいから、です。

賃貸借契約書を締結する際に保証契約書も一緒に締結すると思います。このときに保証契約書の申し込み欄には入居者が書きます。

これは形式上、上記3つのメリットを受けたいから申し込み書を書きます、という意味です。

このメリットを理解していないで書いている方は多いと思いますが、これはある意味では不動産屋の説明が足りないことですし、ある意味では保証会社の認知がそこまで進んでいないということです。

現状では、部屋を借りるときには保証会社が必要、保証契約に申し込まないと部屋が借りられないから申し込んだだけ、と言う方は多いです。しかし、目立たなくとも入居者側にもメリットがあるサービスなので申込は入居者になっているのです。

すべてに納得している申込者はサービスに対して保証料を払うはずです。

というのが形式上ですが、入居者が保証料を払う理由です。

そんなカバチが通用するか!と思う方は保証会社を利用せずとも借りられる物件を借りるしかありません。

ちなみに、ごくごく少数ですが、家主が保証料を支払うケースもあるにはあります。本当に少数派ですが。

しかし、入居者にメリットが見えづらいのは事実・・・


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ニッポンインシュアが資金管理に信託を利用した

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4月1日にニッポンインシュアの公式HPで資金管理に信託を利用したというニュースがあります。

私はエイプリルフールにガチっぽいニュースをアップしているので気合い入ったフールだなと思ったら、本当に信託を利用するようです。

ニュースには、ニッポンインシュアが破綻をしてもオーナーは安心、と書いていますが、業界にいない人にはなんのことかわからないのではないでしょうか。

家賃保証会社には2つの立て替え方法があります。

1つは通常の代位弁済です。つまり、家主や管理会社が家賃の入金を確認し、入金がなかったら家賃保証会社に家賃が遅れていることを報告し、立て替えてもらう方式です。

もう1つは収納代行(集金代行)です。つまり、家賃の引き落としを家賃保証会社が行い、毎月家賃保証会社から管理会社や家主に送金するシステムです。これは管理会社が入金の確認をしなくてよく、家賃の延滞があったときにも延滞報告をしなくてよいので大変便利なシステムです。

ですが、大きな穴があります。

家賃保証会社の倒産です。

大きなところではリプラスという家賃保証会社が2008年に倒産して大変なことになったことがあります。リプラスは収納代行を提供してましたので、毎月入居者の家賃をリプラスが引き落としていました。引き落とした金額に滞納した差額を加えて管理会社に送金するのが本来です。

しかし、リプラスの場合、送金前に倒産してしました。家賃は引き落としたのに、送金しなかったんです。これが大問題になりました。

入居者は家賃を払っているのに、家主には家賃が入っていない。これでリプラスが払わなかったら入居者が泣くか(家賃をもう1回払う)、家主が泣くか(1か月分は諦める)しかありません。

それまで家賃保証会社が倒産するということは家主側も管理会社側も考えておりませんでした。単に家賃滞納があってもなくても毎月家賃が必ず入る収納代行は便利、毎月必ず家賃が入るのだから入居審査はしなくてよいので便利、家賃が遅れても督促は家賃保証会社がするから便利、程度に考えている方もいたようです。

しかも、リプラスは当時マザーズに上場している大手保証会社ですから信用力も抜群で、さらに保証料を値下げしていましたので家主にとっては大手の信頼できる保証会社が安く利用できるということも拍車をかけていました。

このように収納代行は使い方を誤れば諸刃となるシステムです。

そこで登場したのが銀行の信託契約です。保証会社によって呼び方が違うようで、管理信託といったり、信託契約といったり、信託口座といったり、単に信託といったりするみたいですが、すべて同じ意味です。

今までの収納代行でのお金の流れは

入居者 → 家賃保証会社 → 家主

でしたが、信託契約では

入居者 → 保証会社に依頼された銀行 → 家主

となります。
※厳密には保証会社が引き落とすのではなく、保証会社に依頼された決済代行会社が引き落とすのですが、お金の流れの話ですのでここでは割愛します。

信託を利用すると物理的に保証会社を経由しません。引き落とした資金は銀行が「家主のお金」として管理します。家主のお金ですので保証会社が使おうとしても銀行が使わせません。引き落とした家賃は銀行から家主に送金しますので、家主は確実に受け取ることができます。

そのため、家賃保証会社が倒産しても家主も入居者も困らないというわけです。

信託は数年前から各社利用するようになりましたが、まだ少数派のように思えます。

今の段階で信託を利用しているのは日本セーフティー全保連日本賃貸保証(JID)ジェイリースフォーシーズエルズサポートニッポンインシュアアールエムトラストとかでしょうか。

家賃保証会社が倒産するとみんな迷惑する。だから倒産しない保証会社を探しましょう


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家賃保証会社の法人審査について

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家賃保証会社は賃貸物件であれば基本受け付けますが、居住用物件が多いですよね。

居住用物件以外というとオフィス、店舗、倉庫などがあります。個人事業主がオフィスや店舗を借りることもありますが、法人が借りるということもよくあることです。

最近ではオフィスや店舗の保証も増えてきましたが、それでも制限が多く、本格的に事業用物件を保証しているという家賃保証会社は少数派です。

そんな法人ですが、受け付けているところはどのような審査をしているのでしょうか。

個人にしても法人にしても家賃保証会社の審査はすべて非公開です。そのため、調べても情報は出てきません。自社の審査内容であればよくよく存じておりますが、それを書くと身ばれする可能性がありますのでできません。

ですが、基本的には家賃が継続して払えるかどうかがすべてです。しかし、保証会社で高額案件を受けなかったり、保証案件に家賃の上限金額を設けたりするのは家賃の回収ができずに退去交渉をするようになったときの面倒さが一般住居のときとは比較にならないくらい難しいので、仮に裁判になって退去させるということになっても被害額が少なくてすむように、保証会社は保証会社なりにリスクヘッジしているのです。

裁判で家主が勝てばあとは退去させられるかと言うとそうでもありません。例え勝訴をしても相手は家賃が払えなかった法人です。そうそう簡単に移転できる場所も見つかりませんし、お金もありません。そこで強制執行になるわけですがこの費用は保証会社か家主の負担です。100万円くらいはまだまだ安いほうです。びっくりするくらいの費用が掛かるので保証料をもらっていても1回の訴訟をするだけで利益が一気になくなります。

お金がなくとも法人なので差し押さえるものはいっぱいあるだろうと思うかもしれませんが、家賃が払えなかった法人です。換金性の高いものは普通残っていません。

仮に倒産するとますます厄介です。会社の負債は会社のものですから破産したらそれでおしまいです。一切の回収先がなくなります。そこで代表者を保証契約の保証人にしておくわけです。個人の契約の場合には今後、連帯保証人を取るということはなくなるか縮小するはずですが、法人の場合には代表者を連帯保証人として取るというのは残り続けると思います。

ですが、代表者がお金を持っているかと言うと大間違いです。社長なんだから給料は良いはずとか、お金持ちのイメージがあるかもしれませんが、家賃保証会社の現場レベルでは、社長はお金を持っていない方が普通です。だって、家賃が払えない法人の代表ですから。

そういうわけで代表者を連帯保証人に取っても回収には時間も手間も掛かります。

という裏事情があるので家賃保証会社は事業用物件を積極的には受けないし、受ける場合でも審査の段階で書類をいろいろもらって吟味します。本当に将来的にも家賃を払い続けられるのか。

でも、法人の業績は上下するものですから数年後に会社が残っている保証はどこにもないんですけどね。

そして、家賃保証会社の利用率は8割近くあるとは言ってもほとんどは居住用のことだと思います。残り2割の市場を取ったら次のフロンティアは事業用です。

ということもあって、ジェイリースは数年前に事業用に参入してきたのだと思います。

ちなみに、現段階で積極的に事業用案件を受けていている家賃保証会社もあります。

SFビルサポートアース賃貸保証フォーシーズAAAホールディングスニッポンインシュアあたりがよく聞く名前ですね。

法人でも事業用でも受けないと保証会社の更なる普及はしないんだけどね


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【質問】集金代行関連の質問を多数いただきましたのでまとめて回答いたします

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いただきました質問は下記の7つです。まとめて回答いたします。

Q1.家賃保証会社の集金代行とはなんですか?

Q2.集金代行の場合、銀行に聞けば振替不備理由を教えてくれますか?保証会社では振替不備理由はわかりますか?

Q3.保証会社の立て替え手数料の法的根拠はなんですか?

Q4.保証会社はなぜ家賃ではなく先に保証料に充当するのですか?

Q5.解約届けを保証会社に提出しないと集金代行の振替が止まらないと言われた。なぜそのような書類がいるのですか?

Q6.年間保証料を払わなくてよい場合は何がありますか?

Q7.口座振替書類は原則的に契約者の物件か住民票地のみなのでしょうか?理由は?

Q1.家賃保証会社の集金代行とはなんですか?


A.一般的に家賃は管理会社(または家主)に支払います。支払い方法はさまざまですが、現金手渡し、振込み、口座引き落とし、クレジットカード払いのいずれかだと思います。家賃保証会社と契約していて、家賃が遅れた場合には管理会社から保証会社に家賃滞納報告が届きます。その時点で保証会社は家賃が遅れたことを知るので管理会社に立て替えを行います。

しかし、この方法では管理会社が毎月月初に家賃の入金があったかの確認と保証会社への報告をしないといけません。管理会社に手間が掛かるわけです。

そこで登場したのが集金代行(収納代行ともいいます)。

集金代行では家賃保証会社が入居者の口座から家賃分を引き落とします。引き落とせなかったら保証会社で家賃が遅れたということがわかりますので、すぐに回収行動に移れます。管理会社の延滞報告を待っていると遅くなる場合があるのですが、これなら家賃延滞があったらすぐに動くことができるので、高い回収率を維持するためには非常に重要です。

そして、保証会社から管理会社に集金代行を契約している全員分の家賃を送金します。

管理会社にしてみれば、毎月何もしなくても全員分の家賃が入ってくるので、入金があったかどうかの確認と延滞報告の両方をしなくてすみます。

そういう便利なサービスを収納代行(集金代行)といいます。

Q2.集金代行の場合、銀行に聞けば振替不備理由を教えてくれますか?保証会社では振替不備理由はわかりますか?


A.たぶん銀行に聞いても教えてくれないと思います。保証会社では書類不備か残高不足かまではわかります。ただし、回収部隊がそこまで知っているかは保証会社の体制によります。

集金代行の場合の振替不備理由は99%、3つしかありません。

1.印鑑相違
2.書類不備(記載内容の間違い)
3.残高不足

特に1番目の印鑑相違が多いです。昔は通帳に印影があったから間違えにくかったんですが、今だとどの銀行口座にどの印鑑なのか覚えていないのはよくあることです。銀行では印鑑が違うと書類を受け付けてくれないので非常によく起こります。

あまりないのが2番目の口座振替書類への記入間違いです。不動産屋で契約するときに書いてもらう内容ですので、間違いがあれば不動産屋が気づくことが多いです。

3番目の残高不足はただの家賃延滞です。家賃分は入れておいたけれど、家賃以外の引き落としが先にあった場合には家賃が引き落とせなくなり残高不足、となることがありますのでご注意ください。稀に家賃分ちょうどを入れている方がいますが、振替手数料が少し掛かりますので、ぴったりでは残高不足になります。

もし口座振替ができなかったとなったときには、まず口座の残高を確認し、家賃分以上が残っていた場合には印鑑相違を疑ってください。

Q3.保証会社の立て替え手数料の法的根拠はなんですか?


A.法的根拠はありません。そのため、保証契約書に記載があります。

法的根拠と聞かれたので「法的根拠はありません」と答えましたが違法という意味ではないです。「こういうサービスに対していくら掛かります」という契約を同意しているのが契約書です。社会通念上許されるものでない限り契約書は有効になるのが一般的です。

だから、「家賃を立て替えたら1回につき手数料10万円」という契約内容は裁判で争えば無効だと思いますが、「家賃を立て替えたときに発生した実費」として手数料を取るのは合法の可能性が高いです。

最終的には裁判をしないとわからないことです。しかし、契約書に記載がある内容は基本的には合法です。

よくあるのですが、「契約時に契約書の小さい文字なんか読んでない」という言い訳は通じません。そのための契約書なのでご注意ください。

Q4.保証会社はなぜ家賃ではなく先に保証料に充当するのですか?


A.たぶん保証会社によって違います。

ですが、保証料は単純な売上です。今日集金しても、明日集金しても金額は変わりせん(普通は)。ですが家賃の場合には遅延損害金が取れます。だから今日よりも明日の方が高いです。

微々たるものですが、少しでも多く取ったほうが保証会社の売上に貢献します。だから保証料と家賃の両方が遅れている場合には保証料に先に充当することが多いです。

しかし、遅延損害金を取っているから儲けがあると思わないでください。家賃の回収行動に掛かる人件費は物凄いです。遅延損害金を取ったくらいではぜんぜん足りません。

Q5.解約届けを保証会社に提出しないと集金代行の振替が止まらないと言われた。なぜそのような書類がいるのですか?


A.単純に解約届けがないと集金代行を止められないからです。

形式上、集金代行の振替は入居者からお願いされてやっていることです。そのため、保証会社の一存で振替を止めることはできません。では電話したら良いかというとそういうわけにもいきません。基本的にはすべて契約なので、入居の時には申込書、退去の時には解約届けが必要です。

この解約届けを不動産屋にだけ出して、保証会社に出さないと引越しはしていて部屋は使っていないのに家賃の引き落としが続くということがおきます。当然、使っていない部屋のお金なので戻ってきますが、時間が掛かりますし手数料は引かれて戻ってきます。

管理会社から保証会社に連絡が来れば、保証会社から入居者に確認することはありますが、入居者から保証会社への申し込みで始まった口座振替なので入居者から保証会社に解約届けを出すのが正しい流れです。

Q6.年間保証料を払わなくてよい場合は何がありますか?


A.契約して1年以内に引っ越す。

保証会社の契約期間は1年が普通です。そのため、契約して1年以内に賃貸借契約が満了すれば保証契約を継続する必要がないので自動的に切れます。

ただし、賃貸借契約の満了というところが重要です。賃貸借契約は解約の1ヶ月前に賃貸人に届け出るのが一般的です。

だから今日(4月8日)に不動産屋に解約の申請をしたら1ヵ月後の5月7日までが契約日です。

保証契約の契約期間は例外を除いては賃貸借契約と同じ期間ですので、5月7日よりも後が契約日であれば保証契約を更新しなくてすみます。逆に契約日が5月7日であれば1日だけですが契約が継続していますので年間保証料を払う必要があります。

これは契約上の話なので、スタンスは保証会社によって違います。

Q7.口座振替書類は原則的に契約者の物件か住民票地のみなのでしょうか?理由は?


A.口座振替書類の住所欄に記載する住所という意味でしょうか?質問の意図がわからないのですが、この手の書類に書くのは現住所(引っ越す前の住所)か引越し先の住所かのどちらかが一般的です。

例外は住居を複数持っている方の場合くらいだと思います。

質問を捉え違えていたら改めてご連絡ください。

質問にはなんでも答えるスタンス!


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どんな質問でもドシドシどうぞ。

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