家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

アレモ、ラクーンホールディングスの子会社になる

スポンサーリンク
家賃保証会社のアレモがラクーンホールディングスの100%子会社になったようです。

ラクーンホールディングスは元々、ラクーンフィナンシャル(旧社名、トラスト&グロース)という事業用の家賃保証会社を持っていましたがアレモの買収により居住用にも力をいれ、グループとして本格的に家賃保証業界に参入するようです。

しかし、残念なのはラクーン本体側のプレリリースです。

何が残念かと言うとラクーンフィナンシャルのことに触れ
同社が提供する『事業用家賃保証』は、オフィスや店舗などの事業用物件において家賃滞納が発生した際に代って支払うサービスです。

と書いていることです。やっぱりラクーンも家賃保証のことを遅れた際の立替サービスだと思っているようで残念でなりません。

遅れた際に立て替えるということは、遅れなければ何もしない、という意味に聞こえます。しかし、実際には遅れていなくとも敷金の礼金の減額や入居審査の簡素化、連帯保証人を用意できない方、用意したくない方への賃貸借契約の簡素化など、実態として見えづらいところで大きく貢献しているはずなのです。

立替サービスとなると、家賃が絶対に遅れない人にはまったく無意味なサービスに取られかねませんが、そうではありません。更に言うと、どんな人でも家賃は遅れる可能性があるから家賃保証会社が入っているはずなのです。以前も書きましたが、家賃が100%遅れない入居者に付ける保証会社は必要ありません。

このあたりは見せ方とか、アピールのやり方でだいぶイメージが変わると思うんですけど、どこもこういうこと書きませんよね。

あんまり家賃保証会社は立替サービスだと連呼すると、家賃は遅れづらい方向け賃貸物件が流行るようになったり、家賃保証会社を利用しない代わりに連帯保証人を付ける風潮が強くなって、わけの分からない連帯保証人代行屋が流行ったり・・・しないと思いますけど、そうなったら嫌だな、と思った次第です。

家賃保証会社の事業統合が相次いでいるような気がします


しかし、何故アレモなのでしょうか?買収するにも安く抑えようと思えば他社の選択肢もあったはずです。アレモは大手保証会社というわけでもありませんのでやりやすかったのかもしれませんが、経営が比較的堅実だったからでしょうか?

アレモは普段はあまり注目される家賃保証会社ではありません。規模がそれほど大きくもなく、特段目新しいリリースをするわけでもなく、情報を公開するわけでもないからです。しかし、1点だけ、家賃保証会社として大きな特徴があります。それはLGOに加盟していることです。

LGOに加盟している保証会社は現在5社しかありません。アレモの他にはCasa、日本セーフティー、フォーシーズ、ハウスリーブです。そのため、LGO関連では何かと見られる会社ではありますが、もしかしたらラクーンの子会社になったことで今後、何か動くかもしれません。

ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

家賃のクレジットカード払いのメリット・デメリット

スポンサーリンク
昨日のマイナビ賃貸の記事にひどいものがありました。タイトルもズバリ家賃のクレジットカード払い、押さえたいメリット・デメリットとは?です。

なんだか前にも同じことあったな、と思ったらやっぱり同じようなことを書いていました。

前回もまったく同じことを言いましたが、改めて言います。

マイナビ賃貸ほどのメディアでも業界人の監修を入れずに外部の知識のないライターに書かせています。

記事を読んだら分かります。業界の知識を持っていない人が書いた記事です。しかも、それでOKを出したということはろくにチェックもしていないか、テキトーか、どちらにしても世に出す内容じゃありません。仮にもマイナビを冠につけているわけですからちゃんと運用しないとお里が知れます。

私なりにクレジットカードでの家賃払いのメリット・デメリットをまとめると
  • メリット1:ポイントが貯まる
  • メリット2:面倒がない
  • デメリット1:カードの維持費
  • デメリット2:実はぼったくり
といったところでしょうか。

メリット1:ポイントが貯まる
これは分かりやすいですよね。クレジットカードで支払うとカードの種類に応じたポイントが貯まります。感覚値ですが買い物の1%程度がポイントです。家賃10万円なら毎月1,000円分、1年間で12,000円分のポイントが貯まる計算です。

そう考えると入居者にとっては実質、家賃の値下げなのでありがたいことです。

ですが、この値下げにはカラクリがある場合もありますのでデメリットで後述します。

メリット2:面倒がない
これは単に家賃の口座引き落としと同じです。毎月振り込む手間がなくなります、というだけです。毎月振り込む場合、今だとスマホで即振り込み、なんてこともできますが、やはり面倒には違いないです。全てを自動化するのは効率的でよいですね。

クレジットカードだから、というわけではなく、現金の手渡しや振り込みではない、という程度の意味合いです。口座振替(引き落とし)が利用できるならクレジットカードでも口座振替でも手間は同じです。

デメリット1:カードの維持費
これは入居前に持っているクレジットカードを利用できる、ということであればまったく問題ありません。しかし、クレジットカードを指定してくるケースがあります。

VISAかMasterを持っていれば通常は対応可能ですが、例外があります。信販系の家賃保証会社が入っていて、その会社指定のクレジットカードを作らされることです。これには通常、年会費が掛かります。

ポイントが貯まりますのでお得です、と紹介されていますが、よほど家賃が高くない限り貯まるポイントよりも年会費の方が高いです。そのため、はっきり言うと入居者は損をします。

持ちたくも無い2枚目、3枚目のカードを作らされた上に料金も高くなるので入居者のメリットは、ほぼ、ありません。

デメリット2:実はぼったくり
これは不動産業界の闇です。

クレジットカードを家賃支払いに使う場合、誰からカード利用手数料を負担しなければなりません。これが支払額の数%なのですが、家賃の場合、一般的な買い物よりも高額なので毎回結構な手数料が発生します。

通常、この手数料は管理会社が負担します。家主が負担することも例外的にあります。顧客確保のために家賃保証会社が負担することもあります。

家主は家賃収入が自分の収入なので手数料は負担したくありません。家賃保証会社が入っていれば負担することもあるでしょうが、家賃保証会社が入らないこともありますし、入っていても負担しないこともあります。

では、管理会社が素直に負担するかというと、素直じゃない不動産会社は自社で手数料を負担する一方、そもそもの家賃を手数料分値上げしています。

これは事実上、入居者にクレジットカードの利用手数料を負担させているのでNGです。しかし、入居者には家賃が値上げされているのかどうかの実態を調べることは困難ですので非常に分かりづらくなっています。

デメリットの1と2を考えると家賃をクレジットカードで支払うことで入居者にとって余計な出費が増えているだけ、ということもありえます。本当は怖い、不動産業界、の話でした。

ちなみに、冒頭で紹介したマイナビ賃貸の記事ではクレジットカードによる家賃支払いの項目のところに
  • 初期費用を分割で支払うことも可能
  • 利用停止になる恐れがある
などという謎の文言があります。

どちらも”クレジットカードによる家賃支払い”の際に関連して覚えておくとよいことではありますが、関係のない項目です。

賃貸借契約の初期費用の分割払いについては仲介会社または管理会社がクレジットカード支払いに対応している場合の話であって、家賃支払いができるかどうかとは一切関係がありません。仲介会社が紹介だけを行って、管理会社が物件管理だけを行って、家主に直接クレジットカードで支払いをする、ということがありうるからです。

利用停止になる恐れについては家賃とは一切何の関連もありません。単に、クレジットカードの引き落とし日に口座の中にお金がなければカード会社からカードブラックにされるだけの話なので、普段の買い物でも同じことです。

たぶん言いたいのは、家賃をカード払いできるところは初期費用もカード払いできるところも多いから聞いておくとよいことがあるかもね。家賃は普段の買い物よりも高額なのでカードの利用上限を超えやすくなったり、思った以上の出費になって口座の金額では不足することが増えるかもしれないので気をつけてね。程度の意味合いです。

でも口座の中にお金がないってことは家賃が支払えないってことなので、カードブラックになるか、保証会社ブラックになるか、管理会社に怒られるかの違いだと思います。

口座の中にお金はないけど、お金は持っているっていう方の場合、口座に入れる手間が必要なのでメリット2の「面倒がない」がなくなります。

結局クレジットカード払いで入居者が得をするのは
  1. 元々持っているカードが使える
  2. ぼったくりでない
場合に限ります。

ところで、今回の記事には2013年10月より、大手賃貸住宅会社がクレジットカードでの支払いを可能にしたとあります。

はて?会社名が書かれていないので大手賃貸住宅会社がどこのことだかは分かりませんが、私の拙い知識では、2013年10月の大東建託が初期費用のカード払い開始、2014年11月の大東建託が家賃のカード払い開始、のことを言っているのだと思います。
しかし、2014年2月には明和不動産管理が家賃のカード払いを開始していますので、大東建託よりも早いです。もし、2013年10月の段階で家賃のクレジットカード払いをしている不動産会社をご存知の方がいましたらご一報いただけますと助かります。

クレジットカードっていうのは奥が深い


そのうち、家賃の仮想通貨払いとか信用払いとか出て・・・いや、ないか。
ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

家賃が遅れられる側の気持ち

スポンサーリンク
家賃が遅れられる側、つまり家主側の気持ちという意味です。

一見、まったく関係なさそうな記事ですが、googleからアドセンスの支払いが遅れたという記事があります。

読んでいただければ大体わかりますが、話の概要は、
  • Googleの広告(アドセンス)の収益が毎月入るはずなのに遅れた
  • 企業の支払いは遅れてはいけない。
  • どうしてもということであればそれなりの理由が必要
  • いつまで待てばよいのかが分からないの信用がなくなる
  • せめて、次のアナウンス時期が欲しい
というものです。

読めばもう、私の言いたいことは分かるかもしれませんが、この話は企業の支払いの話ですが、物凄く一般化できる話なんですよね。入居者が家賃を支払わない場合の家主側の気持ちがそのまま出ています。

話を家賃支払いに置き換えると
  • 家賃が毎月入るはずなのに入っていない
  • 家賃支払いは遅れてはいけない
  • どうしても遅れるのであれば事前に通知が必要
  • いつ支払いができるのかがわからないと入居者の信用がなくなる
  • せめて、次にいつ連絡するのかが欲しい
ということです。

これって、まるっきり家賃回収の話ですよね。以前、家賃が遅れるがどうしたらよいかという記事を書きましたが、ここで書いたこと、そのまんまです。

家賃が遅れるなら
  • 遅れると分かった時点で連絡する
  • 支払日を明確にする
  • 明確にできないなら現状報告して次の連絡日を決める
これくらいはやって欲しいです。

どれもできないようだと、入居者としての信用情報がなくなります。そして、支払いがどうしてもできないようだと住むことはできません。

遅れるということは信用がなくなるということ


ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

ハウスドゥ(東証一部)、家賃債務保証業界に参入!

スポンサーリンク
11月27日、大きなニュースが出てきました。

東証一部上場企業のハウスドゥが家賃債務保証業界に参入するそうです。

公式では家賃債務保証ではなく、賃貸保証サービスと銘打っています。

いいですねー。何がいいかって、上場企業が家賃債務保証会社をやると決算情報を出すので中身が見られるのがよいですね。

というのは冗談で、元々は仲介の不動産会社でしたが、売買・フランチャイズ・リフォーム・ハウスリースバックなど不動産関係を色々扱っている会社ですね。しかも不動産担保金融もやっているので、もしかしたらそちらの回収ノウハウを使って・・・なんてことはないと思いますけど。

不動産会社が家賃保証会社をやると、不動産会社として仲介手数料を得、保証会社として自社でやるので保証料も入って2度おいしいというわけです。手数料目当てで保証会社をやりだすとどこかで一気に延滞が起きたときに対処できないから大変です。

しかし、それでも大企業は長期的に見たら利益が出るとか、回収ノウハウがあるとか、採算が取れなければ売却するとか、ガッツで乗り切るとか手を打っているからすごいですよね。

どこまで本気で保証会社をやるか、だと思いますよ。

ところで、てっきり連結子会社を作って、子会社が家賃保証をするのだと思いましたが、そういうことは書いておりません。
まずは直営店管理物件及び自社保有収益物件を中心に提供を開始し、加盟店へのサービス展開を進めてまいります。
とありますので、最初はフランチャイズ展開しているところが対象なのでしょうが、フランチャイジーが管理管理会社でハウスドゥが保証会社とか、そういうことだろうか?

自社で管理している物件を自社で保証しても意味がないというか、ただの手数料二重取りになるだけのような気がします。

事業用物件も受け付けて原状回復費用も保証範囲とありますが、おそらく上限金額があるはずです。ではないと利益が出ません。

初回保証料は賃料の60%+月額保証料1%とありますので1年に1度の支払いはないのでしょうが、家賃10万円なら月の保証料は1,000円。年間で保証料は12,000円。家賃が15万円なら月間で1,500円。年間で18,000円ですから、保証会社の更新料1万円というプランがあることを考えると実は月額1%というのはそこまで安くない。

しかし、京滋奈の保証会社には脅威となるかもしれない。

いや、待てよ?京都に支店がある保証会社はともかく、京都の保証会社ってどこだろうか?エクシブとか?

京滋奈(けいじな)というのは京都・滋賀・奈良周辺のことだでよ!


ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

賃貸物件の契約では保証料が必要になるのが一般的です

スポンサーリンク
ゼロゼロ物件とは少し違うお話です。初期費用0プランというものが世に出ました。

賃貸物件の契約時には前家賃、日割り家賃以外にも様々な費用が掛かります。よく言われるのは敷金、礼金、仲介手数料。もう少し突っ込むと火災保険料、鍵交換代、清掃費用などがあります。更に言えば、引っ越してくるということは前の物件を出る必要があるわけで、前の物件も賃貸物件だった場合には退去費用も掛かります。

今回の初期費用0プランは退去費用まで0円とするらしいので驚きです。

世に出たと書きましたが2015年に導入されたらしいので、なぜ今更ニュースになっているのかは分かりません。また、退去費用0円というのは原状回復費用が0円という意味に聞こえますが、詳細は分かりません。

ですが、この記事のすごいのは
賃貸物件の契約では、敷金・礼金・仲介手数料・家財保険料・賃貸保証料・退去時清掃費用・鍵交換費用等が必要になるのが一般的です。
とあることです。

そうです。賃貸物件の契約では賃貸保証料が必要になるのが一般的なのです。

賃貸保証料なのか、家賃保証料なのか、保証料なのかはどれでも同じ意味です。保証料が一般的名初期費用として認められつつありますね。

最近になってようやく、賃貸物件には保証会社との契約が一般的です、なんて言われるようになりましたが、それでも保証料が初期費用として掛かるのが当然、みたいな記事は、まだ珍しいと思います。

ようやく家賃保証会社が市民権を得てきた、ということでしょうか。

なお、この初期費用0円プランにはリネシスCLUBという、よく分からない月会費が発生しています。そして、謎の早期解約違約金が発生するサービスらしいです。なにそれ、怖い。

初期費用が安くて入居率が上がれば長期的には家主のため、というサービスのようですが、そのためには何かを犠牲にして、何かを得る、トレードオフが必須ということでしょうか。

なんでもかんでも無料をうたうと後が怖い


ご意見は info@hoshokaisha.jp まで

  • このエントリーをはてなブックマークに追加