最近、GAテクノロジーズがイケイケのようです。
当ブログを読んでいる方はお分かりでしょうが、GAテクノロジーズは不動産テックを扱うIT企業です。基本は不動産屋ですが、子会社にリーガル賃貸保証とイタンジがあります。
以前、私は
2019年、GAテクノロジーズは伸びますと紹介しました。では実際、どうだったのか振り返って見ましょう。
2019年2月1日時点のGAテクノロジーズの株価は3,300円です。その後、徐々に下落を続け、3月8日には2,624円まで落ちています。しかし、持ち直して7月19日には4,615円まで高騰しています。この7月19日の4,615円は今年の最高値になりそうですね。
ですが、9月初旬に暴落して2,704円まで下がっています。その後、また持ち直して4,000円前後でうろうろしているのが現在です。
さて、この株価の動きを上がったとみるか、下がったとみるかは人それぞれですが、私を信じて2月に買って現在でも持ち続けている人は700円買っているわけなので、まーまー上がったんじゃないでしょうか。ざっくり20％上昇しています。
逆に私のことを信じきれず、しかも損切りに失敗した人は600円くらい損をしています。ざっくり20％負けています。
年末年始にかけてどうなるかわかりませんが、来年もまだ伸びると思いますよ。業界的にも。
ですが、リーガル賃貸保証が伸びているかは怪しい。家賃保証会社は民法改正の波に乗っているなんていいますが、果たしてリーガル賃貸保証がそこまで伸びているのだろうか？
ちなみに、相場の福の神、藤本氏の読みではイントラスト、Casa、ジェイリースは伸びると予想がありました。イントラストとCasaは目標株価までドンピシャです。ジェイリースは目標700円に対して今は310円ですから大分外しています。しかし、3社買っていればトータルでは買っていますので、相場の福の神、さすがだな、という感じです。
ん？ジェイリースが310円って、割安じゃないか？と私は思います。私を信じて買うのは勝手ですが、例によって自己責任でお願いします。
なお、冒頭で紹介したGAテクノロジーズは
高級賃貸サービスサイト「モダンスタンダード」を子会社化し、さらに
「株式会社RENOSY X（リノシー クロス）」を設立だそうです。
これはますます不動産テックが加速しそうです。
質問はなんでも答えますので
info@hoshokaisha.jp までどうぞ。
東証一部に上場している家賃保証会社ジェイリースが新CMを公開しました。
15秒と短い尺に入っているものは以下の2点。
１．連帯保証人がいないので部屋が借りられない
２．不可能を可能にするジェイリース
たぶん、部屋を借りるためには連帯保証人が必要なのに、自分には連帯保証人がいないので部屋を借りられない。だけど家賃保証会社ジェイリースが間に入れば連帯保証人なしでも部屋が借りられる、ということを言いたいのでしょうが果たして一般ユーザーにそこまでわかるだろうか？
確かに保証会社は部屋を借りるための連帯保証人の代わりという意味合いはありますが、2019年の今、連帯保証人の代わりというよりは連帯保証人がいてもいなくても保証会社を使う契約の方が多いです。
CMの内容が一昔前な気がします。
では、なんのためのCMなのか？
思うに、これからの新しい世代の親向けのCMなんじゃないだろうか。
今、働いていて自分で部屋を借りる人は何かしらの形で保証会社と関わっている人が多いです。2、3回引越しをしている人はどこかの保証会社を使ったことがあると考えてまず間違いないレベルで浸透しています。
しかし、新しい世代、今大学生で来年や数年後に社会人になる世代の親は既に何年、何十年も前から持ち家で引越しを経験していない、だから部屋を借りる際に保証会社を使う必要がない、と考えている人が多いのではないだろうか。
そこで部屋を借りる際に連帯保証人なしでも部屋が借りられるという刷り込み（というのか？）を今から行うことで、数年後に自分の子供が社会人になったときに自分が連帯保証人にならなくても部屋が借りられる時代ということを今から植えつけようとしているのではないか。
なぜそんなことを今からしているかというと、保証会社が増えすぎて、今の賃貸市場は7割～8割は保証会社を使う時代となって、数年後には8割～9割は使う時代が来て、となると、これはもう今まで手を出していない分野に手を出さないと市場がなくなるというのを危惧しているのではないかと思うわけです。
数年後には賃貸物件の100％に保証会社が使われる時代が来るといわれています。実際には100％にはならないにしても相当な確率で使われる時代が来ます。そして、将来的には家主、管理会社ではなく入居者が保証会社を選ぶ時代が来る、ということを見越して今から種をまいているのかもしれません。
考えすぎだろうか。
でも、そうでも考えないと2019年に新しく作るCMが「連帯保証人がいないから部屋を借りられない」なんていわないと思うのだが、果たしてどうだろうか。
家賃保証会社のことで様々な質問をいただきましたのでまとめて回答いたします。
いただきました質問は以下の15。
1 集代や事故型で管理会社に間違って振込、いわゆる二重に入金になったケースで、管理会社から次月分で相殺すると保証会社と話がついているとの事ですが、イメージがつきません。
2 建物明渡し訴訟の際、家賃も払えとの勝訴判決が出ている場合同時に動産執行し、断行当日に即時競売し残置物の保管費用をかからないようにと噂で聞きましたが、そもそも民事訴訟の動産執行では一般家庭の動産はほとんど差押え禁止動産だと認識していますが、、民事訴訟の動産執行とは関係なく即時競売ができその日に残置物を処分できるという事でしょうか？
3 ブルーマップとは簡単にいうとどのようなものですか？保証会社さんも使用する場合はありますか？
4 解約以外で集金代行を止めたりする事ってありますか？それができるのって保証会社ですか？
5 集代で初回の為口座設定が完了してない契約の場合、保証会社か管理会社どちらに振り込めば良いのですか？
6 督促で公正証書を使用する場面はありますか？合意書を公正証書にしてもし不履行した場合、個人な給料差押え、法人なら商品差押えで支払いの優先順位が上がりそうな気もします。ご意見よろしくお願いします
7 どこかの噂で保証会社は自己破産を進める事があり滞納家賃は自己破産手続きに含めないようにアドバイスする所があると聞きます。たしかに自己破産すれば借金分を家賃に回せたり、場合によって保証会社は保証終了にもできるので大変良い提案だと思いますが、滞納家賃も破産債権の為、自己破産手続きに含めないとやはり違法ではないのでしょうか？逆に自己破産を入居者さんに対して進めた事はありますでしょうか。
8 連帯保証人に対してはいつ頃請求されてますか？
9 事務手をクリーニングする場合て例えばどんな揉め方をした時に削除するのですか？
10 金融屋さんと違い貸金業法が適用ないため、勤務先に訪問する場合もありますか？
11 コンビニハガキで家賃を支払う場合、家賃と事務手以外にも多く払った気がしますが、
コンビニハガキにも銀行振込みたいに手数料てかかりますか？
12 保証会社さんは退去させる場合実家等ない場合自立支援施設を進める場合があると聞いたことがありますが、それは役所が紹介するいわいる無料低額宿泊所のようなものですか？
13 内容証明で賃貸借契約解除通知をだし、
催告期間経過後つまり解除が有効に成立した後にいくら満額で入金しても解除の効力は発生している為そのまま裁判を続行するみたいな噂を聞いたことがありますがどう思われますか？
14 保証会社は基本退去日までの保証ですが、例えば夜逃げの場合はいつまでの保証となるのでしょうか？
15 入居者が逮捕された場合のフローもお伺いしてみたいです。
実際逮捕された方で1番多い罪名もお伺いしたいです。
1 集代や事故型で管理会社に間違って振込、いわゆる二重に入金になったケースで、管理会社から次月分で相殺すると保証会社と話がついているとの事ですが、イメージがつきません。
具体例でいうと、7月末に8月分家賃を支払います。このときに収納代行（集金代行）なので家賃は家賃保証会社に支払わなければならないのに、間違って管理会社に振り込んでしまった場合を考えます。
収納代行なので管理会社には家賃保証会社から8月分の入金があります。しかし、今回は入居者からも管理会社に8月分を支払っているので、管理会社に2か月分入っていることになります。
正規の手続きでは管理会社から入居者に1か月分返金するのですが、返金に手間が掛かりますし、返金の際の振り込み手数料は誰が支払うのか？という問題があります。
そのため、管理会社と保証会社で話をして、今回管理会社に入った分は8月分と9月分にするので、9月分は家賃保証会社からの送金は不要、となります。
このときに8月分の引き落としができていなければ、入居者は9月分は入金していますが、8月分は未納なので家賃保証会社と話して支払日を決める、ということになります。
ただし、収納代行で家賃保証会社が1か月分だけ送金を止めるというのはかなり異例だと思います。質問内容が誤っているのかもしれませんが、誤って振り込んだのは管理会社にではなく、家賃保証会社に、ではないですか？
毎月家賃を遅れている人は毎月保証会社と交渉して保証会社に入金していますので本来の支払先を忘れてしまい、家賃が遅れない月も保証会社に支払うということがあります。
この場合には家賃保証会社から返金するのが正規の手続きですが、事務手数料だけ入居者に追加で支払ってもらって解決することがあります。返金しても振り込み手数料分は入居者負担なので、追加で手数料を支払っても損害は変わらないからです。
もしくは、質問内容は「家賃保証会社で立て替えた後に管理会社に振り込んでしまった」ということでしょうか？
この場合には、保証会社からの入金は8月分、入居者からの入金は9月分と判断して、8月分は入居者と保証会社で話してくれという場合と管理会社から保証会社に送金して、事務手数料だけは保証会社から入居者に請求することがあります。
たぶん、このことじゃないでしょうか？詳細は管理会社か保証会社に話したときに聞いた方がよいですよ。お金のことなので。
2 建物明渡し訴訟の際、家賃も払えとの勝訴判決が出ている場合同時に動産執行し、断行当日に即時競売し残置物の保管費用をかからないようにと噂で聞きましたが、そもそも民事訴訟の動産執行では一般家庭の動産はほとんど差押え禁止動産だと認識していますが、、民事訴訟の動産執行とは関係なく即時競売ができその日に残置物を処分できるという事でしょうか？
話が混じっている可能性があります。
建物明渡訴訟の後に強制執行を行います。この執行（断行）はすべて裁判所から派遣される執行官の判断で行われますので、即時処分できるかどうかは執行官の判断です。明らかに逃げちゃった場合には即時処分してもよいといわれますし、住んでいる場合には期日を決めて処分します。
この処分の際に単に捨てるのか、売却するのかは保証会社（家主側）で決められます。
そして、強制執行を即時に行える場合に強制執行補助業者が荷物を買い取る場合があります。このことを言っていますか？
おっしゃるように動産執行は日常生活で必要と判断されるものは差し押さえできないので、事前に高額なものがあるとわかっている場合には行われます。
建物明渡訴訟のときに同時に行うのは通常は強制執行手続きです。ただし、確かに動産執行手続きを同時に行うことはあります。レアケースですが。
3 ブルーマップとは簡単にいうとどのようなものですか？保証会社さんも使用する場合はありますか？
ブルーマップというのは住所とは違う地番を調べるための地図です。法務局に行けば誰でも閲覧できます。
普通の地図は東京都千代田区霞ヶ関1丁目1番1号みたいな住所表記です。ですが、ブルーマップでは地番がわかるので、まったく同じ場所でも東京都千代田区霞ヶ関1丁目100番みたいな表現をします。
地番は登記簿謄本を取得するときに必要なので、裁判をするときには住所から地番を調べ、その地番の登記簿謄本を取ります。
保証会社で使うかどうかは裁判の際の書類を家主で取るか、保証会社で取るか次第です。
4 解約以外で集金代行を止めたりする事ってありますか？それができるのって保証会社ですか？
家主の意向で集金代行（収納代行）を代位弁済型に切り替えることがあれば当然止めます。家主からの要請があれば保証会社で対応可能です。
あまり無いケースですが、オーナーチェンジの際に、新オーナーが自分でお金の流れを把握したいという場合には起こりえます。
5 集代で初回の為口座設定が完了してない契約の場合、保証会社か管理会社どちらに振り込めば良いのですか？
ケースバイケースです。
最初の月の家賃は契約時に前家賃を払っていると思いますので初回引き落としに間に合うと思います。そのため、家賃保証会社に振り込むようにも思えますが、管理会社に振り込むことはあります。
これは通知が届くと思いますが、そもそも契約の際に話があるはずです。一概にはいえません。
6 督促で公正証書を使用する場面はありますか？合意書を公正証書にしてもし不履行した場合、個人な給料差押え、法人なら商品差押えで支払いの優先順位が上がりそうな気もします。ご意見よろしくお願いします
あるかないかでいえばありますが、非常に稀です。公正証書は手間が掛かりますし、お金がかかります。家賃が高額で、重要案件ということであれば利用することはありますが、本当に本当に稀です。まずないです。
相手も嫌がります。
7 どこかの噂で保証会社は自己破産を進める事があり滞納家賃は自己破産手続きに含めないようにアドバイスする所があると聞きます。たしかに自己破産すれば借金分を家賃に回せたり、場合によって保証会社は保証終了にもできるので大変良い提案だと思いますが、滞納家賃も破産債権の為、自己破産手続きに含めないとやはり違法ではないのでしょうか？逆に自己破産を入居者さんに対して進めた事はありますでしょうか。
私は法律の専門家ではないので、違法かどうかの判断はつきません。なので、以下が正しいかはわかりません。
私の意見と知識ですが、自己破産する場合には自分の抱えている負債をすべて出さないといけません。すべてを出した上で裁判所から免責かどうかが決まります（どれを支払うのか、どれを支払わなくてよいのか）。
自己破産の際に滞納家賃を含めないとアドバイスするというのはどうかと思います。自己破産はお金に困ってどうにもならない人が更正するための手続きです。それを自分だけ回収したいから含めないとアドバイスするということは、その保証会社のレベルが知れます。
自己破産だけを勧めることはしませんが、自己破産も含め債務整理をしてはどうかと勧めることはあります。ただし、ものすごく嫌がられます。
ちなみに、債務整理と言うのは任意整理、個人再生、自己破産、特定調停のことです。借金でどうにもならない人で債務整理するしかない人は確かに存在します。
8 連帯保証人に対してはいつ頃請求されてますか？
すぐです。連帯保証なので。
まずは契約者に連絡。連絡がつかないなら連帯保証人に請求です。
家賃が遅れているなら契約者から今後どうするか連絡すべきです。自分から連絡しない、かつ、保証会社からの連絡に出ないのであれば即、連帯保証人に請求です。
9 事務手をクリーニングする場合て例えばどんな揉め方をした時に削除するのですか？
質問の意味がわからないのですが、家賃を遅れた際の事務手数料のことで保証会社と入居者が揉めて、支払わなくてよいようにすることをクリーニングと言われていますか？
これは保証会社のスキーム次第だと思います。
揉めようが払わなかろうが、請求権があるなら削除しなければならない理由がありません。払わないなら払わない履歴が残るだけです。
履歴が残ると次回以降の審査に影響します。
削除するのは、法的に争っても入居者に非がないので回収が不可能な場合です。
10 金融屋さんと違い貸金業法が適用ないため、勤務先に訪問する場合もありますか？
あるかないかで言えば勤務先への訪問はあります。しない理由がないので。
ただし、いきなり言ってもトラブルになるだけなので、相手の状況次第です。
契約者から勤務先に来てくれれば話をすると呼ばれる場合もあります。
貸金業法のことを比較で出される人は多いですが、保証会社と消費者金融はかすりもしないほど別業界なので何も参考になりません。
11 コンビニハガキで家賃を支払う場合、家賃と事務手以外にも多く払った気がしますが、コンビニハガキにも銀行振込みたいに手数料てかかりますか？
保証会社のスキーム次第です。
コンビニでの支払い用紙には作るのに費用がかかりますし、発送代もかかりますが、そこを入居者に負担させるのかはわかりません。ただし、月額保証料を取っているところもありますので、家賃と月額保証料を払ったのではないですか？
12 保証会社さんは退去させる場合実家等ない場合自立支援施設を進める場合があると聞いたことがありますが、それは役所が紹介するいわいる無料低額宿泊所のようなものですか？
役所が紹介しているものに限りません。入居者にとって必要だと判断すればどこでも紹介します。
ただし、できるのは紹介までです。入りなさいとは言えません。複数の提案をしてどれを選択するのかは入居者次第です。
提案を受け入れず、家賃を支払いもせずの場合には裁判を起こします。
13 内容証明で賃貸借契約解除通知をだし、催告期間経過後つまり解除が有効に成立した後にいくら満額で入金しても解除の効力は発生している為そのまま裁判を続行するみたいな噂を聞いたことがありますがどう思われますか？
どう思われる、というのが曖昧なのですが、法的には問題ないんじゃないでしょうか？普通のことです。契約解除と家賃支払いは別の話なので。
なぜかよく誤解されるのですが、退去すれば支払わなくてもよいとか、払ったんだから強制執行はされないとか思われている人がいますが、まったく無関係です。なぜ連動すると思ったのかがわかりません。
ただし、契約を続けたくて保証会社に自分から連絡して、満額入金さえすれば解除はしないと約束まで取り付けたのに契約を解除するのは信義則の点からはかなり危ない保証会社です。
内容証明が届いたのに連絡もせず、ある日突然勝手に入金して契約が解除されないと思っているなら大間違いです。
14 保証会社は基本退去日までの保証ですが、例えば夜逃げの場合はいつまでの保証となるのでしょうか？
保証会社の保証範囲次第です。
退去日というのが曖昧な言い方なので誤解されやすいですが、多いのは物件引渡し日までの保証です。
夜逃げの場合には荷物が残っているので家主に引き渡せません。だから荷物搬出日まで保証するのが一般的です。
15 入居者が逮捕された場合のフローもお伺いしてみたいです。実際逮捕された方で1番多い罪名もお伺いしたいです。
入居者が逮捕されても面会できる場合には直接話をして部屋の解約、支払い、荷物の処分をどうするのか話します。そこですべて同意が取れれば部屋を解約にして荷物は処分します。
親族や連帯保証人に連絡を取って荷物を出してもらうこともあります。
すべてが無理なら裁判するしかないです。
罪状はいちいち覚えていないですが、感覚では暴行罪（ケンカ）が多い気がします。
唐突ですが、皆さんは下記4社の家賃保証会社の共通点をお分かりでしょうか？
国土交通省の登録家賃保証会社だと気づいた方はさすがです。ですが、現在では62社まで増えていますので、4社に限っているのは別の理由があります。
それは公式HPに登録家賃債務保証業新シンボルマークを載せている家賃保証会社です。
2019年5月からシンボルマーク配布されています。世の中はゴールデンウィーク中でしたから家賃保証会社も動いていなかったのだと思いますが、私は法人でもないのに、個人でシンボルマークを使わせてくれと申し出たところ、国土交通省の担当者からメールが届き、シンボルマークを利用させてもらっています。
業界の認知、制度の認知を推進するためのマークです。皆さん、もっと知ってください。
家賃保証会社は誰でもいつでも始めることができる業種ですが、管轄している機関がなく、永らく自由にやっていました。しかし、国土交通省が登録制度を設けたお陰でついに国に認められるということができたわけです。
業界の新しい方は大したことではないと思っているかもしれませんが、業界が始まった当初は営業に行っても保証会社？何それ？とか、連帯保証人がいるから要らないとか、遅れたら出してるから大丈夫！とか言われてよく門前払いを食らったものです。
そして、認知が進んできたと思ったら追い出し屋とか言われる始末。悪いのは業界の一部だけなのですが、報道関係者にとっては格好の餌食になったわけです。
当初は国にも相手にされなかったのでしょうが、世間的にも利用率が高くなりましたのでいつまでも野武士というわけにはいかなくなったわけです。
せっかくある制度なわけですから、このシンボルマークを使っていない＝登録されていない保証会社＝モグリな保証会社、くらいには認知されたいわけです。
というわけで、何かことがあればシンボルマークの提示にご協力ください。
