家賃保証会社社員が本気で何でも答えたら

家賃保証会社に関してネットには嘘や誤解が多すぎる。だから自分が答える!

【NHKおはよう日本】本当に必要?家賃の保証会社との契約について

2020年3月28日(土)の朝7時17分からNHKのおはよう日本という番組で家賃保証会社について特集がありました。

本当に必要?家賃の保証会社との契約

放送された意見について賛否両論あると思います。放送内容はどちらかといえば入居者側の意見ですので、業界人が見れば「それは違うんじゃない?」と思うのではないかと私は感じました。

しかし、保証会社は使われているものの、入居者にとっての存在意義が不明確になっていないところは多く、不満があるのは当然と思います。私は、保証会社に疑問を持っている方の意見を聞いて、素直な方だなと感じました。

色々コメントししていきます。

本契約は保証会社利用が条件

疑問を持ってNHKに投稿したのは横浜在住のAさん(テレビでは氏名が出ていましたが、ここでは伏せます)。「この保証会社と契約を結ばないとこの物件は賃貸借契約できない」と言われたそうです。収入のある父親を連帯保証人にしようとしたが大家側に断られたともあります。

これはよくいう、保証会社が賃貸借契約の条件というやつです。

入居者の方や申込者の方は誤解されていますが、世の中には保証契約と契約することを条件に借りることができる賃貸物件が多くあります。この条件がついている賃貸物件に保証会社なしで契約しようと言っても、それは大家側が最初に提示している条件を覆すことになりますから相当に難しいです。というか無理です。

あまり良い例ではありませんが、マクドナルドでビッグマックは390円、ポテト(M )は280円、飲み物は100円です。別々に買ったら770円です。しかし、セットで買えば600円です。これをポテトが280円で飲み物が100円なんだから600円-280円-100円でビッグマック単品で220円で売れと言っても絶対に売ってくれません。

「保証会社が条件の賃貸借契約」から保証会社を外すというのはこれくらい無茶を言っています。

※マクドの金額が違ったらごめんなさい。趣旨はそこではないので。あと抱き合わせ商法とか面倒なことは言わないように。

保証会社とは


よくある保証会社の図式

ここでよくある保証会社の図式を出して、保証会社とは何かを説明してくれています。

保証会社は借主から保証料を受け取って、支払い保証をします。借主が家賃を支払わなければ、保証会社が大家側に立て替え、後で借主に請求します。

これを聞いて私は驚きました。NHKさん、それは違います。

保証会社は保証をするのが仕事です。家賃が遅れた時に立て替えて後日請求するのは仕事の一部です。それが本業だと思ってもらうと大変迷惑します。
以前にも借主に代わって家賃を立て替える、のは家賃保証会社の業務ではない!で書いていますが家賃保証会社の業務は立て替えと回収ではありません。

保証料は本当に必要だったのか?


利用者の素直な声

保証料の6万円は本当に必要だったのか?と入居者の素直な意見が出ています。業界人にいわせると必要なのですが、これは多くの利用者が考えていることだと思います。

家賃が遅れるのは少数派ですので、自分は絶対に家賃が遅れないんだから保証会社に払っている費用が無駄、そう考えるのは不思議ではありません。しかし、実は保証会社が普及したお陰で敷金、礼金が下がっている事実を利用者はわかっていません。

ですが、それが分からないのも当然です。保証会社も管理会社も仲介会社も入居者に説明しないからです。

大家に説明を求めたところ「借りる条件だ」としか説明がなかったとのことです。これは大家もわかっていない、もしくは説明が面倒だからでしょう。こういう小さいところの不満が今の業界のイメージに繋がっていると私は考えます。

犬塚弁護士のコメント

ここで保証会社に詳しい犬塚浩弁護士からのコメントです。
連帯保証人は連絡がつかず、支払い請求できないケースがあるが、保証会社は必ず補填されるので利便性が高いと話に出ます。実際には連帯保証人は請求しても支払いを拒否してくる連帯保証人の役割を果たしていない人が9割以上ですので使い物になりません。

連帯保証人になったら抗弁権がないんですけど、連帯保証人になった人はわかっていないようです。自分のことを保証人だと思っているようです。そのため、連帯保証人ではダメなので保証会社が普及したという側面もあります。

念のためいっておきますが、保証人と連帯保証人は全く違うものです。

相次ぐ保証会社のトラブル



年間相談件数は500件以上

ここで保証会社のトラブルについて触れています。この手の特集では必ずといってよいほど保証会社はトラブルの元みたい放送をされるのでもう慣れました。

しかし、テレビってずるいなと思ったのが上の表です。表には消費生活センターへの苦情・相談件数(全国)とタイトルにあり、中央に大きく年間500件以上とあります。

NHKからはこの中には厳しい取り立てがあったという相談もあるようですと言っていますが、視聴者はこれを見て、年間トラブルが500件以上あると思うはずです。実際には相談件数が500件以上あってもトラブルは1件かもしれません(500件かもしれません)。件数がわからないのにこういう表を出すとイメージが悪くなります。

続いて、保証会社に退去を迫られた入居者の事例が挙がりました。(実際の放映とは前後しています)

退去を迫られた入居者

正社員だったのですが失業し、転職はしたものの家賃を2ヶ月滞納したそうです。保証会社からは訪問のたびにインターホンは5分以上鳴らされ、電話や催促の手紙は毎日のように来たそうです。

そして、「契約解除になります」ではなく「契約解除になりました」ので「何日以内に荷物をまとめて出て行ってください」と言われたそうです。

さらに問題なのは、この方は事前に家主に転職先の給料が入り次第、家賃を支払うことを話していて大家の了承を貰っていたのに保証会社から請求、退去を迫られたとのことです。

これは完全に入居者側の目線で放映されているので事実はわかりませんが、保証会社側にもダメな点が多々あります。

毎日の電話、訪問、手紙は連絡がつかなければ普通です。居留守をつかわれたのかもしれませんが、そもそも保証会社から恫喝があったので話をしないようにしていただけかもしれません。5分以上のインターホンは法律的には問題なくてもかなり危ないです。大家との話はどこまで信用してよいのかわかりませんが、大家は保証会社に立て替えてもらうから良いという意味で「いいよ」と言った可能性はあります。もしくは収納代行で大家の意思とは無関係に立て替えたかもしれません。どちらにしても保証会社が入っているのであれば大家に直接相談するのは契約上は入居者側の手落ちです。入居者は自分から保証会社に連絡する義務があるはず。

契約解除になりました、とか荷物をまとめて出ていけの件は保証会社の追い出し行為の可能性が非常に高く、こういう保証会社は早くなくなってほしいです。昨年1月のことらしいので、2019年1月頃・・・あっ・・・(察し)。

結局この方は退去はせず、2ヶ月分を支払って、今でもそこに住んでいるそうです。

保証会社のトラブルにあわないためには



保証会社の登録制度

保証会社のトラブルにあわないための1つの判断基準として保証会社の登録制度についても触れました。登録している保証会社は大丈夫なはず、ということでしょうが、たぶん、上の事例の保証会社って(自主規制)。

専門家のご意見

借金の取り立てには貸金業法がありますが、保証会社の場合には法律で制限されていません。そのため、一定のルールは定めた方がよいという意見が出ています。その通りだと思います。

保証会社の自主ルールはありますが、判断基準があいまいで統一ルールではありませんので。

最後に。

もし保証会社の立場は正当とかNHKの批判をしているように読めたら私の文章力が無いせいです。すべては保証会社を知ってもらい、理解してもらっていないことが原因だと考えます。

だから、私も情報発信しています。

ご意見は info@hoshokaisha.jp まで


  • このエントリーをはてなブックマークに追加

ジェイリースの中島拓奨学基金は志は立派なのに、疑念を抱くのはなぜか

意外にご存知の方がいないようなのですが、JIDとジェイリースは一般社団法人を持っています。そして、どちらも奨学金を支給しています。利益を上げている会社として社会へ還元しているものなので、大変に素晴らしいと思います。

しかし、JIDとジェイリースの姿勢というか、理念というか、違和感がありますのでちょっとご紹介いたします。

一般社団法人JID財団


2016年9月にJIDが設立した一般社団法人。

小学生・中学生には給付(返還義務なし)の奨学金、高校生・大学生には無利息の奨学金を支給されます。

一般社団法人中島拓奨学基金


2018年5月にジェイリースが設立した一般社団法人。

視覚障がいを持つ大学生または求職者に奨学金やサポートを行う。

違和感の正体は何か?



JID財団は立派だと思います。少なくとも傍目には大変有意義なことだと見えます。疑問に思ったのは中島拓奨学基金の方です。

なぜ社長個人の名前なのか?

JID財団はJIDという会社名を使っています。一番分かりやすい方法です。対して、中島拓奨学基金は代表取締役社長である中島拓の個人名を使っています。

個人名でも一向に構わないといえば構わないのですが、なぜ個人名なのかは考えてしまいます。JIDの場合、井坂泰志の社長時代(現会長)に設立をしています。そして、現社長に代替わりをしても社団法人名はそのまま使えます。当然です。

設立者の氏名を使うことで、代替わりをしてもそもそもの発端が分かるという点では名前はありだと思います。カーネギー財団などを考えればありだと思います。

しかし、氏名を大々的に使うほどのものなのか?と少し違和感を覚えました。

なお、中島拓奨学基金のサイトを見ると、ドメインはnh-shogakukikin.jp、英名はNakashima Hiraku Scholarship Foundation、コピーライトはNakashima Hirakuだそうです。

すべて代表の個人名一色。特にコピーライトは代表個人ではなく、一般社団法人名になるのが正しいはずです。

理事長の顔が見えない

サイトを見返して思ったのは、中島拓奨学基金には写真がほとんどありません。別にイラストでもよいのですが、文字中心と感じました。別に写真やイラストが重要なわけではありません。

JID財団には理事長の顔写真があるのに対し、中島拓奨学基金には基本的に文字だけです。ただし、中島拓奨学基金では視覚障がい者を対象にしていることから、画像があっても見えないことを想定しているのかもしれません。

実際、中島拓奨学基金のサイトには背景色を青(標準)と黒で切り替えられます。私なんかは背景色を黒にすると違和感がありますが、視覚障がい者にとっては色のコントラストがはっきりするので読みやすいというのはあるのかもしれません。

目的は何か?

当然、どちらも社会貢献なのでしょうが、JID財団は小学生~大学生までの奨学金であるのに対し、中島拓奨学基金は視覚障がいのある大学生・社会人を対象としています。

なぜ、視覚障がい者だけなのかは、設立者の中島拓も目に病気があったことが起因しているようです。

売名行為に思えてしまうのは私の心が醜いからか

質問はなんでも答えますので info@hoshokaisha.jp まで。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

保証会社イントラストの企業戦略が見えない

保証会社イントラストは元々は家賃債務保証だけを行っている会社でしたが、現在では医療費保証、介護費保証、養育費保証も行っていますので主に4つの事業を取り扱う総合保証会社です。

家賃保証に関していえば競合ですが、正直なところ医療費保証、介護費保証、養育費保証の3つは専門がすぎて市場規模も戦略もまったくわからないというのが実情です。

なお、トータルではしっかり利益を上げているイントラストですが、家賃保証でいえば東証一部に上場している割には規模が小さいな、という印象です。というよりも従業員が96名(2019年)ということを考えれば、まずまず規模はあるという感じだと思います。

そんなイントラストが12月11日に第15期中間報告書で興味深いことを公開しています。

「株主の皆様から寄せられた声にお答えいたします。」のコーナーでは3つの質問があがっています。

  • 立て替えた医療費は回収できるのか?
  • 介護費用保証について
  • 養育費保証の市場ニーズと動向について


立て替えた医療費のその後はどうなるか?



イントラストとの医療費保証について、私がわかっていませんので以下は推測がたぶんに入ります。

イントラストの医療費保証とは、入院などで身元保証人(連帯保証人)にイントラストがなるという意味だと解釈しています。通常、病院に入院するときには保証人が必要です。それなりに高額になると本当に支払えるかがわからないからです。そこで書類に住所、氏名、電話番号を書くわけですが、病院の審査はザルです。病院は医療機関であり、審査機関ではないからです。病院は信用情報機関に照会もしませんし、審査ノウハウを持っているわけではありません。

病院の保証審査は書類さえ出せば通るのが普通です。保証人に電話確認すらしないこともあるそうです。たぶん、フォーシーズの審査率よりも高いです。

当然、病院には回収ノウハウもありません。数年前ですが、病院の事務局の人が医療費を払わない人に督促、というかもはや支払いのお願いをしているのテレビの特集を見ましたが、まったく回収できないやり方で交渉しています。

そういう意味ではイントラストの医療費保証には需要はあり、将来性はあると思います。

しかし、私は思うのです。病院の保証人にイントラストが介入すると、審査で落ちた人はどうなるのか、と。近年では医療費の踏み倒しが増えたとはいえ、母数を考えれば微々たるものです。それでも病院には相当な負担ですけど。確率論でいえば、ほとんど遅れないものに対して保証するという点では家賃保証に近しいものを感じます。

イントラストは事業として医療費保証を行っていますので審査をすると思います。つまり、今まで雑だった審査が審査として機能するわけです。その審査に通った人はまず医療費を遅れない人です。

それでもなお、遅れた人にはイントラストが回収に動きますが、遅れながらも回収は可能でしょう。そして、中間報告書によると次のようにあります。

万が一回収できなかった場合でも、大手損害保険会社に保険をかけているため、追加で資金が発生することはありません。


中間報告書は株主に対しての報告書ですから、内容はこれで問題ありません。会計上の安全性に問題がないなら株主も安心するからです。

しかし、保証会社が延滞時の担保に保険会社をかけているということは、医療費の保証を行った際に受け取っている保証料を保険会社に回してリスクヘッジしているわけです。中間マージンを抜いて下請けに回す図を想像してしまいます。

だったら最初から病院は大手損害保険会社に依頼した方が安いと思います。が、このあたりは大人の事情もあるのでしょう。

そして、イントラストの審査に通らなかった人はどうなるのか?病院はイントラストなしで保証人だけで受け入れるか、病院を受け入れないかのどちらかでしょう。しかし、病院の存在意義からすれば「保証人が要る段階の病人」を受け入れないのはどうかと思います。(このあたり、病院の事務局の経営的な心情は抜きにしています。)

ということは、イントラストが保証しているのは医療費が遅れない属性の人であり、病院がイントラストなしで受け入れた人は医療費が遅れる属性の人と言い換えられます。

これって、意味なくないですか?

結果的には医療費の高騰の原因になりそうです。ただし、上記の事実をさらに言い換えると『イントラストが保証している案件は遅れても非常に高い回収率を維持』できるとなります。

イントラストが回収率(この場合、経営安定性)を前面に打ち出しブランド価値を高めるつもりなら、相当に強かといえます。

介護医療費保証について



介護医療保証が何のことかわかりませんでしたが、中間報告書を読んで理解しました。中間報告書には次のようにあります。

介護費用保証とは、高齢者向け住宅に入居する際のさまざまなお悩みを解決できる商品です。


パッと見では、賃貸アパートや賃貸マンションで積極的に高齢者を受け入れる不動産会社やオーナー向けの家賃債務保証とも見えますが、中間報告書には「施設運営者」という言葉が出ることを考えると、老人ホームや老人介護施設に入る際の保証人のことをいっているのでしょう。

この場合、支払いが遅れて立て替えをした際に、どうやって回収するのかは分かりませんが、保証会社としての仕事をしているのでよいとしましょう。

私はこういう施設の法律関係は詳しくありませんが、もしかしら居住権を主張できずに、すぐに退室することができるのかもしれません。

養育費保証のニーズと動向について



中間報告書によると日本では年間22万件の離婚があり、6割は未成年の子供がいる離婚だそうです。情報源が厚生労働省ですので信頼できる数値です。

そして、養育費をちゃんと支払っているのは3割弱だそうです。私も散々経験していますが、シングルマザーの家賃延滞率はやはり高いですので事情はよくよくわかります。子供のその後を考えると心が痛みます。

では養育費はどのくらいかというとアディーレ法律事務所がまとめています。なお、アディーレが参考にした出展は司法統計年報3家事編平成22年というのでこれも信用できます。

なんと、子供が1人の場合は6万円以下が80%超。子供が2人でも8万円以下が80%超です。

月々に子供にかかる費用がこれだけで足りるのかは非常に疑問ですが、ここではイントラストの体質のことを議題にしていますので、ドライに考えていきましょう。

ビジネスとしてはぜんぜんありだと思います。需要があるので保証する。考え方は非常によいと思います。私が疑問に思ったのは市場規模です。

アディーレの資料を参考に月6万円として、イントラストのいう年間離婚件数22万件の6割に未成年の子供がいて、養育費を支払っているのは3割と仮定します。

養育費を支払っていないのは 22万件 × 6割 × 7割 なので約9万件。これに6万円をかけると大体の市場規模が出ると思います。ということは市場規模はたったの55億円!?

55億円のすべてをイントラストが独占できるのであればそこそこなのでしょうが、9万件のうち何割がイントラストを利用するかを考えると売上もかなり限定されるでしょう。

2018年10月の兵庫県明石市が保証会社を使って養育費を支援するという記事を参考にすると年間保証料は1万円のようです。

記事をよくよく読むと年間保証料は1ヶ月分(つまり6万円前後?)の可能性がありますし、そもそもこの記事ではイントラストという言葉が出てきません。さらに、1万円という数字は役所を通す際の特別価格かもしれません。しかし、私は2018年10月の時点で養育費保証をしている会社としてはイントラストだと推測しています。

では、9万件 × 1万円を考えると9億円ですから、すべての案件をイントラストが確保できれば年間9億円の売上にはなりそうです。(仮に年間保証料が1ヶ月分であれば、平均で6万円前後が想定されますので、50億円を超える売上が見込めます。)

離婚時の養育費案件すべてを囲って年間売上9億円ではスケールは難しそうです。単価が上がれば別ですが。

離婚するほど儲かるっていうのはどうなのか・・・


質問はなんでも答えますので info@hoshokaisha.jp までどうぞ。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

実際問題、GAテクノロジーズの株価は伸びたのか?

最近、GAテクノロジーズがイケイケのようです。

当ブログを読んでいる方はお分かりでしょうが、GAテクノロジーズは不動産テックを扱うIT企業です。基本は不動産屋ですが、子会社にリーガル賃貸保証とイタンジがあります。

以前、私は2019年、GAテクノロジーズは伸びますと紹介しました。では実際、どうだったのか振り返って見ましょう。

2019年2月1日時点のGAテクノロジーズの株価は3,300円です。その後、徐々に下落を続け、3月8日には2,624円まで落ちています。しかし、持ち直して7月19日には4,615円まで高騰しています。この7月19日の4,615円は今年の最高値になりそうですね。

ですが、9月初旬に暴落して2,704円まで下がっています。その後、また持ち直して4,000円前後でうろうろしているのが現在です。

さて、この株価の動きを上がったとみるか、下がったとみるかは人それぞれですが、私を信じて2月に買って現在でも持ち続けている人は700円買っているわけなので、まーまー上がったんじゃないでしょうか。ざっくり20%上昇しています。

逆に私のことを信じきれず、しかも損切りに失敗した人は600円くらい損をしています。ざっくり20%負けています。

年末年始にかけてどうなるかわかりませんが、来年もまだ伸びると思いますよ。業界的にも。

ですが、リーガル賃貸保証が伸びているかは怪しい。家賃保証会社は民法改正の波に乗っているなんていいますが、果たしてリーガル賃貸保証がそこまで伸びているのだろうか?

ちなみに、相場の福の神、藤本氏の読みではイントラスト、Casa、ジェイリースは伸びると予想がありました。イントラストとCasaは目標株価までドンピシャです。ジェイリースは目標700円に対して今は310円ですから大分外しています。しかし、3社買っていればトータルでは買っていますので、相場の福の神、さすがだな、という感じです。

ん?ジェイリースが310円って、割安じゃないか?と私は思います。私を信じて買うのは勝手ですが、例によって自己責任でお願いします。

なお、冒頭で紹介したGAテクノロジーズは高級賃貸サービスサイト「モダンスタンダード」を子会社化し、さらに「株式会社RENOSY X(リノシー クロス)」を設立だそうです。

これはますます不動産テックが加速しそうです。

株価っていうのは本当に言うことを聞かない

質問はなんでも答えますので info@hoshokaisha.jp までどうぞ。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

続・更新が止まっておりました。すみません。

2017年5月~12月も更新が止まっていましたが、今年もまた止まってしまいました。理由は前回とまったく同じですが、何の言い訳にもなりません。すみません。

またボチボチ更新していきますのでどうぞ、よろしくお願いいたします。

ご質問はなんでもお答えしますので info@hoshokaisha.jp まで。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加